Недвига
Сначала расскажу об истории ипотеки, а потом перейдём к современной ситуации. В конце я раскрою вам секрет, как купить квартиру при доходе в 70 тысяч рублей. Хотя ладно, раскрою прямо сейчас: никак.
Когда мы говорим о финансировании недвижимости, чаще всего имеются в виду сделки, в которых недвижимость является залогом. Рассмотрим эту тему в хронологическом разрезе.
Начну с американского расового слова «mortgage», что означает «ипотека». Оно из латыни, mortuus vadium, а это, в свою очередь, означает «смертельный залог». Неясно, при чём тут смерть, но она есть. Оксфордский словарь английского языка говорит, что слово появилось аж в 1283 году. Явно немолодое.
Но можно заглянуть даже и поглубже. В Йеле была такая историчка, Валери Хансен, она изучала старинные документы о торговле. Валери глубоко порылась в пыльном кладе китайской династии Тан[18] и нашла там займы на финансирование торговли шелками.
Купцы ездили туда-сюда от Сунь-у-Куна к Али-Бабе, возили на верблюдах шёлк и специи, и им нужно было на что-то делать закупки. А Валери набралась ума и каким-то образом прочитала древние китайские бумаги, вот эти иероглифы йыхние. У китайцев никаких ипотек ещё не было. Но среди китайских документов нашлись ещё и арабские, на согдийском языке. Это примерно между Ираном, таджиками и узбеками. Язык-то уже мёртвенький, но некоторые бумаги на нём подозрительно похожи на ипотечные займы.
То есть кто-то занимал деньги на закупку шёлка и закладывал под это дело своё жильё! Можно ещё было рабов заложить. И там даже были пункты, что заложенных рабов надо хорошо содержать, чтоб те не померли. А то взял под них кредит и гоняешь их до смерти по рисовым полям. Так не годится. Надо, чтоб ты их здоровыми держал, иначе обман. Так вот, тем ипотекам, выходит, больше тысячи лет.
7.1. Первые права на собственность
Но широко известным термин стал только в конце XVIII века. Шиллер прочекал старые американские газеты и нашёл в номере «Хартфордских Курантов»[19] из 1778 года заметку, а точнее, рекламное объявление. Оно показывает, в каком состоянии был ипотечный рынок в те времена.
Заказал объявление чел по имени Элиша Корнуэлл. Он пишет, что продал свою ферму, а вместо денег ему дали расписку в 800 фунтов стерлингов от другого фермера. Тот обещал, конечно, заплатить, мол, бля буду, я ж ковбой. Но не заплатил, а взял и сам заложил эту ферму второй раз, причём не за 800, а уже за 880 фунтов (с прибылью!). Вы уже догадываетесь, что деньги первому хозяину он так и не отдал. А третий хозяин опять её продал – причём уже за 1000 фунтов, и тоже не наликом, а под залог. Мистер Корнуэлл был очень расстроен и даже приуныл. Ему же не заплатили в самый первый раз, то есть нового хозяина-то у фермы даже и не могло появиться. Как они могли её заложить ещё два раза? Вот он и подумал: «Напишу-ка я об этом вопиющем случае в газету». Ну и там приписка: «Ферма моя, этот гадёныш мне не заплатил, будь он проклят».
Видно, что ипотека была развита не очень. Бедняге потребовалось давать объявление в газету, чтобы объяснить, что произошло. Не существовало достоверного способа проверить право на собственность. Сраный ковбой, который купил ферму у мистера Корнуэлла, на самом-то деле её не выкупил, но никто об этом не знал. Поэтому он мог обманывать других парней своим длинным лассо.
Вот почему ипотечных кредитов было немного. Закон был непонятный, организации не могли чётко обозначить права на собственность. Как можно выдать кредит, если ты не знаешь, реальный ли перед тобой владелец фермы или там у него ещё куча каких-то бешеных ковбоев, которые считают, что это их корова и они её доят?
И аж до конца XIX века американское правительство не могло по-человечески обеспечивать право собственности – по крайней мере, обеспечивать достаточно для образования цивилизованного рынка внутри страны. Не говоря уже о международном рынке. И в 1872 году в Германии[20] государство придумало закон Грундбуха (не подумайте, что еврей) – это, по-нашему, всего лишь «Книга о Земле», где было написано, кто, где и чем владеет. К концу XIX века этот закон уже работал по всей территории Рейха. В США ничего подобного ещё не было.
На протяжении XX века многие страны приняли эту тему, и права на собственность стали достаточно прозрачными для того, чтобы брать её в залог. Поэтому реально ипотека начала развиваться буквально 100 лет назад. Есть такой перуанский экономист – Эрнандо де Сото, он написал книгу «Загадка капитала». Она о развивающихся странах. Эрнандо толкает тезис о том, что проблема признания права на собственность – та самая, что и в американской газетёнке XVIII века, – ключевая и играет огромную роль и по сей день. Вообще Эрнандо де Сото (ему уже под 80) дичайше клеймит бюрократизм, за что мне очень нравится. По его мнению, теневая экономика – это следствие неэффективного госуправления, сраной бюрократии, неправильных налогов и негодной регистрации прав на собственность. И я с ним полностью согласен. Он даже под Арабскую весну подвёл экономическое обоснование и рассказал новым арабским правительствам о том, что первым делом надо делать честные открытые реестры собственности. Блокчейн в помощь!
Во многих странах мира (если не в большинстве!) до сих пор трудно определить, кто чем владеет. И это проблема. Там нельзя взять нормальную ипотеку, и рынок не развивается.
Можно приехать в какой-нибудь африканский городок и спросить – а чьё это здание? Кто-то ответит: «Это дом семьи Порошенко, они владеют им уже тысячу лет». Но если вам нужны точные данные, нельзя довериться чьим-то словам. Ведь другой человек может сказать что-то совершенно иное.
Даже сейчас видно, что не везде законы достаточно хороши. Во многих странах просто невозможно доказать, что банк стал собственником дома, если его хозяин перестал платить по кредиту.
Это нельзя доказать даже в суде! Или можно, но на это потребуется 10 лет, и ещё столько же, чтобы неплательщика выселили. Короче, либо ишак помрёт, либо падишах.
Кажется, что жестоко выселять кого-то из дома, если он не платит по кредиту. Но надо и с другой стороны смотреть. Если таких не выгонять, никто не будет давать ипотечные займы! Какой смысл давать кредит, если тебе его не вернут и дом не отдадут тоже? В этом же весь цимес: если заёмщик не платит, кредитор получает заложенный дом.
В целом процесс, конечно, идёт, права собственности развиваются, а кредиторы всё чаще могут получить объект недвижимости в случае банкротства заёмщика. Этим и объясняется тот рост ипотечного рынка, который случился в конце XX – начале XXI века.
Но пора рассмотреть конкретные институты. Начнём с коммерческой недвиги, а потом перейдём к жилым домам. Говорить будем в основном о США, потому что там рынок самый большой в мире, и традиции стандартизированной ипотеки тоже самые долгие. Там куча законов и регуляторов. Другие страны просто перенимали американский опыт.
7.2. Купи себе «Пятёрочку»
Перейдём к финансовым институтам США. Что у нас с коммерческой недвигой? Вот вы идёте по улице и повсюду дома. Каким образом ими владеют? Вряд ли вы об этом задумывались. Кто у них хозяин? Я вот об этом постоянно думаю, спать не могу.
На протяжении большей части XX века ими владели специальные партнёрства. Это не корпорации, о которых я рассказывал ранее. Но тоже юридические лица. Что их отличает? Обычно большинство владельцев недвижимости – конторы небольшие, и они, как правило, не являются частью какой-то другой корпорации. Поэтому налогообложение у них более дружелюбное. Дело в том, что у корпораций есть налог на прибыль, плюс акционеры платят налог на доходы физических лиц с полученных дивидендов. Получается двойное налогообложение. Избежать этого можно, создав партнёрство.
Но партнёрство доступно только аккредитованным инвесторам. Обычным людям – хер с маслом, а не партнёрство. Кто такой аккредитованный инвестор? Попросту говоря, это богатенький буратино, которому не нужна защита всяких комиссий. Величину требуемого капитала определяет SEC[21], сейчас это 1 млн долларов, или доход должен быть немаленький.
Если вы аккредитованный инвестор, можно вложиться в такое товарищество. Доход от сдачи в аренду падает на счёт. Это не корпоративный доход, поэтому налог с него надо будет заплатить только один раз – как физическое лицо. Сразу понимаешь: так это ж восхитительно! Не надо платить налог на прибыль! Почему ж тогда все не делают эти товарищества вместо корпораций?
Государство, вестимо, против. Есть жёсткие правила по созданию партнёрств. Корпорация, например, существует бесконечно (пока не обанкротится или пока её не купит Баффет), а партнёрство – оно рассчитано на 10–20 лет. Покупаете здание, оно амортизируется, приносит ренту, а потом продаётся, и партнёрство закрывается.
Об этом типе собственности слышно не очень много. Потому что они не вырастают большими. Обычно это всего одно здание. Плюс ко всему, партнёрство не рекламируется. В этом нет смысла, ведь у обычной публики нет возможности туда вложиться. Им пришлось бы проверять каждого бомжа на размер его капитала. Ещё у корпораций ограниченная ответственность. А у партнёрств, как правило, нет; но там ничего страшного не может произойти, ведь оно тупо владеет зданием и сдаёт его в аренду; другой бизнес на него не вешают. Весь доход конторы – сдача площадей в аренду.
В 1960-х годах простые американцы начали возмущаться: почему это им нельзя вложиться в недвигу таким способом? Богатеям можно, да ещё и налога на прибыль у них нет. Мы тоже так хотим! Как нам диверсифицировать свои портфельчики коммерческой недвижимостью?
И Конгресс придумал новую тему: REIT – Real Estate Investment Trust. Это ещё один пример демократизации финансовых технологий. Можно сказать, Америка тащит весь мир с этой темой – лишь бы простые люди могли занести куда-нибудь денег и немного разбогатеть. Потому что придумали эти РЕЙТы действительно в США, а сейчас они много где есть и за 50 лет выросли колоссально.
Идея такая же: сделаем траст, доступный широкой публике, мелким вкладчикам. И не будем брать с него налог на прибыль – а только НДФЛ. У меня рядом с квартирой есть «Пятёрочка», помещение которой принадлежит ЗПИФу[22] недвижимости, это похожая тема у нас. Можно купить паи, там 12 % годовых, очень жирно для такой надёжности. Ведь чтоб всё здание целиком купить, нужна огромная куча денег, сотни миллионов рублей. Даже если продать бабушкину квартиру на Ленинском, хватит, только чтоб купить какой-нибудь сраный киоск, да ещё его хер сдашь, короче, замучаешься с этой коммерческой недвигой. А тут илитный арендатор, всё надёжно, никуда не денется. Ещё и налога на имущество нет. Правда, не очень понятно, что делать, если захочется свои паи продать – как найти нового покупателя? Но это не тема нашей беседы.
Как только Конгресс узаконил эту фишку, все сразу захотели свою контору немедля превратить в REIT. Пришлось им ввести кучу ограничений, чтоб нельзя было их использовать кому не попадя. Поэтому деятельность РЕЙТов ограничена только недвижимостью: не менее 75 % от активов должно быть в недвиге либо в кэше. Плюс 75 % дохода должно приходить от недвиги, и 90 % – от аренды либо процентов по депозитам. 95 % дохода контора обязана выплачивать акционерам, и обязательно надо быть долгосрочным держателем. Не более 30 % дохода может приходиться на продажу недвижимости, которой фонд владеет менее четырех лет. Это чтобы фонды не торговали зданиями без налога на прибыль.
Если фонд всему этому соответствует, он получает статус REIT. Ещё раз намекну: это тоже изобретение. Новое, шестидесятых годов. Появлялось потихоньку, потом развивалось, росло, а сейчас эта схема почти везде в развитом мире есть. Я австралийские РЕЙТы у себя в портфеле держал – в Сиднее недвига дико дорожала в последнее время. И метеорит на Канаду, опять же. Ну, понимаете.
Американские РЕЙТы росли взрывоподобно. Первый всплеск был в конце шестидесятых, когда ключевая ставка выросла выше потолка на депозиты. Потолок был установлен указом, и правительство не разрешало банкам давать высокие проценты. И внезапно РЕЙТы оказались выгодней вклада в банке, и народ туда попёр.
Был и второй бум. В 1986 году правительство отменило налоговые льготы товариществам. Там у них разрешалось дико амортизировать здания (именно товариществам), и люди, таким образом, вкладывались в новые дома, чтобы снизить налоги. Потому что, если вам разрешается быстро амортизировать здание, вы можете красиво и законно занижать налогооблагаемую прибыль. Поэтому люди мощно вкладывались в недвигу через ту схему. А в 1986 году ту лазейку прикрыли, и произошёл второй бум РЕЙТов.
В девяностых был просто мощный рост всей недвиги, и появились кучи новых фондов. Какие-то стали специализироваться, например, на ритейле, на складах и т. п. Сейчас все инвесторы о них знают, хотя этой области финансов всего 40–50 лет.
Что нам надо отметить? Первая тема: финансовые изобретения развиваются долго и придумать их нелегко. И вторая: очевиден тренд на демократизацию финансов, об этом подробней в самом конце книги. Вы уже поняли, что, если посмотреть в прошлое, все эти замечательные продукты были доступны лишь небольшой горстке богачей. А сейчас стало попроще. Захотел – вложился в недвигу. Норм, чо.
7.3. Депрессивные ипотечники
Теперь надо о жилых домах поговорить, эта область куда больше. И самих домов больше, и стоят они дороже, чем офисные/коммерческие. В США в своём собственном доме[23] живут порядка две трети семей. В разных странах по-разному, но это довольно обычное соотношение. А в Германии, например, люди всю жизнь снимают и не парятся. И снять там куда сложнее, чем у нас: только что отпечатки пальцев не попросят. И вот эта американская цифра в 2/3 – она возникла из-за того, что государство сделало ипотеку доступной.
Надо вернуться к истории. Я уже говорил о династии Тан и торговле шёлком, сейчас перенесёмся поближе – в забытую богом Америку времён Великой депрессии. После резкого падения рынка в 1929 году начался жесточайший жилищный кризис. Цены на дома валились как подкошенные, и люди переставали платить по кредитам в огромном количестве. Ситуация была аховая, и американское правительство даже создало специальные конторы по выкупу этих ипотек. В итоге аж 20 % ипотек были выкуплены правительством. Что же конкретно происходило?
Это важно именно с точки зрения развития финансовой технологии. До депрессии ипотечное кредитование росло. Типичный срок кредита составлял от двух до пяти лет, а тело кредита отдавалось в конце. Что это означает? Покупая дом в 1920 году, ты шёл в банк, и он тебе выдавал кредит. Обычно давали половину денег. То есть на дом стоимостью 10 тысяч долларов (сейчас это примерно 130 тысяч, весьма скромный домик) банк давал кредит в 5 тысяч. Проценты платишь ежемесячно, а в конце – через два года, ну или через пять, платишь эти 5 тысяч. Потом можно опять попытаться взять ипотеку. Придёшь в банк, и он тебе опять даст 5 тысяч. Такая была схема, банки её всем предлагали, и она очень распространилась.
Если говорить о теле кредита, понятно, что это большая сумма. Платишь каждый месяц только проценты, а через два года вдруг надо заплатить всю пятёру. Но люди думали, что это ничего страшного – через два года пойду к ним опять, ну а если не дадут – попрошу кредит в другом банке. Я же могу где угодно найти эти пять тысяч? И всё работало без особых проблем.
Что же произошло во время Великой депрессии? Две вещи: безработица выросла до 25 %, и цены на дома упали сильнее чем вполовину. К примеру, занял ты 5000 долларов на дом, который стоит 10к, а он стал стоить только четыре тысячи. Прошло два года, идёшь в банк – пора рефинансировать кредит.
Приходишь, говоришь – ну вот, я безработный, а мой дом сейчас стоит $4000. Банк тебе говорит – ну извини, не шмогла, кредит я тебе больше не дам.
Что происходит? Дом надо продавать, ты банкрот, всё пропало. Первый взнос был пять штук, а ведь если дом стоил 10, а ты занимал пять, вот первоначальный взнос ты полностью потерял, ещё и должен остался. Это происходило с миллионами американских людей, не говоря уже о простых неграх.
7.4. Блеск и нищета аннуитета
В итоге администрация Рузвельта решила, что такой тип ипотеки был какой-то херовый. Поэтому в 1933 году, примерно через год после вступления в должность, Франклин Рузвельт придумал Федеральную Жилую Администрацию. Она пыталась заставить банки опять давать людям в долг на жильё, потому что в стране была просто катастрофа какая-то.
Чтобы вернуть банкам интерес, эта ФЖА начала страховать ипотеки. Если ты (банк) дал кредит на дом, а заёмщик не платит, и при этом дом подешевел – ты теряешь деньги. И вот страховка означала, что государство вернёт банку разницу. В то же время правительство заявило, что страховаться будут только ипотеки на 15 лет или дольше. Как бы установило стандарт. И ещё они заявили, что это не может быть ипотека с выплатой тела кредита в конце. Для рядовых американцев это было неподъёмным бременем – заплатить огромную сумму в последний месяц. Поэтому банки заставили амортизировать ипотечный платёж на весь срок кредита – 15 лет.
Такие предложения уже были в 1920-х годах, но для большинства людей они были совершенно непонятны. Народ просто не догонял – как это, амортизировать ипотеку. Ну а это просто-напросто выплачивать часть тела кредита каждый месяц. Тогда в конце не будет огромного платежа. Платишь каждый месяц одинаковую сумму, и в конце – всё, превед. Кредит выплачен целиком. Достаёшь вставную челюсть, приглашаешь жену на ужин, всё хорошо.
Арифметика ипотеки немного сбивает с толку даже сейчас, а уж в 1934 году людям дополнительно требовалось три класса образования. Поэтому объясню на пальцах. В 34-м они начали выдавать пятнадцатилетние ипотеки, что вроде и неплохо, но маловато. А в начале пятидесятых уже появились ипотечные кредиты на 30 лет. Это, конечно, длинный срок. Вот вы женились на какой-нибудь парикмахерше размалёванной, купили дом, детей завели – вам около 25 лет. Если дать вам 30 лет на выплату, в 55 вы уже откинетесь. Жена страшная, ну хоть дети в институт пристроены. И если ставка гарантируется на 30 лет, это же дико круто! Никаких подлых сюрпризов. Вы всегда знаете, сколько платить в месяц.
Вопрос в том, как посчитать этот ежемесячный платёж? Вот у вас ставка, и приведённая к текущему моменту стоимость всего потока ежемесячных платежей и равна сумме кредита. Называется, вы уже поняли, «аннуитет».
Стоимость аннуитета = ежемесячный платёж/ставка × [1–1 / (1 + ставка)срок]
Срок и ставка всегда в месяцах. Ну, то есть в периодах платежа, но я никогда не слышал о том, чтобы период был другим. Годовую ставку надо поделить на 12, а срок в годах умножить на 12.
Всё, что нужно сделать, чтобы подсчитать амортизирующуюся ипотеку, если человек занимает сумму S под r процентов годовых, – надо подставить их в формулу и определить, какой будет ежемесячный платёж. Вот с этим у них были проблемы, поэтому задачку мы ещё раз повторим во второй части книги. Потому что и у вас с этим тоже будут проблемы.
До того как появились компьютеры – всего лишь 50 лет назад, люди использовали готовые таблицы. Я и сам когда-то смотрел синусы по таблицам Брадиса, помните такие? Считать всё в столбик им было реально напряжно. И в ипотечной табличке была, например, страница на 10-летний кредит под 5 % – но это скорее исключение, всё же срок небольшой. Хотя если заёмщики немолодые, вроде и нормально. Пенсионеру кредит на 30 лет давать как-то опрометчиво. Не поминайте лихом, ха-ха-ха!
На странице вычислены все платежи на кредит в 1000 баксов. А если кто-то занимает семь тысяч, вы просто умножаете этот платёж на семь. При ставке в 5 % годовых ежемесячный платёж получается $10,61. То есть они просто посчитали, чему в этой формуле будет равен x при остальных известных нам цифрах.
Дальше идёт график платежей. Итак, ежемесячный платёж – $10,61. В таблице было указано распределение амортизации долга и процентов. Вот вы занимаете тысячу и платите $10,61 в месяц. Каждый месяц тело кредита немного уменьшается. Какая часть из ежемесячного платежа – проценты? Это просто: 5 % поделить на 12 месяцев. Из 50 баксов годовых получается $4,17 в месяц, а платёж по телу кредита равен 10,61 – 4,17 = 6,44 доллара.
Из $1000 вы заплатите $6,44, значит, со второго месяца останется выплатить уже $993,56. На следующий месяц проценты рассчитываются исходя из нового тела кредита – а оно уже $993,56, и процентный платёж равен $4,14. Видно, что они уменьшились, ведь долг понемногу выплачивается. Значит, выплата тела кредита увеличилась. Первый месяц проценты были $4,17, а тело – $6,44. Во второй – проценты $4,14 (на три цента меньше), стало быть, из тела кредита вычтется уже $6,47. Через 6,5 лет процентов надо будет платить лишь $1,74 в месяц, потому что от тела кредита останется $407,61. Поэтому и доля выплаты самого кредита станет гораздо больше.
Таблица нужна для того, чтобы определить, что происходит при продаже дома. Если люди переезжают через, например, шесть с половиной лет, сколько они остались должны? Ну вот, в таблице написано – на каждую взятую тысячу они теперь должны 408 баксов.
Сразу понятно, какой гемор возникает при частичном досрочном погашении. Поэтому часто оно было запрещено, допускалось только полностью. Хорошо, что сейчас у нас есть компьютеры.
Так устроена долгосрочная ипотека. Процентная часть постоянно меняется, тело кредита постоянно меняется, но общий платёж всегда одинаков. Это изобретение. В 1934 году это придумали – ещё и ста лет не прошло! Кстати, эта тема есть не везде. В Канаде, например, такого нет – там ставка не фиксируется. В Дании есть, ну вот в США, у нас в России почти все ипотеки по фиксированной процентной ставке. А в Германии, например, ставка может меняться в зависимости от ситуации в экономике. Правда, надо упомянуть, что она может и падать. В Дании недавно произошло страшное: некий банк под названием Jyske Bank (третий по величине) предложил ипотеку под минус 0,5 % годовых. Занимаешь миллион, через десять лет возвращаешь 995 тысяч. Потому что валюта крепка, а недвига такая дорогая, что не продаётся даже без первого взноса!
В Великобритании сейчас идут разговоры, что надо схему повсеместно расширять. Понятно, что если ставка резко меняется, страна может попасть в такую же ситуацию, как США в годы Великой депрессии. Редкое, но вполне возможное событие. Тогда люди потеряют свои дома. Но в Англии сейчас опять консерваторы овладели Биг-Беном, и нихера не проходит эта тема. Вроде и можно взять ипотеку с фиксированной ставкой, но, видимо, она будет очень высокой, и мало кто из банков такую вообще предлагает. На тридцать лет банки боятся выдавать – вдруг чо? А покупатели домов не хотят платить слишком много. В этом плане у нас на родине реальный прогресс, и ставки с учётом инфляции у нас не такие уж конские.
У нас просто недвиги мало, регулирование уродливое – полностью коррумпированное, и строители от этого охуевшие.
В Канаде не так давно – в 1980 году – процентные ставки улетели вверх, и у них была похожая проблема, что и в США. Люди не могли себе позволить рефинансирование ипотеки, и куча народу потеряла свои домишки. Большая беда. Ну как-то они её преодолели, послабления сделали. Но даже сейчас в Канаде нет фиксированных ставок по ипотеке.
7.5. Фэнни + Фредди = Господдержка
Продолжим о финансовых изобретениях. Важные вещи – секьюритизация и господдержка ипотеки. В 1938 году в США федеральное правительство под началом Рузвельта придумало FNMA – Федеральную Национальную Ассоциацию Ипотек, государственное агентство, которое покупало ипотеки для поддержки рынка кредитования. На Уолл-стрит никто не мог произнести эту аббревиатуру, и её назвали по-собачьи: из ЭфЭнЭмЭй получилась Фэнни Мэй.
Чем занималась эта контора? Она покупала у банков ипотечные кредиты. Так они старались поддержать рынок ипотек. Поначалу банк выдавал кому-то кредит на покупку жилья, и на этом всё. Больше денег он дать никому не мог, если бы не привлёк ещё через депозиты. Ну а Фэнни Мэй выкупала ипотечные контракты у банков, и банк опять мог выдавать займы. Это они сделали в 1938 году, всё ещё была Депрессия и рынок недвиги был вялый и жалкий. Домов не строили, и безработица среди гастеров и их прорабов была повсеместной. Рузвельт думал, как ему экономику взбодрить. Вот была одна из идей. Так появился ипотечный гигант Фэнни Мэй. А в 1968 году контору приватизировали, и она стала частной компанией.
В 1970 году правительство создало ещё один подобный институт, Federal Home Loan Mortgage Corporation, FHLMC. Имя опять придумали на Уолл-стрит, и назвали его Фредди Мэк. Ну, типа, та была девочка, а это парень. Хорошо, что не Крюгер.
Сейчас эти имена уже официальны, и конторы уже не государственные – Фэнни Мэй и Фредди Мэк. Изначально Фредди был другой. Что от него требовалось? Покупать ипотечные кредиты, перетасовывать их в ценные бумаги («секьюритизировать») и продавать со своей гарантией. Как только Фредди начал это делать, Фэнни спохватилась и тоже попросила, ну, типа, можно я тоже? Ну и обоим разрешили.
Почему именно правительство придумало эти две госконторы? Ну, любой же может создать корпорацию, вот пендосское правительство и создало. Обе компании полностью в бизнесе секьюритизации ипотек. Они покупают займы от тех, кто даёт деньги в кредит. Другими словами, они покупают обязательства, запаковывают их в ценные бумаги и продают широкой публике со своей гарантией. Если должник обанкротится, контора заплатит за него недостающее. Потом ещё и страховщики появились, которые страховали (хотя бы частично) эти займы. Сложная финансовая схема. Но в конце концов образовались две эти корпорации, которые выпускали ценные бумаги под залог ипотек, а правительство за ними уже не стояло. Как бы.
Стали судачить, что всё же правительство создало эти конторы, а ведь они выпускают облигации на триллионы долларов! Не придётся ли честному налогоплательщику раскошелиться в случае чего? Правительство открыто заявило: «Нет! С пидорами не пьём! Конторы давно частные, и пусть Фэнни начиналась как государственная, сейчас она нам не принадлежит. Её долги не гарантируются правительством». Кто-то переживал, мол, точно не гарантируется? Точно? Точно? Ну, официальная позиция была такая, что нет, если придёт беда, то денег не будет.
Теперь догадайтесь, что произошло. В 2008 году рынок недвижимости рухнул, и кризис был такой адский, что все вспомнили Великую депрессию. И обе наши компании – и Фэнни, и Фредди – обанкротились, ок? Что же делать-то, а? Вот мы в администрации гениального Буша. Республиканца. А они особо не любят бейл-ауты (спасение за чужой счёт). Казалось бы, есть законы, все дела, и Буш не позволит спасать их деньгами налогоплательщиков. Об этом неоднократно, кстати, заявлялось. Потом кто-то сказал: стойте, но ведь весь мир вкладывает в ценные бумаги этих контор – причём все думают, что конторы эти принадлежат американскому государству. Особенно много китайцы возмущались. Бедные невинные китаёзы доверились америкосам и вложили много миллиардов в Фэнни Мэй. Что вы скажете китайцам? «Извините, мы тут ни при чём»? «Она утонула»? Ну кто-то так и говорил, мол, пойдите и скажите Мао и его команде, что денег не будет, мы же всегда так говорили. Но китайцы ответят, мол, вы-то, конечно, говорили, но мы вам не верили.
На самом деле правительство действительно не предприняло все нужные шаги для того, чтобы всё разъяснить. Например, «Уолл-стрит Джоурнал» печатал котировки бондов Фэнни Мэй и Фредди Мэк в разделе «государственные бумаги». И это главный финансовый журнал страны! Хотя это, конечно, не государство. Но правительство должно было как-то их образумить, наверное, да? Прийти и сказать: «Слушайте, ну это же частная компания, мы тут ни при чём». А бедные китайцы прочитали газету и типа ей поверили.
Конечно, Джордж (сраный ковбой) мог бы и сказать, мол, ну, ребята, не повезло. Надо было читать, что в договорах мелким шрифтом написано. Но он ничего такого не сказал. Почему? Ну, типа, чтоб не рисковать. Если бы правительство США позволило этим отмывочным конторам обанкротиться, все инвесторы мира ополчились бы и озверели. У США есть репутация.
Они могут бесконечно занимать деньги у всего мира как раз потому, что все думают, что там всё, сука, надёжно. А тут запахло каловыми массами.
Поэтому они взяли шефство над обеими конторами и не дали им забанкротиться. Урок интересный: можно миллион раз сказать, что вы ничего не гарантируете, но в итоге-то всё равно гарантируете. Какие-то воровские понятия, по-моему.
Про другие страны надо ещё рассказать. У Канады тоже есть такая контора, называется Canada Housing and Mortgage Corporation. Но она не приватизирована, а до сих пор принадлежит канадскому правительству. Но она гораздо меньше, конечно. Что там Канада – три дома, лось и клюшка хоккейная. Поэтому про эту контору никто никогда и не слышал.
Но в целом там схема очень похожая. Во время кризиса, однако, у канадцев не было такого адского падения цен, потому что и пузырь был гораздо меньше. Но Канада и США, конечно, сильно переплетены – американские инвесторы дико вкладываются в канадские бумаги, например. И экономика Канады, в общем-то, ходит одновременно вверх и вниз с Омерикой. Хотя она и более сырьевая, там нефть, лес, кленовый сироп мощно экспортируется.
И такая мысль: а кто же стоял за решениями Фэнни и Фредди понижать стандарты заёмщиков? Понятно, что денег в стране было тупо больше, но всё же? Есть такая идея, что, несмотря на их «независимость», кто-то из правительства им таки подсказывал, что надо неграм давать больше ипотек, чтобы те могли на своих диванах спокойно смотреть Малахова, или как там он в Америке называется, Опра, что ли.
7.6. Впаривание ипотек и кризис 2008 года
Есть ценные бумаги, которые называются «обеспеченные ипотечные обязательства» – по-английски CMO, Collateralized Mortgage Obligations. Внутри там ипотека, но её ещё потом делят на отдельные транши по уровню вероятности досрочного погашения. Ведь для инвестора есть риск того, что ипотеку погасят досрочно, если вдруг у заёмщика будут свободные деньги или желание рефинансироваться в другом месте. Некоторым бумагам рейтинговые агентства давали уровень ААА, т. е. никакого риска. Каким-то давали другие оценки. И эти пакеты CMO продавались инвесторам по всему миру. Понимаете, что это подмена понятий? Одно дело – риск досрочного погашения, когда вы лишаетесь прибыли. И совсем другое – риск невозврата, когда вы лишаетесь всех вложенных денег!
Другая тема – это CDO, обеспеченные долговые обязательства. О них я писал в самом начале книги. Они продаются инвесторам, а внутри те же самые ипотечные платежи в качестве активов. Многие из них – это субпремиальные ипотеки. По-русски говоря, говняные. Это те, которые выдавались «субпремиальным» заёмщикам, по-русски говоря, бомжам; хотя дословно это всего лишь «не самым лучшим». Многие из этих бумаг тоже были обозначены рейтингом ААА, и, тем не менее, некоторые их владельцы получили шиш без масла, и так по всему миру – кто их только не покупал.
США – лидер ипотечного финансирования. И американские компании – не только печально известные Фэнни и Фредди, множество компаний – выпускали ипотечные бумаги с рейтингом ААА. То есть знаменитые цирковые агентства Мудис, S&P, Фич как бы говорили всем: «Ребята, никакого риска тут нет!» И простые европейцы и азиаты дико вкладывались в это говно и думали, что они в полном ажуре. Потом оно всё наебнулось. Некоторые с самого начала были гнилые – и эмитенты об этом прекрасно знали! Но что с того?
Схема же была многоходовая. Кто-то берёт ипотеку, ок. То есть человек куда-то идёт, заполняет анкету. Потом эта ипотека продаётся инвестору или другому жирному гусю, который делает из неё ценную бумагу. Называется «секьюритизатор». Потом он ищет агента по обслуживанию этой ипотеки, ну, например, это тот, кто заключал договор, но необязательно он. Что это за обслуживание? К примеру, если вы не платите вовремя, этот чел вам звонит и говорит, мол, ай-яй-яй, плохо как! Или вы хотите досрочно погасить, или дядя Ашот к вам подселяется и пристраивает балкон, кому звонить? Вот этому агенту по обслуживанию.
Есть эмитент этих ипотечных бумаг и эмитент CDO. Система усложняется. А потом она взрывается к чертям собачьим. Какие-то там реформы они придумали, чтобы это предотвратить в будущем, и кто-то даже говорил – ну нахер эти ценные бумаги, давайте вернёмся на 200 лет назад, когда не было никаких ипотек и мудисов. Но вроде какой-то прогресс таки есть.
В заключение надо упомянуть небольшое изменение, которое недавно произошло и в Европе, и в США. Европарламент провёл новую директиву, которая заставляет организаторов ипотечного бизнеса обязательно держать минимум 5 % своих ипотек у себя. То есть, если вы контора, которая заключает ипотечные сделки, можно продать только 95 % от своих вложений, а 5 % надо оставить. В США тоже надо 5 % оставлять теперь. Это как бы заставляет их тщательнее проверять заёмщиков. Хотя я не знаю, как там организован отбор: можно же у себя оставить 5 % самых жирных рэперов, а остальных продать. То есть моральная угроза немного снизилась, но всё равно осталась.
Ипотечные банки (и особенно брокеры) иногда действуют несколько, эээ, цинично. Типа, «мы просто помогаем этой несчастной семье заполнить анкету». И чувак там за прилавком думает: «А не помочь ли мне этим славным чёрным ребятам? Да, не похоже, что они смогут выплачивать кредит. Но мне-то какая разница? Я кому-то другому эту ипотеку перепродам и пойду пить пиво». И некоторые случаи, они прямо-таки вопиющие.
Приходит семья к брокеру, и он спрашивает: «Какой у вас годовой доход?» Ну, они отвечают. А он им говорит: «И чего, вы реально хотите с таким доходом купить дом за 250 тысяч? Не знаю, смогу ли я вам помочь». А потом он берёт паузу, как бы задумывается и говорит: «Погодите, ну вы подумайте ещё разок. Вы мне сказали, что у вас доход 40 тысяч в год. Вы уверены? Может, у вас есть дополнительные источники дохода? Подумайте хорошенько. Может быть, вы таки 50 тонн в год получаете или даже 60?» А семья на него посмотрит со слезами на глазах и ответит: «Батюшка, да ведь только сорок тысчонок у нас в годик-то, только сорок!» А брокер им опять: «Но вы всё-таки подумайте. Может быть, у вас есть подработка какая-нибудь или баба Сара вам присылает гостинцы из Африки? Всем же кто-то помогает». И подмигивает им. Ну они такие: «А да, точно! У нас же 60 тысяч годового дохода, вот вспомнили – мы грибы собираем и ещё сынулька в макдаке на кассе стоит по выходным».
Брокер ставит там галочки где надо, и семья думает: «Ну, он же сам это предложил, мы-то чо, мы ничо, йоу, камон». А брокеру похер, убыток-то не его, а банка. Новый закон как бы запрещает такую тему. Они там вводят лицензии на ипотечное брокерство. Ещё пять лет назад можно было только-только откинуться за оголтелое облапошивание крестьян в Небраске и сразу стать ипотечным брокером – не жизнь, а сказка! Вот больше так нельзя.
Перед кризисом американские инвестбанки выдавали кредитов в 30–40 раз больше собственного капитала. Просто жесть. От 5–6 капиталов мультипликатор вырос до 30–40–50-кратного. Это огромный риск. Голдманы и Леманы заявляли: «Наша работа в том, чтобы создавать новые интересные финансовые инструменты». Вот они и создавали – собирали ипотеки от людей, которые не могли себе позволить недвижимость, и паковали их в новый «продукт».
Возьмём немного из южных штатов, немного из северных, ещё чуток с запада и с востока, соберём воедино. Диверсификация какая крутая у нас, посмотрите на неё!
Шли к рейтинговым агентствам, к Мудису и всем остальным, и рассказывали про свою «диверсификацию», и получали рейтинг ААА. Никто там ничего не анализировал, а потом клиентам впаривались «надёжнейшие» бумаги. Клиентам по всему миру. И естественно, реальный их рейтинг никак не мог быть ААА.
То, что сейчас происходит в мире, означает, что люди немного поумнели и чему-то научились. Но базовые принципы остались те же самые. Те же самые фонды, те же самые управляющие покупают то же самое говно, а говорят, что это не говно, а золото и бриллианты.
Хотя мы надеемся, что будут перемены к лучшему, и мы все переедем из саратовской коммуналки в апартаменты на Кипре, а кто-то даже и в двушку в Бутово.
На этом первый, базовый, уровень книги «Хулиномика» заканчивается. Вторая часть этой книги перенесёт вас на новую ступень понимания финансов; она посвящена рискам во всех их проявлениях.
В восьмой главе мы разбираем генетические ошибки коммунизма. Почему надо делиться с соседями и, главное, чем? Как спастись от астероида? Правда ли, что евреи прокормили всю Россию? Почему колхозники отнимают у товарищей айпэды?
Девятая глава невероятно серьёзна. Как правильно выбрасывать шестёрки на кубиках? Как подсчитать количество листьев на дереве? Кто составил гороскоп Иисуса Христа? Зачем смешивать чай с водкой? Почему у чёрных лебедей толстые хвосты? Вопросы эти крайне важны!
Десятая глава посвящена долгам – самым распространённым финансовым рискам в мире.
Сколько будет стоить кредит в следующем десятилетии и почему? Правильно ли поступил Раскольников? Выиграет ли Робинзон Крузо от кредита до следующего урожая? Кто в мире кому должен и за что? Завеса тайны приподнимется.
В одиннадцатой главе я учу читателей… нет, не читать, а считать. Как спрятать потерю 100 % капитала? Сколько заплатить Деду Морозу за вечную дань? Какую толпу людей нужно собрать, чтобы у кого-то из них совпали дни рождения? Тут придётся подумать усиленно и мощно. Но зато недолго.
Двенадцатая глава – о рациональности. Чего люди боятся больше всего? Как угадать мысли соседей? Зачем экономист Кейнс устраивал виртуальные конкурсы красоты? Как профессор экономики может затроллить коллегу, предложив тому явно выгодное пари? Как не попасться на удочку сейлзу паевого фонда? Градус серьёзности нарастает.
В тринадцатой главе мы, наконец, поговорим о бабле. Тут всё о портфелях и яйцах внутри этих портфелей. Вы узнаете, почему акции так хороши, как кажутся, а управляющие портфелями – совсем наоборот.
В четырнадцатой – про отыгрывание новостей и походку пьяницы. Надо ли уважать рынки и за что? Полезно ли делать предсказания и что за это будет? Реагирует ли рынок на непроизошедшие катастрофы? И главный вопрос: почему зарабатывать трейдингом так трудно?
После этого вас ждёт ещё и суровая третья часть, но там мы будем обсуждать уже более высокие материи: кто управляет деньгами мира и каким образом он это делает.