Но помните, что при продаже квартиры, которая находится в собственности менее пяти лет и не является единственным жильем, владельцу придется заплатить НДФЛ, причем размер ставки зависит от суммы полученного дохода и статуса налогового резидента РФ. Правда, можно рассчитывать на налоговый вычет – 1 миллион рублей или фактические расходы на покупку.
Перевод помещения из жилого в нежилое
В зависимости от ситуации такие юридические маневры могут резко поднять в цене стоимость актива. Перевод жилого помещения в нежилое имеет смысл при покупке квартир на первых этажах, которые пользуются высоким спросом у розничных торговых сетей, аптек, банков, салонов красоты и других бизнесов. Ключевой фактор при выборе объекта в этом случае – его расположение. Прекрасно, если жилье находится на первой линии, около оживленных транспортных узлов и человеческих потоков.
Доход от сдачи помещения в аренду под бизнес, по разным оценкам, в 2–2,5 раза превышает доходность от аренды под жилье. При этом сложность стратегии – в ее забюрократизированности: процесс перевода квартиры в нежилое помещение в последние годы сильно усложнился. Например, сегодня жилье должно принадлежать собственнику, не иметь обременений (ипотека или залог не допускаются), в нем никто не должен быть прописан, а все изменения и перепланировки придется регистрировать. Кроме того, нужно получить согласие двух третей от всех собственников дома. Сделать это бывает непросто. Наконец, для изменения статуса объекта потребуется масса бумаг: заявление, правоустанавливающие документы на квартиру, план помещения с его техническим описанием, поэтажный план дома, проект переустройства или перепланировки и другие документы.
Специалисты «НДВ Супермаркет недвижимости» объясняют: «В Москве осуществить перевод квартиры в нежилой фонд очень сложно, но, если удастся, это повысит арендную ставку минимум в два раза, а цену продажи – не менее чем в полтора. Стоимость услуги – от 500 тысяч рублей, если все делать своими силами, и до 2 миллионов рублей, если привлекать подрядчика. Но стоимость «однушки» в спальном районе можно за полгода-год превратить из 6 миллионов рублей в 10 миллионов и даже больше».
Переделка одной квартиры в две
Смысл стратегии в том, чтобы выжать максимум из площади жилья: из одно- или двухкомнатной квартиры можно сделать две студии, повысив совокупную стоимость. Это более сложная задача, чем простой ремонт: нужно возвести дополнительные стены, установить дополнительную сантехнику, переделать электрику, учесть наличие окон и обеспечить максимум жилого пространства для каждой студии. Кроме квартир, делить на студии можно, к примеру, таунхаусы.
Две студии можно продать, получив единоразовую прибыль, или сдавать в аренду. Второй вариант может оказаться заметно выгоднее: на рынке жилья студии оцениваются лишь ненамного дешевле однокомнатных квартир. Благодаря этому срок окупаемости объекта может существенно уменьшиться, так как каждый квадратный метр будет приносить примерно в 1,5 раза больше дохода. Вместе с тем на студии, как правило, труднее найти арендаторов.
«Однокомнатные квартиры более востребованы на рынке аренды. Стоимость проживания в них всего на 2000–3000 рублей выше, чем в студии. И арендаторы готовы платить эту сумму ради более комфортных условий проживания», – согласно оценкам проекта «Яндекс. Недвижимость»[33].
Часть IПокупка
Глава 4Нулевой цикл для покупателя недвижимости
Напрасно думают, что ноль
Играет маленькую роль.
Мы двойку в двадцать превратим.
Из троек и четверок
Мы можем, если захотим,
Составить тридцать, сорок.
Пусть говорят, что мы ничто, –
С двумя нолями вместе
Из единицы выйдет сто,
Из двойки – целых двести!
Мне часто встречались советы вроде «Начинать инвестировать в недвижимость следует с “глубокой проработки вопроса”». Имеется в виду, что нужно понять, как устроен рынок, кто входит в число его участников, какие виды-типы-классы недвижимости существуют, какие риски подстерегают инвестора на пути в магнаты и латифундисты. Список вопросов зависит от фантазий автора такого совета и порой от того, на построчной или повременной оплате он сидит. В целом такой подход имеет право на жизнь. Но, как говорится, есть нюанс.
4.1. Три круга ада для инвестора в недвижимость
Важно понимать, что инвестиции в недвижимость носят долгосрочный характер. Все сделки в этой сфере тоже очень долгие. Если на фондовом рынке можно стать обладателем портфеля акций за считанные минуты – с домом, квартирой, офисом, это не прокатит. Даже если хочется действовать решительно, по принципу «пришел, увидел и купил», регистрация перехода права собственности займет время: от пяти-семи рабочих дней – по нормативам оказания госуслуг – до месяца на практике. Чтобы провернуть обратную сделку, понадобится еще больше времени – от нескольких месяцев до нескольких лет. Причем не факт, что без потерь в деньгах или уровне доходности. Цена ошибки при выборе недвижимости намного выше, чем на фондовом рынке.
Чтобы выбрать правильно, вспомним главное правило: инвестиции в недвижимость – это покупка бизнеса на основе недвижимости. Поэтому мы выбираем сначала нишу и стратегию для создания и развития своего дела и только потом – сам объект, учитывая бюджет и предпочтения.
Как же понять, какая ниша и стратегия бизнеса на недвижимости подходят именно для нас?
Ответов тут еще больше, чем бизнесов. Один из наиболее понятных и заслуживающих доверия критериев лет 20 назад сформулировал американский бизнес-консультант и писатель Джим Коллинз. Перед этим он 20 лет проработал в едва ли не самой известной консалтинговой компании McKinsey.
За основу он взял древнегреческую притчу[34] про ежа и лису. Лиса хитра, ловка и проворна, а еж неповоротлив и простоват. Лиса каждый день изобретает миллион сложных стратегий, чтобы исподтишка атаковать и поймать ежа, который умеет лишь одно: при возникновении опасности свернуться в колючий клубок. Но раз за разом повторяется один и тот же сценарий: лиса выпрыгивает из-за укрытия и нападает на ежа. Тот, почувствовав опасность, моментально сворачивается в шар с острыми иглами, торчащими во все стороны. Лиса видит эту непробиваемую защиту и убирается восвояси, чтобы разработать другой способ нападения. Каждый день их сражение возобновляется, но, несмотря на коварство лисы, неизменно побеждает еж.
Этой аллегорией из мира животных Джим Коллинз иллюстрировал неочевидную мысль: надежная и простая в реализации концепция на длинном горизонте позволяет достичь большего, чем любая хитроумная стратегия. В бизнесе данное правило работает особенно четко, даже если не приносит моментальных дивидендов.
Впрочем, сама по себе простота еще не служит гарантией успеха. Мало ли существует простых, но ошибочных бизнес-концепций! Или, как вариант, простая и в целом верная идея бизнеса может не подойти именно вам. Простота работает только тогда, когда сочетается со внутренними качествами самого предпринимателя. С его компетенциями, мотивацией и умением извлекать прибыль из того, чем он занимается. То есть начинать поиски своей ниши нужно с честных ответов на три простых вопроса.
1. В чем вы можете быть лучшим в мире или хотя бы в своей деревне?
2. Что из того, чем вы занимаетесь, вас по-настоящему увлекает?
3. На чем основана экономика вашей деятельности или, иными словами, «где деньги»?
Ну а дальше все тоже довольно просто. Заслуга Джима Коллинза в том, что он сумел представить сложный алгоритм выбора ниши в бизнесе по принципам уже знакомой нам «концепции ежа». Так появилась простая и наглядная диаграмма[35] из трех пересекающихся кругов.
Рис. 4.1. «Концепция ежа» Джима Коллинза.
Голубая фигура в центре – это и есть квинтэссенция, на основе которой можно создавать свою «концепцию успеха» в бизнесе, выбрав нишу и стратегию.
По большому счету, все эти два с половиной абзаца и одна диаграмма нужны были только для того, чтобы теперь перед вами предстала простая, как стратегия ежа, система выбора правильной для конкретного инвестора собственной ниши и подходящей именно ему инвестиционной стратегии. Ниже – более детализированная схема, которую можно использовать на практике. И теперь вы понимаете, что взята она не с потолка. Естественно, тут тоже набор из трех кругов. Только наполнение их немножко иное.
Рис. 4.2. Концепция выбора ниши и стратегии для инвестиций в недвижимость.
Два круга внизу отражают все, что связано с личностью инвестора.
• Р – это все ваши ресурсы. Они не сводятся только к деньгам. Помимо финансового капитала, важен и капитал социальный. Это компетенции, навыки, связи, репутация, профиль риска, кредитный рейтинг и даже здоровье, ведь инвестиции в недвижимость – марафон, в котором надо быть в хорошей форме по самым разным параметрам.
• Ж – это, как и у Джима Коллинза, ваши желания, источник вдохновения и мотивации. То, что вас действительно волнует. Что влечет в инвестициях, помимо стремления поднять тучу денег. То, что будет вас поддерживать на длинной дистанции, помогая переживать трудности и неудачи, неизбежные в любом деле.
Круг наверху – это внешние факторы, которые ограничивают и отчасти направляют инвестора.
• В – это возможности рынка недвижимости, доступные с точки зрения финансов и географии. Хотя сегодня вполне возможно купить жилье даже в соседнем государстве, не покидая пределов своего населенного пункта, все же не стоит в основу своей концепции успеха класть покупку студии на Манхэттене, если вы – госслужащий в России. А использовать ипотеку и другие виды кредитов для расширения пространства выбора инвестиционных вариантов надо с осторожностью (об этом поговорим в других главах книги).
4.2. Развилки и ловушки выбора
Предыдущий раздел не предлагает догм. Он всего лишь призван упростить и структурировать процесс выбора, но простоту и структурность любят не все. В конце концов, можно действовать интуитивно, без оглядки на схемы и алгоритмы. Можно, имея деньги, просто выбрать объект – и к черту все концепции. Может ли такой подход сработать? Да. А почему нет? Есть ведь люди, которым и в лотерее везет.
Правда, результатом интуитивного выбора, скорее всего, станет одна из двух самых известных и простых стратегий инвестирования в жилую недвижимость. Либо «покупка для аренды», либо «инвестиция на стадии котлована – продажа на ключах». Однако нельзя исключить и того, что, расчертив схемы и перебрав варианты, вы также остановитесь на одной из них. Разница в том, что в случае с осознанным выбором ваша мотивация оставаться в бизнесе, скорее всего, будет выше, а сам отбор объектов под стратегию станет эффективнее. При этом оценить и сравнить результаты двух подходов можно будет только через годы: ведь, как мы помним, инвестиции в недвижимость – это надолго.
И вот еще аргумент в давнем споре интуиция vs системность. Интуитивные решения принимаются тоже на основе информации. Только чаще всего не особо полной и вдобавок эмоционально искаженной. Допустим, посмотрел человек несколько роликов на YouTube или прочел яркую книгу-мотиватор по инвестициям в недвижимость – и загорелся: «Хочу так же. Может он это «так же» повторить у себя и для себя? Да. Но устроит ли его такой результат? Не факт. Когда в голове идеальная картина мира, любое столкновение лоб в лоб с реальностью может не только обескуражить, но и разбить – морально и психологически. Вот история из жизни. Один мой знакомый мечтал попасть на работу в ту самую компанию, у которой «Мечты сбываются». Мол, платят там хорошо. Но ведь недаром говорят: «Бойтесь своих желаний». Однажды его мечта действительно сбылась. Но уже через полгода работы на хорошей должности с неслабым окладом, соцпакетом и прочими бонусами, он понял, как сильно ошибся. Работа оказалась ненормированной, коллектив – ленивым, начальник – самодуром, а внешний лоск и блеск – обычной мишурой. Никаких денег, в общем, не сто́ит. Такой вот пример «успешного» достижения цели, поставленной не из рациональных соображений, а на основе эмоций и интуиции.
Словом, я предлагаю алгоритмизировать выбор нулевого цикла с рациональных позиций. Это необходимо сделать еще до того, как приступать к выбору объекта недвижимости и стратегии работы с ним. Можно выделить несколько развилок, которые влияют на окончательное решение инвестора.
Напомню, что российское законодательство делит недвижимость на три больших категории: а) землю, б) ее недра и леса, в) постройки.
Вкладываться в земельные участки советовал еще неудачливый старатель, но прекрасный писатель Марк Твен. Его инвестиционная рекомендация и сейчас не утратила актуальности, но она заслуживает отдельной большой книги. Мы недвижимость будем далее рассматриваться в более скромном формате – как здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, а также объекты незавершенного строительства. И даже в таком суженном, словно коридор в малогабаритной квартире, толковании кроется масса инвестиционных возможностей на любой вкус и кошелек.
Традиционно всю недвижимость делят на три типа: жилую, коммерческую и производственную. Последняя, на мой взгляд, более интересна не столько инвестору, сколько предпринимателю: если уж покупать пилораму или цех, то для выпуска продукции, а не для сдачи в аренду. Таким образом, для инвестирования остаются две огромных ниши – жилые помещения и коммерческая недвижимость.
По большому счету, главный выбор на этой развилке – категория клиентов, с которой вам комфортнее взаимодействовать: обычные люди, либо юридические лица. Конечно, жилье, машиноместа и гаражи пользуются спросом не только у частных лиц, но и фирм или ИП[36]. Однако в случае с офисами, складами и торговыми площадями ваша клиентская аудитория сомнений не вызывает.
Типология недвижимости с точки зрения инвестора
Примечание.
В2В (от англ. business-to-business, т. е. «бизнес для бизнеса») – сегмент предпринимательской деятельности по выпуску товаров и оказанию услуг другим бизнесам.
В2С (от англ. business-to-consumer, т. е. «бизнес для потребителя») – сегмент предпринимательской деятельности, где товары и услуги предлагаются и продаются напрямую конечному потребителю.
Еще один критерий – и снова из разряда внутренних мотивов: к чему, к какому виду сервисов «лежит душа». Хочется ли обеспечивать людям крышу над головой, пусть и временную, либо интереснее помогать бизнесменам с рабочими местами для персонала, либо же решать проблемы клиентов с хранением и защитой их имущества. Словом, надо внимательно прислушаться к себе: что больше отзывается внутри, помимо желания делать деньги. А вот бюджет в этой развилке не должен быть в числе главных определяющих факторов. Скорее, он служит ограничителем собственных бизнес-фантазий.
На этой развилке каждый инвестор в недвижимость оказывается перед новой дилеммой: что выбрать – вторичный рынок или первичный? Можно купить готовую недвижимость, а можно, образно говоря, приобрести обещание застройщика и, дождавшись сдачи дома, оформить законное право собственности. Эти варианты предполагают разные типы сделок и уровни риска.
На вторичном рынке, особенно если речь о жилье, главный риск – заключить договор не с тем парнем. Фактов явного мошенничества, когда квартиры продаются по фальшивым документам или по левым доверенностям от недееспособных лиц, сегодня намного меньше, чем было 20–30 лет назад. Но все же грамотный юрист назовет не менее сотни рисков, когда покупатель вместе с вторичным жильем приобретает долгие хлопоты, несет дополнительные траты, а в некоторых случаях остается и без денег, и без собственности.
Впрочем, есть и хорошая новость: тот же грамотный юрист в рамках услуги по сопровождению сделки поможет избежать этого кошмара с вероятностью в 99 %. На оставшийся 1 % страховщик предложит услугу «Страхование титула» или защиту от риска утратить право собственности. И хотя на вторичном рынке теоретически могут быть оспорены две трети сделок, на практике до суда доходят не более 5–7 % спорных случаев. Причем далеко не всегда судьи идут на поводу у недобросовестных продавцов – силы сторон в этой борьбе примерно равны.
В свою очередь, на первичном рынке главный риск лежит вне зоны действия права. Он связан с непредсказуемостью производственных и социально-экономических процессов. Сколь бы ни были совершенны технологии строительства, никто не застрахован от сюрпризов. Добавим к этому так называемый человеческий фактор. И про кризисы в российской экономике, наверное, никому напоминать не надо. Поэтому на первичном рынке есть немалый риск, что девелопер превысит обещанные сроки строительства. И хотя боˊльшая часть задержек не слишком критична – в трех четвертях случаев они не превышают шести-девяти месяцев, – около 0,5–1 % покупателей на первичном рынке жилья ежегодно пополняет ряды обманутых дольщиков. Чаще всего это происходит из-за банкротства застройщика.
Наконец, даже вовремя законченный жилой дом или офисный центр может иметь строительные дефекты, устранение которых потребует времени и денег. К сожалению, от этих рисков полностью застраховаться не поможет ни юрист, ни строительный эксперт. Многое зависит от везения инвестора. И значит, вам имеет смысл обдумать для себя, насколько окупает эти риски дисконт в 20–30 % к ценам на вторичке.
На первичном рынке нежилой недвижимости, где нормативное регулирование[37] и контроль государства слабее, порог входа, как и цена ошибки, кратно выше. Там подобные риски могут не иметь значения разве что для инвестора, который работает по одной из арбитражных стратегий, – при условии, что он вовремя переложит их на покупателя.
Возможно, вы знаете «Правило трех М» в отношении выбора объекта недвижимости – это «Место, Место и еще раз Место». В оригинале это звучит: «Location, Location and Location». Но есть более широкая точка зрения: в каком городе, регионе, стране покупать недвижимость? Сотни тысяч россиян владеют зарубежными недвижимыми активами. Для многих это инвестиция. Нередко ключевым фактором для них выступает возможность получить вид на жительство в другом государстве. Еще больше жителей, например, Крайнего Севера имеют квартиры в Москве, Питере и других городах-миллионниках, а множество москвичей покупают недвижимость в Геленджике и Сочи.
Плюсы и минусы есть у каждого варианта. Свой регион, а тем более населенный пункт, предполагает простоту обслуживания и контроля при сдаче в аренду. Среди минусов – ограниченное количество вариантов или необходимость более солидного бюджета для увеличения их числа. При инвестировании в другом регионе эти плюсы и минусы могут меняться местами. Например, мои московские знакомые вложились в квартиру в Калининграде. В 2022 году они внезапно обнаружили, что регулярные полеты туда и обратно стали отнимать намного больше времени и денег. Инвестиционная составляющая изначально привлекательного проекта начала трещать по швам. Но и совет вкладываться только в своем регионе может подойти далеко не всем: например, жители Норильска и Тюмени вполне рационально стремятся приобретать объекты в столицах или курортных городах. Цены на авиабилеты их не смущают, потому что подобные вложения воспринимаются в первую очередь как пенсионный актив.
Зарубежная недвижимость будет интересна прежде всего тем, кто чувствует потребность в «запасном аэродроме». Либо тем, кто связывает свои планы на 20–30 лет вперед с релокацией за рубеж. Мысль о пенсии в своем европейском домике на берегу теплого моря многих согревает. В России за последнее время в число мотивов неожиданно вошли весьма специальные «операционные риски». Их оценка сугубо индивидуальна, но целесообразно заранее проанализировать такой вариант, чтобы в будущем не корить себя.
При этом нельзя не учитывать ряд неприятных сюрпризов, которые стали актуальны в последние несколько лет. В пандемийные 2020–2021 годы российские собственники недвижимости за рубежом столкнулись с кучей проблем: закрытые границы, сложности со сдачей в аренду и обслуживанием, рост коммунальных платежей и налогов. Недавно к ним добавились финансовые и визовые трудности: усложнились логистика и правила денежных расчетов, появились риски правового характера, возникла полная неопределенность относительно дальнейшего развития ситуации.
4.3. Финансовая сторона вопроса
На первый взгляд, здесь все просто. Нужно решить: покупаем «на чужие» или «только на свои» – и в зависимости от выбранного ответа оцениваем или собственные финансовые ресурсы, или возможность привлечения кредита от банка – это наша исходная точка. Затем определяем бюджет будущей покупки, после чего бежим на рынок недвижимости, чтобы подобрать доступные варианты.
Но недаром народная мудрость говорит: «Поспешишь – людей насмешишь». Поэтому выдыхаем и начинаем считать да размышлять. Многие люди по разным причинам против кредитов: берешь чужие деньги и на время, а отдаешь свои и навсегда, еще и с процентами. Но верно и то, что банковский кредит, как финансовый рычаг, резко увеличивает возможности бизнеса. Посмотрите на корпоративную отчетность – большинство компаний в долгах, как в шелках. Но их боссы не только не переживают, как отдавать займы, а еще и всячески изыскивают возможности для привлечения новых ресурсов у кредиторов. Да и малые предприниматели регулярно просят: «Смягчите условия кредитования! Дайте нам больше заемных денег!» А ведь мы, смею снова напомнить, хотим не просто покупать недвижимость, но строить бизнес на ее основе. Так почему бы и нам не поступать как настоящие бизнесмены?
Привлечение кредита для покупки недвижимости, в которую мы планируем инвестировать долгосрочно, будет выгодным, если:
• Ваши деньги уже инвестированы в активы, доходность которых выше ставки по кредиту с учетом дополнительных платежей типа страховки, налогов и налоговых льгот (подробнее об этом читайте в главе 6).
• Предполагаемая рента позволяет покрыть либо весь платеж по кредиту (идеальный случай), либо его процентную часть (минимальное условие).
• Вы нашли привлекательный с точки зрения цены объект, потенциал удорожания которого явно превышает сумму процентов по кредиту за тот же срок: например, у продавца есть причины продать недвижимость с дисконтом к рынку.
• Кредит позволяет масштабировать бизнес на старте, например, вместо одной квартиры-студии купить три.
• Использование «кэша» для полной оплаты создаст больше сложностей, чем выгод: правило действует в первую очередь при покупке недвижимости за рубежом, где есть строгие процедуры проверки чистоты происхождения денег покупателя, в этом случае ипотека вполне может быть удачным промежуточным решением.
Заемные средства – это не только ипотечный или потребительский кредит. Деньги можно занять у родных или друзей, а иногда и у самого продавца. Для этого существуют программы отсрочки платежа или рассрочки. В России они не редкость, особенно если речь идет о первичном рынке недвижимости. По сути, это ведь также заем, причем иногда беспроцентный.
На Западе популярно правило: самый первый источник денег для начинающего бизнесмена – три F – family, friends, fools (друзья, семья и дураки). Стоит ли пренебрегать этими возможностями? Вопрос риторический. Но помните, что кредит доступен не всем и не всегда[38], а риск испортить отношения с друзьями и родными может перевесить все соображения выгоды.
При анализе финансовой стороны сделки надо учесть моменты вроде бы очевидные, но часто упускаемые из виду.
• Останется ли у вас после покупки недвижимости подушка финансовой безопасности – ликвидные сбережения, которых хватит на три-шесть месяцев жизни при текущем уровне расходов.
• Если привлекаются кредитные ресурсы, хватит ли вашей подушки, чтобы покрыть при необходимости и обычные расходы, и платежи по кредиту.
• Насколько для вас комфортен ежемесячный платеж по кредиту? Обычно считается, что финансовый дискомфорт возникает, когда отдавать банку приходится больше 30 % дохода, тогда как 50 % – это критический предел. Но подобное эмпирическое правило сформулировано для среднестатистического заемщика, а в вашем случае может статься, что будет тяжело отдавать даже четверть дохода, либо же, напротив, оставшихся 35–40 % хватит на вполне комфортную жизнь.
• Каков ваш план действий на случай крупных непредвиденных расходов, например из-за внезапных проблем со здоровьем или потери источников дохода.
• Насколько инвестиции в недвижимость коррелируют с другими вашими жизненными планами и целями, или, иными словами, чем вы будете готовы пожертвовать, если этого потребуют обстоятельства.
Ответы на эти и другие вопросы необходимо найти заранее. Если вы не волк-одиночка, обязательно обсудите их с партнером по жизни и придите к согласию. После этого у вас должна появиться собственная «концепция ежа», которая будет включать в себя три ключевых решения:
• Устраивающая именно вас базовая бизнес-модель или стратегия.
• Подходящая под вашу ситуацию финансовая схема покупки или аренды объекта.
• Вытекающие из первых двух пунктов параметры приобретаемой недвижимости.
Возможно, вам потребуется несколько итераций, чтобы совместить все это в рамках единой концепции и получить тот самый «золотой треугольник» на пересечении трех кругов, изображенных на схеме в начале этой главы. Помните, что ваши приоритеты и ресурсы, а также рыночные возможности и ограничения, могут быть подвижными.
Ваше финальное решение в общих чертах может выглядеть так: «Моя стратегия инвестиций в недвижимость – приобрести рентное жилье для последующей сдачи в аренду физическим лицам. Мой инвестиционный план – купить готовую и не требующую ремонта квартиру-студию в своем городе с потенциальной рентой в XXX рублей и ценой не выше YYY. Мой финансовый план – ипотека с первым взносом в размере 50 % из личных сбережений, что позволит покрывать ежемесячные платежи рентой». Сформулировав концепцию, переходите к поиску и выбору объекта.