Договор дороже денег
Жизнь в детстве многогранная, веселая и яркая,
С извечными вопросами: «А ты пойдешь гулять?»
Она не только радует качелями, скакалками,
Но учит договоры заключать и исполнять.
Вот договоры мены – совочек на ведерко,
Вот договоры купли – в стаканчике пломбир,
Вот сделка по имуществу – шалаш соседа Борьки,
И требованья к папам при походе в «Детский Мир».
Три очень важных слова для инвестора в недвижимость: договор имеет значение. Идет ли речь о купле-продаже или о найме/аренде. Тем не менее некоторые наймо- и арендодатели[128] хотят обойтись без «формальностей» в виде документа в двух или нескольких экземплярах – по одному для каждой стороны, – имеющих равную юридическую силу.
С точки зрения права «без бумажки» – это устная форма договора. В некоторых случаях она при согласии обеих сторон вполне легальна. Но в случае аренды и тем более найма письменная форма, как правило, нужна в силу требований закона. Отказываясь от нее, инвестор ступает на тонкий лед.
Мотивы людей, которые предпочитают договариваться на словах, понятны. Иногда это родственники или друзья, не желающие омрачать доверительные отношения бумажной бюрократией. Но чаще всего инициатива заключить устный договор исходит от собственников, пытающихся таким нехитрым способом избежать уплаты налогов.
Это не только противоправно[129], но и чревато массой других проблем, включая шантаж со стороны арендатора или нанимателя и материальные потери, если тот затопит квартиру соседей и… «без формальностей» съедет по-тихому.
Справедливости ради, само по себе несоблюдение требований закона о форме договора не делает соглашение сторон недействительным. Но если вдруг дело дойдет до суда, доказать наличие договоренностей, а значит, и их нарушение, будет сложно. Свидетельские показания суд не примет и потребует другие доказательства. Но где же их взять, когда все только из уст в уста да по-хорошему?
Поэтому я настаиваю: законы – соблюдать, налоги – платить, договоры – составлять и подписывать!
10.1. Обязательные требования к договору найма или аренды
Может показаться, что и для письменного договора не нужны формальности: скачал «рыбу» из интернета, заполнил недостающие поля – и в добрый путь к получению ренты! Но не все шаблоны договоров, которые вы можете найти в Сети, одинаково полезны инвестору. Чтобы не совершать досадных ошибок, начнем с главного: договор считается заключенным, если в нем указаны все существенные условия. В нашем случае это:
• стороны договора;
• предмет договора;
• цена договора[130] (плата за наем или аренду).
И не менее важно правильно указать название документа. С него и начнем.
1. Название договора
Когда вы действуете как физическое лицо и сдаете жилое помещение, название документа зависит от того, кто ваш контрагент. Так, если вы сдаете жилье такому же физическому лицу, в шапке следует указать «Договор найма жилого помещения». Если юридическому лицу – с ним может быть заключен только «Договор аренды жилого помещения». В случае, когда предметом сделки служит помещение коммерческое, в том числе апартаменты, речь опять-таки идет исключительно о договоре аренды.
Также не забудьте указать в шапке дату договора и место его заключения (обычно достаточно города). Это дань традиции.
2. Стороны договора
А) Когда оба участника – физические лица. Фамилия, имя, отчество и гражданство сторон приводятся полностью, в именительном падеже. Имеет смысл также указать дату рождения для более точной идентификации. Законодательство не запрещает вписывать эти данные от руки в подготовленный напечатанный шаблон. Но при этом желательно обойтись без исправлений рукописного текста, а в крайнем случае заверить их на той же строке подписями сторон. Паспортные данные лучше указать в разделе «Реквизиты сторон», который обычно размещают в конце договора, поскольку они могут измениться в период действия документа.
Б) Когда один из участников – юрлицо. Арендодатель вписывает свои ФИО по правилам выше, арендатор указывает организационно-правовую форму, название, ОГРН, а также ФИО уполномоченного лица и правовые основания, на которых он уполномочен подписать договор аренды. В реквизитах юрлицо указывает ИНН и номер расчетного счета. Подпись уполномоченного лица заверяется печатью организации.
3. Предмет договора
Предмет договора найма – предоставление жилого помещения во владение и пользование для проживания за определенную плату. Это означает, что:
– жилое помещение в договоре нужно определить максимально конкретно: полный адрес, этаж (и этажность в случае сдаваемого в наем жилого дома), число комнат, площадь объекта (особенно важно при сдаче отдельных комнат);
– размер платы должен быть указан по правилам, о которых чуть ниже;
– чтобы комната в квартире могла выступать объектом договора найма, она должна быть изолированной, а никак не смежной.
Еще очень важный момент, который необходимо усвоить.
Предметом договора аренды недвижимости является предоставление второй стороне любого помещения за плату во владение или пользование. Это означает, во-первых, что вы можете не предоставлять арендатору права владения, а дать ему только право пользования помещением и лишь на условиях договора. Во-вторых, даже если договор аренды жилья заключается с юрлицом, помещение может использоваться только для проживания граждан. Соответственно на него распространяются как нормы Жилищного кодекса РФ, так и гарантии Конституции о неприкосновенности жилища.
Если же договор предполагает аренду апартаментов, возникают нюансы, связанные с назначением здания, где находится само помещение, и местом его расположения. Например, в договоре аренды помещений в зданиях гостиничного назначения можно указать: «Для временного проживания арендатора и других граждан». А вот в модных лофтах, переделанных из бывших заводских цехов, так сделать не получится. Об этих и других тонкостях вам сможет рассказать грамотный юрист.
4. Цена договора
Это плата за наем или аренду. Она должна быть указана в рублях за определенный интервал времени[131]. В долгосрочных договорах речь обычно идет о ежемесячной оплате. Кроме этого, есть смысл оговорить порядок внесения оплаты и условия для пересмотра ее размера.
10.2. Обязательные пункты в договоре найма или аренды
И в найме, и в аренде одни условия договора прямо оговорены в законодательстве, а другие отданы на волю договаривающихся сторон. При этом, как вы уже знаете, у наймодателя возможностей меньше, чем у арендодателя. В число таких ситуаций входит:
– досрочное расторжение договора найма даже при нарушении нанимателем его условий, которое возможно только по определенным основаниям и только через суд;
– ограничение нанимателя в процессе использования жилого помещения по назначению, например, у вас не получится легально ограничить его в курении, заселении домашних животных или приглашении гостей «на пожить»;
– посещение квартиры без согласия нанимателя.
Технически вам ничто не мешает вписать соответствующие пункты в договор. Но это может работать только как психологический прием. Закон и суд в случае спора окажутся на стороне нанимателя. Но все же важно зафиксировать в договоре как найма, так и аренды следующие пункты.
1. Срок договора
Если речь идет не о посуточной сдаче жилья, договор заключается сроком до года, не больше. Особенно это касается найма. Как бы ни настаивали наниматели на более долгом сроке, ваша безопасность важнее, а долгосрочные договоры сдвигают баланс интересов определенно не в вашу пользу.
Для арендодателя апартаментов и прочей нежилой недвижимости срок от года означает, что:
– договор аренды необходимо зарегистрировать в Росреестре;
– договор будет считаться заключенным только с момента его регистрации.
В свою очередь, для наймодателя, по сравнению с арендодателем, российские законотворцы заметно усложнили жизнь. Так, при сроке найма больше года наниматель получает ряд дополнительных прав и возможностей. В частности он:
• сможет без согласия нанимателя вселить на съемную жилплощадь своих детей, даже если они не указаны в договоре найма;
• вправе разрешать безвозмездное проживание в съемном жилье другим людям на срок до шести месяцев, а наймодатель может это запретить только при нарушении требований закона о норме жилой площади на человека;
• получает право преимущественного продления договора найма на новый срок, и если наймодатель хочет, например, арендную плату повысить, он должен предложить нанимателю перезаключить договор на новых условиях не позднее, чем за три месяца до истечения срока действующего, иначе тот будет продлен «автоматом» в неизменном виде. Если же наймодатель хочет расстаться с жильцом и отказаться от пролонгации договора, о таком намерении он тоже должен предупредить нанимателя за три месяца. При этом, согласно ГК РФ, он лишится возможности сдавать жилье минимум год;
• может задерживать платежи на срок до шести месяцев – только при таких задержках наймодатель вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора[132];
• в суде может оттянуть выселение на год, якобы «для устранения нарушений», а затем еще на год[133] – «для поиска нового жилья».
Кроме того, при договоре найма от года соответствующее обременение подлежит регистрации в Росреестре. Причем за это действие нужно будет заплатить госпошлину, а затем еще и снять обременение.
Наконец, если срок в договоре не указан, при найме он будет считаться равным пяти годам, а при аренде окажется бессрочным. По этой причине лучше указать в договоре «одиннадцать месяцев». Если наниматель настаивает, то впишите условие, что договор может автоматически продлеваться на следующие одиннадцать месяцев.
2. Права и обязанности сторон
Существуют три большие группы прав и обязанностей сторон.
1. Предусмотренные Гражданским кодексом РФ[134]. Например, наймодатель обязан «передать свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания», а наниматель – «использовать жилое помещение только для проживания» и «своевременно вносить плату».
2. Вытекающие из других федеральных и местных законов, а также прочих нормативно-правовых актов и договоров. Например, это обязанность нанимателя соблюдать установленный в регионе или городе режим тишины в квартире и на придомовой территории, а также порядок использования общего имущества, введенный управляющей компанией.
3. Установленные условиями договора.
Далее мы будем говорить в основном о договоре найма – именно этот вид договорных отношений в России доминирует на рынке съемного жилья. Но эти же рекомендации, с поправкой на разницу между арендой и наймом, можно применить и к сдаче апартаментов.
Первые две группы прав и обязанностей есть смысл изложить и конкретизировать в договоре для удобства сторон. Например, по ГК РФ в обязанности наймодателя входит[135] «капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором». В этом же пункте договора есть смысл указать, что капитальный ремонт в квартире осуществляется уполномоченными лицами в соответствии с региональной программой капитального ремонта.
С другой стороны, «текущий ремонт… является обязанностью нанимателя»[136], поэтому вам решать, обязывать ли клиента переклеивать обои и белить потолок. С точки зрения актуальной нормативно-правовой базы «к текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому нанимателем за свой счет, относится побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования»[137].
На практике вряд ли получится вменить нанимателю что-то более серьезное, чем замена лампочек или починка выключателей и смесителей. Поэтому есть смысл сосредоточиться на более важных нюансах из тех, которые можно прямо указать в договоре. В их число входит:
а) ваше право периодически посещать по согласованию с нанимателем жилье для проверки выполнения условий договора: съемщиков это дисциплинирует, а вас избавит от многих неприятных сюрпризов и разочарования;
б) ответственность нанимателя за ущерб квартире и переданному вместе с ней имуществу наймодателя, а также за вред, причиненный по его вине или неосторожности третьим лицам, например соседям;
в) обязанность нанимателя поддерживать в исправном состоянии находящееся в квартире сантехническое, электрическое и прочее оборудование, а также бытовые приборы и устройства, которые были переданы ему в пользование: это обезопасит вас от аргументов о том, что причиной залива соседей стала неисправность вашей стиральной машины;
г) разрешительный характер любых изменений в квартире, влекущих или хотя бы способных повлечь нарушение целостности отделки, дверей, окон и прочих элементов – проще говоря, наниматель без вашего согласия не вправе ни гвоздь в стену вбить, ни даже приклеить к ней на скотче свою фотографию;
д) ваше право иметь комплект ключей от входной двери и входить в квартиру в отсутствие нанимателя, если это необходимо для устранения чрезвычайных ситуаций вроде залива, пожара, аварии, но при условии, что вы обязаны уведомить о своем визите нанимателя и по возможности дождаться его возвращения;
е) обязанность нанимателя вовремя, не позднее конкретной даты, передавать показания счетчиков коммунальных услуг, сообщать о появлении почтовой корреспонденции на ваше имя и претензий со стороны третьих лиц;
ж) запрет сдачи жилья в поднаем или передачи в безвозмездное пользование.
Вы можете включить в договор и другие условия, если они не нарушают законов и не противоречат потребностям клиентов.
3. Совместно проживающие лица
По российскому законодательству, совместно с нанимателем в съемном жилье с согласия наймодателя могут проживать и другие лица, в том числе не состоящие с ним в родстве. Главное, чтобы это не нарушало нормы жилой площади в расчете на человека. Впрочем, если речь идет о несовершеннолетних детях квартиросъемщика, не потребуется ни согласия собственника, ни соблюдения нормативов.
Всех таких жильцов лучше сразу указать в договоре найма. Это позволит заранее ограничить их круг: вы можете прописать в договоре запрет на проживание иных лиц, помимо перечисленных, без письменного согласия наймодателя. Кроме того, это даст возможность включить в текст документа пункт-напоминание об ответственности нанимателя за всех совместно с ним проживающих, в том числе за причиненный ими вред как имуществу владельца, так и третьим лицам.
Еще одна категория – временные жильцы. При сроке договора менее года съемщик не вправе даже просить о таком. Но жизнь есть жизнь. В гости может нагрянуть тетушка из Мариуполя, либо теща нанимателя возжелает понянчиться с внучком – всего не предусмотришь. Поэтому лучше сразу обозначить в договоре:
– обязанность нанимателя заранее получать у наймодателя согласие на временное проживание лиц, не указанных в договоре, и, возможно, размер компенсации собственнику: лишний человек ⇒ дополнительный износ;
– предельный срок проживания гостя, который можно ограничить неделей или месяцем: при его нарушении можно вести речь об изменении условий договора;
– ответственность нанимателя за временных жильцов, в том числе за вред, причиненный ими.
4. Оплата коммунальных услуг
По закону наниматель обязан оплачивать коммунальные услуги, если иное не предусмотрено договором[138]. Но на практике съемщик оплачивает лишь ту их часть, которая тарифицируется по индивидуальным приборам учета. Обычно это электроэнергия, горячая и холодная вода, канализация. Если в квартире установлен теплосчетчик, а на отопительных приборах есть терморегуляторы, в этот список входит и отопление. Также это может быть газоснабжение – зависит от региона. Плюс – интернет[139], если он необходим жильцу. Распределение платежей между сторонами есть смысл расписать в договоре построчно, не забывая о том, что взносы на капремонт – всегда обязанность наймодателя.
Что касается порядка оплаты – на практике лучше, если вместе с рентой арендатор или наниматель будет передавать деньги вам, а не перечислять сумму из квитка на счет управляющей компании. Во-первых, это усложнит сам порядок расчетов, поскольку во многих городах собственникам жилья давно уже выставляется единый платежный документ вместо кипы отдельных квитанций. Во-вторых, жильцы могут случайно или намеренно забыть о своевременной оплате, а пени за просрочку в конечном счете лягут на вас.
Средства для оплаты ЖКУ стоит оформлять и учитывать отдельно от ренты, ведь это, по сути, компенсация расходов арендо- или наймодателя. В противном случае с них придется уплачивать налоги: все получаемые от съемщика деньги налоговая инспекция по умолчанию считает доходом от сдачи недвижимости.
Также в договоре можно установить ответственность нанимателя за просрочки и долги по оплате «коммуналки».
5. Страховой депозит, он же залог
Эти популярные в обиходе термины на самом деле юридически несостоятельны. Залог денежных средств как способ обеспечения обязательств невозможен по закону, а принимать деньги в депозит могут лишь специально уполномоченные лица, например нотариусы или банки. В этом смысле уместно использовать понятие «обеспечительный платеж», которое в ГК РФ появилось сравнительно недавно – в 2016 году.
Обеспечительный платеж[140] – это определенная сумма, которая вносится одной из сторон в пользу другой и служит обеспечением денежных обязательств первой стороны перед второй. В том числе даже тех, которые могут возникнуть в будущем. К их числу относится, например, обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора. Но чтобы это сработало, нужно, во-первых, включить в договор условие о внесении нанимателем или арендатором обеспечительного платежа в пользу наймо- или арендодателя и, во-вторых, четко оговорить его размер. На практике он, как правило, эквивалентен ставке месячной ренты, вносится при заключении договора, а возвращается после приемки жилья. Проценты на эту сумму не начисляются.
В договоре можно предусмотреть условие, по которому из обеспечительного платежа вносится плата за ЖКУ, если съемщик задержался с ее передачей наймодателю. При этом предусмотри́те обязанность нанимателя в определенный срок восстановить исходный размер согласованной суммы.
Обязательным является включение в договор и других условий, по которым обеспечительный платеж частично или полностью может быть удержан наймодателем. Например, если наниматель не соблюдает:
– порядок и срок уведомления наймодателя о намерении досрочно расторгнуть договор найма[141];
– запрет на проживание в квартире лиц, не указанных в договоре;
– правила пользования жилым помещением и общим имуществом в доме, в том числе на основании жалоб соседей или управляющей компании;
– иные условия договора.
Порядок и сроки внесения обеспечительного платежа также следует указать в договоре. Связано это с тем, что многие наниматели просят «разбить депозит». Идти ли им навстречу – зависит от ситуации. Насколько именно этот наниматель подходит вам по сравнению с другими? Кажется ли он вам адекватным и надежным? Сможете ли вы сами разрулить ситуацию, если он нарушит свои обещания? В любом случае – не поленюсь повторить это снова – никогда не соглашайтесь ни сдавать жилье совсем без страхового депозита, ни зачитывать его в счет платы за последний месяц проживания!
В зависимости от своей финансовой ситуации, актуального состояния рынка, сложившихся местных традиций делового оборота, в договор можно включить и другие пункты. Именно поэтому я не даю готовую «рыбу» документа, ведь гораздо важнее, чтобы у вас, как пазл, сложилось понимание, на что необходимо обращать внимание, что всегда следует держать в голове, что и как оговорить с будущим нанимателем или арендатором на берегу.
Три принципа по-настоящему важны:
• закон – не нарушаем;
• свои интересы – соблюдаем и отстаиваем;
• интересы клиента – учитываем по возможности.
Надеюсь, теперь вы сможете без особых проблем на основе типового договора «из интернета» (лучше все же от проверенных справочно-правовых сайтов) составить свой. Но это еще не все нужные документы.
10.3. Важное приложение к договору найма или аренды
Как вы уже знаете, инвестиции в недвижимость – это инвестиции в бизнес. А там одно из двух главных правил: «Вход рубль – выход два». Оно относится к бизнесу в целом и к отдельным сделкам. Это значит, что, помимо договора с клиентом, важно проработать порядок входа и выхода из аренды или найма. И здесь не обойтись без акта приема-передачи имущества.
Он подтверждает, что было передано не только жилье в пригодном для проживания состоянии, но и вещи в пользование. Обычно это предметы мебели, оборудование, бытовая техника, сантехнические устройства. При желании собственника и с согласия второй стороны можно включить в акт даже столовые приборы, постельное белье, посуду и занавески. К слову, в посуточной аренде часто именно так и происходит. Правда, такая передача оформляется в упрощенном порядке.
Чтобы составить акт, необходимо пройти по каждому помещению и обстоятельно перечислить все предметы, которые там находятся, с указанием наименования, марки, внешнего вида и состояния. Я обычно записываю все, начиная от входа в каждое помещение и двигаясь по часовой стрелке до исходной точки. Например, у вас может получиться такой список.
I. Кухня:
– холодильник Indesit DS 4180, белый, б/у, без видимых повреждений, исправен, работает, есть инструкция по эксплуатации;
– мойка из камня Green Stone GRS-76-331, белая, без повреждений и сколов, слив и перелив работают, сифон и подводка в комплекте;
– смеситель кухонный Hansgrohe Vernis, цвета хром, новый, работает, гибкая подводка (2 шт.) в комплекте, протечек нет.
II. Комната жилая 22 м2:
– шкаф-купе IKEA Pax двухдверный с внутренним наполнением, б/у, царапина 1,5 сантиметра на левой двери, в рабочем состоянии.
И так далее. Самые ценные предметы интерьера и важные элементы отделки лучше сфотографировать. Когда вы будете принимать квартиру, это окажется серьезным аргументом в споре о том, как оно было на самом деле. А такие разногласия, как показывает опыт, возникают если не всегда, то очень часто.
По общему правилу, которое необходимо отразить в договоре, съемщик обязан вернуть вам квартиру в том же состоянии, в каком он ее принял, без учета естественного износа. Кстати, это означает, что клининг лежит на нем[142], а вы вправе удержать часть обеспечительного взноса за грязь, пыль и мусор.
Больше всего разногласий, как правило, вызывает понятие «естественный износ», ведь вы предпочли бы получить все вещи и саму квартиру без новых повреждений, царапин, несмываемых пятен, потеков, а съемщик считает подобные изменения естественными.
Российское законодательство не содержит четкого определения ни естественного, ни нормального износа, хотя второе упоминается в Гражданском кодексе. Основываясь на судебной практике, можно сделать вывод о том, что естественный износ – это такое ухудшение вида или свойств объекта, которое возникает при правильной, то есть основанной на рекомендациях завода-изготовителя, эксплуатации. Это определение сужает простор для возможных разногласий, но не исключает их полностью.
Так что придется разбираться и договариваться «по понятиям». Например, и ежу понятно, что потертости на обоях или ламинате относятся к естественному износу, тогда как детские рисунки на стенах или дверях – определенно нет. Небольшое загрязнение кухонной раковины – нормально, другое дело – трещины и сколы. Провисание уплотнителя на холодильнике – естественный износ, а вот разбитая стеклянная полка – противоестественный[143].
И так далее. Для разрешения споров, касающихся неисправного оборудования и техники, придется искать причину и при необходимости заказывать экспертизу в сервисном центре. Но крупные неприятности, доходящие до суда[144], как правило, редкость. Чаще всего приемка объекта после сдачи заканчивается тем, что вы обосновываете бывшему съемщику, почему не можете вернуть ему весь обеспечительный платеж, и расстаетесь, недовольные друг другом. Впрочем, иногда бывают и приятные исключения.
Уф-ф! Пожалуй, на этом разговор о юридических тонкостях закончим. Но это не значит, что можно, как в омут с головой, бросаться на поиски жильцов. Впереди еще один важный этап: подготовка объекта к сдаче.
Об этом – в следующей главе.