Покупка недвижимости на первичном рынке: нюансы
У мира правила суровы,
Их непреклонно острие:
Первичным все же было слово,
Вторичным стало бытие!
Новостройки многие инвесторы рассматривают преимущественно в рамках популярной арбитражной стратегии «купил на котловане – продал с ключами». Но возможности первичного рынка намного шире. К нему есть смысл присмотреться и тем, кто следует одной из рентных стратегий. Главное – выбрать объект правильно.
С одной стороны, базовый алгоритм для приобретения инвестиционной недвижимости в новостройках почти не отличается от алгоритма для вторичного рынка: определение критериев, поиск и выбор объекта, переговоры с продавцом, подписание договора[91], завершение сделки. С другой стороны, инвестирование на этапе строительства имеет ряд специфических нюансов, поскольку вам придется принимать решение относительно пока еще не существующего объекта, а нормативная база сильно отличается от актуальной для вторичного рынка. О связанных с этим тонкостях и поговорим.
8.1. Особенности выбора новостроек
На первичном рынке действует закон «Кто первый встал, того и тапки». Поэтому начинать подбор квартиры в новостройке лучше еще до того, как застройщик откроет продажи очередного жилого комплекса или дома. Тем более сейчас информация о новых проектах появляется уже на стадии выдачи разрешительной документации на стройку. В интернете много профильных форумов, сетевых сообществ и телеграм-каналов, где участники со знанием дела обсуждают строительные планы девелоперов. И рендеры[92] новых проектов появляются там чуть ли не на следующий день после их утверждения в головных офисах строительных компаний. А на самых профессиональных форумах и каналах, помимо этого, выкладывают информацию о дальнейшем развитии дорожных коммуникаций и общественного транспорта в районе будущей стройки. В сети также можно найти планы застройщиков по дополнению уже существующих жилых комплексов новыми корпусами.
Вместе с тем не все проекты на первичном рынке одинаково привлекательны для инвестора. Нужно учитывать два дополнительных критерия: надежность застройщика и его ценовую политику. Есть смысл заранее отсеять некоторых девелоперов, исходя из их репутации. Ее можно выяснить, проанализировав публикации на тех же самых форумах и в ТГ-каналах, но с поправкой на то, что довольные люди делятся своим счастьем намного реже, чем разочарованные покупатели отрицательным опытом. Кроме того, помните про «черный пиар» от конкурентов. Но если отзывы «в минус» или «в плюс» не выглядят шаблонными, а баланс явно смещен в сторону негатива, это уже повод насторожиться.
В помощь инвестору на российском интернет-портале наш. дом.рф действует единая информационная система жилищного строительства, которая содержит сведения обо всех компаниях-застройщиках. Также здесь реализован сервис проверки новостроек, воспользовавшись которым можно узнать:
• какие новостройки проблемные;
• как идет строительство того или иного объекта;
• насколько застройщик надежен и как часто он нарушает сроки;
• сколько квартир и нежилых помещений уже продано.
Наконец, в ЕИСЖС можно посмотреть полный список новостроек по всем регионам России, в том числе оценить их расположение на карте[93].
Наряду с ним действуют негосударственные информационные ресурсы, где также собирается аналитика и данные по застройщикам. Одни дают информацию по конкретным регионам, другие охватывают все субъекты Федерации. К первым относится сервис «Новострой-М»[94], ко вторым – проект «Единый ресурс застройщиков»[95]. На последнем сайте, в частности, можно посмотреть динамику продаж в конкретной новостройке по месяцам и понять, насколько адекватна ценовая политика. Также цены застройщика имеет смысл сравнить с ценами на «вторичке» в этой локации, учитывая перспективы местоположения. Наконец, можно воспользоваться для поиска «ДомКликом» и «Цианом».
Для оценки новостройки применяйте критерии отбора по району и локации из главы 5. При этом здание и двор придется оценивать по чертежам, планам и макетам, предоставленным застройщиком. Это может показаться сложным для тех, кому в школе стереометрия никак не давалась. Но при некотором воображении барьер вполне преодолим.
При выборе объекта на первичном рынке также стоит оценить местность, чтобы совместить красочные картинки из буклетов и сайтов с объективной реальностью. Окружение может рассказать о перспективах ЖК намного больше, чем сотрудники застройщика, обученные расписывать, как «через четыре года здесь будет город-сад»[96]. Но даже в сроки строительства укладываются далеко не все. А многие девелоперы и вовсе не любят выполнять предпродажные обещания по благоустройству дворов и прилегающих территорий, отчего все живописные скверы и бульвары так и остаются только на картинках.
Важно самому изучить, что уже находится рядом и что будет построено поблизости, например торговый центр или другой ЖК. Если планируется возведение еще нескольких корпусов, желательно на месте оценить их расположение. В столице и других крупных городах России также целесообразно учесть перспективы будущих строек в рамках программ реновации. Информацию о них нужно искать на сайтах региональных и муниципальных администраций, а также в материалах общественных слушаний по проектам генпланов и застройки территорий.
Кроме этого, при оценке конкретного жилого комплекса важно обратить внимание, какой вид недвижимости предлагается застройщиком – квартира или апартаменты. От этого зависит, насколько такая инвестиция соответствует вашей индивидуальной стратегии.
С квартирой все понятно: она по закону относится к жилым помещениям и предназначена для постоянного проживания. Тогда как у апартаментов пока еще нет легального правового статуса[97], а правоприменительная практика относит их к числу помещений для временного проживания, таких же, как гостиничный номер. То есть это не жилая недвижимость, а коммерческая. Из чего следуют как плюсы апартаментов, так и их минусы. Вторых, пожалуй, больше:
• нельзя оформить постоянную регистрацию по месту жительства, из-за чего могут возникнуть проблемы с устройством детей в сады и школы;
• нет нормативных требований по инсоляции, освещенности, уровню шума, габаритам помещений, что чревато множеством неудобств для проживающих;
• более высокие коммунальные и эксплуатационные расходы, повышенные ставки налога на имущество, отсутствие налоговых вычетов для покупателей;
• менее выгодные условия покупки: льготных госпрограмм нет, использовать маткапитал нельзя, ипотека на общих основаниях;
• повышенные риски для инвестора в случае банкротства застройщика: например, покупателю апартаментов не положены выплаты из Фонда защиты дольщиков;
• слаборазвитая инфраструктура, так как у застройщика нет обязательств по строительству объектов социального назначения – школ, детсадов и т. п.;
• собственник апартаментов не сможет сдавать их как самозанятый и, соответственно, применять пониженные налоговые ставки[98].
Теперь плюсы:
• цены на апартаменты в среднем на 10–20 % ниже, чем на квартиры аналогичной площади;
• если власти впоследствии приравняют апартаменты к жилью[99], ценник приблизится к уровню квартир, на чем можно будет неплохо заработать;
• разрешены любые перепланировки, не затрагивающие несущих стен[100];
• отсутствуют взносы на капитальный ремонт (но при возникновении проблем собственники не смогут обратиться за помощью в Фонд капитального ремонта).
Апартаменты неплохо подходят для реализации арбитражных стратегий. Вполне уместны и покупка на стадии котлована с последующей продажей перед получением ключей, и перепродажа с ремонтом, и даже переустройство, когда объект большой площади делится на несколько более мелких. В здании коммерческого назначения согласовать подобные изменения, как правило, проще, чем в многоквартирном жилом доме. Наконец, как было сказано выше, апартаменты могут стать хорошей инвестиционной идеей для тех, кто верит, что рано или поздно власти решатся на «апартаментную амнистию».
Далее от анализа жилого комплекса можно переходить к оценке конкретного здания. Здесь меньше всего нужно обращать внимание его «класс», указанный в рекламе застройщика. Ни в законодательстве, ни в строительных нормах и правилах нет определений, что такое «элитное жилье», «бизнес-класс», «комфорт» и «эконом», тем более – со значками плюс. Хотя в обиходе такие термины используются и в целом понятны, на первичном рынке они больше представляют собой маркетинговые уловки с целью поднять цену на ровном месте. Действительно важным является организация входных групп, планировки этажей, тип и количество лифтов, наличие подземного паркинга или наземной автостоянки. Кубатура будущей квартиры тоже имеет значение. При этом если жилье в новостройке продается без отделки, для расчета реальной высоты потолка от параметра, указанного в строительной декларации, надо отнимать 15–20 см. Хорошо, если в итоге она получится не менее трех метров: 2 м 75 см – стандарт для типового панельного дома, а в новеньком ЖК хочется чего-нибудь получше. Кроме того, с потолками в 4–5 метров уже можно задумываться о вертикальных планировочных решениях, таких как антресоли, которые добавят ценности объекту.
Что касается лифтов, то по актуальным требованиям[101] как минимум один должен быть предусмотрен даже в пятиэтажках. В зданиях выше девяти этажей необходимо два лифта на подъезд, один из которых – грузопассажирский. Если этажей больше 18, лифты должны быть еще и скоростными, причем их количество, согласно строительным нормам и правилам, увеличивается в зависимости от этажности.
Не менее важной для новостройки является планировка типового этажа[102]. Разницу между удачными и сомнительными планировочными решениями лучше проиллюстрировать наглядно.
Вот один из примеров современного жилого комплекса в крупном городе:
Рис 8.1. Пример архитектурно-планировочного решения в доме, который застройщик позиционирует как «комфорт-класс».
Как видите, на каждом этаже располагается по 16 квартир. Этажей в доме – 22, один из которых технический. Формально требования СНиП выполнены: четыре лифта, из которых два грузопассажирских. Но это значит, что на каждый из них приходится 84 квартиры! Для сравнения, даже в старых панельных 9-этажках один лифт обслуживал 36 квартир, а в домах 1980-х годов постройки – 28–34 квартиры. Немудрено, что жители новых ЖК часто жалуются на «пробки» в лифтовых холлах по утрам.
Если ваша стратегия ориентирована на получение ренты от съемщиков бюджетного жилья, на это можно не обращать особого внимания: клиенты стерпят и не такое (хотя сбегут при первой возможности). Но если вы нацелены на средний класс, подобных «муравейников» лучше избегать.
А вот еще один наглядный пример современного жилого комплекса.
Рис 8.2. Пример лаконичного архитектурно-планировочного решения в новостройке.
В этом здании 21 этаж, в том числе один технический. На каждом этаже расположено всего по три квартиры, соответственно, один скоростной лифт приходится на 30 квартир. Как говорится, почувствуйте разницу.
Если вы ориентированы на работу с клиентами из среднего класса и выше, старайтесь избегать проектов, где застройщик увлечен «мелкой нарезкой». К слову, апарт-комплексы – здания с апартаментами вместо квартир – порой сдаются именно с таким родовым дефектом. Оптимально, если в пределах одной секции или подъезда будет не более 4–6 квартир на этаже, максимум – 6–8. Чем меньше соседей по лестничной клетке, тем спокойнее будет обстановка в доме, а значит, уютнее жизнь. Недаром в премиум-сегменте всего 3–4 квартиры на этаже. Ведь именно комфорт – то, за что обеспеченные клиенты готовы доплачивать: они ценят не деньги, а здоровье и время.
В новостройке, особенно на ранних стадиях, есть возможность выбрать квартиру подходящей планировки, а также этаж, на котором она расположена. С точки зрения инвестора, пленяться панорамным видом с большой высоты нецелесообразно: будущие клиенты за это не доплатят, а вот застройщик лишние деньги за видовые характеристики непременно запросит.
В целом выбор этажа должен соответствовать вашему инвестиционному плану. Например, для перепродажи с ремонтом или получения рентного дохода лучше ориентироваться на этажи с третьего по десятый: на них при необходимости можно подняться по лестнице и большинство людей считают их более безопасными. Если же ваша цель – перепланировка, квартиру имеет смысл брать на втором этаже, где больше возможностей для переноса «мокрых зон».
С точки зрения планировки желательно выбирать максимально функциональные и простые варианты. Скошенные углы, сложные эркеры, чересчур вытянутые комнаты и слишком просторные нежилые помещения в ущерб жилым – минусы для инвестора.
Расположение квартиры на этаже, как правило, особой роли не играет. Но если ваша цель в будущем сдавать жилье семьям с детьми, приоритет при прочих равных лучше отдавать окнам во двор. Однако многие застройщики устанавливают для таких квартир дополнительные наценки, так что нужно хорошенько посчитать, стоит ли этот довольно скромный плюс дополнительных трат.
Рис. 8.3. Примеры планировочных решений, которых инвестору лучше избегать.
Наконец, на первичном рынке состояние квартир может отличаться даже в пределах одного ЖК. Как правило, застройщики предлагают покупателям три основных формата.
1. Отделка «под ключ». Обычно есть выбор из двух-трех типовых вариантов, и вместе с ключами вам передадут готовый к эксплуатации объект – без мебели, но с сантехникой и коммуникациями.
2. Предчистовая отделка или так называемая white box. В этом случае черновые работы уже выполнены, так что новоселу остается только уложить напольные покрытия, оклеить или окрасить стены, побелить потолки, обустроить санузлы.
3. Без отделки. Покупателю предлагают пустую «бетонную коробку» без межкомнатных перегородок, напольной стяжки и коммуникаций. Электропроводка доводится до щитка, отопление – до входа в квартиру, водоснабжение и канализация – до общего стояка. Застройщик устанавливает только окна и входную дверь (и то и другое – бюджетное).
Добавлю, что чаще всего отделка от застройщика обойдется инвестору дешевле, чем самостоятельный ремонт.
8.2. Тонкости оформления сделок
По правде говоря, различных факторов, которые влияют на выбор квартиры в новостройке – великое множество. Большинство из них субъективны и оцениваются на уровне интуиции. Но рано или поздно любой процесс выбора заканчивается, после чего ваша первоклассная сделка на первичном рынке выходит на «оперативный простор». Так что и мы переходим к следующим шагам.
Существует три базовых варианта покупки объекта в новостройке до ввода в эксплуатацию.
1. По договору участия в долевом строительстве жилья (он часто называется договором долевого участия или просто ДДУ). Это основной вариант для инвестора, где продавцом выступает сам застройщик, а финансовая часть сделки проходит под контролем государственных органов и банковского сектора. Льготы по ипотеке для покупателей «первички» ориентированы в первую очередь на этот тип документа. Схема сделки упрощенно выглядит так: покупатель, он же дольщик, после подписания ДДУ вносит полную стоимость будущего объекта, а застройщик в оговоренный срок передаст ему готовую квартиру, которую можно оформлять в собственность.
2. По договору уступки права требования к застройщику (в народе его еще называют переуступкой). Это своего рода надстройка над ДДУ, когда продавцом выступает не сам застройщик, а тот, кто купил у него права на будущую квартиру раньше вас. В прошлом девелоперы активно продавали целые блоки еще не построенной недвижимости так называемым «инвесторам строительства» в лице индивидуальных предпринимателей, чтобы сэкономить на налогах и снизить ответственность перед дольщиками, указав минимальный ценник на квадратный метр в договоре с первым покупателем. Сегодня такие схемы почти ушли в прошлое, и, скорее всего, права требования по ДДУ вам уступит более расторопный инвестор. Но и такие сделки могут оказаться выгодными, особенно если продавец «хорошо мотивирован».
3. Через вступление в жилищно-накопительный кооператив (ЖНК). Этот способ известен еще со времен СССР, но в современной России он долгое время оставался не очень популярным. Ситуация изменилась, когда в 2018 году Госдума приняла поправки к законам «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» и «О жилищных накопительных кооперативах». В результате ЖНК остались единственной легальной альтернативой долевому участию в строительстве. Многие граждане с их помощью уже обзавелись жильем. Но для инвестора кооперативная покупка – предприятие невыгодное, поскольку до оплаты 100 % стоимости жилья оно будет в собственности кооператива, а не пайщика – со всеми вытекающими из этого рисками. Так что это скорее способ накопить на квартиру, когда своих денег не хватает и нет возможности взять ипотечный или потребительский кредит.
Что важно знать инвестору про ДДУ и переуступку[103]?
Первое. Договор участия в долевом строительстве заключается с юрлицом. Он, как правило, долго разрабатывался юристами и утверждался гендиректором компании-застройщика. Это значит, что шансы внести в договор изменения в интересах покупателя не велики. Но, как говорится, попытка не пытка. При этом, если у покупателя есть критически важные замечания к тексту, а девелопер не готов что-либо менять, имеет смысл еще раз подумать, покупать ли такой объект или лучше подыскать другой.
Так или иначе, этот объемный документ – некоторые договоры насчитывают не один десяток страниц – нужно прочитать очень внимательно от корки до корки. Потому что обязательства по нему есть не только у застройщика. А если новостройка покупается в ипотеку, в ДДУ включаются также реквизиты кредитного договора и другие необходимые пункты от банка-кредитора.
Помимо квартир, по ДДУ можно приобрести:
– апартаменты;
– внеквартирные кладовые;
– коммерческие площади;
– машиноместа.
Второе. Российское законодательство устанавливает в качестве обязательных для ДДУ следующие пункты:
• описание объекта долевого строительства, которое должно содержать информацию[104] о будущей квартире, ее план и расположение на этаже, а также ее условный номер в соответствии с проектной декларацией;
• дата передачи квартиры застройщиком либо количество дней после ввода здания в эксплуатацию[105];
• цена договора, порядок и сроки оплаты, при наличии ипотечных средств указываются реквизиты кредитного договора;
• гарантийный срок на объект долевого строительства, который должен составлять не менее пяти лет;
• способы, которыми девелопер обеспечит исполнение обязательств по ДДУ.
Без этих пунктов договор участия в долевом строительстве не может считаться заключенным.
Третье. Некоторые застройщики включают в типовой договор невыгодные для покупателя пункты. Они пользуются тем, что часть взаимоотношений сторон на первичном рынке законом не урегулирована, а переговорная позиция у девелопера априори более сильная: «Не нравятся мои условия – не бери, кто-то другой купит». Но даже такая расстановка сил не исключает возможность скорректировать ДДУ, особенно там, где урезаются права дольщика, данные ему по закону. Главное – уметь аргументировать и договариваться.
На что нужно обращать внимание в тексте ДДУ.
1. Способ, которым указана цена в договоре, и возможность ее изменения. От этого зависит, сможет ли застройщик потребовать от дольщика доплаты за «излишки» после завершения строительства.
2. Срок, в который квартира будет передана дольщику после окончания строительства. Он должен быть конкретным и разумным и, по устоявшейся практике, составлять не более шести месяцев со дня ввода дома в эксплуатацию.
3. Ограничение прав дольщика на переуступку. Встречаются варианты от полного запрета уступки[106] до взимания платы за выдачу согласия на уступку права требования по ДДУ[107].
4. Гарантийный срок на объект долевого строительства. По закону он начинает отсчитываться с момента передачи квартиры. Но некоторые пытаются установить точку отсчета со дня ввода дома в эксплуатацию.
5. Порядок оплаты коммунальных услуг. По действующему законодательству, покупатель жилья несет расходы по его содержанию со дня подписания акта приема-передачи. Но отдельные компании пытаются навязать оплату с момента сдачи готового дома госкомиссии, что может вылиться в довольно крупные суммы.
Четвертое. По договору уступки первоначальный дольщик передает новому покупателю свое право требования к застройщику[108] и прочие права и обязанности, предусмотренные ДДУ. Это легальная и рабочая схема, благодаря которой будущий объект можно купить дешевле, чем у девелопера. Но есть у нее и ряд минусов:
– Физические лица могут перепродавать права по ДДУ в случае возникновения проблем у застройщика. На наличие этого риска может указывать большое число предложений переуступки по одной и той же стройке.
– Юрлица-подрядчики[109] могут не полностью рассчитаться с застройщиком. В таком случае он сможет расторгнуть ДДУ с недобросовестным контрагентом, из-за чего и все последующие договоры уступки потеряют силу. Это значит, что нужно как минимум получить у застройщика справку о завершении взаиморасчетов с цедентом[110].
– Аффилированные с девелопером инвесторы будут уступать права по ДДУ, где указана заниженная стоимость будущей квартиры много меньше той суммы, которую они хотят получить от покупателя. Застройщики таким способом уходят от налогов и снижают лимит ответственности перед дольщиками.
Кроме того, в силе остаются и другие риски первичного рынка недвижимости. Так что при покупке квартиры по переуступке стоит проверить и застройщика, и продавца права требования к нему. Помните также, что договор уступки может быть подписан только после начала продаж застройщиком и строго до ввода построенного дома в эксплуатацию.
Пятое. ДДУ считается заключенным с момента государственной регистрации. Договор уступки права требования по ДДУ также подлежит регистрации.
Что касается цены – вести переговоры о ней можно и нужно и с застройщиком, и с его агентами, если продажи идут через одно или несколько риелторских агентств по доверенности. Особенно если вы хотите выкупить сразу пул объектов. К тому же девелоперы время от времени радуют акциями и скидками. Кроме того, помните правило: чем на более ранней стадии строительства подписан ДДУ, тем ниже цена квадратного метра.
Наконец, независимо от ваших предпочтений, по всем новостройкам, начатым после 1 июля 2019 года, расчеты с застройщиком возможны только[111] через специальные банковские счета эскроу. По сути, это аналог аккредитива, но с некоторыми отличиями.
1. Договор счета эскроу – трехсторонний. В нем участвуют депонент (тот, кто передает деньги, он же дольщик), бенефициар (получатель денег, он же застройщик) и эскроу-агент (им выступает банк, который контролирует все расчеты).
2. Список банков, имеющих право открывать счета эскроу для расчетов по ДДУ, утверждается Правительством РФ и публикуется[112] Банком России.
3. Гарантии государства по средствам на счетах эскроу – 10 миллионов рублей (напомню, что гарантии по аккредитивам не предусмотрены).
В остальном схема та же. В один день с подписанием ДДУ дольщик также заключает договор счета эскроу, на который перечисляет деньги. Банк их временно блокирует, а по окончании срока строительства, указанного в ДДУ, плюс шесть месяцев, перечисляет застройщику. Если срок сдачи дома переносится, застройщик должен предупредить дольщика, а дольщик в свою очередь должен сообщить банку о необходимости увеличить срок депонирования средств на счете. Если же девелопер не сможет завершить стройку, деньги вернутся покупателю.
8.3. Детали последующих этапов
Один из наиболее неприятных моментов покупки недвижимости на первичном рынке – невозможность предсказать, когда именно вы получите заветные ключи. Да, срок сдачи объекта указывается в ДДУ. Но по закону застройщик может сдвигать его, если предупредит дольщиков за 60 дней до переноса. Увы, количество таких переносов не регламентировано, поэтому сроки могут смещаться не один раз. Такое случается даже с надежными девелоперами.
По статистике[113], основанной на данных из «Единого ресурса застройщиков», средний срок задержки ввода жилых домов в эксплуатацию составляет в России 7–8 месяцев. Хорошая новость заключается в том, что в 80 % случаев договорные сроки все же соблюдаются, в 15 % – не превышают трех месяцев, а переносы больше, чем на полгода, происходят в лишь 5 % новостроек. Но все же инвестору имеет смысл заранее выстраивать свою финансовую модель с учетом того, что ключи он получит на несколько месяцев позже. Хотя бы иметь запас прочности на такой случай.
Однако рано или поздно многоквартирный дом введут в эксплуатацию и застройщик начнет передавать готовые квартиры дольщикам. На этом этапе важно помнить о двух важных нюансах.
1. По закону девелопер должен письменно уведомить каждого дольщика об окончании строительства. Сделать это он обязан не абы как, а лишь одним из перечисленных способов:
– заказным письмом об окончании строительства с уведомлением о вручении;
– лично в руки под расписку;
– документом, подписанным усиленной квалифицированной электронной подписью и направленным на e-mail, указанный в ДДУ.
Иногда между подписанием договора и сдачей дома в эксплуатацию проходит полтора-два года и больше. Чтобы не пропустить этот момент, мониторьте новости о вашем объекте и заранее обновите свои контактные данные, если они изменились.
После того как вы получите уведомление от девелопера, у вас будет семь дней, чтобы подтвердить готовность к приемке, и два месяца, чтобы принять квартиру. Иначе застройщик вправе подписать акт приемки-передачи в одностороннем порядке, и тогда устранять строительные дефекты вам придется либо самому, либо добиваться их ликвидации от строительной компании, в том числе в судебном порядке. Что и долго, и порой недешево.
Иногда излишне «хитрые» девелоперы под разными предлогами пытаются назначить дату приемки квартиры за пределами двухмесячного срока, чтобы на законных основаниях подписать акт в одностороннем порядке якобы из-за того, что вы вовремя не явились на осмотр. В таком случае вам нужно направить застройщику письменную претензию, где подтвердить готовность принять квартиру в положенный законом срок. Если вы передаете такой документ в офисе, не забудьте попросить копию с распиской о получении. Или, как вариант, отправьте его заказным письмом с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении. В этом случае застройщик уже не сможет использовать уловку с односторонним подписанием акта, ведь вы можете оспорить правомерность акта в суде.
2. Даже если вы приобрели квартиру без отделки, к приемке нужно подходить подготовленным и вооруженным не только лишь знаниями «снипов-хрипов». С собой стоит взять:
• паспорт и договор долевого участия. Заранее выделите в нем пункт о том, что, помимо ключей от квартиры, застройщик должен передать вам: паспорта на приборы учета, гарантии на окна и другие документы;
• план квартиры по проектной документации;
• блокнот, ручку, карандаш, ластик, маркер для отметки проблемных мест;
• фонарик для осмотра темных помещений, санузлов, стояков, кладовок;
• зажигалку для проверки вытяжной вентиляции;
• индикаторную отвертку, чтобы проверить электропроводку и розетки;
• рулетку, уровень, отвес (особенно если принимаете квартиру с отделкой);
• фотоаппарат или смартфон, чтобы фиксировать найденные недостатки;
• чек-лист, чтобы ничего не забыть.
Приемку целесообразно проводить по алгоритму ДТ-ДК: «Документы-Территория-Дом-Квартира». Представители девелопера могут настаивать, что первые два пункта якобы к делу не относятся. Но по закону собственники имеют право на часть общего имущества многоквартирного дома, а если в проектную декларацию жилого комплекса включена придомовая территория, то и на нее. В конце концов, за это вы тоже платили, покупая объект в новостройке, ведь ваш инвестиционный доход будет зависеть в том числе и от этих слагаемых.
Итак, на что смотрим, что проверяем и что требуем:
1. Документы (сделать это лучше в офисе застройщика, перед непосредственной приемкой объекта). Среди них должны быть:
• разрешение на ввод дома в эксплуатацию (РВЭ);
• акт о вводе в эксплуатацию инженерных систем дома;
• документы о присвоении почтового адреса;
• заключение о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации (ЗОС);
• план помещения с результатами обмеров, произведенных БТИ;
• поэтажный план, экспликация – проверяем соответствие ДДУ.
Также и там же получаем:
• паспорта на счетчики воды, тепла и электричества;
• паспорт и гарантию производителя на входную дверь;
• паспорт и гарантию на окна.
2. По дороге в дом (корпус) осматриваем территорию, оценивая:
• соответствие плану благоустройства: наличие и состояние детской площадки, парковки, газонов и прочего по проектной декларации;
• целостность и качество дорожных покрытий и тротуаров;
• наличие и работу освещения, включая отсутствие засветки окон;
• общий порядок, в том числе отсутствие строительного мусора.
3. На пути от подъезда к квартире осматриваем дом и оцениваем:
• целостность фасада и соответствие его отделки проекту;
• наличие корзин для кондиционеров, если они предусмотрены проектом;
• работу входных дверей и домофона, целостность остекления;
• отделку входной группы и соответствие ее материалов проекту;
• наличие, сохранность и правильность маркировки почтовых ящиков;
• состояние лестницы: входная дверь, ступени, перила, освещение;
• наличие, состояние и работоспособность лифтов, соответствие их типа и количества проектной декларации;
• отделку лифтового холла на этаже и межквартирного тамбура при наличии их в проекте, работу дверей, мусоропровода и других элементов, предусмотренных проектной декларацией, в местах общего пользования.
Кроме того, есть смысл осмотреть подземный паркинг или подвал: убедиться, что на полу нет воды, а на стенах – следов протечек. Если они есть, это может говорить о некачественной гидроизоляции – такую проблему нужно устранять в приоритетном порядке.
4. Наконец тщательно осматриваем квартиру и, начиная со входа, проверяем:
• состояние и работоспособность входной двери: отсутствие видимых повреждений, работу замков, ручек, легкость открывания и закрывания, наличие дверного глазка, соответствие проекту размеров проема;
• соответствие планировки и размеров условиям ДДУ и акту БТИ;
• отсутствие в квартире посторонних предметов, строительного мусора, неприятных запахов, странных жидкостей на полу и подтеков на стенах;
• состояние пола, стен и потолка: отсутствие трещин, перекосов[114], щелей, сильных неровностей или наплывов;
• наличие и целостность стояков водоснабжения и канализации, установку и опломбирование счетчиков воды, исправность запорной арматуры;
• подачу электричества на щиток в квартиру;
• качество установки, состояние, исправность и работоспособность окон и дверей на лоджию или балкон: отсутствие трещин и царапин на стеклах, работу петель, замков и ручек, открывание створок, плотность их прилегания, надежность крепления конструкции к фасаду;
• наличие и подключение датчика пожарной сигнализации;
• работоспособность вытяжной вентиляции (тут и понадобится зажигалка) и отсутствие мусора в вентиляционных отверстиях;
• наличие, исправность и работу приборов отопления, качество разводки, отсутствие потеков в местах сочленений, а если в связи с сезоном нет возможности проверить работу отопления, это следует указать в акте.
Для квартир с предчистовой и чистовой отделкой этот чек-лист дополняется пунктами оценки качества отделочных работ, соответствия использованных материалов и фурнитуры условиям договора, исправности электропроводки и освещения, работоспособности сантехники и прочих установленных приборов. В этой части процедура мало чем отличается от аналогичной на вторичном рынке. Все несоответствия, недочеты и недоделки фиксируем в акте замечаний либо дефектной ведомости. В любом случае документ составляем в двух экземплярах, один из которых передаем под роспись представителю застройщика. Под занавес нужно сверить номера на приборах учета с теми, что записаны в их паспортах, а также зафиксировать показания всех счетчиков.
Далее возможны три варианта:
1. Все в пределах допустимого, замечаний нет. Такое бывает в 1–5 % случаев. Тогда можно сразу подписывать акт приема-передачи и забирать ключи.
2. Недостатки носят существенный характер, то есть пользование квартирой невозможно. В таком случае вы имеете право не подписывать акт приема-передачи до их устранения застройщиком, на что ему отводится не более 60 дней. Но здесь есть «засада»: существенность недостатков должен подтвердить технический специалист, которого выбирает… сам застройщик. Что резко уменьшает шансы дольщика отстоять свое.
3. Во всех остальных случаях акт приема-передачи придется подписать «с недостатками» и надеяться, что застройщик их устранит за те же 60 дней добровольно. В противном случае вы будете вынуждены решать спор в суде. Напомню, что для инвестора это не лучший вариант из-за дополнительных потерь времени.
Также нужно быть готовым к тому, что метраж объекта может измениться, причем, скорее всего, в сторону увеличения. Доплатить за «лишние» метры придется в сроки, указанные в ДДУ. Иногда для такой доплаты могут потребоваться довольно крупные суммы.
После подписания акта и получения ключей новую недвижимость необходимо оформить в собственность и, если она куплена с ипотекой, зарегистрировать на нее обременение в пользу банка. За исключением перечня документов, эта процедура ничем не отличается от оформления в собственность вторичного жилья. В частности, в Росреестр нужно будет представить столько подписанных актов приема-передачи, сколько участвует дольщиков плюс один. Электронная регистрация собственности также возможна.
После этого переходите к следующему этапу инвестиционного плана. Например, это может быть сдача в аренду или внаем.
Об этом – в следующей части.