Надежная крыша и счастливый финал
А ты как в сказке хочешь жить?
Но до счастливого финала
Препятствий в ней дано немало,
Чтоб дверь любви в себе открыть.[77]
7.1. Выход на сделку
К этому моменту вы уже проделали титаническую работу: проанализировали кучу вводных, выбрали стратегию, составили бизнес-план, рассмотрели доступные возможности рынка. Прошерстив и проработав огромную массу вариантов, наконец-то нашли первоклассную сделку и довели ее до степени полной готовности: сумели договориться с продавцом о подходящей цене, согласовали все детали, убедились в чистоте объекта и надежности контрагента, определились с финансированием и прочими сопутствующими вопросами. Осталась «чистая формальность» – скрепить договор подписями и отдать его на государственную регистрацию.
Кажется, соломка подстелена со всех сторон. И наконец-то можно выдохнуть? Увы. Как раз сейчас, когда счастливый финал уже маячит на горизонте, нужно сконцентрировать силы для финишного рывка.
Многие представляют себе договор купли-продажи чистой формальностью. Мол, нужна бумажка по закону – придется подписывать. То есть достаточно скачать из интернета типовой бланк, вписать:
• ФИО покупателя и продавца;
• адрес недвижимого имущества;
• цену;
• паспортные данные и реквизиты сторон, поставить подписи – и дело в шляпе.
Такое наплевательское отношение к письменным соглашениям возникло не на пустом месте. Давным-давно мой юрисконсульт в одном из разговоров заметил: «Пойми, старик, я могу составить суперский договор, по которому твои позиции будут юридически непробиваемыми. На бумаге. Но она никак не защитит тебя – ни от того, что твой контрагент обратится в суд, чтобы отобрать кусок в свою пользу, ни от того, что судья не окажется на его стороне. Бумага сама по себе решает мало, люди – почти все».
Однако ежегодно в России заключаются миллионы сделок с недвижимостью, а до судебных споров доходят тысячи. Быть может, действительно не стоит тратить время и деньги на составление договора под конкретную сделку, а достаточно заполнить типовую форму?
На это я могу сказать вот что. Да, бронежилет не защитит вас на 100 % от пули. И порой он не удобен в ноˊске. Но кто же откажется носить его там, где стреляют? Кроме того, лучше действительно не доводить дело до судебной тяжбы, и договор здесь – хороший помощник. Сделки с недвижимостью могут идти долго, а память у людей короткая. Поэтому все устные договоренности необходимо закреплять в «юридически обязывающей» форме, чтобы избежать разногласий и споров на финальном этапе. В том числе нужно перенести все условия, которые мы предусмотрительно зафиксировали в соглашении о задатке.
В договоре нужно отразить следующие ключевые моменты:
– цену договора, то есть денежную сумму, которую покупатель должен уплатить за квартиру. Она должна быть выражена в рублях, даже если продавец настаивает на иной валюте[78], причем ее размер не стоит сильно занижать в сравнении с кадастровой или рыночной стоимостью;
– форму, порядок и сроки оплаты цены договора, а также способы подтверждения произведенного платежа;
– состояние квартиры и список передаваемого с ней имущества;
– сроки и порядок передачи недвижимости покупателю;
– гарантии продавца, которые подтверждают, что притязаний на квартиру со стороны третьих лиц нет, а также в которых он обязуется погасить задолженность по ЖКУ и снять с регистрационного учета всех проживающих, если этого не произошло к моменту сделки;
– основания для расторжения договора и ответственность продавца;
– другие не противоречащие закону условия, которые стороны считают существенными.
Кроме того, проверяем:
• актуальность персональных и паспортных данных продающей стороны;
• точность адреса и кадастрового номера объекта;
• выполнение продавцом своих обязательств к моменту заключения сделки.
В последнем случае речь может идти о снятии с регистрационного учета всех жильцов или предоставлении согласия супруга. При необходимости нужно согласовать и внести в договор уточнения. Если законодательство разрешает простую письменную форму, готовим нужное количество экземпляров договора. Если требуется нотариальная форма, например, в сделке есть несовершеннолетний, либо квартира продается по долям[79], – все эти условия берем с собой к нотариусу, поскольку он все равно будет работать лишь с той «рыбой» договора, которую утвердила нотариальная палата. Но дополнить ее пунктами из вашего списка, скорее всего, не откажется, ведь, согласно закону, существенными считаются все условия, относительно которых, по мнению одной из сторон, должно быть достигнуто соглашение[80].
Наконец, если права продавца на квартиру ограничены, например ипотекой, это также следует указать в договоре. Иначе вам могут отказать в регистрации права собственности. А если квартира продается по доверенности, в договоре указываются все ее реквизиты.
Но по всем правилам составленный и подписанный договор – это еще не все, что нужно вам как покупателю.
И вот настал долгожданный день. Вы встречаетесь с продавцом в назначенном месте: в банке, у нотариуса, в филиале Росреестра или офисе центра госуслуг «Мои документы». Все немного взволнованы, но готовы довести дело до конца. Казалось бы, что может пойти не так?
Оставим банальности вроде «кто-то забыл документы» – это решаемо. Есть три момента, на которые надо обратить внимание.
1. Текст договора. Это особенно важно, если бумажные оригиналы на встречу принесли не вы. Во-первых, всегда полезно перечитать то, что собираешься подписать. Во-вторых, от ошибок никто не застрахован. Иногда они могут всплыть в самый последний момент. Нередко цена пропущенной запятой оказывается очень высокой. Наконец, вам поможет попасться не слишком добросовестный продавец, который решит без согласования с вами поправить невыгодные для него пункты. Иногда для этого используется «случайная» порча экземпляра в момент подписания, а потом, словно рояль в кустах, у продавца оказывается сделанная «на всякий случай» копия с исправленным текстом. Юридический фокус заключается в том, что в суде разночтения в экземплярах договора трактуются однозначно: согласие по текстуально различным пунктам не достигнуто, значит, необходимо руководствоваться нормами закона. А они могут обеспечивать покупателю менее выгодные условия по сравнению с договором.
2. Поведение продавца. Скорее всего, вы уже встречались не раз: во время осмотра квартиры, заключения договора о задатке, согласования условий. Это значит, что вы уже понимаете, какое поведение является для вашего визави более-менее нормальным. Если во время заключения сделки продавец ведет себя необычно, например слишком возбужден или, наоборот, заторможен, отвечает невпопад, страдает тремором рук и нервным тиком глаз, это повод насторожиться. В будущем это вполне может стать основанием для признания вашей сделки недействительной. Мол, именно в этот момент продавец «не был способен понимать значение своих действий или руководить ими»[81]. Да, у вас на руках, разумеется, есть справки о том, что ваш контрагент не состоит на учете в НД и ПНД. Вот только они не доказывают его адекватности в момент подписания договора. Если вы столкнулись с такой ситуацией, у вас есть два варианта: либо отказаться от сделки, либо обратиться для ее заключения к нотариусу. Он может оценивать дееспособность сторон[82] и вести видеозапись, что при необходимости послужит доказательством в суде.
3. Признаки опьянения. Допустим, продавец на вид адекватен, но от него исходит запах перегара. Вы начинаете расспрашивать, и он признается, что накануне действительно «принял сто грамм для храбрости». Но заверяет, что с ним все хорошо, он в норме и можно продолжать. Однако именно этого делать и не следует. Даже легкое опьянение продавца – «красный свет» для сделки. Ведь позже он может явиться к вам с медицинским заключением о состоянии «полного невменоза» в день подписания договора и грозить иском о признании сделки недействительной на основании… «неспособности понимать значение своих действий». В этом случае вам либо придется платить ему солидные отступные, либо ввязываться в судебную тяжбу с неопределенными шансами на успех и высоким риском затягивания процесса на месяцы. То есть у вас опять развилка: либо переносить сделку на другой день, а попутно еще раз обдумать, такая уж ли она первоклассная, либо вызвать нарколога для освидетельствования продавца[83].
Кроме того, возможны ситуации, когда продавец пытается в последний момент изменить договор, поднять цену или потребовать доплату за мебель. Урегулировать спор вряд ли получится так просто, и это еще одна причина, по которой сопровождение сделки лучше доверить профессиональному риелтору.
По российскому законодательству, договор купли-продажи многих видов недвижимости, в том числе жилья, считается заключенным с момента его государственной регистрации. Ее осуществляет Росреестр на основании заявлений продавца и покупателя, к которым прикладывается комплект необходимых документов. В зависимости от конкретной ситуации их набор может отличаться. Но в любом случае потребуются[84]:
– оригинал договора купли-продажи, по одному экземпляру на каждого участника сделки;
– оригинал заявления о государственной регистрации перехода права собственности по утвержденной форме, подписанный продавцом;
– оригинал заявления о государственной регистрации права собственности, составленный по утвержденной форме и подписанный покупателем;
– документы, необходимые для проверки законности сделки, их список в каждом случае уточняется по ситуации[85];
– оригинал и копия квитанции об уплате государственной пошлины[86].
Если документы на регистрацию от имени любой из сторон подает доверенное лицо, ему нужно предоставить оригинал доверенности.
Пакет документов можно подать разными способами:
– заполнив электронную форму на сайте Росреестра, в этом случае вам потребуются сканы всех необходимых документов, а сами заявления и их копии должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя;
– через офисы Росреестра или МФЦ на бумажных носителях;
– через нотариуса, если вы заключаете нотариальную сделку;
– электронным способом через интернет-агрегаторы «ДомКлик», «Циан. Сделка», «Метр квадратный»;
– по почте заказным письмом с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении (в этом случае документы должны быть нотариально удостоверены).
От способа подачи зависят сроки государственной регистрации. Быстрее всего – электронная регистрация через нотариуса (1–2 рабочих дня). Более долгий способ – сделка в простой письменной форме, когда документы подаются в бумажном виде через МФЦ (до десяти рабочих дней). Сроки регистрации при подаче заявления через отделение связи зависят от расторопности почтовых служб.
Напоследок помните, что Росреестр тоже иногда ошибается: пишет адреса с ошибками, в фамилиях теряет или путает буквы. Чтобы избежать проблем, полученную выписку из ЕГРН необходимо внимательно проверить и при выявлении ошибок подать заявление о внесении изменений в реестр.
7.2. Пять популярных способов расчетов в сделках с недвижимостью
В предыдущей главе мы поговорили об основных способах расчетов с точки зрения принципиальных договоренностей покупателя и продавца. Теперь рассмотрим их подробнее через призму надежности. В схеме «утром деньги – вечером стулья»[87] покупатель рискует оказаться и без денег, и без стульев. А при обратном порядке такой же риск есть и у продавца. Это значит, что обоим нужен посредник, который передаст деньги продавцу после регистрации перехода права собственности и вернет их покупателю, если в регистрации будет отказано. Ниже – основные способы надежных расчетов.
1. Наличные деньги
При всех недостатках этот способ продолжает пользоваться популярностью. Наличные передаются продавцу, как правило, в момент подачи документов на государственную регистрацию, а не после ее завершения. Здесь необязательно искать подвох: продавец может настаивать на таком виде расчетов из чисто экономических соображений. Если условный Дамир продает квартиру в городе и одновременно тоже за нал приобретает дом в пригороде, а разницу отдает сыну на первоначальный взнос для покупки новостройки в ипотеку, он может проявить твердость, особенно если уже уступил по цене. Кроме того, в небольших населенных пунктах, где «все друг друга знают», нежелание людей рисковать репутацией выступает в некотором смысле гарантией добропорядочности продавца. Но совсем не факт, что она будет распространяться на заезжих инвесторов. Им следует самостоятельно позаботиться о «соломке».
Иногда для расчетов наличными стороны привлекают посредника. Обычно это агентство недвижимости, которое организует и сделку, и регистрацию, и все платежи – от задатка до полной суммы. Также оно предоставляет сервис для пересчета и проверки денежных купюр, машину для поездки в сопровождении риелтора для подачи документов на регистрацию в Росреестр или МФЦ, помогает соблюсти некоторые юридические формальности для завершения сделки.
2. Сейфовая ячейка
Один из проверенных временем способов взаиморасчетов. Суть его заключается в том, что деньги не передаются из рук в руки, а помещаются на период государственной регистрации в сейфовую ячейку банка. Доступ к ней регулирует отдельное соглашение, по которому забрать содержимое может:
– продавец, предъявив выписку из ЕГРН о регистрации на нового владельца;
– покупатель после истечения срока аренды ячейки (обычно месяц), если к ней ранее не получил доступ продавец, предъявивший выписку.
На практике это выглядит так: покупатель арендует ячейку и подписывает в присутствии продавца соглашение с банком об условиях доступа к ней. Затем оба отправляются в банковский депозитарий, где продавец пересчитывает и проверяет деньги покупателя, после чего оба кладут всю сумму в конверт или пакет, запечатывают его и закладывают в ячейку, которую закрывают на ключ. Далее банковский работник закрывает ячейку на второй ключ. На этом этап закладки денег завершен. Поскольку банк не проверяет подлинность выписки, первый ключ, как правило, передается доверенному посреднику, чтобы исключить махинацию со стороны продавца.
Если переход права собственности к покупателю зарегистрирован Росреестром, продавец вместе с подтверждающей выпиской из ЕГРН идет к посреднику, берет у него ключ от ячейки и отправляется в банк, где получает возможность забрать всю сумму. Если же последовал отказ в регистрации и проблема неустранима, то за ключом идет покупатель, который через указанный в соглашении срок забирает деньги обратно. Наконец, если регистрация приостановлена, обе стороны могут встретиться вновь и договориться о дальнейших действиях: либо расторгнуть сделку, либо попытаться устранить причины приостановки.
Как видим, интересы покупателя и продавца защищены примерно одинаково. При этом расчеты наличными через сейфовую ячейку в банке сохраняют все плюсы передачи денег из рук в руки, кроме, разве что, скорости. К тому же такая схема позволяет обеспечить выполнение продавцом и других обязательств по договору – например снять с регистрационного учета всех живущих в квартире. В этом случае часть стоимости (5–10 %) закладывается в другую ячейку, и доступ к ней продавец получит, только предъявив вместе с выпиской из ЕГРН документ, подтверждающий юридическое освобождение недвижимости. Иногда продавец может настаивать на расчетах через сейф в целях «налоговой оптимизации», особенно если цена в договоре ниже, чем по факту. Наконец, ячейки могут использоваться, когда продавцов несколько и каждый хочет получить свою часть денег независимо от других участников.
Но есть у такой схемы и риски:
• иногда содержимое ячеек банально крадут, и хотя эти преступления более-менее раскрываются, доказать ущерб будет очень сложно, ведь банк «не знает» и даже не хочет знать, что арендатор положил в мини-сейф;
• за время регистрации сделки у кредитной организации могут отозвать лицензию, что сильно осложнит доступ к содержимому ячейки, а когда банк откроют, задачу безопасной перевозки денег получатель вынужден будет решать сам;
• доступ в хранилище банка могут получить правоохранительные органы, и какие ячейки станут объектом их внимания, заранее предсказать нельзя.
Что касается расходов – аренду ячейки обычно оплачивает покупатель, пересчет и проверку денег – продавец. В альтернативных сделках – по договоренности.
3. Депозит у нотариуса
Эта схема расчетов надежная, но редкая, поскольку дорогая. Однако если по закону необходим нотариальный договор купли-продажи, можно доверить нотариусу и подачу документов на регистрацию сделки, и расчеты между сторонами. А работает это так. Как только договор с продавцом подписан, указанную в нем сумму покупатель переводит нотариусу и получает нотариальную справку, что обязательства по оплате квартиры исполнены. Когда деньги поступят на счет, нотариус подает документы в Росреестр. После регистрации квартиры на покупателя он перечисляет средства на банковский счет продавца, а при отказе возвращает всю сумму покупателю. От сторон никаких действий не надо: нотариус сам контролирует сделку и видит информацию из Росреестра.
Такая схема снимает многие риски, но недешево стоит: порядка 0,5 % от цены покупки (суммы депозита) плюс оплата услуг правового и технического характера[88]. И сумму сделки придется указать целиком, что не позволит часть расчетов провести «по-серому». С 2021 года перевести деньги на депозит нотариуса для расчета по сделке можно онлайн через сайт Федеральной нотариальной палаты (доступна авторизация через «Госуслуги»).
4. Банковский аккредитив
В строгом смысле аккредитив – это обязательство банка выплатить определенную сумму по предварительному указанию клиента названному им третьему лицу, которое должно предъявить документы, оговоренные при открытии аккредитива. Простым языком, это аналог сейфовой ячейки при безналичных расчетах. И работает он так.
Покупатель открывает в пользу продавца аккредитив, отвечающий одновременно трем условиям:
а) безотзывный – это значит, что вернуть деньги возможно лишь по окончании согласованного сторонами срока аккредитива (обычно это месяц-два);
б) покрытый – вся сумма сразу вносится на специальный счет в банке;
в) безакцептный – при выполнении условий аккредитива продавцу не требуется согласие покупателя на перечисление денег.
Стороны подробно прописывают условия, которые должен выполнить продавец, чтобы получить деньги: например, предъявить договор купли-продажи с отметкой о регистрации перехода права собственности к покупателю и выписку из ЕГРН. Когда Росреестр зарегистрирует сделку, продавец предоставляет эти документы в банк и тот «раскрывает аккредитив» – переводит деньги на банковский счет. Традиционно расходы по аккредитиву несет покупатель, но стороны могут договориться иначе.
Эта схема подходит для простых случаев, когда есть один продавец и один покупатель. При альтернативных сделках все усложняется. Скажем, наш знакомый Покан покупает квартиру у Дамира, а тот на вырученные деньги – дом у Таштемира, и все сделки должны пройти одновременно. В этом случае Покан указывает в качестве получателя денег по аккредитиву не Дамира, а Таштемира. Но тот получит средства на счет, только если предъявит банку свой договор с Дамиром и копию договора с Поканом (оба с отметками Росреестра о переходе прав собственности), а также две выписки ЕГРН с новыми владельцами: Дамиром и Поканом. Вдобавок все трое заранее подписывают соглашение о взаимных расчетах с описанием финансовой стороны сделки и условием, что перевод банком денег Покана на счет Таштемира – тот самый аккредитив – подтверждает оплату Покана за квартиру Дамира. Здесь точно не обойтись без толкового риелтора, способного юридически грамотно сформулировать все условия.
И еще «ложка дегтя». Если у банка в процессе регистрации перехода права собственности отзовут лицензию, то раскрыть аккредитив в пользу продавца он уже не сможет: это банковская операция, а они без лицензии запрещены. Как максимум продавец получит сумму возмещения[89] от Агентства по страхованию вкладов, а за остатком ему придется встать в очередь кредиторов. Выбирайте надежный банк, даже если это будет дороже.
5. Сервис безопасных расчетов
Услуга на российском рынке недвижимости появилась недавно. И оказывают ее не все банки. По сути, она представляет собой модифицированный аккредитив, который можно открыть дистанционно. Это большое преимущество для инвесторов из других городов.
Еще один плюс этого способа в том, что документы в Росреестр подает банк – владелец сервиса. Он же проводит расчеты и уведомляет участников. При этом регистрация сделки будет электронной, и если нужна бумажная выписка из ЕГРН – ее придется получать отдельно. В остальном – все как в аккредитивных расчетах: покупатель и продавец подписывают документы по сделке, затем покупатель оформляет в банке услугу «безопасных расчетов», оплачивает ее, перечисляет средства для оплаты квартиры на специальный счет и передает банковскому клерку реквизиты и данные продавца для зачисления тому денег после регистрации. Договор и другие необходимые для Росреестра документы также передаются в банк, который берет на себя дальнейшее оформление.
Есть у этого способа и минусы. Например, все участники сделки должны быть совершеннолетними. Число получателей денег ограничено правилами сервиса. Платеж продавцу приходит от юридического лица, и некоторые банки в этом случае могут брать комиссию. Также отдельно оплачивается услуга электронной регистрации.
7.3. Финальные документы и действия
По российским законам, обязательной частью сделки с недвижимостью является ее передача продавцом и принятие покупателем: стороны подписывают передаточный акт или другой документ (расписку, соглашение). Передача недвижимости покупателю считается состоявшейся только после обоюдного подписания такого документа, если договором не предусмотрено иное.
Это не простая формальность. Иногда у сторон возникают разногласия. Например, после вывоза мебели оказывается, что на обоях пятна или дыры, а по счетам ЖКХ огромный долг.
С одной стороны, позиция покупателя кажется более сильной. По закону, если продавец не подписывает документ о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, то это считается отказом от исполнения договорных обязательств. В этом случае покупатель через суд может потребовать от продавца:
а) передать ему квартиру на условиях договора, то есть устранить проблемы,
и
б) возместить все причиненные убытки.
При этом до подписания акта приема-передачи квартиры именно продавец несет риск ее случайного повреждения, отвечает за вред, который может быть причинен соседям, например пожаром или затоплением, и оплачивает коммунальные расходы. Это в каком-то смысле рычаг давления на него.
Вместе с тем покупателю акт приема-передачи необходим для последующей продажи квартиры. Продавец это хорошо понимает. И знает, что суд – процедура не быстрая и не дешевая. Так что придется договариваться, взвесив все издержки и выгоды как от настойчивости, так и от компромисса. Мое мнение: по непринципиальным моментам можно проявить гибкость.
Отдельно стоит обсудить криминальный аспект. В последнее время, к сожалению, все чаще продавцы сознательно затягивают подписание акта, а затем внезапно оспаривают сделку в суде как заключенную вследствие «стечения тяжелых жизненных обстоятельств»[90]. Мол, тяжело заболела мама-теща-внучка-жучка (справка прилагается), ей потребовалось дорогостоящее лечение, а денег не было (еще одна справка), так что пришлось продавать жилье на условиях хуже рынка (вот отчет об оценке). Словом, прошу войти в положение, деньги за квартиру верну в рассрочку через 30 лет.
Проблема заключается в том, что такие намерения продавца не проверить на стадии подготовки сделки. Хотя как только начинается судебный спор, сразу становится понятно, что от покупателя хотят дополнительных денег в качестве отступных. Такая схема работает, когда жертва аферы из другого региона и поездки в суд по месту нахождения покупки влетят в копеечку.
Что тут скажешь? Во-первых, в договоре купли-продажи должна быть предусмотрена обязанность продавца передать недвижимость по акту и освободить ее в разумно короткий срок с момента регистрации перехода прав собственности. Тогда можно оперативно подавать иск о понуждении ответчика к исполнению договорных обязательств. Во-вторых, это напоминает о том, как важно привлекать к сопровождению даже самой первоклассной сделки квалифицированных профессионалов с большим практическим опытом.
Список того, что обязательно должно быть указано в акте приема-передачи, выглядит так:
• название документа, дата и место составления;
• ФИО и паспортные данные покупателя и продавца;
• реквизиты договора купли-продажи и характеристики помещения: адрес, кадастровый номер, количество комнат, площадь;
• список переданных документов и принадлежностей, в том числе ключи от входной двери с указанием количества экземпляров;
• показания счетчиков учета коммунальных услуг, если они есть;
• описание выявленных недостатков, порядок и сроки их устранения;
• подтверждение отсутствия взаимных претензий;
• подписи сторон.
Когда у вас на руках зарегистрированный по всем правилам договор купли-продажи, подтверждающая выписка из ЕГРН и подписанный акт приема-передачи, а карман оттягивает связка ключей от входной двери, можно наконец-то выдохнуть с облегчением. Ваша первоклассная сделка состоялась.