Аренда
Глава 9Правила почетной сдачи
Вывески времени:
Аренда жилья – теплохранение.
Аренда ума – юрист консультация.
Аренда здоровья – ночная аптека.
Аренда любви – Венеры хотение.
Аренда религии – в банко стремление.
Аренда всесилия – рабство кредитное.
Аренда дождя – шланг летний, резиновый.
Аренда дорог – шаг туристический.
Аренда желаний – стих опечаленный.
Время аренды – жить в двадцать первом.
В начале второй половины прошлого десятилетия один датский политик, бывший министр экологии и просто обаятельная женщина «слегка за 30» Ида Маргрет Меиер Окен выглянула в окно и поняла, насколько же радикально изменился мир с тех пор, как она была ребенком. В годы молодости ее родителей персональные компьютеры были роскошью, мобильные телефоны размерами напоминали кирпич, а интернет еще не был World Wide Web даже в проекте. Она открыла ноутбук, отключила смартфон и отправила мужу имейл с эссе о том, что ждет нас в ближайшие пятнадцать лет. Затем – политический опыт не задушишь, не убьешь – свое футуристическое озарение Ида Окен переслала организаторам Всемирного экономического форума в Давосе, где ее тема, что называется, «зашла».
Однако с какой радости эта милая семейная история должна быть интересна российскому инвестору в рентную недвижимость?
Фишка в том, что Ида Окен угадала тренд. Ее исходный посыл был таким: все, что раньше считалось товаром, теперь стало услугой. Ида Окен описывает город в мире победившего «шеринга»[116]. У нее минимум личных вещей и практически нет собственности. Зачем, если все необходимое она легко может взять напрокат! Когда она захочет пригласить гостей на чай с вафлями собственной выпечки, чайник, вафельницу, стол, стулья и даже чайный сервиз ей привезет прямо на дом прокатная компания, а сервисная доставит нужные продукты из магазина. Она не владеет жильем, а просто живет в арендованном помещении. И частенько в формально ее гостиной проходят деловые встречи или теплые свидания совершенно посторонних людей, в то время как сама хозяйка создает икебану в снятой на час-другой студии или катается на взятом в аренду велосипеде.
Главной концепцией стала не разовая продажа, а возобновляемая аренда всего на свете, в том числе и жилья, на срок, который нужен арендатору. Именно это мы наблюдаем сегодня. Компьютерные программы с оплатой лицензии? Нет – годовая или даже месячная подписка на web-версию. Личный автомобиль? Нет – такси и каршеринг. Длительный шопинг в торговом центре и закупка продуктов на неделю в супер- или мегамаркете? Нет – интернет-заказы с доставкой по мере необходимости. То, что начиналось как мечта компьютерных фриков, постепенно захватило мир.
Словом, у арендного бизнеса вполне оптимистичные перспективы.
9.1. Аренда и наем – в чем разница?
Абсолютное большинство людей съемное жилье называют арендным. Арендовал квартиру, ищу жилье в аренду, плачу арендодателю – все это устоявшиеся обороты речи. Клише. Но, как это часто бывает, абсолютное большинство в данном случае ошибается. Потому что речь в таких случаях обычно идет о найме. А если быть 100 % точным – о коммерческом найме жилья[117]. Поскольку физические лица для себя и своих близких жилье нанимают или снимают[118], а не арендуют.
В свою очередь, выражение «аренда жилья» как юридический термин и вид рентных правоотношений на жилищном рынке употребляется в случаях, когда жилье снимает юридическое лицо для своих сотрудников[119].
В обоих случаях речь идет о том, что собственник за деньги предоставляет жилое помещение другим лицам во владение и пользование для проживания в нем.
Как арендо-, так и наймодателем жилья может быть и физическое, и юридическое лицо, и даже управомоченный представитель собственника (по доверенности). Важно только, кто выступает второй стороной договора – «физик» или «юрик». Из-за этой, на первый взгляд, несущественной разницы взаимоотношения сторон по-разному регулируются законом.
Еще один вариант, при котором вы как рентный инвестор выступаете не наймо-, а арендодателем, – сдача в пользование апартаментов, машиноместа, гаража, офиса и прочих объектов коммерческой недвижимости. Немного забегая вперед, отмечу, что права нанимателя российское законодательство защищает намного сильнее, чем права арендатора. Последний почти во всех ключевых моментах вынужден полагаться только на условия составленного арендодателем договора, тогда как волю наймодателя во многих важных вещах ограничивают императивные требования закона.
Различия между наймом и арендой для инвестора:
1. Договор найма жилого помещения заключается только в письменной форме. В договоре аренды возможны варианты. Если одной из сторон выступает юрлицо или срок сдачи коммерческой недвижимости больше года, бумага тоже нужна. А вот если арендодатель и арендатор – физлица и срок аренды при этом меньше года, договор можно заключить и устно (хотя на практике стороны чаще всего выбирают бумажный вариант[120]).
2. Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации. Договор найма – нет, но если его срок превышает один год, обременение права собственности также регистрируется в Росреестре.
3. Если срок аренды в договоре не указан, он считается заключенным на неопределенный срок. Договор найма без указания сроков считается заключенным на пять лет.
4. При найме текущий ремонт жилья – обязанность нанимателя. При аренде все неотделимые улучшения[121] арендодатель должен компенсировать арендатору, если только тот не произвел их самовольно.
5. Арендодатель может указать в договоре правила использования имущества, при нарушении которых он имеет право требовать расторжения договора. У наймодателя такой опции нет.
6. Арендатор имеет преимущественное право на продление договора по его истечении, если в тексте документа не указано иное. Наниматель имеет такое же право, только если изначальный срок договора – более 1 года.
7. Договор аренды может быть расторгнут судом по инициативе любой из сторон в случаях, предусмотренных его условиями или законом. Договор найма со сроком от года по инициативе нанимателя может быть расторгнут во внесудебном порядке. В этом случае предупредить наймодателя необходимо за три месяца. А вот наймодатель имеет право расторгнуть такой договор только через суд и только при существенных «грехах» со стороны нанимателя, например задержке оплаты[122], нарушении правил пользования жильем, разрушении или порче жилого помещения[123].
8. При расторжении договора найма по любым основаниям наниматель и совместно проживающие с ним лица могут быть выселены только по решению суда. Для аренды такого ограничения нет. Напротив, если по истечении срока или после расторжения договора арендатор не вернул имущество в том состоянии, в котором получил его (с учетом износа), арендодатель вправе потребовать ренту за все время просрочки, а сверх того – возмещение убытков.
9.2. Пять главных «нельзя» при сдаче жилья
В Лондоне пешеходам с незапамятных времен нельзя нести доску или катить бочку по тротуару. А выгуливать корову на городских улицах в Англии можно только до десяти часов утра или после семи вечера, и то при условии, что хозяин животного сам будет убирать коровьи лепешки во время прогулки. Наконец, попытка войти в здание Парламента в рыцарских доспехах – хм, кому в XXI веке такое взбредет в голову? – приравнивается к измене Короне.
В отличие от английских законов, многие из которых уходят корнями в седую старину, но продолжают действовать до сих пор, табу для владельцев рентной недвижимости не столь абсурдны. Ниже – пять ключевых «нельзя».
1. Никогда, никогда, ни-ког-да не сдавайте квартиру в аренду друзьям, родственникам, коллегам и даже хорошим знакомым. Если вам кажется, что любимый внук вашей двоюродной тетушки побоится портить с вами родственные отношения и оттого станет более аккуратно относиться к мебели, сантехнике и передаче вам арендной платы, – выбросьте это из головы. Сразу. С вероятностью 99 % все окажется ровно наоборот. Чем ближе вам наниматель, тем сильнее он будет уверен, что ваш святой долг – проявлять неизменное понимание и безграничную снисходительность к его обстоятельствам. Причем без каких бы то ни было встречных обязательств.
Да, бывает, родственнику или знакомому надо всего лишь перекантоваться недельку-другую, пока он не найдет себе новое жилье. Но поверьте, что на каждую счастливую историю из серии «а вот мой кум-сват-брат сдавал племяннику шурина и был всем доволен» найдется с десяток таких, где все закончилось скандалом и разрывом дружеских и родственных отношений.
2. Никогда не сдавайте недвижимость, не заключив с ее нанимателем или арендатором договор, в котором учтены все условия проживания и оплаты. Никогда не оставляйте ему в пользование те вещи, которые не включены в опись имущества. Самые ценные предметы не поленитесь еще и сфотографировать в присутствии клиента. Сколь бы обременительными ни казались вам нормы закона, какими бы честными глазами ни смотрел на вас потенциальный партнер, как бы ни хотелось вам сэкономить на налогах, помните: нормы права не столько ограничивают нас, сколько защищают от возможных неприятностей. Даже при всем хорошо известном несовершенстве нашей правоохранительной и судебной системы.
Четко оговоренные «на берегу» и аккуратно зафиксированные на бумаге условия и взаимные договоренности уберегут вас от множества проблем с контрагентом, большинство из которых обычно связано не со злым умыслом, а с несовершенной памятью. В случае разногласий всегда проще ткнуть пальцем в конкретный пункт договора или описи, чем до хрипоты спорить, что было год назад и о чем вы достигли соглашения на словах.
Особенно важно это табу, если вы все-таки, вопреки настоятельным советам из предыдущего пункта, решились сдать квартиру, комнату или даже гараж родственнику, знакомому или сослуживцу. Чем более формализованы будут ваши отношения в части аренды/найма, тем выше шансы сохранить их хорошими в перспективе.
3. Никогда не сдавайте квартиру, апартаменты или офис без страхового депозита или залога, как и с отсрочкой его внесения на месяц-два-три. Даже если клиент очень просит, а рынок такой, что выбирать особенно не приходится. Помните, что эта довольно скромная сумма, обычно равная размеру месячной ренты, – единственная доступная вам компенсация расходов на тот случай, если что-то пойдет не так. Таких случаев может быть очень много: начиная от коммунальных долгов, о которых вы узнаете лишь постфактум, заканчивая ущербом интерьеру, обстановке или соседям.
Иногда бывает, что потенциальный съемщик просит разбить депозит на части. Тут решать вам. Но если вы сдаете квартиру или апартаменты бизнес-класса и выше, не грех задуматься, а почему это у состоятельного клиента денег в обрез. Можно деликатно поинтересоваться, чем обусловлена его просьба. В случае неубедительного ответа, лучше поискать другого нанимателя/арендатора. Если же вы согласитесь «напополамить», то непременно оформите долг клиента распиской с его стороны[124], ведь, по сути, он действительно берет у вас в долг.
4. Клиенты нередко приходят в сопровождении риелтора или агента по найму, чтобы убедиться в вашей надежности. Однако некоторые, наиболее ушлые, после осмотра неожиданно предлагают вам «договориться» за спиной собственного поверенного в делах. Мол, вам, дорогой собственник, все равно, а у меня и денежка в кармане, и стимул снять жилье именно у вас.
Никогда не имейте дел с такими просителями. Вежливо, но твердо гоните их взашей. Порядочность клиента – важнейшее условие того, что ваши договорные и финансовые отношения далее сложатся нормально. Да, не достаточное. Но все же необходимое. А тот, кто на ваших глазах пытается «кинуть» собственного же агента, да еще вас в это вовлечь, ничуть не лучше обойдется и с вами, когда почувствует в этом выгоду.
5. Никогда не забывайте о мерах собственной безопасности. Для сдачи недвижимости указывайте в объявлениях отдельный от вашего личного номер мобильного. Когда объект сдан, вынимайте эту симку из телефона до следующего раза. Иначе вас еще долго будут беспокоить как разнообразные менеджеры по продажам, так и «специалисты по безопасности из колл-центра крупного банка». Для коммуникации с клиентами также есть смысл иметь совсем не тот телефонный номер, который вы используете для личных контактов, привязок к сервисам, интернет-банкам, соцсетям.
Кроме того, старайтесь поддерживать хорошие человеческие отношения с соседями и управляющей компанией дома, в котором сдаете квартиру. Пусть у них будет ваш контактный телефон, это поможет избежать многих проблем и недоразумений. Если соседними объектами в доме владеют такие же инвесторы, как и вы, подобные знакомства могут оказаться весьма полезными.
Никогда не хитрите с налогами. Во-первых, это чревато штрафами и прочими неприятностями с законом. Во-вторых, такие «мелкие хитрости» лишь ослабляют вашу позицию в глазах клиента. Занимаясь подобными махинациями, вы даете жильцам рычаг давления на вас. Помните, что у инвестора в недвижимость есть возможности для законной налоговой оптимизации, о которых мы поговорим немного позже.
Возвращаясь к вопросам безопасности – настаивайте на следующих пунктах в договоре с нанимателем или арендатором:
– наличие у вас комплекта ключей от входной двери;
– право периодически посещать квартиру по согласованию с клиентами;
– обязанность съемщиков передавать предназначенное вам как владельцу содержимое почтового ящика, включая коммунальные счета, извещения и письма.
Более подробно содержание договора с клиентом мы рассмотрим в следующей главе.
Все эти запреты, ограничения и табу – не столько плод коллективного разума, сколько следствие набитых шишек. И мною в том числе, как бы я ни старался учиться на чужом опыте.
9.3. Обучение инвестированию в рентную недвижимость
Одному из самых известных премьер-министров Российской империи, Петру Столыпину, приписывают слова о том, что в нашей стране за пять лет меняется все, а за сто – ничего. Но о судьбе России мы рассуждать не будем. Замечу лишь, что подобное наблюдается и в сфере инвестиций в недвижимость. Фундаментальные законы и правила веками остаются незыблемыми, но институциональная и правовая среда меняется с головокружительной скоростью.
Десять лет назад расчеты через аккредитив казались экзотикой, пять лет назад дистанционная аренда «по зуму» или «по скайпу» отсутствовала как понятие, два года назад право дольщика не принимать у застройщика жилье с недоделками представлялось незыблемым. А ведь это лишь малая часть перемен, случившихся на российском рынке недвижимости на глазах одного поколения инвесторов. Так что, как ни банально, «век живи – век учись».
При этом самые надежные учителя в этом смысле:
– ваш собственный опыт или метод проб и ошибок;
– чужой опыт, адаптированный под себя, или метод проб и находок.
Что касается первого метода, также известного как ходьба по граблям, то здесь внешне все просто. Был бы лоб потверже, а карман пошире. Потому что одни ошибки бьют по самолюбию, а другие – еще и по кошельку. Чтобы обучение проходило эффективно, я рекомендую вести дневник по каждому объекту, с которым вы работаете. Фиксируйте все свои шаги: от запуска рекламы до расставания с очередным арендатором-нанимателем. Записывайте все более-менее важные детали, нюансы, идеи и мысли, вопросы и ответы. Это нужно не ради литературного творчества – хотя мне такой гроссбух помог создать эту книгу. Но даже если у вас нет авторских амбиций, подобный труд станет незаменимым помощником в работе.
В вашем дневнике могут содержаться ответы на следующие вопросы:
– Какая реклама оказалась наиболее эффективной?
– Какая реклама совершенно не окупила себя?
– Сколько длилась экспозиция?
– Сколько состоялось показов перед сдачей?
– Какие клиенты к вам приходили?
– Насколько они совпадали с портретом, который вы закладывали в инвестиционный план?
– Чем они руководствовались при выборе квартиры?
– Как складывались ваши отношения после заключения договора?
– Какие проблемы у вас возникли?
– Что послужило причиной расставания?
– И как оно прошло?
Вы сами вправе решать, какие моменты будут полезны для последующего анализа. Вполне возможно, через один-два цикла, благодаря записям в дневнике, вы увидите, как улучшить договор, а также навыки и техники переговоров с клиентами.
Что касается второго метода, «проб и находок», главное – уметь выделять действительно полезный чужой опыт и делать из него правильные выводы. Людей, готовых бескорыстно делиться чем-то полезным в интернете, чуть меньше, чем самих интернет-пользователей. Никогда не пробовали приготовить томленую телячью вырезку в пудре из прованских трав с мильфеем из тыквы и кремом из печеного чеснока под соусом из вишни? Рецепты даже таких блюд можно найти во Всемирной паутине! А уж нажористых советов начинающим рантье больше, чем крупинок в тарелке манной каши.
Выудить крупицы ценной информации можно, как правило, из следующих источников.
1. Специализированные порталы и сайты по работе с недвижимостью. Обычно на них есть тематические разделы со статьями по купле-продаже, ипотеке, аренде. Встречается и аналитика по актуальному состоянию и перспективам рынка. Как правило, тексты в таких источниках написаны доступным языком. Это плюс в первую очередь для инвесторов-новичков. Минусы: авторами выступают обычно не профессионалы, а журналисты, которые грешат упрощениями и порой ошибаются, ну и за соответствием контента актуальной нормативно-правовой базе никто не следит.
2. Форумы и сообщества риелторов и агентов по недвижимости. На них почти все, что вы хотели узнать, но стеснялись спросить, уже не раз обсуждалось в деталях. Плюсы этого источника в огромном разнообразии полезной информации от практиков, реальных кейсов, а коллективный разум может дать ответ на любой вопрос. Минус – информация плохо структурирована, много флуда[125], флейма[126] и сленга.
3. Личные блоги и телеграм-каналы риелторов и агентов. В таких источниках авторы обычно рассказывают о личном опыте, делятся последними новостями из мира недвижимости, в том числе связанными с изменениями в законодательстве, а также дают дельные советы мимоходом. При этом главная задача владельцев каналов и блогов – она же главный минус для инвестора – реклама самих себя и своих услуг, отчего об ошибках и просчетах они говорят реже, чем трубят об успехах.
4. Правовые порталы и юридические форумы. Сюда стоит идти за актуальной информацией о вступивших в силу или планирующихся изменениях в законодательстве. Можно почерпнуть полезную информацию о легальных правилах решения споров с клиентами. Плюсы этого источника – в грамотных разборах ситуаций с опорой на судебную практику. А минусы в том, что комментарии по изменениям в нормативной базе нередко появляются спустя месяцы после их принятия. Кроме того, здесь любят говорить на сложном юридическом языке.
5. Книги по недвижимости – дорогой, но ценный источник знаний. На российском рынке их немало, если считать и самиздат. Некоторые позволяют инвестору сформировать базу для дальнейшего саморазвития и самообразования. Минус – хороших книг не так много, иначе бы я не взялся за свою.
К любой информации о том, как действовать, инвестору-рантье нужно относиться критически. Личного опыта это тоже касается. Его следует углублять и наращивать, не боясь совершать ошибки, если вы готовы исправлять их в будущем. Решения в сложных ситуациях иногда придется принимать в условиях высокой неопределенности, полагаясь на интуицию и удачу. Я искренне желаю, чтобы они всегда были на вашей стороне.
На этой оптимистической ноте продолжим разговор о том, как «подстелить соломку» на каменистых тропах рентных инвестиций. Ваш первейший помощник здесь – грамотный договор с клиентом. Об этом мы и поговорим в следующей главе.