т цены, оставался ровно таким, каким вышел из-под молота Дамира.
Но с недвижимостью подход, применимый к операциям с финансовыми активами или с физическими товарами, почти не работает. Например, в России сегодня, в отличие от «золотых нулевых», владельцу приходится ждать месяцами, а то и годами, чтобы перепродать объект с более-менее ощутимой выгодой. Взлет 2020 года, когда к декабрю квадратный метр жилья подорожал на 40–50 % относительно января, был удачным для инвесторов исключением. Географический арбитраж и вовсе невозможен: нельзя переместить «однушку» из Верхней Пышмы в Москву, чтобы выручить за нее высокую московскую цену.
Таким образом, в недвижимости арбитраж возможен в первую очередь за счет изменения характеристик или свойств объекта недвижимого имущества, которые добавляют ему ценности в глазах покупателя. И это уже не спекуляция, а создание добавленной стоимости, то есть бизнес. Как я уже писал, вложения в недвижимость – это инвестиции в бизнес на основе недвижимости. Только бизнес, объединяя ресурсы, труд и деловой талант предпринимателя, способен производить добавленную стоимость, превышающую арифметическую сумму исходных. И только он же способен придать этой деятельности не единоразовый, а периодический, то есть возобновляемый и повторяющийся характер.
Напрашивается вопрос: как же можно создавать добавленную стоимость в недвижимости, которая уже является добавленной стоимостью и чаще всего уже готовым объектом? Варианты ответов можно брать у того же бизнеса. Например, джинсы когда-то считались рабочей спецодеждой, а теперь их носят представители элит. Товар остался тем же, но маркетологам удалось его перепозиционировать для более платежеспособных потребителей.
В начале XXI века торговая компания «Технопарк» по примеру других российских продавцов электроники решила запустить собственную торговую марку бытовой техники под псевдозападным брендом. Однако если аналоги от конкурентов так и остались в бюджетной нише, то Bork сегодня уверенно чувствует себя в премиум-сегменте, хотя миксер, соковыжималка или чайник хоть за три тысячи рублей, хоть за 20–30 тысяч устроены и работают почти одинаково. Но бренд и дизайн творят чудеса. Coca-Cola изначально была лекарством и продавалась в аптеках, а теперь ее продажи превышают миллиард бутылок в день. Вот что значит маркетинг!
Такие подходы применимы и в арбитражных стратегиях. Меняя назначение, планировку, дизайн или интерьер объекта, мы можем позиционировать его новой аудитории, для которой он будет представлять боˊльшую ценность, либо расширить аудиторию его пользователей/покупателей. За счет первого или второго возможно увеличивать собственную прибыль. И здесь у нас снова возникают «две категории». Применительно к недвижимости можно менять либо физические характеристики объекта, либо его юридический статус и целевое назначение. В первом случае вариантами таких изменений жилых и некоторых нежилых помещений могут быть:
• ремонт;
• переоборудование;
• реконструкция;
• редевелопмент (достройка);
• перепланировка.
Во втором случае можно рассматривать как основу стратегии:
• смену целевого назначения с жилого на нежилое или наоборот;
• покупку недвижимости на стадии строительства с последующей перепродажей.
Да, инвестиции в новостройки также относятся к арбитражным сделкам. Ведь изначально покупается не сам объект, а права требования к застройщику, который его создаст через некоторое время. Тогда как продается уже готовая недвижимость «с ключами», которую можно сразу оформлять в собственность. То есть в процессе меняется сам объект инвестиций.
Вместе с тем и в рентных стратегиях ничто не мешает инвестору использовать элементы арбитража с недвижимостью, изменяя отдельные параметры собственного объекта для повышения ренты или увеличения его стоимости для будущей перепродажи. Ремонт помещения перед его сдачей или покупка объекта на первичном рынке для последующей сдачи в аренду или наем – самые наглядные примеры.
Теперь рассмотрим обе категории инвестиционных стратегий более подробно.
3.1. Рентные стратегии
Покупка объекта для сдачи в аренду или наем
Это интуитивно понятная даже Покану и оттого популярная среди розничных инвесторов стратегия. Хотя многим кажется, что для нее необходим высокий первоначальный капитал, это не обязательно. Во-первых, объектами для сдачи в аренду или наем могут быть не только квартиры, апартаменты, дома и дачи, но также нежилые помещения от офисов и складов до машиномест и гаражей, где порог входа на рынок заметно ниже. Во-вторых, эту стратегию можно реализовывать не только в столицах и миллионниках, но во множестве других населенных пунктов, даже за пределами региона своего проживания. Так, уже многие москвичи и питерцы инвестируют в Сочи, Калининград, Нижний Новгород – из-за более низких цен на метр доходность получается выше, чем на конкурентных столичных рынках. И в-третьих, привлечение ипотеки тоже снижает порог входа, а использование льгот и скидок частично компенсирует затраты инвестора.
Плюсы: простота реализации, надежность, долгосрочный характер.
Минусы: конкурентный рынок, невысокая доходность, внимание государства.
Посуточная субаренда
Схема популярна и привлекает инвесторов относительно низкими первоначальными вложениями. Для ее реализации не нужно приобретать дорогостоящую квартиру или дом – достаточно заключить с владельцем договор аренды или найма на длительный срок с правом сдавать жилье в субаренду или поднаем. Это имеет смысл, ведь посуточная аренда куда более выгодна, чем помесячная: прибыль может превышать затраты на 50 %, а в сезон – еще больше. Важно лишь правильно выбрать объект.
Для посуточной аренды лучше всего подходят студии и однокомнатные квартиры – в таких помещениях, по данным[29] StanGher Fund, заинтересовано 57 % потенциальных клиентов. Локация должна быть с удобной транспортной доступностью и находиться близко к центру.
При этом сложностей хватает и здесь. Во-первых, найти согласных на такой вариант собственников непросто: многие владельцы жилья не хотят, чтобы их квартиры сдавались посуточно и быстро изнашивались. Те, кого такая проблема не беспокоит, зачастую сдают собственность в посуточную аренду без посредников.
Во-вторых, поиск арендаторов может быть довольно сложным и утомительным занятием, к тому же подверженным сезонности. То есть выручка может снижаться из-за простоев. А еще сдаваемое посуточно помещение требует регулярной уборки и контроля: недобросовестные жильцы могут испортить бытовую технику и мебель.
Плюсы: низкий порог входа, высокая доходность.
Минусы: сезонность, нежелание собственников разрешать субаренду, затраты сил и времени на регулярный контроль за сохранностью имущества.
3.2. Арбитражные стратегии
Инвестиции в новостройки
Они относятся к арбитражным сделкам, поскольку в процессе меняется сам объект инвестиций, а инвестор принимает на себя все строительные риски, за что и получает справедливое вознаграждение. Рентабельность этой стратегии тем выше, чем раньше инвестор приобретет актив. Раньше схема с покупкой «на котловане» или даже «на пустыре»[30] и последующей продажей «на ключах» могла принести 100 % отдачи на вложенный капитал. В последние годы из-за изменений в законодательстве и перехода девелоперов на эскроу-счета[31] доходность таких инвестиций резко упала. Вложения на стадии котлована позволяют рассчитывать на доходность от 10 % до 25 % после сдачи объекта в эксплуатацию. Но зато снизился риск остаться с носом по вине застройщика.
В публикации издания «Коммерсантъ»[32] руководитель отдела рынков капитала и инвестиций Maris в ассоциации с CBRE Алексей Федоров заметил по этому поводу: «Доля инвестиционных покупок существенно сократилась – с прежних 20–30 % до малозначимых 5 %. Наверное, на этом уровне она и стабилизируется, так как всегда будут инвесторы, которым важно просто “припарковать” деньги в бетоне, а на доходность они почти не смотрят».
Так или иначе, перепродать объект можно на любом этапе строительства. Лучшее время для сделки – поздняя осень и декабрь, когда девелоперы дают покупателям скидки и бонусы перед Новым годом.
Плюсы: потенциально быстрый оборот капитала, высокая масса прибыли.
Минусы: заморозка стройки из-за финансовых затруднений или банкротства девелопера, существенная задержка со сдачей объекта, снижение его итоговой стоимости из-за нового строительства поблизости.
Перепродажа после ремонта
Еще один популярный и интуитивно понятный способ увеличить стоимость актива. Инвестор покупает старую недвижимость на вторичном рынке и вкладывает деньги в ремонт, повышая рыночную цену объекта. Ценности может добавить даже простая чистовая отделка помещения. Прибыльность такой стратегии составляет около 10–20 % в зависимости от объема и качества ремонтных работ.
При выборе этой стратегии стоит искать жилье, стоимость которого будет ниже средней в районе. Сам район должен быть привлекательным для покупателей, иначе вернуть инвестиции быстро не получится. Обратите внимание на наличие крупных транспортных узлов или другой общественной инфраструктуры.
Плюсы: минимальные риски (объект уже готов), относительная простота реализации.
Минусы: низкая ликвидность, небольшая доходность при больших вложениях (стоимость объекта плюс ремонт).
Чтобы минимизировать издержки, эксперты советуют заиметь собственную ремонтную бригаду, так как сторонние строители могут завысить стоимость материалов и работы.
Скидка на «убитое» жилье обычно составляет не меньше 10 %. В то же время наценка за свежий ремонт, по оценкам экспертов компании «НДВ Супермаркет недвижимости», составляет порядка 20 тысяч рублей за квадратный метр. Однокомнатная квартира при покупке со скидкой в 500–700 тысяч рублей прибавляет после ремонта 600–800 тысяч. Если вложения в ремонт составили не больше 10 тысяч рублей на квадратный метр, доход от перепродажи составит от 700 тысяч рублей до 1 миллиона.