3. Существенное условие любого договора ренты – срок рентных платежей. Именно по сроку рентных платежей постоянная рента (то есть рента бессрочная) отличается от пожизненной ренты (ренты, установленной на срок жизни одного или нескольких получателей ренты).
Имущество, которое передается по договору ренты, может быть как движимым, так и недвижимым.
4. Рентные платежи могут осуществляться в следующих формах:
✓ предоставление вещей;
✓ выплата денег;
✓ выполнение работ или оказание услуг;
✓ удовлетворение потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, уход за ним, оплата ритуальных услуг.
Обязательно установление в договоре денежного эквивалента рентных платежей.
5. Право требовать выплаты рентных платежей у получателя ренты возникает только после передачи оговоренного имущества в собственность плательщика ренты.
Рентные платежи обременяют переданное недвижимое имущество, поэтому в случае отчуждения плательщиком ренты полученного по договору ренты имущества обязательства по уплате рентных платежей переходят на приобретателя имущества. Такое отчуждение недвижимости возможно только с согласия получателя ренты.
6. Способы обеспечения рентных платежей:
☝залог переданного по договору недвижимого имущества, принадлежащего получателю ренты;
☝передача по договору ренты движимого имущества, либо любой предусмотренный законом или договором способ обеспечения обязательств, либо страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств плательщика.
Условие о способе обеспечения обязательства по уплате ренты является существенным условием договора. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
15. Договор постоянной и пожизненной ренты
¡ Договор постоянной ренты – это соглашение сторон, заключаемое бессрочно, согласно которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать ее получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.
1. Стороны договора – получатель ренты и ее плательщик. Получателями ренты могут быть только граждане, некоммерческие организации. Плательщиками ренты могут быть граждане и юридические лица, способные ее выплачивать.
Право на получение постоянной ренты приобретается путем уступки требования в порядке правопреемства (посредством наследования), кроме случаев, запрещенных законодательством.
2. Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, определенном договором. Выплаты по договору постоянной ренты производятся путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.
Размер денежной суммы ренты увеличивается пропорционально увеличению МРОТ, если иное не предусмотрено законодательством. Сроки выплаты постоянной ренты установлены законодательством (по окончании каждого календарного квартала).
3. Договором могут устанавливаться иные сроки и порядок выплаты постоянной ренты. Отказ от платы ренты плательщиком возможен посредством ее выкупа или расторжения договора по соглашению сторон. В таком случае плательщик обязан не позднее чем за три месяца до прекращения выплат ренты в письменной форме известить получателя о выкупе ренты.
4. Получатель ренты также вправе требовать выкупа ренты, если:
☝выплата рентных платежей просрочена плательщиком более чем на год;
☝нарушены обязательства по обеспечению выплаты ренты: при передаче земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество;
☝плательщик признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что указанным лицом не будут производиться платежи в размере и сроки, установленные договором;
☝недвижимость, переданная под выплату ренты, вошла в общую собственность либо разделена.
5. Размер выкупной цены ренты определяется:
✓ договором;
✓ ценой, соответствующей годовой сумме ренты, если цена не установлена договором;
✓ ценой переданного имущества, которая включается в выкупную сумму наряду с годовой суммой рентных платежей, если имущество передано бесплатно.
Риски случайной гибели имущества:
✓ при бесплатной передаче имущества (несет плательщик);
✓ при передаче имущества за плату (плательщик вправе требовать прекращения обязательства по выплате ренты либо его изменения).
6. Пожизненная рента представляет собой ренту, которая устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.
Стороны договора: получатель ренты и ее плательщик. Получателями ренты могут быть граждане, доли которых считаются равными, если иное не предусмотрено договором. Если один из получателей ренты умирает, то его доля в праве ее получения переходит к другим получателям, если договором не предусмотрено иное.
Обязательство прекращается только в случае смерти последнего получателя.
7. Плательщиками ренты могут быть граждане и юридические лица, способные ее выплачивать. Предмет договора – любое движимое и недвижимое имущество. Срок договора определяется периодом жизни получателя ренты.
Размер пожизненной ренты не может быть менее одного МРОТ в месяц. Данная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца, если иное не предусмотрено законом или договором.
8. Получатель вправе требовать выкупа ренты на условиях, предусмотренных ГК РФ, либо расторжения договора. Если договор пожизненной ренты прекращается по воле получателя ренты на основании существенного нарушения плательщиком своих обязанностей, получатель ренты может требовать возврата переданной недвижимости без зачета уже произведенных расходов, связанных с его содержанием. Риски случайной гибели имущества несет плательщик ренты.
16. Договор аренды: понятие, содержание
¡ Договор аренды – соглашение, в силу которого одна сторона, арендодатель (наймодатель), обязуется предоставить другой стороне, арендатору (нанимателю), имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязуется уплачивать арендную плату.
Договор аренды является консенсуальным, взаимным, возмездным. Существенным условием договора аренды является его предмет.
1. Предмет договора – индивидуально определенные, непотребляемые, незаменимые вещи, так как по окончании срока договора арендатор должен возвратить имущество в том же виде и состоянии, в котором он его получил, с учетом износа.
В договоре аренды должны быть данные, которые позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
2. Стороны договора:
1) арендодатель – собственник имущества или лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду;
2) арендатор – лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование (граждане и юридические лица, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования).
Договор аренды заключается в письменной форме, если договор заключен на срок более года или если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо. Если в договоре предусмотрен переход в последующем права собственности на арендованное имущество к арендатору, то он заключается в форме, предусмотренной для купли-продажи такого имущества.
3. Срок договора аренды определяется соглашением сторон. Если срок не указан, договор считается заключенным на неопределенный срок.
Стороны могут в любое время отказаться от договора, но при этом вторая сторона должна быть предупреждена при аренде движимого имущества за один месяц, при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Для отдельных видов имущества могут предусматриваться другие сроки. Если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, то договор прекращается.
4. Виды договора аренды:
✓ договор проката;
✓ аренда транспортного средства с экипажем и без экипажа;
✓ аренда зданий и сооружений;
✓ аренда жилого помещения;
✓ аренда предприятия;
✓ договор финансовой аренды (лизинга).
5. Договор аренды недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации. Договор аренды, предусматривающий переход в последующем права собственности на имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
17. Выкуп арендованного имущества, субаренда. Судьба улучшений арендованного имущества
1. Выкуп арендованного имущества предусматривается законом, договором или дополнительным соглашением сторон к договору аренды.
Переход арендованного имущества в собственность арендатора возможен по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Стороны также вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
2. Арендодатель может дать согласие арендатору передавать арендованное имущество в субаренду. Договор субаренды может быть заключен на срок, не превышающий срока основного договора аренды. При заключении первого арендатор основного договора аренды по отношению к субарендатору становится арендодателем.
В случае признания основного договора аренды ничтожным таковым выступает и договор субаренды, заключенный на базе основного договора.