2) Несистемный риск – не зависит от состояния рынка, является спецификой конкретного предприятия, банка; может быть отраслевым и финансовым. В основном на уровень несистемного портфельного риска влияют наличие альтернативных сфер вложения финансовых ресурсов, конъюнктура товарных и фондовых рынков.
Риск инвестиций – совокупность системных и несистемных рисков.
Риск снижения доходности может возникнуть в результате уменьшения величины процентов и дивидендов по портфельным инвестициям, по вкладам и кредитам; включает подвиды:
1. Процентные риски – потери:
а) банков, кредитных учреждений, инвестиционных институтов в результате превышения процентных ставок, выплачиваемых ими по привлеченным средствам, над ставками по предоставленным кредитам;
б) самих инвесторов в связи с изменением дивидендов по акциям, процентных ставок на рынке по ценным бумагам; рост рыночной ставки процента ведет к понижению курсовой стоимости ценных бумаг, особенно облигаций с фиксированным процентом; при повышении процента может начаться также массовый сброс ценных бумаг, эмитированных под более низкие фиксированные проценты и по условиям выпуска, досрочно принимаемых обратно эмитентом.
Процентный риск несут вложившиеся в средне– и долгосрочные ценные бумаги с фиксированным процентом: инвестор – при текущем повышении среднерыночного процента в сравнении с фиксированным уровнем; эмитент – при текущем понижении его. Данный вид риска при быстром росте процентных ставок в условиях инфляции имеет значение и для краткосрочных ценных бумаг.
93. Риски, связанные с портфельными инвестициями (окончание)
2. Кредитные риски – это опасность:
а) неуплаты заемщиком основного долга и процентов, причитающихся кредитору;
б) такого события, при котором выпустивший долговые ценные бумаги эмитент окажется неспособен выплачивать проценты по ним или основную сумму долга;
в) риски прямых финансовых потерь.
Риски прямых финансовых потерь включают подвиды:
– биржевой риск – опасность потерь от биржевых сделок: риск неплатежа по коммерческим сделкам, комиссионного вознаграждения брокерской фирмы и др.;
– селективный риск – опасность неправильного выбора видов вложения капитала, вида ценных бумаг для инвестирования в сравнении с другими видами ценных бумаг;
– риск банкротства – опасность полной потери инвестором собственного капитала и неспособности его рассчитываться по взятым на себя обязательствам.
Также выделяют риски: ликвидности (потеря способности финансовых активов оперативно обращаться в наличность); капитальный (общий риск на все вложения ценных бумаг); временной (риск покупки или продажи); законодательных изменений; налоговых изменений; рыночный; инфляционный; отзывной; отраслевой; риск самого предприятия; валютный.
К финансовым рискам, связанным с формой организации хозяйственной деятельности, относятся:
– авансовые – возникают при заключении любого контракта, по которому предусматривается поставка готовых изделий против денег покупателя. Содержание риска: компания-продавец (носитель риска) произвела при производстве (закупке) товара определенные затраты, которые на момент производства (закупки) ничем не закрыты, т. е. с позиции баланса рискодержателя могут закрываться только прибылью предыдущих периодов; если компания не имеет эффективно налаженного оборота, она несет авансовые риски – они выражаются в формировании складских запасов нереализованного товара;
– оборотные – предполагают наступление дефицита финансовых ресурсов в течение срока регулярного оборота: при постоянной скорости реализации продукции у предприятия могут возникать разные по скорости обороты финансовых ресурсов.
94. Недвижимость как актив для инвестирования. Инвестиции в недвижимость
Недвижимость – это земля, земельные участки – все, что находится на поверхности земли и под ней, включая все объекты, присоединенные к ней, независимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы человеком.
Недвижимое имущество включает права на объект недвижимости.
Преимущества инвестиций в недвижимость – эти вложения:
1) дают хорошую отдачу (например, более высокую, чем предоставление кредита под залог недвижимости и получение соответствующего процента);
2) являются надежным способом страхования от падения покупательной способности валюты и роста цен.
Недостатки инвестиций в недвижимость : 1) не обладают высокой ликвидностью в коротком периоде времени; 2) опасно вложение средств без квалифицированных рекомендаций; 3) обладание недвижимостью влечет за собой необходимость управлять ею; 4) высок риск того, что вложения не принесут такого дохода, на который инвестор рассчитывает.
Особенности развития рынка недвижимости:
1) это рынок узко локализированный, сегментированный по: использованию, географическому фактору, цене, качеству, инвестиционной мотивации, типу прав собственности;
2) подвержен внешним влияниям, вызванным колебаниями сезонной активности, изменением общей социально-экономической ситуации, налогового законодательства, денежной политики правительства и политики коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования сделки купли-продажи недвижимости.
Отличия рынка недвижимости от других рынков : 1) сделки купли-продажи недвижимости не осуществляются по образцам; 2) сделки с недвижимостью затрагивают широкий спектр юридических прав; 3) очень мало достоверной информации о состоянии рынка, что увеличивает риск; 4) финансирование может ограничивать свободное функционирование рынка.
Развитие рынка недвижимости зависит от: 1) экономического роста (или его ожидания); 2) финансовых возможностей приобретения недвижимости; 3) взаимосвязи между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района.
95. Формирование портфеля недвижимости. Ипотека
Классификация недвижимости : в зависимости от характера использования выделяют группы: для жилья, для ведения коммерческой деятельности, для производственных целей, для сельскохозяйственной деятельности.
Важными с точки зрения инвестирования в недвижимость являются экономические и физические показатели.
Экономические включают наличие различных пристроек, их особенности.
Физические – это неподвижность недвижимости, ее неразрушимость (обусловливает стабильность инвестиций), неоднородность (не существует двух одинаковых объектов).
Для принятия решения об инвестировании необходим анализ рынка недвижимости и решение вопросов об оценке стоимости отдельных видов недвижимости, о выявлении наиболее доходных сегментов; определение уровня рисков инвесторов, целесообразность инвестирования в строительство.
При формировании портфеля недвижимости необходимо планировать его доходность путем подбора недвижимости различных типов.
Выделяют этапы формирования портфеля недвижимости:
1) подбор типов недвижимости с учетом приемлемой ставки доходности;
2) рассмотрение возможных вариантов размещения типов недвижимости в регионах;
3) анализ полученной информации;
4) принятие инвестиционного решения.
Ипотека – это разновидность залога недвижимости для получения ссуды. Особенности ипотечного кредита:
1) ссуда предоставляется под определенный залог (в качестве него используется имущество предприятия);
2) ипотечные кредиты предоставляются на срок от 10 до 30 лет;
3) ипотечные ссуды имеют целевое назначение (для формирования, приобретения, постройки, перепланировки, освоения земельных участков);
4) есть возможность получения под залог одного и того же имущества дополнительных ипотечных ссуд;
5) необходимость регистрации залога: ипотечная ссуда оформляется закладной; закладные обращаются на вторичном рынке.
96. Принципы оценки недвижимости для инвестирования
Принципы оценки недвижимости в зависимости от объекта делятся на:
1. Принципы того, кто использует результаты оценки.
2. Принципы, связанные с земельным участком и зданиями: остаточная продуктивность выражается в доходе, приходящемся на землю после вложений труда, капитала, управленческих мероприятий.
Принцип сбалансированности заключается в том, что части, составляющие производство, должны сочетаться между собой в определенных пропорциях.
Принцип оптимальных величин исходит из того, что при тенденциях, сложившихся на рынке, большим спросом пользуется определенный тип объекта.
Принцип оптимального разделения имущественных прав подразумевает, что права на объект следует разъединять и соединять так, чтобы увеличить стоимость объекта. Разделение имущественных прав может быть физическим, по времени владения, разделением совокупности имущественных прав, разделением по залоговым правам (накладные, налоговые залоги, судебные залоги).
3. Принципы, связанные с рыночной средой: принцип зависимости (влияние оказывают различные факторы внешней среды; они делятся на основные и дополнительные, климатические и региональные); принцип соответствия (объект соответствует существующим рыночным стандартам); принцип спроса и предложения (выявление взаимозависимости между потребностью в объекте и ограниченностью его предложения); принцип конкуренции (обострение конкуренции приводит к росту предложения; если спрос не возрастает, снижаются цены); принцип изменения (изменению подвержены как сам объект, так и все факторы внешней среды).
4. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и здания подразумевает их разумное и возможное использование, которое обеспечит самую высокую стоимость объекта. Этот принцип является базовым при оценке, применяется при оценке каждого объекта. Анализ происходит в два этапа – 1) земельного участка; 2) здания.