Стороны договора – арендодатель и арендатор. Предмет договора – здания и сооружения (недвижимое имущество).
Договор аренды здания или сооружения составляется в письменной форме, несоблюдение которой влечет его недействительность. В случае, если договор заключается на срок более года, он подлежит государственной регистрации в соответствующих государственных учреждениях.
2. Существенными условиями договора выступают цена (т. е. арендная плата, размер которой устанавливается в договоре) и предмет договора. В арендную плату за пользование зданиями и сооружениями включается плата за пользование земельным участком, на котором расположено данное здание или сооружение.
По договору арендатору предоставляется право аренды или иное право на земельный участок, указанное в договоре.
3. В случае, если договором не предусмотрено определенного права, арендатору переходит право пользования земельным участком, занятым зданием или сооружением и необходимым для их использования по назначению. Если арендодатель не выступает собственником земельного участка, аренда здания или сооружения возможна без его согласия, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
Смена собственника земельного участка, на котором находится арендованное здание или сооружение, не влияет на права арендатора.
Передача зданий, сооружений по договору аренды производится по передаточному акту. В случае прекращения договора арендованное имущество передается также по передаточному акту или иному документу, подписанному сторонами.
4. Договор аренды предприятия – это соглашение, в силу которого одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить во временное владение и пользование или временное пользование другой стороне (арендатору) предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
Предмет договора – предприятие как единый имущественный комплекс, который состоит из имущества, предназначенного для осуществления деятельности предприятия (земельных участков, зданий, сооружений, оборудования, инвентаря, сырья, продукции, прав требования, долгов, а также прав на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменные наименования, товарный знак, знак обслуживания)).
5. Договор аренды предприятия заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, несоблюдение которых влечет его недействительность. Существенными условиями договора выступают цена (т. е. арендная плата, размер которой устанавливается в договоре) и предмет договора.
Разрешения на занятие соответствующей деятельностью (лицензии) передаче по договору аренды предприятия не подлежат, если иное не предусмотрено законом или иным нормативным актом.
Передача предприятия по договору производится по передаточному акту. Арендодатель обязан до передачи предприятия в аренду письменно уведомить об этом кредитора по обязательствам, входящим в состав предприятия.
6. Главная обязанность арендодателя – предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Иные обязанности устанавливаются договором.
Арендатор обязан:
✓ в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии;
✓ при прекращении договора аренды предприятия подготовить и передать арендодателю арендованный имущественный комплекс.
21. Договор финансовой аренды (лизинга)
¡ Договор финансовой аренды (лизинга) – это соглашение, в силу которого одна сторона (арендодатель, лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное другой стороной (арендатором, лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.
1. Арендодатель по договору лизинга не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Договор финансовой аренды трехсторонний, возмездный, консенсуальный.
Стороны договора: арендодатель (лизингодатель), которым может быть лизинговая компания, имеющая лицензию на сдачу имущества в лизинг; арендатор (лизингополучатель), которым могут быть юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющие предпринимательскую деятельность; продавец имущества, которым может быть любое дееспособное лицо, выступающее собственником продаваемого имущества (продавца выбирает арендатор, но договором может быть предусмотрен выбор продавца арендодателем).
2. Предмет договора – любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности. Договор заключается в письменной форме. Для исполнения данного договора субъекты лизинга должны заключить обязательные и сопутствующие договоры. Обязательный договор – договор купли-продажи. Сопутствующие договоры – договоры о привлечении средств, залога, гарантии, поручительства и другие, заключаемые во исполнение основного договора.
Существенными условиями договора выступают предмет, срок, цена договора, порядок балансового учета предмета лизинга.
3. Виды договоров лизинга:
☝по форме выделяют внутренний (субъекты договора – российские лица) и внешний (один из субъектов договора – иностранец);
☝по типу выделяют долгосрочный (в течение трех лет), среднесрочный (от полутора до трех лет), краткосрочный (до полутора лет);
☝по виду выделяют финансовый, возвратный (продавец выступает лизингополучателем), оперативный (лизингодатель покупает имущество на свой страх и риск) договоры.
4. Арендодатель обязан:
☝приобрести в свою собственность имущество, выбранное арендатором, у указанного им продавца на основании договора купли-продажи;
☝обеспечить передачу имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.
Арендодатель не несет ответственности перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на нем самом. В таком случае продавец и арендодатель несут перед арендатором солидарную ответственность.
5. Арендодатель не выступает собственником имущества на момент заключения договора лизинга, а лишь берет на себя обязанность приобрести имущество в свою собственность для передачи его в аренду арендатору. При этом на него законом возлагается обязанность предупредить продавца о том, что имущество предназначено для передачи в аренду.
Арендатор несет риск случайной гибели или порчи арендованного имущества, который переходит на него в момент передачи арендованного имущества. Арендатор вправе предъявить продавцу требования относительно качества, комплектности, срока и др. При этом на него возлагаются обязанности покупателя, кроме оплаты товара, но он не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя.
6. Продавец обязан передать имущество непосредственно арендатору в месте его нахождения, если иное не предусмотрено договором. Если просрочка передачи имущества допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков. При этом риск случайной гибели или порчи арендованного имущества переходит в момент его передачи к арендатору, если иное не предусмотрено договором.
22. Договор наима жилого помещения
1. По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующий от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) – жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем.
Договор заключается без установления срока действия.
2. Предмет договора – жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).
Договор заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.
3. По договору коммерческого найма жилого помещения (коммерческий найм) одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Договор коммерческого найма регулируется ГК РФ, жилищное же законодательство применяется субсидиарно и только в случаях, указанных в ГК РФ. Коммерческий найм осуществляется в домах (квартирах) граждан и организаций с целью получения дохода от сдачи жилья, которое находится в их собственности.
Договор может быть заключен на срок не более пяти лет, плата за жилье устанавливается по соглашению сторон.
4. Наймодатель – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо, наниматель – любой гражданин. Предмет договора – изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ. Благоустроенность не является обязательным условием предмета договора.
5. Вместе с нанимателем жилым помещением могут пользоваться другие лица, которые определяются как граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем. Правовое положение этих граждан отличается от положения членов семьи нанимателя по договору социального найма. Эти лица имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, но ответственность за них перед наймодателем несет наниматель. По соглашению сторон эти граждане могут стать сонанимателями.
6. Стороны в договоре могут заменяться. Если меняется наймодатель, договор коммерческого найма сохраняется. Наниматель может меняться по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя как при жизни нанимателя, так и в связи с его смертью.