Основной риск в таких сделках – это «заморозка» денег на длительный срок, т. е. долгая перепродажа. При выборе объекта нужно посмотреть цены на рынке на аналогичные объекты и посоветоваться с опытными риелторами.
Самостоятельно найти сделки с дисконтом очень сложно. Нужен компетентный опытный риелтор, у которого есть связи с банками и судебными приставами. Таких специалистов немного, но они есть. Многие из них сами инвестируют собственные деньги в подобную недвижимость.
Но прежде чем начинать искать подобных специалистов, нужно иметь хотя бы 4–5 млн рублей для инвестиции. Профессионал не будет тратить время на инвестора с маленькими деньгами, который «приценивается».
По каким критериям оценивать привлекательность недвижимости? Об этом мы поговорим ниже, когда будем рассматривать покупку новостроек или квартир для сдачи в аренду.
Покупка коммерческой недвижимости
Рассмотрим недорогие коммерческие помещения стоимостью до 10 млн рублей. Именно эта информация актуальна для небольших непрофессиональных инвесторов. К таким объектам относятся:
• торговые точки в ТЦ в небольших городах численностью до 500 тыс. человек (в больших городах торговые центры строят крупные инвесторы);
• помещения на первом этаже в жилых домах, особенно в густонаселенных спальных районах или на крупных проходимых улицах и проспектах;
• жилые квартиры в центральных районах крупных туристических или деловых центров (Москва, Санкт-Петербург, города-миллионники) для посуточной аренды через агентство недвижимости.
Целевая доходность по коммерческой недвижимости, сдаваемой в аренду, составляет от 9 до 12 % годовых. Бывает и больше, но редко. Здесь я не буду рассматривать подобные случаи, т. к. их крайне тяжело найти. Также надо понимать, что доходность я указываю без вычета налогов, расходов на поддержание объекта в хорошем состоянии, без возможного простоя помещения во время поиска арендатора.
Как посчитать возможную доходность объекта? Нужно узнать арендные ставки в соседних коммерческих помещениях. При выборе объекта важно учесть его технические возможности: какой бизнес в нем может вестись, соответствует ли объект нормам пожарной безопасности. Также распространена продажа помещений, имеющих долгосрочного арендатора, – чаще всего собственнику нужны деньги.
Если вы решите сдать квартиру в управление агентству недвижимости, убедитесь в том, что у них хватает клиентов, чтобы ваша квартира не простаивала. Если доходы от агентства вас не устроят, можно найти другое или продать объект и вложить деньги во что-то более доходное. Еще вариант: сдавать помещение в долгосрочную аренду под ставку 4–6 % годовых.
Чтобы найти коммерческую недвижимость, стоит привлечь опытного риелтора или воспользоваться одним из сайтов, где продаются объекты с арендаторами, заключившими с нынешними собственниками помещения долгосрочные контракты.
Аналогично покупке недвижимости с дисконтом, прежде чем начинать что-то делать, здесь тоже нужно накопить необходимую сумму. Более доступны в этом смысле инвестиции в квартиры в строящихся домах, где можно найти студию или однушку за 2–3 млн рублей даже в Санкт-Петербурге, не говоря уже о городах меньшего размера.
Инвестирование в квартиры в строящихся домах. Чего ждать от рынка при новых правилах игры
В начале XXI века стало модным покупать квартиру на этапе начального строительства и продавать ее ближе к срокам сдачи объекта. Такой вид инвестирования позволял инвесторам получать до 25 % годовых. В настоящее время выгодной считается доходность в 15 % годовых, ну а с меньшими условиями даже связываться не стоит.
Все-таки кризис, состояние экономики, ну и санкции, конечно, существенно снизили доходность в этом виде инвестирования. К тому же застройщики стали активно конкурировать с частными инвесторами: квартиры на продажу выставляют постепенно, держат цену примерно на одном уровне, предлагают разные планировки, акции, рассрочки, помощь в ипотеке и другие бонусы, чего частный инвестор себе позволить не может. Поэтому стоит обязательно сделать расчет и заложить длинный горизонт на продажу объекта. Быстрой выгоды в этом виде инвестирования точно ждать не стоит.
Такой вид инвестирования скоро просто сойдет на нет, т. к. приняты изменения в закон «О долевом участии в строительстве». Они призваны бороться с недобросовестными застройщиками и вводят систему так называемого «проектного финансирования». Теперь застройщик не будет получать деньги напрямую от физического лица. Они будут зачисляться на эскроу-счет и переводиться застройщику только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности хотя бы на одну квартиру в сданном доме.
Раньше все застройщики закладывали в экономику строительства приток денег от клиентов. Специально рассчитывались маркетинговые схемы, рекламные кампании, чтобы к определенному периоду получить денежные средства от покупателей и направить их на возведение объекта, покрытие расходов и пр.
При новых условиях работы у застройщика должна быть очень крепкая финансовая база еще до начала строительства. По сути, свои средства должны позволять ему возвести объект без софинансирования со стороны покупателей. Именно поэтому многие эксперты утверждают, что цены на жилье в новостройках будут приравнены к цене квартир на вторичном рынке, т. е. как таковая выгода сильно снизится. Доход от таких инвестиций станет относительным.
Время расставит все по своим местам. А пока что считать, что покупка на этапе котлована и продажа готовой квартиры – это выгодно, не стоит. Прежде чем куда-то вкладываться, нужно все рассчитать.
Вместе с тем обязана вам изложить все критерии такого выбора.
Первый – надежность застройщика, его способность достроить дом и сдать его в эксплуатацию вовремя или с минимальными задержками. В связи с новой волной кризиса круг надежных застройщиков резко сократился.
Второй фактор – выбрать перспективный объект недвижимости, в котором люди потом захотят жить.
Как выбрать надежного застройщика
Основные факторы надежности застройщика я объединила для удобства в одну табличку, представленную ниже.
Давайте подробно рассмотрим каждый критерий.
1. Название и сайт компании. Тут все понятно.
2. Регионы строительства показывают нам масштаб работы компании: региональный это игрок или федеральный, который строит в нескольких наиболее перспективных регионах.
3. Место в отраслевых рейтингах позволяет выбирать компании из первой пятерки или десятки застройщиков. Желательно найти наиболее достоверный рейтинг – тот, в котором невозможно купить места. В каждом регионе свои рейтинги.
4. Количество лет на рынке говорит об опыте компании, успешном преодолении нескольких кризисов. Хорошо, если застройщики начинали в 90-х годах, пережили кризисы 1998, 2008, 2014 годов и продолжают работать. Если компания менее 15 лет на рынке, она должна компенсировать слабость по данному критерию другими сильными сторонами.
5. Важно учесть, кто является учредителем, т. е. владельцем компании. Какие у него сильные стороны для успешного ведения строительного бизнеса.
Наиболее желательны 3 категории учредителей. Первые: крупные банки – тот же ВТБ, – которые успели выкупить обанкротившихся в кризис застройщиков, или финансово-промышленные группы. Такие собственники повышают вероятность того, что у застройщика будут деньги на возведение объекта.
Второй категорией надежных учредителей являются те, кто аффилирован (связан) с представителями органов власти на федеральном или региональном уровне. Наличие административного ресурса облегчает жизнь компании во многих сферах – покупка новых пятен (земли) для застройки, отношения с контролирующими органами и др.
Третьей категорией надежных собственников являются ветераны строительной сферы еще советской закалки, многие из которых имеют звание «заслуженный строитель России». Часто им за 60 лет, они обладают колоссальным опытом, не рискуют лишний раз, например чрезмерным привлечением заемных денег или качеством строительства.
При проверке учредителей недостаточно просто прочитать фамилию владельцев компании. Нужно поискать в Интернете, в новостях, понять, к какой категории они относятся и какими возможностями обладают.
6. Сколько объектов недвижимости в портфеле компании, т. е. строится в настоящий момент? и на каких стадиях строительства. Хорошо, если у компании есть от 15 объектов для Москвы и Санкт-Петербурга, от 10 объектов для городов-миллионников, от 5 объектов для региональных центров-немиллионников. Если объекты на разной стадии строительства – от котлована до ввода в эскплуатацию, – значит, компания продолжает активно работать.
7. Очень важно проверить наличие судебных дел по компании. Они будут практически у всех застройщиков. Вопрос, кто с ними судится и почему. Если это их субподрядчики, мелкие строительные компании, то это не страшно для потенциального инвестора. К сожалению, даже при добросовестной работе мелких строителей-субподрядчиков многие крупные строительные компании-подрядчики используют законные возможности не заплатить им за работу.
Гораздо хуже для нас с вами, если судебные дела ведут клиенты, например из-за серьезной задержки сроков передачи объекта или другого нарушения прав покупателей квартир. Здесь нужно быть внимательнее. Если подобных дел много, то лучше с таким застройщиком не связываться. Если таких дел единицы, то дело может быть и в клиенте – не повезло в чем-то именно ему или он с чем-то лично не согласен.
Проверить компанию на наличие судебных дел можно на сайте kad.arbitr.ru – это картотека арбитражных дел. По названию застройщика, его ИНН или ОГРН вы сможете получить список дел, в которых он участвует.
8. Вертикальная интеграция бизнеса означает, что помимо строительства компания может заниматься добычей сырья для стройматериалов или производить стройматериалы. Это позволяет ей меньше зависеть от поставщиков и дополнительно зарабатывать прибыль на каждой стадии – от добычи песка и камня до выдачи ключей собственнику квартиры. Больше доходы – больше устойчивость бизнеса и выше надежность компании.