Пейзаж идеальной квартиры
Окно. Перед ним
Мое кресло стоит.
А за окном –
Замечательный вид.
Речка. За ней
Заливные луга.
Стадо пасется,
Желтеют стога.
В речке полощется
Солнечный свет…
Словом, картина –
Прекраснее нет.
Квартира в аренду – это как девушка на выданье: обеих нужно уметь грамотно сосватать. Если потенциальная невеста выйдет к жениху немытая-нечесаная, в засаленном халатике, со следами бурно проведенной ночи на лице, удержать его на траектории к предстоящей свадьбе поможет разве что очень большое приданое. Если же девица, пусть и не красавица, но с аккуратной прической и макияжем, в стильной блузке да с обаятельной улыбкой томно глянет на раскрасневшегося кавалера, даже неумение готовить борщ не испортит его впечатления.
В рыночных отношениях подобное «сватовство» работает примерно так же. Маркетологи даже ввели в оборот идиому «флирт с клиентом», которая обозначает пошаговый алгоритм, позволяющий «влюбить» потребителя в свой продукт. Вкратце он выглядит так: эффектный вид, яркая обертка и точная подача. Если переложить на недвижимость, то рецепт получается такой: универсальный дизайн, уютный интерьер и умелый показ.
11.1. Дома и стены помогают
В этой части речь пойдет о подготовке к сдаче в наем или аренду жилой недвижимости. В коммерческой действуют свои законы: первостепенное значение имеет локация, недостатки которой не компенсировать никаким дизайнерским ремонтом.
Для начала предлагаю «вопрос на засыпку». Почему одни квартиры сдаются влет даже по ставкам выше рыночных, а другие зависают в экспозиции[145] неделями и месяцами, так что рантье готовы раздавать скидки потенциальным съемщикам?
Ответ – человеческий фактор. Причина большинства неудач в аренде или найме – ошибки, которые многие рантье допускают еще до размещения объявлений на «Циане», «Авито» и других подобных ресурсах. Чтобы понять их природу, давайте ответим еще на один вопрос: «Что именно потенциальные жильцы ждут от съемного жилья?».
Предположу, что большинство людей в ряду вариантов укажут комфорт, уют, покой и надежность. Первые два относятся к характеристикам жилья, пара последних – к вашим отношениям с клиентом: арендатором или нанимателем.
При этом представления об уюте и комфорте у каждого человека свои: одним подавай японский минимализм, другим – европейскую практичность, третьим – привычный быт времен СССР. Тем не менее какие-то универсальные тенденции выделить можно.
Удачное интерьерное решение может выглядеть так:
• Нейтральная отделка без крикливых цветов, кичливых узоров и хроматического разнообразия, от которого рябит в глазах. Предпочтение отдается светлым тонам и гармоничным сочетаниям с одним-двумя цветовыми акцентами, но без фанатизма: глаз дома должен отдыхать.
• Функциональная и лаконичная меблировка, желательно в едином стиле, без помпезного ампира и диковатой эклектики с нелепыми попытками сочетать «Икею» и советскую стенку «Слава» в одном помещении.
• Выраженное и грамотное зонирование пространства, которое особенно важно для небольших студий и квартир с европланировками[146].
• Продуманное освещение, сочетающее общий и локальный свет.
• Безупречная чистота во всем – от воздуха до сантехники и кухни.
Я здесь намеренно опускаю такие моменты, как планировка жилья или вид из окон: надеюсь, их вы учли еще на стадии выбора и купили наилучший вариант из возможных. Теперь дело за малым: сделать объект привлекательнее для ваших потенциальных клиентов. Для этой благой цели существует обширный набор методов и приемов на стыке маркетинга, дизайна и психологии. Все вместе это называется английским словом «хоумстейджинг»[147]. В России сегодня есть специалисты, готовые превратить почти любую квартиру в самый желанный объект для потенциальных съемщиков. Но прибегать к их услугам разумно при наличии солидных бюджетов, ведь многие вещи можно сделать с минимальными затратами самому.
Начать следует… снова с осмотра. Только на этот раз оценивать помещение нужно не инвесторским оком, а глазами своего потенциального клиента. Даже если вы купили объект в новостройке или под ремонт, подумайте над палитрой и материалами для предстоящей отделки с точки зрения того, кому вы собираетесь ее сдавать. Например, квартира для молодой бездетной пары должна выглядеть не так, как для семьи с детьми или домашними животными. Это касается и цветовых решений, и выбора отделочных материалов, и функциональности.
Если вы купили готовое жилье, оцените его состояние глазами жильца: целы ли напольные покрытия и плинтусы, нет ли пятен на обоях, не разошлись ли стыки, не облупилась ли краска на стенах, не появились ли потеки на потолках. Все эти дефекты потребуется устранить. Окна и двери нужно отрегулировать, скрипящие петли, замки и защелки – смазать, стекла – помыть, подоконники и откосы – привести в приличный вид.
Особое внимание уделите кухне и санузлам. Разводы, пятна, плесень, известковый налет и ржавчину необходимо удалить, межплиточные швы – отмыть и/или заново затереть, течи – устранить, прокладки смесителей – заменить, фурнитуру сливного бачка – наладить. Сколы эмали на ванне или поддоне душевой кабины можно залить специальной смесью. Сифоны раковин, если есть неприятный запах, придется заменить или как минимум очистить.
Также нужно проверить исправность запорных кранов на стояках водоснабжения, но с учетом того, что их замена – зона ответственности управляющей компании. Точно так же следует пройтись по электрике и отоплению. Грязное – отмыть, неисправное – починить, облупившееся и поржавевшее – подкрасить. Только после наведения порядка можно переходить к интерьеру и декору.
11.2. Все начинается с вешалки
Как вы думаете, можно ли сдавать квартиру вообще без мебели? По опыту, ответ положительный. Причем вполне возможно, что вам даже не придется сильно поступаться ценой, хотя круг потенциальных клиентов сузится и найти их окажется сложней. Скорее всего, это будут военные или чиновники, переезжающие из-за смены места службы: им перевозку мебели оплачивает государство. Но таких людей не бывает много. Так что меблировка и декор рентной квартиры все же вам потребуются. Ниже – примерный минимум того, что стоит иметь в сдаваемом жилье.
I. Прихожая:
• вешалка;
• шкаф для верхней одежды;
• обувница;
• зеркало.
II. Кухня:
• мойка с тумбой и смесителем;
• сушилка для посуды;
• разделочный столик с тумбой для хранения;
• плита;
• холодильник;
• обеденный стол и несколько стульев либо табуреток[148].
III. Жилая комната:
• спальное место – диван или широкая, от 140 см, кровать;
• платяной шкаф;
• комод;
• рабочий стол со стулом или креслом;
• карниз для штор или жалюзи.
IV. Санузел:
• стандартный набор сантехники;
• стиральная машина;
• зеркало с полкой или шкафчиком;
• крючки для халатов и полотенец;
• подвес для туалетной бумаги;
• ершик и другие мелкие принадлежности.
Потолочные светильники должны быть в каждом помещении. Вдобавок на кухне желательно организовать подсветку над зоной готовки, а в комнате – освещение для рабочего стола. Хорошо, если будет проведен интернет и установлен работающий роутер. Это минимум, которым можно ограничиться в бюджетном сегменте.
В более дорогих сегментах требования к оснащению выше. Среди обязательного в этом случае – посудомоечная машина и микроволновка. Многие ждут, что в гостиной будет хороший телевизор, на кухне – дополнительные модули для хранения, а в комнатах – тумбочки и светильники у спальных мест. Не лишним окажется и пылесос.
Наборы посуды, столовые приборы, чайник, фен, утюг и гладильная доска могут быть, но для долгосрочных жильцов их наличие, как правило, большого значения не имеет. А вот при посуточной аренде все это – плюс постельные принадлежности и полотенца – должно быть обязательно.
Не стоит оснащать рентное жилье по высшему разряду. Но и оставлять в нем бабушкину мебель и дышащую на ладан технику тоже плохая идея. Особенно в дорогих сегментах[149]. Придется найти компромисс между потребностями маркетинга и возможностями бюджета, памятуя о главном принципе хоумстейджинга: максимальный эффект за минимальные деньги.
Возможно, вам удастся отреставрировать и осовременить доставшиеся по наследству мебельные гарнитуры советской эпохи: средства лакокрасочной промышленности, смекалка и умелые руки вам в помощь. Еще один вариант – взять мебель и технику с витрины магазинов или по уценке: вмятина на холодильнике не отпугнет клиента, в отличие от «ЗиЛа» полувековой давности.
Кроме того, можно обратить внимание на белорусских мебельщиков: иной раз дешевле заказать шкафы и стенки прямо на фабрике в Минске или Гродно и оплатить доставку за тысячу километров, чем купить то же самое в мебельном салоне на соседней улице. На худой конец, есть «Авито». Правда, бытовую технику покупать там рискованно: гарантия чаще всего уже истекла.
Перед тем как примерять на себя роль менеджера по закупкам, придется влезть в шкуру дизайнера: продумать расстановку предметов интерьера с учетом планировки помещений и их зонирования. Благо, корпусная мебель обычно выпускается по типовым размерам. Уточнить их, чтобы понять, какая мебель вам подойдет, можно по каталогам интернет-магазинов или сайтов производителей.
Отличие хоумстейджинга от создания дизайнерского интерьера заключается в том, что дизайнер создает обстановку под нужды конкретного заказчика. Вам же нужно постараться заинтересовать всю целевую аудиторию. Помощниками в поисках интерьерных решений могут стать всевозможные «Школы ремонта», журналы типа «Идеи вашего дома», блоги, инстаграм-аккаунты и телеграм-каналы дизайнеров. Из них вполне можно получить представление об азах планировки, зонирования, стилистики, а также о модных трендах и приоритетах разных возрастных и социальных аудиторий.
В конце вам потребуется вдохнуть в жилище жизнь и уют, приближенный к идеалу потенциального клиента. Это задача скорее творческая, чем алгоритмическая. Но есть более-менее универсальное правило: оставляйте свободное пространство, предоставив будущим жильцам возможность привнести в интерьер что-то свое. Ориентируйтесь на баланс, при котором помещение не будет выглядеть ни пустым и мертвым, ни захламленным и перегруженным. И позаботьтесь об освещении: замените тусклые или сгоревшие лампочки, сочетайте общий и локальный свет в зонах.
Хорошо подобранный текстиль и аксессуары могут сделать пространство гораздо более уютным. Выбирайте недорогие, но стильные и достаточно качественные элементы, которые легко заменить, если они испортятся или не придутся по вкусу жильцам. Также задекорируйте окна: гармонично подобранные шторы добавят помещениям уюта, а их отсутствие усилит ощущение временности и наведет жильцов на неприятные мысли о дополнительных вложениях в обустройство. Подготавливая квартиру, помните, что в идеале хоумстейджинг должен не только ускорить сделку, но и принести ощутимую выгоду.
Творите!
11.3. Показать товар лицом
Финальная часть хоумстейджинга или непосредственно staging – это показ квартиры поначалу виртуальному, а затем и вполне конкретному зрителю. Чтобы, увидев такую красоту, он зашептал про себя: «Хочу-хочу-хочу».
У этой задачи два этапа. На первом вам нужно подготовить визуальную презентацию своего объекта целевой аудитории. Своего рода портфолио, где достоинства интерьера и планировки были бы раскрыты во всей красе. На втором этапе вам предстоит грамотно показать эту красоту будущему клиенту, который появился на пороге рентной квартиры.
Начнем с первого, а второму уделим внимание в следующей главе. Чтобы создать это самое портфолио, вам совсем не обязательно тратиться на дорогого профессионального фотографа. Хорошие снимки квартиры вполне можно сделать самому.
Снимайте и общие виды, и отдельные элементы, на которых вам кажется правильным сделать акцент. С помощью снимков постарайтесь продемонстрировать функциональность каждого помещения, особенности его планировки и выгодные интерьерные решения. В основных помещениях (гостиная, спальня, кухня) делайте не меньше трех-четырех фотографий, для санузла и гардеробной достаточно по одной. Коридор снимите так, чтобы в кадр вошли двери в комнаты: это поможет показать планировку.
Продумайте композицию кадра, чтобы передать атмосферу и настроение. Намного лучше, если фото будет не только сообщать зрителю, что в гостиной есть диван и телевизор, но и красноречиво говорить: это лучшее место для вечернего отдыха всей семьей или, как вариант, для дружеских посиделок – в зависимости от предпочтений выбранной вами целевой аудитории. Иногда можно принести в кадр дополнительные предметы. Например, если вы ориентируетесь на сдачу жилья семейным клиентам, поставьте на обеденный стол цветные салфетки и положите столовые приборы. Если ваши съемщики – молодая пара без детей, добавьте на стол декоративные свечи как намек на романтику, а если хотите привлечь девушку или мать-одиночку – зеленые яблоки в вазе.
Для точной передачи цветов фотографируйте в дневное время при естественном освещении. Позаботьтесь о правильном ракурсе: в маленьких помещениях делайте снимки с небольшой высоты, направляя объектив вниз, а в просторных – от середины между полом и потолком, чтобы подчеркнуть объем. В объявление вставляйте только красивые, четкие и при этом информативные фото. Выстройте их последовательность так, чтобы фоторяд был похож на экскурсию по квартире. Но на первое место поставьте самую удачную, на ваш взгляд, фотографию, несущую главный месседж для целевой аудитории. Нелишним будет дополнить фотопрезентацию графическим планом квартиры.
Подготавливая объект к сдаче в аренду или наем, найдите оптимальное для себя соотношение расходов и желаемого результата. Большинство экспертов считают, что затраты на хоумстейджинг не должны превышать 10–15 % желаемой месячной ставки аренды. И учитывайте, что главный «вау-эффект» достигается не только удачными фото, но и совпадением их с реальностью – когда потенциальный съемщик уже на месте убеждается, что будущее жилье даже превосходит его высокие ожидания.