Для этого тебе нужны две вещи: знание рынка и практика. Сначала тебе нужно изучить рынок. Узнай, по каким ценам продается недвижимость. Изучи площадь недвижимости, расположение, стоимость аренды и другие важные факторы: так ты сможешь получить представление о примерной стоимости недвижимости.
В это же время ты должен прокручивать в своей голове сценарии того, что случится, если ты купишь недвижимость по этой цене. Подумай, сколько бы ты мог предложить продавцу, чтобы сделка была выгодной для тебя.
Для этого тебе надо будет прикинуть всю сумму, которая уйдет на недвижимость. Тебе нужно учитывать ипотечный кредит на имущество, а также все остальные расходы, например налоги, страхование, сборы ассоциации домовладельцев, счета за коммунальные услуги и различные расходы на содержание здания.
Это может показаться утомительным, но именно так ты поймешь, что такое «хорошая сделка». Прежде чем покупать недвижимость, ты должен быть полностью уверен в своих действиях. Моя стратегия инвестиций заключается в том, что я действую быстро.
Как только ты прочувствуешь рынок, начинай действовать. Когда я собираюсь покупать недвижимость, я подписываюсь на уведомления от агентств недвижимости и проверяю каждое уведомление о новых подходящих мне объектах. Если я увижу недвижимость по хорошей цене, или недвижимость, которую я смогу купить по сниженной цене, я сразу же приступаю к действиям.
Я часто отсылаю предложение сразу, не вдаваясь в детали объявления. Так я проверяю продавца и убеждаюсь, что смогу заключить хорошую сделку до того, как это сделает кто-то другой. Я практически всегда предлагаю заниженную цену – такую цену даже мой агент по недвижимости стесняется называть, так как иногда продавцы соглашаются на мою цену или получают чуть больше того, что я предложил изначально.
Я не говорю, что на большую часть предложений я получаю отказ. Раз на раз не приходится. Если ты сделаешь 50 предложений с заниженной ценой, то одно предложение будет принято. Ты можешь купить недвижимость за 50 % от ее реальной стоимости, так как продавец просто хочет побыстрее продать ее. Ты не поверишь, скольких продавцов не волнует цена.
Когда я делаю предложение вслепую, то я оставляю пометку, что мое предложение будет зависеть от осмотра недвижимости на месте. Так я могу убедиться, что продавец не скрыл ничего серьезного. А если недвижимость мне не понравится, то я просто откажусь от сделки.
Если ты указал это в своем предложении, да и сама недвижимость тебе понравилась, то следующий шаг – это инспекция. Я всегда пользуюсь услугами лучшего инспектора, которого только получается найти. А если есть какие-то проблемы, то я хочу знать об этом до того, как подпишу договор и вложу свои деньги.
Допустим, тебя все устраивает, и инспектор не нашел никаких нарушений или проблем. Следующий шаг – это получение финансирования. Ты можешь пройти этот этап до того, как начнешь искать саму недвижимость. Это называется предварительной квалификацией. Ты должен не только искать лучшую сделку по покупке недвижимости, но и лучшее предложение по финансированию. Но эта глава не об этом, так что я не буду вдаваться в подробности; однако вот мой совет: обязательно найди и сравни разные предложения.
Наконец, когда ты купил недвижимость, пришло время воспользоваться услугами управляющего. Я настоятельно рекомендую тебе отказаться от идеи делать это самостоятельно. На мой взгляд, это не стоит ни усилий, ни нервов. Лучше я потрачу деньги на услуги управляющего, чем потрачу здоровье и время на управление недвижимостью.
Хорошая компания по управлению недвижимостью позаботится практически обо всем, что касается сдачи недвижимости в аренду. Компания найдет арендаторов, заключит с ними договор аренды, проверит потенциальных арендаторов, а также займется вопросами обслуживания здания и сбора арендной платы. Но найти такую компанию очень трудно. Рассмотри и сравни несколько предложений и выбери самую честную компанию по управлению недвижимостью. Я уволил как минимум трех управляющих, так как они были некомпетентны, подделывали чеки на обслуживание здания и просто были халатны.
Будь готов платить около 10 % от дохода с аренды своей управляющей компании. Учитывай этот факт при заключении сделки с компанией. Хорошая компания поможет сделать твои инвестиции идеальными. Если ты хочешь иметь много недвижимости и все еще работать на полную ставку, то тебе в любом случае придется обратиться в компанию по управлению недвижимостью.
Я понимаю, что ты, скорее всего, живешь в Кремниевой долине или другом дорогом инновационном центре. Мне приходилось жить в дорогих районах, когда я занимался инвестициями в недвижимость. В дорогих районах очень тяжело заключить сделку, которая будет приносить доход или будет хотя бы безубыточной. Но не волнуйся, тебе необязательно покупать недвижимость в таких местах. По правде говоря, некоторое имущество (бо́льшую часть) я купил за пределами штата, а некоторую недвижимость я даже ни разу не видел своими глазами.
Знаю, это может звучать рискованно, но главное в инвестициях в недвижимость – это цифры и доход, а не то, как ты себя чувствуешь. Чем скорее ты это поймешь, тем бо́льшую пользу ты получишь. Даже если ты чувствуешь себя намного комфортнее, когда можешь сесть в машину и доехать до своей недвижимости, тебя не должно это как-то ограничивать.
Однако я должен сказать, что инвестирование в удаленную недвижимость влечет определенный риск, поэтому тебе нужно соблюдать меры предосторожности. Возможно, ты лично захочешь посетить место, в которое собираешься инвестировать, и осмотреть потенциальную недвижимость и район. Это необязательный шаг, но именно так ты сможешь успокоить себя и узнать больше о будущей собственности. Если ты не занимаешься этим лично, то можно попросить агента по недвижимости сделать несколько фотографий или видео; ты также можешь попросить своего друга (которому доверяешь) собрать информацию об этом месте. Я делал все это сам.
В конце концов, жизнь в дорогом районе никак не должна влиять на инвестиции в недвижимость. Просто прими дополнительные меры предосторожности, когда соберешься инвестировать в недвижимость, находящуюся в другом районе. Убедись, что у тебя есть четкий план, как ты будешь управлять недвижимостью, и что ты готов решать любые проблемы, например делать ремонт. К тому же иногда тебе нужно будет приезжать в недвижимость по необходимости (по правде говоря, лично мне за все 20 лет ни разу не пришлось никуда ездить).
• Возьми и купи недвижимость. Сегодня. Удачи!
• Это была шутка. Вместо этого найди список недвижимости в аренду в твоем районе и потренируйся делать расчеты. Пробуй разные сценарии с разными суммами первого взноса и выясни, можно ли купить эту недвижимость. Посмотри, будет ли она приносить тебе прибыль или станет убыточной.
52О пенсионных планах
Ты лежишь на пляже и потягиваешь «Пина коладу», а волны разбиваются о твои ноги. Ты расслабляешься и читаешь книгу. Именно так многие из нас представляют времяпрепровождение на пенсии, но я удивлен, что так много людей принимают это как должное. И многие считают, что это должно произойти только после 60 лет.
Правда в том, что никто не гарантирует, что всю свою пенсию ты проведешь на тропическом пляже, даже если ты выйдешь на пенсию после 60 лет. Кстати говоря, в главе 55 я расскажу тебе, как именно у меня получилось выйти на пенсию в 33 года. Реальность такова, что если ты хочешь выйти на пенсию и не влачить жалкое существование, то ты должен начать планировать свою пенсию прямо сейчас.
К сожалению, большинство советов, которые я читал в свое время, были вредными. Я постоянно слышу, как людям советуют инвестировать в пенсионный счет, а затем забыть об этом. Конечно, этот совет может пригодиться большинству людей, но я считаю, что ты как разработчик ПО – и, что важнее, как тот, кто взял в руки эту книгу, – способен добиться большего.
В этой главе я попытаюсь изменить твое представление о выходе на пенсию. Большая часть моих советов будет полезна для жителей США, так как тут есть гибкие пенсионные счета, например 401(k) и IRA (индивидуальный пенсионный счет). Однако все мои стратегии и советы, которые я дам тебе в этой главе, будут применимы для любого варианта выхода на пенсию.
Ключ к планированию выхода на пенсию – возможность работать наоборот: тебе нужно рассчитать точную сумму, на которую ты будешь жить каждый месяц, а также найти способ получать пассивный доход, который будет покрывать все твои расходы.
Во многих статьях и книгах, посвященных пенсии и выходу на пенсию, не учитывается факт, что финансовые потребности человека на пенсии отличаются от потребностей работающего человека. Я не виню консультантов за такие предположения, хотя впоследствии я бы настороженно относился бы к советам от людей, которые сами не богатые, но при этом рассказывают о том, как стать богатыми.
Правда в том, что, когда у тебя есть много свободного времени, тебе не надо экономить или тратить время на дорогу до работы, а значит, некоторые твои расходы значительно сокращаются. К тому же многие из нас ведут слишком роскошный образ жизни, хотя для настоящего счастья нам нужно намного меньше.
Если ты выйдешь на пенсию и не захочешь изменить свой образ жизни, ты с легкостью попадешься в ловушку. Ты же не хочешь, чтобы в конце жизни ты кое-как сводил бы концы с концами? Самый значимый фактор, влияющий на то, сколько денег тебе нужно на пенсию, – это твои ежемесячные расходы. Если ты уже сейчас сможешь сократить ненужные расходы, то в будущем ты сможешь жить свободнее.
Давай рассмотрим пример. Сейчас для комфортной жизни тебе нужно $8000 в месяц, и пенсию ты хочешь получать такого же размера. Чтобы откладывать на пенсию, тебе придется зарабатывать более $8000 в месяц.