Налоги и прочие неприятности
Когда из доходов моих каждый год
Высчитывают кровные рублики –
Радуюсь я: это мой подоходный налог
Вливается в доходы моей республики!
13.1. Налоговый режим для рентного инвестора
Людей, которые не платят за проезд в общественном транспорте, в народе снисходительно называют «зайцами». Мол, едешь – дрожишь, боишься попасться на глаза контролеру, а экономия копеечная. Не стоит оно того: нервы дороже.
Но к тем, кто экономит на уплате налогов, многие относятся с пониманием. Хотя суть та же – заячья. В долгосрочном плане минусов ухода от налогов гораздо больше, чем бонусов. Налоговый инспектор рано или поздно может узнать о нелегальной сдаче жилья. Расплата будет дорого стоить уклонисту: 13 % от вмененного рентного дохода за последние три года плюс 20 % штрафа. Если проигнорировать это требование, средства могут по решению суда списать с банковских счетов владельца недвижимости, а на саму квартиру наложить арест.
По этой причине я рекомендую не пытаться уходить от налогов и заранее подобрать наиболее подходящий для себя налоговый режим. К сожалению, в России их выбор невелик. Есть три варианта: физическое лицо, индивидуальный предприниматель и самозанятый. Разница значительная. О плюсах, минусах и подводных камнях каждого варианта поговорим подробнее.
НДФЛ – это налог на доходы физических лиц, который иногда также называют подоходным. Базовая ставка по нему – 13 %. Но в некоторых случаях она может возрасти до 15 % и даже до 30 %. Последнее актуально для релокантов, пробывших за границей более 183 дней за 12 последовательных месяцев.
Декларировать доходы от сдачи недвижимости и платить с них налог нужно раз в год постфактум. Часть платежа можно уменьшить, применяя вычеты. Подробнее об этом поговорим далее.
Плюсы НДФЛ: видимая простота отчетности и уплаты, возможность уменьшать налогооблагаемую базу, вычитая из нее некоторые виды расходов, в том числе не относящиеся к сдаче недвижимости. И конечно же, гарантия спокойного сна (если только по ночам не придет душить жаба).
Минусы: 13 % – это, во-первых, как ни крути, полтора месячных платежа. Во-вторых, есть неприятный момент для тех, кто сочетает сдачу недвижимости с работой по найму или по договору подряда, а также с торговлей на фондовом рынке: уплачивать налоги нужно со всех доходов. Это значит, придется указывать в декларации даже те из них, с которых налог уже удержан работодателем или другим источником выплаты. В итоге общая сумма годового дохода может превысить установленный порог, и налоговая ставка возрастет. Не говоря уже о заполнении формы 3-НДФЛ в случаях, когда вы получали в отчетном году, например, зарплату, ренту, дивиденды по акциям, проценты по облигациям и прибыль от спекуляций на фондовом рынке. Это может стать настоящей головоломкой. Наконец, собственники-физлица должны платить налог на имущество.
Подводный камень: в российском законодательстве есть коллизия, опасная для инвестора в рентную недвижимость. Формально деятельность, нацеленная на систематическое извлечение дохода, в том числе от сдачи в наем или аренду, является предпринимательством, которое без статуса ИП оказывается незаконным[153]. Да, есть постановление Пленума Верховного суда РФ от 18.11.2004 № 23 с разъяснением. Мол, если «не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество, но в связи с отсутствием необходимости в использовании временно сдало его в аренду или внаем и в результате получило доход, содеянное не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство». Но это относится к разовым сделкам, а не к регулярной и возобновляемой деятельности. Особенно если вы сдаете сразу несколько объектов. Сегодня правоохранительные органы не особо прессуют честных налогоплательщиков. Но у налогового инспектора свой план, а у оперуполномоченного – свой. И никто не знает, что будет дальше, особенно в ситуации, когда государству в любой момент могут остро понадобиться дополнительные источники денег.
В ряде случаев вам не избежать регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Например, если вы сдаете:
• сразу несколько квартир или апартаментов;
• нежилые помещения под склад или офис для бизнеса;
• жилье в посуточную аренду.
Все это правоохранительные и налоговые органы считают предпринимательской деятельностью. Отвертеться – мол, купил квартиру в подарок будущей внучке, а пока она не родилась, сдаю: не пропадать же добру – не получится. Поэтому многие из тех, кто занимается легальной сдачей даже одной квартиры, нет-нет да и задумается, не получить ли статус ИП, чтобы меньше платить налогов.
Действующее законодательство дает индивидуальным предпринимателям не только право применять упрощенное налогообложение, но и предлагает три варианта.
1. УСН «Доходы» со ставкой 6 %;
2. УСН «Доходы минус расходы» со ставкой 15 %;
3. УСН на основе патента.
В первом случае налог платится ежеквартально со всей полученной платы от съемщика. Во втором – из нее можно вычитать расходы, непосредственно связанные со сдачей объекта, что может пригодиться для посуточной аренды. В третьем – стоимость патента определяется местными властями. Например, в Москве она зависит от площади квартиры и района, в котором расположена. Актуальные ставки можно узнать при помощи сервиса ФНС[155], причем не только для столицы, но и для любого российского региона.
ИП обязаны вести учет и сдавать отчетность в ИФНС и СФР[156]. Помимо налога, индивидуальные предприниматели уплачивают социальные взносы за себя и наемных работников, например, администраторов посуточной аренды. При этом налоговый платеж можно уменьшить на сумму таких взносов, уплаченных ИП за себя. Это же правило работает при патентной системе.
В некоторых регионах для ИП в порядке эксперимента введена автоматизированная упрощенная система налогообложения со ставкой 8 %. Планируется, что до 31 декабря 2027 года она будет действовать в Москве, Московской и Калужской областях, а также в республике Татарстан. Затем ее, возможно, продлят. В обмен на «лишние» 2 % налога вас избавят от заполнения отчетности для налоговой инспекции и СФР, а также от уплаты соцвзносов. Итоговая сумма в этом режиме рассчитывается налоговым органом и уплачивается ИП ежемесячно.
Выбор режима зависит от объекта, состояния рынка и ваших личных предпочтений. Например, на Северо-Западе Москвы 50-метровую «двушку» в старом жилом фонде вы смогли бы сдать в среднем за 45 тысяч рублей в месяц, а в новом ЖК – за 75 тысяч. Заложим один месяц на простой и получим[157] вывод, что в первом случае выгоднее УСН 6 % (налог составит 29 тысяч 700 рублей за год), а во втором – патент (его стоимость – 36 тысяч рублей, тогда как сумма налога по ставке 6 % вышла бы 49 тысяч 500 рублей). А НДФЛ и вовсе составил бы 64 тысячи 350 рублей в первом случае и более 100 тысяч рублей во втором.
Плюсы ИП: легальный статус, относительная простота учета и отчетности, освобождение от налога на имущество и обеспечение пенсии в будущем за счет взносов.
Минусы: в 2023 году взносы в СФР составляют 45 тысяч 842 рубля + 1 % от той суммы, которая превышает планку ежемесячного дохода в 300 тысяч рублей. Их придется выплачивать, даже если у вас не было никаких доходов. Это значит, что ИП есть смысл оформлять только тогда, когда выручка от аренды превышает 75–80 тысяч рублей в месяц.
Подводные камни: ИП по всем обязательствам отвечают в том числе своим имуществом, даже если оно зарегистрировано на физическое лицо. Более того, взыскание может быть наложено на общее имущество супругов, если доходы предпринимателя шли на нужды семьи. Наконец, при продаже рентной недвижимости налог с полученной суммы придется уплатить по той же ставке, что и налоги с прочих доходов.
Налог на профессиональный доход (НПД) – это новый налоговый режим, который применяется с 2019 года в порядке эксперимента, рассчитанного на десять лет. Сегодня он действует уже на всей территории России. Этот режим актуален для тех, кто получает доход от самостоятельной деятельности. Перейти на него могут как физические лица, так и ИП. При этом первые могут совмещать предпринимательскую деятельность в качестве самозанятого с работой по трудовому договору. Регистрация не требует визита в ИФНС, ее можно пройти в мобильном приложении «Мой налог», на сайте ФНС России, через банк или портал «Госуслуги».
Ставка по этому режиму, если жилье сдается физическому лицу, составляет 4 %, если юридическому лицу или ИП – 6 %. Вместе с этим предоставляется единоразовый налоговый вычет в размере 10 тысяч рублей. Нет обязанности платить социальные взносы, вести отчеты и заполнять декларации, все чеки формируются в мобильном приложении.
Плюсы самозанятости: низкие ставки и минимальные административные издержки.
Минусы: действует ряд ограничений. Лимит на доход – не больше 2 400 000 рублей в год. Нельзя нанимать персонал. И сдавать в аренду коммерческую недвижимость, в том числе апартаменты, тоже нельзя.
Подводный камень: этот налоговый режим введен в качестве эксперимента на десять лет, и неизвестно, будет ли он продлен и на каких условиях.
В заключение сошлюсь на свежую статистику. По данным деловой организации «Опора России», на рынках долгосрочной и краткосрочной аренды в РФ более половины[158] сдающих недвижимость граждан платят налоги как самозанятые, еще 10–20 % приходится на ИП. Но на рынке жилищного найма, где одни физические лица сдают квартиры или комнаты другим, ситуация иная. По оценкам Института жилищного развития[159], основная часть наймодателей сейчас находится в тени, а по мнению риелторов[160], только 15 % собственников уплачивают налоги со сданных внаем квартир. Как правило, это люди, которые сдают дорогое жилье – от 100 тысяч рублей в месяц, и чаще всего они выбирают патент.
13.2. Как платить и как скостить
В этом разделе пойдет речь о налогах с физических лиц – НДФЛ и имущественном. Потому что и для индивидуальных предпринимателей на УСН или патенте, и для самозанятых обычно не возникает проблем ни с налоговой отчетностью, ни тем более с уплатой налогов. Более того, ИП еще и налоги с имущества, которое служит источником доходов, не платят. Обычным гражданам и тем более инвесторам повезло меньше.
Начнем с того, что НДФЛ – это федеральный налог, хотя он и зачисляется в региональный и местный бюджеты в соотношении 85 % и 15 % соответственно. Он регулируется главой 23 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ).
Что не очень удобно, так это частые инициативы отечественных законодателей, из-за которых даже свежие, пахнущие типографской краской комментарии к Налоговому кодексу оказываются неактуальными на полпути от издательства до прилавка. Поэтому придется ограничиться самыми базовыми моментами.
Платить НДФЛ обязаны все граждане, кто в течение календарного года получил доходы в России, за исключением ИП и самозанятых. За наемных работников налог удерживает из зарплаты и перечисляет в бюджет работодатель. Он же отчитывается перед налоговой инспекцией. А вот инвестору придется все делать самому. И задекларировать доход, и рассчитать, а затем уплатить налог, и даже впоследствии доплатить, если камеральная налоговая проверка придет к выводу о такой необходимости.
В тех случаях, когда аренда или наем – единственный или дополнительный к зарплате по основному месту работы источник дохода, сложностей с отчетностью возникнуть не должно. Налоговую декларацию можно заполнить за один вечер через личный кабинет на сайте www.nalog.ru или в приложении, которое можно скачать с того же сайта. К ней необходимо приложить скан договора аренды или найма и, если имеются, документы, подтверждающие получение ренты. Например, банковскую выписку при безналичной оплате. Это нужно главным образом в случаях, когда недвижимость сдавалась не весь год, а лишь часть его. Если же договор расторгнут досрочно, для подтверждения сроков приложите акт приема имущества у съемщика с датой расторжения.
Затруднения могут начаться, когда вы как инвестор получили доходы из ряда источников – зарплата, рента, дивиденды по акциям, проценты по облигациям, выручка от продажи имущества, а также от торговых сделок на рынке ценных бумаг и/или срочном рынке. Налоговый кодекс требует учитывать и считать инвестиционные доходы раздельно по группам инструментов и операций. Причем в одних случаях убытки и прибыль можно сальдировать, то есть из выручки от прибыльных сделок вычитать потери по убыточным за весь налоговый период, а в других – нет. Например, не удастся вычесть убыточный результат операций на рынке ценных бумаг из доходов от сдачи недвижимости. Конечно, это все далеко не высшая математика, но внимания и аккуратности требует.
Налоговые ставки. В главе 23 НК РФ их перечислено пять, но для инвестора в недвижимость практическое значение имеют всего три:
1. 13 % – по этой ставке граждане России платят налог на общих основаниях.
2. 15 % – ставка для доходов более 5 миллионов рублей в год. Применяется к части, которая превышает этот порог: например, если вы получаете 200 тысяч рублей рентных платежей в месяц, и к тому же выручили 3 миллиона рублей от перепродажи новостройки по договору уступки, с «лишних» 400 тысяч рублей придется заплатить не 52 тысячи, а 60 тысяч рублей налога.
3. 30 % – по этой ставке НДФЛ платят иностранцы и граждане РФ, утратившие статус налогового резидента России, то есть те, кто провел за рубежом более 183 дней за 12 идущих подряд месяцев.
На всякий случай повторю еще раз. Налоговым резидентом РФ признается тот, кто за 12 последовательных месяцев находился в стране 183 дня и более, причем не обязательно подряд. Если же кто-то был за границей 183 дня и более, он статус резидента теряет. Вернуть его можно будет только через следующие 12 месяцев, которые придется прожить в России. Бремя доказательства при этом лежит на налогоплательщике.
Платить налог с доходов от сдачи недвижимости нужно раз в год постфактум. До 30 апреля необходимо подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, до 15 июля[161] – заплатить сам налог. Возможно, впоследствии придется даже доплатить, если камеральная налоговая проверка не согласится принять к зачету часть расходов, попадающих в одну из категорий налоговых вычетов.
Теперь о приятном в такой неприятной теме, как обязанность периодически отдавать государству часть кровных доходов: о вычетах, позволяющих уменьшить налоговую базу и, соответственно, снизить общую сумму к уплате. Право на них имеют только налоговые резиденты РФ, а зависшие за границей релоканты – нет.
Налоговым кодексом предусмотрено семь групп налоговых вычетов:
1. Стандартные налоговые вычеты – для льготных категорий граждан, а также лиц, на иждивении которых находятся дети (ст. 218 НК РФ).
2. Социальные налоговые вычеты – по расходам на лечение, обучение, физкультурно-оздоровительные услуги и другие социально значимые цели (ст. 219 НК РФ).
3. Инвестиционные налоговые вычеты – для тех, кто открыл индивидуальный инвестиционный счет (ИИС) или получил доходы от реализации ценных бумаг, обращающихся на организованном рынке (ст. 219.1 НК РФ).
4. Имущественные налоговые вычеты, предоставляемые при покупке жилья и земельных участков, продаже некоторых видов имущества, а также при изъятиях недвижимости для государственных нужд (ст. 220 НК РФ).
5. Профессиональные налоговые вычеты для ИП, работников по договорам гражданско-правового характера и получателей авторских вознаграждений (ст. 221 НК РФ).
6. Вычеты при переносе на будущие периоды убытков от операций с ценными бумагами и производными финансовыми инструментами (ст. 220.1 НК РФ).
7. Вычеты при переносе на будущие периоды убытков от участия в инвестиционном товариществе (ст. 220.2 НК РФ).
Практически в каждой группе вычетов есть подгруппы со своими лимитами, основаниями и прочими условиями. На практике для рантье имеют значение лишь некоторые из них, позволяющие уменьшать налоговую базу по всем полученным за год доходам. Это:
1. Стандартные вычеты на детей: по 1400 рублей на первого и второго ребенка, по 3000 рублей на третьего и каждого последующего, а также 12 000 рублей на детей-инвалидов.
2. Социальные вычеты по расходам в течение года на:
• лечение (свое и близких родственников), включая лекарства, полисы ДМС и физкультурно-оздоровительные услуги;
• обучение: свое – по любым видам образования; детей, младших братьев и сестер до 24 лет – при очной форме обучения;
• дополнительное пенсионное обеспечение и уплату взносов на накопительную часть трудовой пенсии;
• дорогостоящие виды лечения.
Общий размер всех социальных вычетов не может превышать за год 120 тысяч рублей, но в этот лимит не входят расходы на обучение детей (до 50 тысяч рублей) и траты на дорогостоящее лечение (без ограничений).
3. Инвестиционный налоговый вычет по взносам на ИИС: в размере суммы, внесенной за год на ИИС первого типа, но не более 400 тысяч рублей.
4. Имущественные вычеты при:
• покупке или строительстве жилья – в размере уплаченной цены либо строительных затрат, но не более двух миллионов рублей, а если покупка, в том числе участка для строительства, была в ипотеку, размер вычета увеличивается на сумму процентов по кредиту, но не более одного миллиона рублей;
• продаже недвижимости, находившейся в собственности менее трех либо пяти лет – в размере выручки, но не более одного миллиона рублей;
• продаже иного имущества – в размере вырученной суммы, но не более 250 тысяч рублей по всем проданным объектам в течение года.
Вместо применения имущественного вычета налогоплательщик, чтобы снизить налоги, может поступить иначе. Если у него есть документы, которые подтверждают расходы, связанные с приобретением имущества, то он имеет право уменьшить сумму дохода от его продажи на эти расходы – и платить налог с оставшейся части. Иногда это оказывается выгоднее. И если «чистый доход» от продажи имущества оказался меньше «потолка», установленного НК РФ, налоговую декларацию можно не подавать.
Как видим, даже краткий пересказ основных положений Налогового кодекса по уплате НДФЛ инвестором в недвижимость получился довольно объемным. Толковая же инструкция по заполнению декларации, применению вычетов и льгот может оказаться даже толще этой книги, но через некоторое время, как уже было сказано, оказаться вовсе бесполезной. При этом в России есть немало сервисов, снимающих с инвестора бремя хлопот по декларированию доходов. Выбор: штудировать ли главу 23 НК РФ, нормативные акты Минфина и разъяснения ФНС либо все передать на аутсорсинг – за вами. Но и вся ответственность – тоже на вас.
Налог на имущество физических лиц – местный налог, который на основе положений НК РФ устанавливается нормативно-правовыми актами муниципальных образований, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – законами этих субъектов Федерации.
Объектом налогообложения выступают жилой дом, квартира, комната, гараж, машиноместо, иные здания, строения, сооружения или помещения, а также долгострой. При этом общее имущество многоквартирного дома объектом налогообложения не является.
Налоговая база определяется как кадастровая стоимость объекта на 1 января каждого года, указанная в ЕГРН, либо на дату его включения в реестр, если речь идет о вновь созданной недвижимости. От размера этой базы, а также от места расположения и вида объекта зависят налоговые ставки, которые также утверждаются местными властями. Льготы по имущественному налогу устанавливаются как на федеральном, так и на муниципальном уровне. От региона к региону правила налогообложения заметно различаются. Нужную именно вам информацию надежнее всего получить на сайте ФНС России.
Сумма налога рассчитывается налоговыми органами и уплачивается по уведомлению, которое они должны направить вам как собственнику до 1 ноября года, следующего за истекшим налоговым периодом. Рассчитаться с бюджетом нужно до 1 декабря.
13.3. Рантье на распутье
В русских сказках добрый молодец рано или поздно попадает на перекресток трех дорог, чтобы вдумчиво читать надпись на камне: «Налево пойдешь – коня потеряешь» и далее по тексту. На тернистой тропе рантье тоже есть подобная развилка. Она связана с временной, на срок договора, регистрацией жильцов.
По закону «О праве граждан на свободу передвижения», все россияне обязаны регистрироваться как по месту жительства, так и по месту пребывания. А тот, кто сдает им жилье, несет ответственность за соблюдение этого требования. И если съемщики проживают в квартире без регистрации, хотя бы временной, то, согласно ст. 19.15.2 КОАП РФ, собственнику грозит штраф: семь тысяч рублей для Москвы и Санкт-Петербурга и пять тысяч рублей для остальных регионов. При этом жильцы тоже просят, а то и требуют «сделать регистрацию», без которой им сложно получить медпомощь или записать ребенка в детский сад.
Пойти им навстречу не просто, а очень просто. Можно всем вместе сходить в ближайший МФЦ и подать заявление. Можно зарегистрировать нанимателей и через сайт госуслуг, не выходя из дома (если у каждого из участников есть подтвержденная учетная запись в сервисе), а дальше они уже сами сходят в паспортный стол за свидетельством либо получат электронный документ. И, вопреки опасениям собственников, временная регистрация никаких прав на жилое помещение не порождает. Кроме права там временно пребывать, но оно и так уже есть по договору найма или аренды. Так за чем же дело стало?
Посмотрим на другую сторону медали. Забудем о популярных в интернете страшилках, что временно зарегистрированных нанимателей «нельзя» будет выставить из квартиры по окончании договора, если они сами не пожелают съехать. По закону временная регистрация автоматически прекращается на следующий день после истечения ее срока, а свидетельство превращается в ничего не значащую бумажку (напомню попутно, что штамп в паспорт органы МВД проставляют только в случае регистрации по месту жительства, то есть постоянной). Однако есть три источника рисков для собственника при временной регистрации жильцов.
Первый – недобросовестное поведение съемщика. Если он, к примеру, взял кредит, указав адрес временной регистрации в договоре, а затем отказался платить и съехал, коллекторы или судебные приставы могут еще долго докучать вашим новым жильцам. Если он нарушил закон или правила дорожного движения, сотрудники полиции или квитанции о штрафах также будут какое-то время приходить к вашим новым жильцам.
Второй – несовершеннолетние дети съемщика, о которых он «забыл» рассказать вам при заключении договора. Если родитель получил временную регистрацию, он вправе оформить ее и своему ребенку, причем без согласия собственника. И если он затем откажется съезжать, выселять обоих придется через суд. Это долго, нудно и хлопотно.
Третий – иностранное гражданство. Вы как собственник жилья обязаны подать в органы внутренних дел уведомление о регистрации по месту пребывания иностранного гражданина в течение семи дней с даты заселения. Если этот срок не соблюсти, можно получить административный штраф[162]. А при определенных обстоятельствах вас могут обвинить в его фиктивной регистрации, что влечет ответственность по ст. 322.3 УК РФ.
Казалось бы, проще всего не связываться с иногородними да иностранными клиентами. По закону вы можете не оформлять временную регистрацию съемщикам, если они зарегистрированы в том же регионе. А в Москве и Санкт-Петербурге – еще и тем, кто постоянно проживает в Московской и Ленинградской областях соответственно. Однако такой выбор делает большинство ваших конкурентов на рынке арендной недвижимости. Инвесторы же более высокую прибыль получают, двигаясь наперекор толпе. Есть смысл еще раз оценить возможности и риски, а также ваши способности управлять последними. Быть может, все не так уж и страшно?