За последнее десятилетие российский рубль «усох» почти вдвое. С января 2012 года по январь 2022-го инфляция составила ощутимые 90,2 %. Это значит, что в среднем все подорожало в 1,9 раза! Только очень небольшое количество доступных финансовых инструментов за тот же срок показали сопоставимую доходность.
Если подытожить сказанное, все, что не сберегает капитал от обесценивания из-за роста цен, по сути, означает его проедание, а потому не является ни инвестициями, ни сбережениями. То, что лишь покрывает инфляционные потери, это сбережения. И только то, что реально[16] приумножает капитал сверх инфляции и помимо прироста рыночной стоимости приносит еще и дивидендный, процентный, рентный или иной регулярный доход, – и есть те самые желанные для большинства людей инвестиции.
Как тогда отличить их от спекуляций, которые тоже могут приумножать вложения? Снова посмотрим на Таштемира, который год за годом наращивает масштабы своего агробизнеса. Некоторые из его соседей тоже стали пахать и сеять, но нашлись и те, кто решил украсть или отнять урожай у хлебороба. Таштемиру понадобилась защита, так что рядом с ним появился дюжий парень Темирбулат[17], который за киккар[18] зерна взялся отваживать воров. Конечно, Таштемир мог бы и сам поработать кулаками. Но это рискованно – можно так получить по голове, что землю пахать станет некому. Да, выгоду от разделения труда и узкой специализации люди осознали задолго до того, как это стало мейнстримом в экономической науке.
Затем Таштемиру потребовалось нечто, способное интенсифицировать земледелие и повысить урожайность. Если есть спрос, будет и предложение. Так рядом с аграрием появился кузнец Дамир[19], который за киккар зерна выковал ему бронзовый плуг. Обрабатывать почву стало проще и эффективнее, урожайность возросла.
Можно сказать, что в этот момент возникла полноценная экономика. В нее входили промышленность, сельское хозяйство и сектор услуг. Отношения между занятыми в этих сферах людьми строились на принципах меновой торговли. Стоит ли удивляться, что вскоре родился на свет и торгаш Покан[20], который одолжил у Таштемира киккар зерна, пришел к Дамиру, обменял его на плуг, а тот отнес в соседнюю деревню и продал за два киккара, создав капитал практически из ничего.
Это и есть классическая спекуляция: Покан приумножил свои средства исключительно за счет торговой операции купли-продажи. Многие воспринимают спекуляции как нечто плохое. Но так ли предосудительно поступает Покан? Конечно, Дамир мог бы и сам дойти до соседней деревни, продать свой плуг селянам, получив прибыль. Но если бы он потратил время на ходьбу туда-обратно, то сократил бы свои возможности бить молотом по наковальне и заниматься учеными изысканиями по части металлургии. Его производительность труда снизилась бы, из-за чего Таштемир не получил бы вовремя новый плуг, а промедление с пахотой и посевной грозило бы неурожаем и голодом. А еще на Дамира в дороге мог бы напасть лев – и прощай кузнец. Таким образом, спекулянт Покан в действительности занят полезной для общества работой, которая способствует и технологическому прогрессу, и росту экономики.
К слову, умозрительное рассуждение, которое я привел выше, тоже является спекуляцией. Этот термин восходит к латинскому слову speculātiō, которое означает «созерцание» или «умозрение». Современный смысл оно получило в Средние века от купцов из немецких земель. На их сленге spekulation означало «высматривать или высчитывать в уме выгодную сделку». Со временем умозрительный процесс отошел на второй план по сравнению с прибыльным результатом. Спекуляция стала означать «выгодно купи и перепродай». В процессе инвестирования в недвижимость мы не станем пренебрегать и спекулятивными операциями, но с соблюдением ряда условий, о которых поговорим отдельно.
А пока еще раз наглядно посмотрим на разницу между инвестициями, сбережениями и спекуляциями, теперь на примере из наших дней. Допустим, у вас есть бутылка Veuve Clicquot. Если вы убрали ее в винный шкаф, а через десять лет достали оттуда в целости и сохранности, значит, вы сберегли свой актив. Если же в процессе хранения часть шампанского «испарилась» из емкости без вашего участия, значит, с выбором инструментов сбережения у вас не задалось.
Если вы толкнули «раритетный» экземпляр, который хранился у вас на протяжении десятилетия, стороннему энофилу, а на выручку приобрели две-три новых «Вдовушки», вас можно поздравить с удачной спекуляцией. Если же вы сумели пристроить ту же бутылку Джену Мальвихиллу[21] с условием бесплатного бокала при каждом посещении ресторана Latour в Нью-Джерси, а на десятилетний юбилей сделки получили такого же объема сосуд с Veuve Clicquot, вашу инвестицию можно ставить в пример всем начинающим инвесторам.
2.2. Два правила одного дела
Заниматься операциями с недвижимостью Homo sapiens начали, как только слезли с дерева и обнаружили опытным путем, что спать на голой земле неудобно и небезопасно. Любого могли съесть и крупные хищники, и мелкие насекомые.
Volens-nolens нашим предкам пришлось умнеть дальше, прекращать ждать милостей от природы и брать будущее в свои руки. Первым делом люди взялись за древки, а затем… разошлись. Одни начали копать палками землянки и строить из стволов и веток шалаши, став первыми девелоперами. Другие с дубинками наперевес пустились за готовым жильем, конкурируя за него с пещерным медведем и саблезубым тигром. Кто-то может назвать их рейдерами, но правильнее считать их первыми венчурными инвесторами.
Помним ведь, что инвестиции – это вложение собственного ресурса (в данном случае здоровья и времени) в рискованное предприятие (а рисковать приходилось жизнью) в расчете получить прибыль.
Она, к слову, не маленькая. Надежное и прочное убежище повышало шансы передать свои гены будущим поколениям. Можно сказать, что любой инвестор может обнаружить у себя фрагменты ДНК далекого предка, который одолел зверя и привел свою скво[22], ладу[23] или тян[24] в новый дом, разумно пропустив ее вперед. Гены девелоперов тоже не пропали. Благодаря им существует современная цивилизация с ее урбанистическими ценностями. Лишь в инвестиционных делах мало что изменилось: ставки высоки, риски велики, конкуренция огромна, а зазеваешься – легко сожрут.
Все это приводит нас к простой мысли: безрисковых инвестиций не существует. Даже в недвижимость. Увы. Ну а как называется рискованное занятие с целью получения выгоды или прибыли?
Правильно, бизнес. Этот термин уходит корнями в старое английское слово bisignes, означавшее одновременно «тревогу», «хлопоты» и «занятие». Невероятно емкое определение!
Итак, первое правило, которое стоит понять и принять, заключается в том, что инвестиции в недвижимость – это покупка бизнеса на основе недвижимости. Вашего собственного дела. Так к этому занятию и нужно относиться.
Этот тезис прост, но не очевиден. И, как правило, о нем умалчивают многие авторы книг по инвестициям в недвижимость. Они много и с охотой рассуждают о том, как получать доходы от сдачи ее в аренду, а еще больше и охотней – о том, как извлекать прибыль от перепродажи с наценкой. Последнее, как мы помним, относится к спекуляциям (за некоторыми исключениями). В итоге читатели, пытаясь применить полученные «знания», разочаровываются. Одни вдруг обнаруживают, что сдать недвижимость – это не просто хлопнуть по рукам и раз в месяц получать арендную плату. Для других большой проблемой становится даже скромное изменение рыночной конъюнктуры, из-за чего они на годы застревают в сделках, ожидая подходящей цены. Подобных разочарований могло не случиться, если бы люди понимали, что инвестируют не в бетонные стены, а в собственное дело на их основе.
Но правильно ли подходить к инвестициям в недвижимость как к вложениям в бизнес, ведь квартира, коттедж или гараж – совсем не похожи на интернет-магазин или мини-пекарню? Вспомним азы. Любой бизнес получает прибыль за счет создания важной для своего клиента ценности. Настолько важной, что тот будет оценивать ее выше других альтернатив среди огромного числа возможностей на рынке и с готовностью отдаст деньги за право ею обладать или пользоваться. Сверх того, эта ценность закрывает минимум одну из потребностей клиента, а в идеале – сразу несколько. Например, мини-пекарня выпускает продукцию, которая не только позволяет потребителю утолить голод, но и дает ему возможность почувствовать себя гурманом, эстетом или даже важной персоной (мотив «я могу это себе позволить» – скажем, пирожок по цене торта на магазинной полке). Точно так же любой объект недвижимости ценен тем, насколько он удовлетворяет потребности покупателей или арендаторов.
На первый взгляд здесь все проще пареной репы. Квартира закрывает потребность в крыше над головой, гараж – в надежном приюте для стального коня, офис – в рабочем месте, склад – в удобном хранении. Но это слишком поверхностный взгляд. В качестве легкой разминки для мозгов предлагаю вам подумать и посчитать, сколько и каких потребностей способна удовлетворить обычная «двушка» в многоквартирном доме – от базовых до высших, согласно пирамиде Маслоу[25].
Второе правило лучше всего выражает формула «Вход рубль – выход два». И это не только про желаемый многими уровень прибыли от вложений в недвижимость после ее перепродажи.
Рис. 2.1. Диаграмма иерархии человеческих потребностей по Абрахаму Маслоу