Власть сознательно отделяет старые жилищные товарищества (имеющие в своем составе представителей буржуазии) от новых (РЖСКТ): новое положение о жилищно-арендных кооперативных товариществах и рабочих жилищно-строительных кооперативных товариществах устраняет нетрудовой элемент из состава этих товариществ, превращая их исключительно в организации трудящихся: «…В связи с вышеизложенным отделам местного хозяйства надлежит: 1) провести широкую кампанию по организации новых жилищно-арендных кооперативных товариществ и реорганизации существующих на началах, определяемых новым положением о жилищной кооперации…»[283]
Власть не ликвидирует старые жилищные товарищества (зачем разрушать функционирующую систему?) – она постепенно заменяет элементы этой системы, замещая их новыми. Причем делает это таким образом, каким осуществляла подобное во всех тех случаях, когда хотела придать своему организационному воздействию вид, не привлекающий слишком большого общественного внимания, когда стремилась получить результат не за счет задействования административного ресурса, а чужими руками: власть подталкивает на создание новых и реорганизацию старых кооперативных товариществ «широкие народные массы».
Во-первых, за счет пропаганды и агитации нового жилищного кооперативного движения и призывов к активному вхождению в него трудящихся. Статьи в периодической печали, выходящие в конце 1924 – начале 1925 г., разъясняют необходимость реорганизации жилищных товариществ на новых условиях и призывают создать «общественные организации, способные нести ответственность за свои действия, имеющие устойчивость в своем устройстве и, как следствие, хозяйственную самостоятельность». Здесь же для широкого ознакомления публикуются образцы уставов ЖАКТ и РЖСКТ[284].
Во-вторых, за счет предоставления возникающим РЖСКТ широкого спектра льгот[285].
В-третьих, за счет создания для старых кооперативов режима максимального неблагоприятствования.
В-четвертых, за счет активизации вовлечения «сознательных членов кооперативов», представителей пролетариата в работу по «очистке» его от «вредных элементов». В частности, во исполнение этой установки руководство жилищной кооперации в лице жилсоюзов (полностью подчиненных власти) осуществляет планомерное введение в состав переизбираемых правлений старых жилищных товариществ (а также впервые формируемых правлений новых жилищно-арендных кооперативных товариществ) членов партии, которым настоятельно рекомендуется незамедлительно создавать из числа кооператоров-коммунистов коммунистические фракции, чтобы контролировать деятельность правлений и ревизионных комиссий в отношении того, насколько последовательно они воплощают политику партии и правительства[286], а также для того, чтобы с их помощью, когда понадобится, «брать руководство кооперативами в свои руки»[287].
Власть, реформируя всю советскую жилищную кооперацию, действует параллельно по двум направлениям: а) ущемляет старые жилищные товарищества в их прежнем виде; б) поощряет их к реорганизации – к переходу на новый устав и к изгнанию из своих рядов «социально чуждых». В случае успешной реорганизации жилищные кооперативы, состоящие теперь из «социально близких», получают льготы по страхованию[288]; условиям аренды[289]; банковским и товарным кредитам[290]. Кроме того, рабочие жилищные кооперативы освобождаются от промыслового и подоходно-поимущественного налога[291]; земля под строительство рабочим жилищным кооперативам отводится на льготных условиях; строительные участки освобождаются от уплаты основной и дополнительной земельной ренты[292]. Также на льготных началах и на условиях долгосрочных ссуд отпускается лес, необходимый для строительства и оборудования жилищ[293]; по льготным ценам и на началах долгосрочного кредита местными Советами передаются рабочим жилищным кооперативам неиспользуемые строения (в частности, необитаемые дома)[294]; сделки, заключаемые рабочими жилищными кооперативами, освобождаются от нотариального и гербового сборов; устанавливается льготный тариф на перевозку материалов для постройки и оборудования[295] и пр. Особенно важно, что РЖСКТ предоставляется преимущественное право застройки в городах, а также аренды земельных участков вне городской черты[296].
Власть оказывает максимальный протекционизм новым жилищным кооперативам и их членам. Так, уже через две недели после создания новой жилищной кооперации власть отмечает ее льготой, которой до этого момента не была удостоена ни одна из существовавших категорий домовладений. Постановлением СНК от 2 сентября 1924 г. «О мероприятиях по проведению в жизнь постановления ЦИК и СНК СССР от 19 августа 1924 г. о жилищной кооперации» новые жилищно-кооперативные товарищества (ЖАКТ, РЖСКТ, ОЖСКТ) освобождаются от обязанности отчислять в коммунальный фонд 10 % жилой площади[297] (а старые продолжают облагаться[298]). Такой привилегией не были одарены даже «частные» дома: их владельцы по-прежнему обязаны передавать под муниципальное заселение 10 % своей жилплощади.
И наконец, власть решается на почти невероятный шаг в условиях острейшего жилищного кризиса: она позволяет губернским и областным исполкомам увеличивать для рабочих жилищных кооперативов нормы пользования жилой площадью[299].
Власть благоволит к новой жилищно-строительной кооперации, потому что та выполняет две очень важные задачи.
Во-первых, стимулирует ненормированный добровольный безвозмездный труд по формированию жилого фонда. Как следствие, установка на активное привлечение материальных средств и труда самого населения к жилищному строительству превращается в этот период в официальную стратегию, программную установку. И хотя пропаганда постоянно трубит о «бесплатном жилище, которое в Советской России свободно предоставляется всем трудящимся», однако в реальности финансовое бремя обретения трудящимися крыши над головой все в большей степени перекладывает на их собственные плечи. Так, в резолюции XIII Съезда РКП (б) «О кооперации» от 31 мая 1924 г. прямо указывается: «Важнейшим вопросом материального быта рабочих все больше становится жилищный вопрос, который не может быть разрешен только одними государственными мерами и помощью, а и самодеятельностью самого населения и с его материальным участием. Наилучшей формой такой самодеятельности в изживании жилищной нужды трудящихся является жилищная кооперация…». Постоянной рубрикой в журналах этого периода становится «Применение личного труда в жилищно-строительных кооперативах», в которой разъясняется, как своими руками красить, белить, шпатлевать, штукатурить, ремонтировать крыши, окна, двери, балки, канализацию, водопровод, полы, потолки, как утеплять и отогревать замерзшие водопроводные трубы, как бороться с домовым грибком и пр.
Во-вторых, извлекает у населения денежные накопления и направляет их на возведение нового жилого фонда, в некоторой мере ослабляющего жилищный кризис – фонда, которым в конечном счете власть распоряжается так, как будто он является государственной собственностью. Построенная строительными кооперативами жилплощадь, хоть и именуется «частной», фактически подчиняется всем тем же законодательным положениям и распоряжениям, что и ведомственная, – уплотнениям, подселениям, переселениям, принуждению к коммунальному заселению, оплате коммунальных услуг[300] и т. п. Власть распоряжается индивидуальным жилищем так же свободно, как и всем прочим[301]. Причем без всяких ограничений на то, что данный вид домовладений находится в частной, а не государственной собственности[302]. А в случаях нужды власть даже изымает жилую площадь у частных собственников. Например, целая череда постановлений содержит одну и ту же формулировку: «Разрешить… производить изъятие 20 % жилой площади в частновладельческих (демуниципализированных и немуниципализированных) домах, где это изъятие может дать отдельное помещение…»[303].
В той мере, в коей возникшая в период НЭПа жилищно-строительная кооперация успешно справляется с двумя этими задачами, – она любима властью. В той степени, в которой она пытается высвободиться из-под подчинения органам власти, демонстрирует независимость, принимая самостоятельные решения, осуществляя собственные строительные и хозяйственные программы, она оказывается нежелательной и даже вредной и именно поэтому переформатируется в вид РЖСКТ, подчиненных администрации предприятий, при которых эти жилищные товарищества создаются.
Власть допускала частное строительство потому, что рассматривала его как временную вынужденную меру. Потому, что использовала его как своеобразный резерв жилой площади – когда жилищная обстановка становилась катастрофичной, власть использовала частный жилой фонд точно так же, как и государственный, несмотря на то что частные дома должны были, по самому понятию «частного», быть независимыми в отношении распоряжения и хозяйственного ведения жилищем ни от кого, кроме самого владельца.