П = ЦП – Ц – Р – РП.
Представим на примере, что вы купили квартиру за 3,5 млн рублей. Расходы на приобретение составили 100 тыс. рублей. А продать ее можно будет за 4,5 млн рублей. Расходы при продаже составили 0 рублей.
П = 4 500 000 руб. – 3 500 000 руб. – 100 000 руб. – 0 руб. = = 900 000 руб.
Прибыль или доход составит 900 000 рублей. Далее считаем доходность в %, обозначим ее буквой «Д».
Для этого прибыль делим на общие расходы при покупке квартиры.
П / (Ц+Р+PП) × 100 % = Д
900 000 руб. / (3 500 000 руб. + 100 000 руб.) × 100 % = 25 %.
Это ваша доходность за весь период сделки. Если бы он составил 1 год, то 25 % годовых – шикарная доходность для такой сделки и очень редкое явление после декабря 2014 года. Если же это доходность за два года, нужно высчитать среднегодовую доходность за 2 года на специальном калькуляторе. Просто поделить 25 % на 2 недостаточно, т. к. годовая доходность предполагает капитализацию процентов. Итак, на калькуляторе получаем 11,8 % годовых.
Желаемый доход по таким инвестициям составляет 15 % годовых. Плюс в любом расчете экономики инвестиций должен быть запас прочности. Это значит, что в расчетах должно получаться от 16 до 20 %, чтобы 15 % точно получилось даже при неблагоприятных событиях – падение цены продажи или затягивание сделки. Как видите, наш расчет в 11,8 % годовых обещает нам заработок в лучшем случае около 10 %. Такую же доходность, но с меньшей нервотрепкой и временными затратами, мы можем получить на банковском депозите с капитализацией процентов. При этом в каждый банк лучше положить не более 1,4 млн рублей, чтобы вклады были застрахованы.
Вот так вариант за вариантом рассчитываем потенциальную доходность инвестиций. Может оказаться, что чуть менее привлекательная в плане качества и комфорта квартира даст нам большую доходность, чем «идеальная», но дорогая. К примеру, есть строительные компании, которые пользуются репутацией застройщиков высочайшего качества. Их клиенты готовы переплачивать за свое спокойствие. Они это знают и не позволяют заработать на себе инвесторам.
Возможности недвижимости. Что учесть для расчетов доходности от сдачи объекта
Инвестирование в недвижимость не заканчивается только покупкой объектов на первичном рынке. У недвижимости есть ряд неоспоримых преимуществ.
1. Осязаемость, материальность (понятность). Всегда приятно видеть результат своего труда не просто на экране монитора, а в более овеществленном виде.
2. Подстройка под инфляцию. Покупая объект недвижимости, жилой или коммерческий, мы следим за рынком и выставляем арендную плату именно в том размере, которая сейчас пользуется спросом. Таким образом, мы постепенно повышаем стоимость аренды или снижаем ее, если спроса нет.
3. Цены на недвижимость имеют существенно меньшую волатильность, чем цены на акции, облигации или ETF. Таким образом, снижается риск продать в панике по невыгодному курсу.
Конечно, при инвестировании сложно просчитать риск падения доходности. Но его тоже стоит для себя понимать: в кризис количество желающих снять квартиру резко снижается. Люди теряют работу и уезжают обратно к себе в регионы. Вы будете вынуждены снижать стоимость аренды, чтобы хоть как-то сдать квартиру и «отбить» свои расходы на содержание объекта.
Чтобы оценить реальную выгоду от инвестиций в недвижимость при сдаче в аренду, стоит заполнить следующую таблицу. Это и будет вашим домашним заданием к этой главе.
Глава 12«Умные инвестиции»
Под таким громким названием я подразумеваю профессионализм в какой-то области. Когда человек действует за счет своих знаний, когда вы видите больше, чем остальные участники рынка, и можете зарабатывать дополнительную доходность. Ваше глубокое понимание рынка в определенной области.
Это может быть:
1. Понимание реальной стоимости актива, когда другие его недооценивают.
2. У вас есть рынок сбыта. Легкая возможность продать актив.
3. Возможность увеличить ценность актива, например, ремонт испорченной вещи.
Новичок может потерять деньги – всплывут нюансы, которых нет на поверхности. Опытный человек уже знает, где ему подстраховаться и какие риски сопровождают тот или иной бизнес.
Пример из практики: группа молодых людей решила заняться бизнесом по продаже конфет с завода. Заключили договор, нашли покупателя и организовали доставку. Первая сделка была сразу на целый вагон конфет. Вся экономика была рассчитана, сделка сулила юным предпринимателям по 50 000 рублей каждому за вычетом всех расходов. И вот эти конфеты отправились в путь. Однако, в пути из-за технической неисправности железнодорожных путей поезд задержался и конфеты прибыли к покупателю испорченными. Ошибка ребят была в том, что они не до конца знали продукт, который планировали продавать, и погорели на первой сделке.
Прежде, чем открывать свой бизнес «с нуля», попробуйте поработать в этой сфере, узнать все подводные камни. Если вы мечтаете о своем кафе, где будете готовить вкусные блюда, попробуйте устроиться поваром и оцените изнутри работу общепита. Столько нюансов вылезет сразу, о которых вы даже не задумывались!
Многие фрилансеры и предприниматели сталкиваются с тем, что не знают, куда и как продать свой товар. Девушка может печь прекрасные торты и десерты, вышивать или делать кукол ручной работы. Однако большие суммы уходят на производство, а отдачи нет. Потому что нет рынка сбыта. И нет понимания, как это исправить.
В таких ситуациях люди начинают совершать еще большие ошибки. Они тратят кучу денег на рекламу, организацию своего блога в социальных сетях, создают бурную деятельность и увеличивают расходы. Меня расстраивает, что в процессе девочки перестают следить за цифрами. Если бы они видели, сколько денег было вложено и какой результат из этого был получен, то пересмотрели бы свои расходы и снизили будущие убытки.
И чтобы не попадать в ловушку бесконечных трат «на бизнес», делайте шаги, которые ближе к деньгам.
На практике это означает, что если вы печете торты или шьете кукол, то начните предлагать ваш продукт знакомым и друзьям. Купили? Отлично. Попросите отзыв (лучше в соцсетях ссылкой на вас) и узнайте у покупателя, кому из знакомых он даст рекомендацию на вас. Кого еще может заинтересовать ваш продукт или услуга. Позвоните этому человеку и предложите ваш товар или услугу. И вот у вас формируется база клиентов – я вас поздравляю. Теперь не останавливайтесь и продолжайте работать.
А если ваши близкие не хотят покупать или перестали это делать, то значит продукт нужно доработать. Попросите честно рассказать, что их не устраивает. Предпринимателю важно изучать рынок и смотреть на потребности клиента. Изучайте техники переговоров, учитесь продажам и вскрывать потребности клиента.
Но вернемся к умным инвестициям. Разберем каждый из вариантов на примерах.
Понимание реальной стоимости актива. Все вы слышали удивительные истории о том, как молодая девушка на барахолке купила старое кольцо за 1 евро и разбогатела на 10 000, потому что кольцо оказалось старым и с драгоценным камнем. Меняются предметы в этой истории – картина, гравюра, браслет – суть же всегда такова, что молодой девушке легко достались большие деньги, поэтому такие истории популярны.
В реальности же реставратор, коллекционер или владелец антикварной лавки во втором поколении гуляют по таким барахолкам и выискивают свои сокровища. Но разве это интересно?
Давайте сравним – мужчина лет 43–47 работает реставратором в Русском музее, иногда преподает историю живописи в ВУЗе, приобрел на блошином рынке картину стоимостью 10 000 евро.
Хм… Скучно – нет эмоций, потому что нам сложно представить себя на его месте. Мы понимаем: за его плечами колоссальный опыт, которого у нас нет. А наш герой знает, что купленная им картина стоит дороже, потому что является звеном в серии произведений художника середины XX века. И у него есть знакомый, который ищет эту картину и готов за нее заплатить в 3 раза больше – наличие рынка сбыта. А еще он понимает, сколько денег и времени уйдет на реставрацию, что позволит ему увеличить ценность актива.
В результате наш герой зарабатывает на своем опыте. Для него вложить 10 000 евро сейчас – это гарантия получить через месяц в 3 раза больше.
Ведь для заработка важен опыт и знания – подумайте, в чем вы разбираетесь? Может быть:
1. В оборудовании для кафе, завода, салона красоты или чего-то другого.
2. В инструментах разных сфер.
3. В материалах или запчастях.
4. В товарных остатках.
5. В технике (строительная, автомобили или мотоциклы).
6. В книгах, в частных библиотеках, например.
Люди могут избавляться или выкидывать вещи по разным причинам – что-то сломалось и лень чинить/сдавать в ремонт, не сложился бизнес и нужно отбить часть убытков на ликвидации оборудования, товарных остатков, иногда человеку срочно нужны деньги и поэтому идет продажа ниже рынка.
И если вы увидели возможность заработать благодаря своему опыту и знаниям, то сделайте расчет экономики сделки и примите решение – стоит ли вкладывать в эту сделку свое время и деньги. Ведь доход от сделки должен оправдывать ваши трудозатраты, а не только отбивать расходы по ней.
Расчет экономики удобно сделать в таблице и учесть следующие параметры: цена покупки – сколько денег нужно вложить и какой процент составляет эта сумма от ваших сбережений (доля от ваших активов). Вы не должны вкладывать в сделку все свои свободные деньги или финансовый резерв. Учитывая, что такой вид сделок относится к рисковым инвестициям, лучше вложить не более 10 % от своих сбережений. И если деньги будут заморожены на длительный срок, это не ударит по вашему финансовому благополучию.
Размер дисконта от рынка по выбранному вами активу. Далее мы должны прикинуть, за какую цену и за какой срок сможем продать этот актив. Обязательно оцените вариант срочной продажи – в этом случае, какая будет цена у актива и за какой срок можно продать по этой цене. Оторвут с руками за сутки? Или даже при цене ниже рынка на 20–30 % придется полгода искать покупателя. Всегда исходите из худших данных, т. к. это не ваш основной источник дохода, а возможность заработать с минимальными трудозатратами. В противном случае выгоднее вкладывать свое время в основную работу или в старое направление в бизнесе.