Виды облигаций
1. По географии
По аналогии с акциями, вы можете купить облигации компании развитой или развивающейся страны. Помните, что Россия – развивающаяся страна. Развитые страны – США, Япония, Англия, Франция, Германия и т. д.
2. По уровню компаний
Логика такая же, как в акциях. Есть облигации голубых фишек, или компаний 1-го эшелона. Одолжить деньги крупному бизнесу, который очень устойчив к колебаниям рынка, не так уж и страшно. А вот облигации компаний 2-го и 3-го эшелона называются мусорными, или высокодоходными, облигациями.
Сколько такая компания продержится на рынке, угадать невозможно. Нужно долго анализировать ее документы – и то это не даст 100 %-ную уверенность. Поэтому такая компания вынуждена предлагать более высокую ставку.
3. По секторам рынка
И снова скажу то же, что в главе об акциях: не нужно складывать все яйца в одну корзину. Диверсифицируйте риски!
Недвижимость
Думаю, что давать определение недвижимости не нужно. Дополнительно отмечу, что инвестиции в недвижимость относятся к надежным видам инвестирования.
Мы будем выделять следующие виды недвижимости: жилая и коммерческая. Жилая недвижимость используется для проживания. Нежилая или коммерческая недвижимость используется для торговли, офисов, производства, хранения, для краткосрочного пребывания граждан (хостелы, гостиницы, отели) и пр.
Основные источники дохода при инвестировании в недвижимость:
1. Доход от сдачи в аренду (рента). Не важно, о каком виде недвижимости идет речь, сдавать в аренду можно как жилую, так и коммерческую недвижимость.
2. Изменение цены на объект недвижимости. В этом случае возможно несколько вариантов. Один из них – покупка новостройки, которая будет все больше и больше дорожать по мере возведения здания. Однако сейчас этот способ уходит в прошлое. С 1 июля 2019 года вступили в силу новые правила долевого участия в строительстве. Теперь застройщик не сможет получить деньги от покупателя до момента передачи ключей. С одной стороны, это будет защищать права дольщиков на рынке первичной недвижимости. А с другой – сотрется грань между стоимостью вторичного и первичного жилья. Я даже допускаю, что стоимость объектов на первичном рынке недвижимости может стать больше, так как при строительстве будут использоваться современные материалы и новые технологии. В отличие от рынка вторичного жилья, где квартиры обычно требуют существенного ремонта. Раньше застройщик делился с дольщиком доходностью, так как последний помогал финансировать стройку, поэтому цена недвижимости на первичном рынке была ниже.
С 1 июля 2019 года сделка возможна только через эскроу-счет, который будет открыт у банка. Исключение сделано для тех объектов строительства, где имеется 30 %-ная готовность жилых комплексов и заключено свыше 10 % договоров долевого участия, – они могут работать по старой схеме.
В новых условиях сделка становится трехсторонней: застройщик, банк и покупатель. Банк выступает гарантом сохранения денег покупателя. Застройщик строит на свои или заемные, вводит дом в эксплуатацию, получает право собственности на квартиру, и только после этого банк переводит ему деньги с эскроу-счета. Покупатель тоже не может забрать деньги с этого счета по желанию – должно быть банкротство застройщика или расторжение договора с ним. Эта система – первый шаг в реформировании системы долевого участия в строительстве. В любом случае, прежде чем вкладываться в новостройки, нужно сделать расчет экономики такой инвестиции. О нем мы поговорим в следующих главах.
Также стоимость квартиры или дома может увеличиться, например, после капитального ремонта или развития инфраструктуры района. Например, ни для кого не секрет, что все больше людей предпочитает жить за городом, а работать в центре. Правительство начинает делать новые транспортные развязки, автобусные маршруты, новые линии метро – и вместе с этим меняется и стоимость жилья в районе.
Нельзя отрицать влияние на рынок недвижимости и состояния экономики в стране. Например, возьмем экономический кризис. До кризиса люди стремились приехать в крупные города, находили работу и активно снимали жилье. Спрос на небольшие квартиры под сдачу постоянно увеличивался. После наступления кризиса людей начинают увольнять с работы, сокращают рабочие дни и зарплату, подталкивают возвращаться в родные города. На рынке появляется все больше пустующих объектов недвижимости, и владельцы начинают активно от них избавляться. Поэтому некогда дорогая квартира продается на 30 % дешевле, чем в докризисные годы.
Мне кажется, что рынок недвижимости в нашей стране «перегрет». Люди предпочитают вкладываться в недвижимость из страха потерять сбережения: а вдруг кризис, а вдруг дефолт? Поэтому цены на нее растут как на дрожжах, все больше напоминая раздутый мыльный пузырь. Подумайте сами: разве может студия в Девяткино (Ленинградская область, спальный район рядом с г. Санкт-Петербург) стоить так же, как однокомнатная квартира в Испании на второй, ну на третьей линии от моря? По соотношению цена/качество – точно нет. А она стоит.
Возможности недвижимости
Вместе с тем у недвижимости есть масса неоспоримых достоинств.
1. Материальность и страховка от серьезных экономических потрясений
Если в стране разразится очередной дефолт – вам хотя бы будет где жить. В отличие от других инвестиционных инструментов, которые мы видим только на экране монитора и в отчете депозитария, квартиру всегда можно потрогать и убедиться, что все в порядке.
2. Динамическое изменение доходности
Арендные платежи также можно менять, подстраивая под инфляцию. Меняются цены в магазине – увеличивается и размер ренты.
3. Низкое колебание цен
Колебания цен на недвижимость существенно ниже, чем на акции или облигации на фондовом рынке. А значит, и ниже риск продать в панике по невыгодному курсу. Даже если вам срочно захотелось продать недвижимость, то понадобится несколько недель не только на поиск клиента, но и на оформление самой сделки. За это время вы можете успеть передумать.
Риски недвижимости
1. Высокий порог входа
Если оценивать квартиру с точки зрения инвестиций, нам нужен стабильный спрос на съем. Значит, нужно смотреть центральные или ближайшие к ним районы города, желательно рядом с метро. Стоимость однокомнатной квартиры в таком районе: в Москве от 9 млн, в Санкт-Петербурге от 5 млн рублей. Площадь – в районе 30–40 кв. м, и находиться она будет в старом фонде, требующем капитального ремонта. Не каждый может себе это позволить.
Про ипотеку я даже не говорю. Подумайте сами, через сколько вы отобьете стоимость вложений, если возьмете квартиру под сдачу, в ипотеку?
2. Низкая ликвидность
Продать квартиру и быстро получить деньги, скорее всего, не получится. Акции и облигации можно купить и продать одним нажатием кнопки, поэтому их называют ликвидными объектами. При продаже недвижимости нужно время не только на поиск покупателя, но и на заключение сделки и регистрацию перехода права собственности.
Например, свою первую квартиру в Питере, на Васильевском острове, в районе с развитой инфраструктурой и парком, я продавала два года. Кому-то из потенциальных покупателей отказывали в ипотеке, кто-то принимал решение вложиться в новостройку. В общем, это небыстро.
3. Риск долгостроя
При покупке квартиры в строящемся объекте есть риск попасть на долгострой и пополнить ряды обманутых дольщиков. Как минимизировать этот риск, я расскажу в соответствующей главе. Если же вы уже пострадали и нуждаетесь в консультации юриста, напишите нам на feedback@fincult.ru. Чем смогу – помогу.
4. Падение доходности
Нельзя исключать риск того, что квартира станет приносить меньше денег, а то и убытки. Это может произойти по разным причинам: например, в случае перенасыщения рынка жильем эконом-класса. Так как чаще всего люди стремятся сохранить свои деньги именно в недвижимости, вкладываясь в типовые студии или однушки, на рынке съемного жилья с каждым годом все больше и больше вырастает конкуренция. Чтобы оставаться конкурентоспособным и продолжать отбивать расходы на коммунальные платежи, содержание квартиры и налоги, вы будете вынуждены снижать цену аренды – или продавать квартиру по цене ниже рынка.
Другой вариант падения доходности по объекту может быть вызван экономической ситуацией в стране. Многие арендуют или покупают недвижимость в хорошие времена. Однако в случае наступления кризиса люди уезжают из крупных городов на родину и обустраивают свой быт там. Меньше спрос на рынке – падает цена на аренду и покупку.
Золото
Из всех драгоценных металлов как объект инвестиций выгодно выделяется именно золото. На протяжении долгого времени этот металл был универсальным средством расчета: золотые монеты были в ходу на рынке и являлись во всех снах пиратам и американским старателям. Позднее к золотым запасам стран стали привязывать деньги, чтобы обеспечить национальную валюту эквивалентной стоимостью. В настоящее время деньги во всем мире стали фидуциарными (т. е. символическими – подробнее об этом см. в разделе про криптовалюту), однако ценность золота от этого не уменьшилась.
Золотой запас по-прежнему играет важную роль в экономике стран, выполняя роль экстренного резерва на случай кризиса и корректируя курс валюты. К тому же химические свойства золота важны во многих отраслях промышленности. Так как золотой ресурс исчерпаем, его ценность продолжает расти. Цена на золото в краткосрочной перспективе довольно сильно колеблется, но на длинном отрезке времени становится только выше.
Вот два основных источника дохода при вложении в золото:
1. Золото позволяет «спрятаться» от инфляции. Когда-то давно мы в Центре проводили тренинг по инвестициям в драгоценн