Суть говардовской организационно-управленческой и финансово-экономической инновации заключалась в «разрешении жилищной нужды» для тех, кто при существовавшем уровне цен был не способен приобрести собственное жилье; в том, чтобы решить для малоимущих слоев населения жилищную проблему за счет строительства жилого фонда, более дешевого, чем в городах, но значительно более комфортабельного благодаря наличию собственного обособленного дома с индивидуальным участком земли (кстати, исходя из этого постройка в городах-садах «многоэтажных домов с массой квартир» категорически отвергалась). Это была попытка «ввести социализм мирным путем», законодательно допустимым способом уничтожив главный признак капитализма – «эксплуатацию человека человеком в жилищной нужде». Сторонники идеи города-сада были уверены, что города-сады есть оптимальный в рамках существующего строя путь в решении жилищной проблемы, потому что он позволял:
– превратить нанимателей жилищ в собственников;
– ликвидировать присущую крупным городам скученность населения, пагубную для его здоровья;
– обеспечить каждой семье оптимальные жилищные условия;
– ввести демократические формы управления недвижимостью и землей, исключавшие обогащение одних за счет других;
– использовать поддержку государства, заинтересованного в ликвидации жилищной нужды и тем самым в снижении социальной напряженности в обществе.
Однако на практике подобные убеждения воплощались далеко не всегда. Даже в тех случаях, когда крупные промышленные компании и руководство железных дорог начинали именовать возводимые ими поселки для своих рабочих и служащих «поселениями-садами», даже когда эти поселения действительно представляли собой образцово спланированный поселок – с общественным центром, развитой сетью культурных, просветительных, детских, лечебных и обслуживающих учреждений и т. п., часто их социально-организационное «содержание» глубоко противоречило социальному замыслу говардовских городов-садов. Вопросы собственно социальных преобразований в них не только не решались, но даже и не ставились: «…в России города-сады весьма популярны не столько с их социальной стороны, как главным образом со стороны архитектурно-технической»[105].
Именно в отношении социального содержания эти поселения оказывались весьма далеки от собственно говардовского прототипа, специфика градостроительной парадигмы которого заключалась не столько в архитектурно-планировочной и художественно-образной составляющих, сколько в социально-экономической, организационно-управленческой и финансово-экономической компонентах.
Многие спроектированные и возведенные в конце XIX – начале ХХ в. поселения при приисках и предприятиях добывающей промышленности, железнодорожные поселения, дачные поселки и даже отдельные жилые районы российских городов роднили с говардовскими поселениями-садами лишь внешние черты, а в организационно-управленческом плане действовала привычная схема: владельцем земли выступала городская управа, ведомство или фабрикант. Они, а не сами акционеры – члены кооперативного товарищества – предлагали (правда, на выбор) проекты домов для будущего строительства, предписывали характер планировки и общий тип застройки, настоятельно рекомендовали привлечь тех или иных подрядчиков, назначали конкретных поставщиков строительных материалов и т. п. Подобная система административного управления противоречила говардовской идее, основывавшейся на принципе добровольного объединения людей для возведения ими собственного жилища. Именно кооперативный характер движения по строительству поселений-садов являлся основополагающим постулатом для реализации этой идеи на Западе. В России же организаторами воплощения поселений-садов в подавляющем большинстве случаев выступали административные органы различного масштаба, частные владельцы земли, промышленники.
В итоге в тех случаях, когда провозглашаемые на Западе и в России лозунги о необходимости «разрешения жилищной нужды для малоимущих слоев населения» совпадали, и даже в тех случаях, когда поселки-сады, возведенные в России городскими управами, крупными заводчиками и ведомствами, внешне разительно походили на те, которые строились на Западе жилищными кооперативными товариществами, между ними существовало одно кардинальное различие: российские поселения возводились без образования жилищного товарищества. Так, например, произошло при строительстве предместья-сада на Ходынском поле, когда «…вся постановка дела не предусматривала образования и деятельности подобного товарищества»[106].
Другое отличие состояло в том, что в России при устройстве поселений-садов в качестве основного типа жилья часто возводили не индивидуальные жилые дома, а многоквартирные, доходные. Одним из множества примеров может служить Морозовский городок при Тверской мануфактуре Морозовых, с многоэтажными кирпичными домами-казармами, с коридорной системой планировки, общими кухнями и умывальными[107].
Причиной строительства многоэтажных, многоквартирных домов в поселениях-садах, которые возводились в пригородах существовавших городов муниципалитетами, было стремление привлечь к строительству крупный частный капитал (инвесторов, как сказали бы сегодня). Поэтому городские управы законодательно принимали такие правила застройки пригородных поселений-садов, которые позволяли использовать земли под размещение многоэтажной, многоквартирной застройки, забывая о том, что идея город-сада в основе своей имела не «…интересы стяжательства отдельных лиц, а оздоровление целого класса…»[108]. В результате крупный капитал, заинтересованный в извлечении прибыли, активно направлял свои финансовые средства на возведение именно многоквартирных домов (с последующей сдачей их в аренду), поскольку они приносили наибольший доход, а вовсе не на обеспечение малоимущих слоев населения собственным частным жильем.
Так, например, правила застройки предместья-сада на Ходынском поле в Москве разрешали использовать землю как под индивидуальные жилища, так и под многоэтажные доходные дома. Но крупный капитал, естественно, предпочитал вкладывать средства в более выгодное многоквартирное строительство и резко увеличивал в поселении долю именно этого типа жилища по отношению к индивидуальному. А кроме того, в целях наживы затевал комбинации с многократной перепродажей строительных участков. В итоге широко разворачивавшихся спекуляций земельными участками конечная цена на жилье многократно возрастала, и низкооплачиваемые слои городского населения – рабочие и мелкие городские служащие (для решения жилищных проблем которых, собственно, и затевалось создание поселений-садов) – так и оставались в прежнем положении, не имея средств для приобретения недвижимости. А «выгоды от дешевизны земли приобретало… лишь несколько лиц – устроителей поселка», но не его население[109].
«Могут ли доходные дома облегчить сколько-нибудь жилищную нужду московских обывателей, не имеющих средств самим снять участок и строить дом? Конечно, нет…Вообще города-сады исключают доходные дома частных лиц. Повсюду: в Лечвортcе, в Гемпстеде, в Геллерау, в Удеме – строятся большие дома или соединенные коттеджи, но они составляют или собственность города, или собственность строительной компании, одинаково преследующих идейные цели, а не личную выгоду»[110]. «Жилищный вопрос только тогда приближается к своему разрешению, когда за постройку домов для всех классов населения, начиная с самых беднейших, принимаются или сами города, или строительные товарищества с дешевым кредитом, поставившие своей целью не коммерческую выгоду, а решение социальной задачи»[111].
Описанные выше действия и городских управ, и крупных частных инвесторов искажали и извращали социальное содержание говардовской идеи, коверкали организационную суть города-сада, заключенную в равноправном участии акционеров в общественном самоуправлении, равнодолевом владении акциями и в коллективном хозяйственном ведении строениями и самой территорией поселения-сада. Искажению социальной составляющей идеи города-сада способствовало еще и то обстоятельство, что в уставах российских поселений-садов (в отличие от западных) отсутствовали положения о «консервации» квартплаты на продолжительный срок (1–2 года); о регулировании величины арендных выплат (лимитирование «потолка» арендной платы): «…в числе правил, регулирующих владение землей, Московская городская управа не установила и не собирается устанавливать, подобно ульмской, обязательной максимальной платы за квартиру»[112].
Исключение подобного регулирования, принятого в практике функционирования кооперативных жилищных товариществ на Западе, нежелание удерживать «максимальную» величину квартплаты в жилищном кооперативе на уровне ниже среднегородской приводило к тому, что цена этих квартир оказывалась равной московским ценам, и Ходынский город-сад в конечном счете приносил выгоду одним лишь домовладельцам[113].
Подобный отход от основополагающих социально-организационных принципов города-сада наблюдался и в тех случаях, когда инициатором строительства поселений-садов, возводимых возле производств, добывающих предприятий или железнодорожных станций, выступало руководство промышленной или транспортной компании. Здесь, как и в случае с городскими управами, именно администрация оказывалась полным владельцем земли и домостроений. Причем жилище умышленно не передавалось в собственность рабочим, потому что благодаря этому владельцы предприятия получали возможность прочнее привязывать наемных работников к месту труда. Подобная практика не являлась чисто российским изобретением, она основывалась на более чем полувековом европейском опыте (накопленном прежде всего в Англии и Германии) возведения владельцами промышленных предприятий призаводского жилья для своих рабочих. Этот опыт показывал, что передача квартир и домов в собственность рабочим и служащим уменьшала их зависимость от владельцев предприятия, а также часто приводила к превращению недвижимости в предмет перепродажи и иных спекуляций