[26].
Когда-то давно, начитавшись книжек о «финансовой свободе», я твердо решил порвать с оковами офисной жизни и уйти на вольные хлеба. Мол, тут меня не ценят, а там я лет через пяток стану миллионером в тогда очень твердой валюте. Строго по учебникам составил, как мне казалось, просто гениальный бизнес-план, а точнее – два. И с ними пришел к своему начальнику и наставнику, который поработал на госслужбе, поплавал в бизнесе, а теперь руководил командой аналитиков из кресла вице-президента крупного инвестиционного банка. На мои бумажки с выкладками он даже смотреть не стал. А первым делом спросил:
– Сколько там у тебя планов? Всего два? Ну ты и лопух! А план F среди них есть?
– ???
– Выкинь ты из головы чушь, будто план А и план B – все, что нужно начинающему бизнесмену. По уму, уже на старте ты должен иметь не два, а сразу шесть планов. Конечно, без планов А и В ты кредит не получишь даже у нас. Но тебе нужен и план С – на случай, если твоя идея выстрелит и клиент ломанется толпой сверх твоих лучезарных ожиданий. Кучу бизнесов убил не низкий спрос, а экспоненциально выросший, с которым владелец не справился: заказы профукал и клиента потерял. Нужен план D: как ты станешь масштабироваться. Нужен план Е, чтобы понимать, в какие ниши и как ты двинешь, когда достигнешь потолка в начальной. Нужен план F – или Finish – при каких условиях, как и куда ты будешь выходить из бизнеса? Например, по каким метрикам ты поймешь, что провалился и пора фиксироваться с наименьшими потерями, чтобы не стать Пончиком[27]? И как ты будешь делить активы, кому делегировать полномочия, чтобы сохранить контроль, когда решить уйти на покой, а бизнесом станут рулить другие люди? Этот план ты должен держать в голове от начала и до конца.
Мой шеф был умницей, хотя излагал, по сути, базу. Но это были основы, проверенные суровой практикой российских реалий. Конечно, в этом была и манипуляция: ни один начальник не хочет потерять толкового подчиненного. Его импровизированная лекция о бизнес-планировании ненавязчиво мотивировала сидеть на месте ровно, а не рыскать по сторонам.
Так вот, план F действительно важен не только для бизнеса в классическом понимании, но и для инвестиций: войти в сделку – при всех видимых сложностях на рынке – стократ проще, чем выйти из нее с прибылью. Даже если речь идет не о продаже недвижимости, а об аренде. Правило «Вход рубль – выход два» работает в этом случае точно так же. Перед сдачей внаем или в аренду жилье или гараж необходимо спланировать, что вы будете делать, когда и если:
• закончится срок договоренности с нынешним съемщиком;
• изменится рынок и прежний размер ренты станет для вас невыгодным;
• съемщик станет настаивать на снижении платы, на которое вы не согласны;
• из-за съемщика у вас начнутся проблемы с соседями или полицией;
• съемщик причинит вашему имуществу ущерб кратно больший, чем размер ренты.
Наконец, как вы будете завершать устную сделку или писаный договор, чтобы свести свои потери к минимуму?
Еще важнее с самого начала продумать план выхода из владения недвижимостью. Даже если вы предполагаете держать ее пожизненно, а затем передать детям. К слову, это также одна из форм выхода из сделки, которая требует весьма тщательного планирования. Ибо мы предполагаем, а рынок располагает. Словом, покупайте недвижимость, когда понимаете, как и кому вы ее продадите, а продавайте, когда знаете, куда направите выручку, чтобы ваш инвестиционный портфель рос.
Об этом мы подробнее поговорим в следующих главах. А пока разберемся с «тремя китами».
2.3. Три кита успешного инвестирования
Современники Дамира, Таштемира и Покана верили, что плоская Земля покоится на трех китах в безбрежном океане. Позже ученые высчитали, что масса каждого из водных млекопитающих должна быть больше 250 квинтиллионов тонн, а воды на них не хватит во всей Вселенной. В этом смысле наши далекие предки ошиблись, но в чем-то они были правы: три точки опоры – это надежно.
У инвестиций в недвижимость есть свои три кита – три вида сделок, которые инвестору придется заключать на рынке, создавая первоначальный капитал и последующий поток ренты:
• покупка;
• аренда;
• продажа.
На них, как земная твердь, покоятся все доходные стратегии в недвижимости. К самым простым относятся известные формулы: «купил – продал», «купил – сдал» и «купил – сдал – продал». Более сложные могут включать в себя перепланировку, реконструкцию, ремонт, смену статуса. Особняком стоит комбинация «аренда – субаренда», или «наем – поднаем», которая теоретически позволяет войти в дело с минимальным капиталом. Но сколь бы хитровыдуманной ни была стратегия, для успеха не обойтись без понимания тонкостей каждого вида сделки. И потому каждой из них в книге отводится отдельная часть со своим набором приемов, техник и фишек.
Прежде чем перейти к частностям и тонкостям, выделим общие характеристики. Во-первых, у каждой сделки, как у всплывшего на морскую поверхности кита, есть две части: всем видимая, надводная, и незаметная, скрытая под водой, но более важная, потому что именно она удерживает все на плаву. Во-вторых, есть три стадии процесса: нулевой цикл → основной этап работ → завершение и выход, собственно, как и при стройке, если вспомнить нашу аналогию в начале книги. Ниже рассмотрим, как выглядит каждый из «китов».
С точки зрения обывателя:
поиск объекта → договор и расчеты → собственность и «ключи».
По крайней мере, так эту операцию видит большинство людей, даже те, кто сам уже покупал недвижимость.
С точки зрения инвестора этот процесс выглядит следующим образом:
После этого можно переходить к операциям с объектом в соответствии с вашим инвестиционным планом.
Теперь взглянем более пристально на оставшихся «китов».
С точки зрения обывателя:
поиск съемщика → cдача в аренду/наем → получение ренты.
С точки зрения инвестора:
С точки зрения обывателя:
поиск покупателя → заключение договора → получение денег.
С точки зрения инвестора:
Конечно, это довольно упрощенные схемы. С подробностями разберемся немного позже. Что касается общих моментов, главная часть во всех сделках – подводная, хотя она, как правило, не очевидна. Кроме того, обязательно есть нулевой цикл, от которого зависит, насколько успешной в целом окажется выбранная стратегия.
Глава 3
Инвестиционные стратегии в недвижимости
Мяч затаился в стриженой траве.
Секунда паузы на поле и в эфире…
Они играют по стратегии «ду́бль-вe»,
А нам плевать, у нас – «четыре-два-четыре».
Все люди, смею напомнить, делятся на две категории. На тех, кто распределяет всех людей по двум категориям, и на тех, кто поступает как-то иначе. Причем внутри каждой из таких категорий может обнаружиться две или более подкатегорий.
В каком-то смысле инвестиции в недвижимость напоминают эту старую шутку. Они также делятся на две категории – рентные и арбитражные. А на следующем уровне детализации тоже есть место делению на подкатегории.
Рентная инвестиция подразумевает, что вы приобретаете объект недвижимого имущества надолго и на его основе создаете регулярный денежный поток или ренту. Это перекликается с правильными инвестициями в акции, которыми классики[28] рекомендуют владеть «вечно». В недвижимости вечное владение тоже возможно (примеры в первой главе), но не всегда рационально. Дом – это не коньяк, с годами лучше не становится. Рано или поздно с любой недвижимостью придется расстаться, как бы она ни была мила инвесторскому сердцу. Поэтому даже стратегия рентных инвестиций должна предусматривать выход из актива в какой-то момент. Уже только по этой причине инвестору в недвижимость есть смысл заранее разобраться не только с тем, как дом, квартиру, гараж или коттедж купить и сдавать, но и как в подходящий срок продать свой актив с выгодой, чтобы вложиться во что-то еще.
В свою очередь, для арбитражных инвестиций создание регулярного денежного дохода не является целью. Главный их смысл – получить доход от перепродажи по более высокой цене недвижимости или прав требования на нее. Это соответствует биржевому термину «арбитраж», который восходит к старому французскому arbitrage, что означает «справедливое решение» или даже «справедливая сделка». В идеале и здесь получение дохода необходимо поставить на поток – пусть не ежемесячный или ежегодный, но все же более-менее устойчивый.
На этом месте внимательный читатель должен вспыхнуть благородным гневом. Мол, как же так, в предыдущей главе автор убедительно доказал, что покупка для последующей перепродажи с прибылью не является инвестицией, а теперь пытается убедить нас ровно в обратном! Уж не морочит ли он нам голову?
И правда, есть повод заподозрить неладное. Тем более что на финансовом рынке арбитраж относят к чистым спекуляциям. Там под арбитражными сделками понимают куплю-продажу одного и того же актива с получением прибыли за счет разницы во времени между двумя этими операциями либо в связи с неодинаковыми ценами на географически разных рынках. В последнем случае инвестор может купить, скажем, акцию «Риэлти Инком Корпорейшн» в Лондоне и перепродать ее с выгодой в Нью-Йорке. Практически то же самое проделывал наш знакомец, торгаш и первый спекулянт Покан. Он за киккар зерна покупал плуг у кузнеца Дамира, чтобы перепродать его землепашцам в соседней деревне уже за два киккара. Для получения выгоды Покан использовал географический арбитраж, но мог бы и временноˊй применять тоже. В неурожайный год один и тот же плуг мог бы стоить полкиккара, а в урожайный – три. При этом сам продукт кузнечного труда, независимо о