Источник: Индексы цен на жилье от Fiserv CSW, Inc., скорректированные на индекс потребительских цен в США; данные Бюро занятости США (1983 г. = 100).
Часто говорят, что в США нет национального рынка жилья, а есть только региональные. Отчасти с этим можно согласиться, но чем дальше, тем меньше. На фоне того, что многие рынки США отличаются стабильностью и следуют определенному тренду, существует и другие, где ситуация быстро менялась в середине 2000-х, и в результате на национальном уровне цифры начали показывать «признаки жизни».
Рост цен на жилье, начавшийся в США в 1998 г., сконцентрировался в нескольких штатах и крупных городах, где можно было наблюдать много примеров психологических корреляций, связанных с бумом. Начиная с 2000 г. появилась масса историй об агрессивных, даже отчаянных торгах; о домах, проданных в первый же день по цене, значительно превышавшей первоначальную; о людях, буквально не глядя покупавших дома, на которые в иное время вряд ли кто-нибудь посмотрел бы, – и только для того, чтобы перебить рынок. Люди боялись, что цена на жилье скоро вырастет настолько, что они не смогут уже никогда купить себе дом, поскольку им это будет не по карману, отсюда и возникало их стремление перебить цену. Но в других городах, где нет такой волатильности цен на жилье, почти нет и подобного рода историй, а инвесторы не реагируют так резко на изменение цены.
Именно в такого рода больших, привлекательных для многих городах (и соответствующих регионах) мира и случаются такие пузыри. Подобные города и регионы вместе взятые могут переживать серьезный бум. Глядя на них, видно, что речь идет не просто о национальном рынке недвижимости. Это уже мировой рынок. На рис. 2.3 показаны реальные цены на жилье в Бостоне, Лондоне, Москве, Париже, Шанхае, Сиднее и Ванкувере – таких же привлекательных городах, но уже мирового масштаба. Схожесть поведения цен в этих городах (ошеломительный рост цен в конце 1980-х и 1990-х и стагнация и даже падение цен в промежутке) поражает, как и схожесть историй о повышенном ажиотаже и спекуляциях на рынке жилья. И это не единственные известные города, пережившие за последнее время подобного рода бум. К ним можно добавить Бомбей, Копенгаген, Дублин, Ханчжоу, Стамбул, Лас-Вегас, Мадрид, Мельбурн, Нью-Йорк, Рим, Сан-Диего, Тяньцзинь и Вашингтон. И не важно, что является причиной такого ажиотажа, расстояние для него – не преграда.
Источник: Бостон (1983: 1 = 100, жирная линия): Fiserv CSW; Лондон (1983: 1 = 100, тонкая линия): Halifax; Сидней (1986: 2 = 100, пунктирная линия): Австралийское бюро статистики; Москва (2000: 1 = 100, жирная линия) – цены на квартиру за кв. метр: Российская гильдия риелторов; Париж (1983: 1 = 100, темно-серая линия) – цена за кв. метр готового жилья (квартир): индекс Нотариальной платы Национального института статистики и экономических исследований Франции (INSEE) с 1991 г., до 1991 г. – данные Нотариальной палаты Парижа, предоставленные Филиппом Трэнаром из Федерации страховых компаний Франции; Ванкувер (1983: 1 = 100, светло-серая линия): индекс предоставлен Цуром Сомервиллем из Университета Британской Колумбии; Шанхай (1995: 1 = 100): данные агентства China Real Estate Index System. Каждый индекс цен на жилье скорректирован по индексу потребительских цен соответствующей страны. В Москве цены на жилье указаны в долларах США, поэтому они были сначала переведены в рубли, а потом скорректированы по рублевому индексу потребительских цен. Каждый из индексов умножался на константу 100, точка отсчета – первый квартал (по возможности первый квартал 1983 г.).
Города, попавшие в выборку, объединяет идентичность динамики изменения цен: несомненно, в других городах мира цены на жилье ведут себя иначе. Например, цена на землю под городское жилье в Токио увеличилась с 1985 по 1990 г. более чем в два раза, и это происходило в то же самое время, что и бум 1980-х в городах, указанных на рисунке, но затем цены вступили в стадию устойчивого снижения, не показывая после 2000 г. каких-либо признаков бума, и к 2004 г. потеряли в весе почти половину{28}. Жилье премиум-класса в центре Дели с 1991 по 1995 г. продемонстрировало удвоение в реальных ценах, тогда как в городах на рис. 2.2 наблюдалось падение, а затем к 2003 г. также потеряло в весе половину, когда цены в указанных городах росли{29}. И все же остается загадкой, почему цены на жилье в таком количестве городов (на рис. 2.3), самых привлекательных городов мира, так похожи. Далее в книге мы попытаемся раскрыть этот секрет.
Отсутствие значительного долгосрочного роста реальных цен на жилье
Глядя на цены на жилье с 1890 г. на рис. 2.1, читатель может удивиться, что в истории не было длительного повышательного тренда в реальных ценах. В общем и целом в Соединенных Штатах цены на жилье в реальном выражении в 2004 г. были на 66 % выше, чем в 1890 г., но этот рост произошел в течение двух коротких отрезков времени: сразу после Второй мировой войны (первые сигналы роста цен возникли еще до ее окончания) и в период, который представляет собой реакцию на бум (или реакцию на бум и последующий крах) на фондовом рынке 1990-х, но с некоторой задержкой и который начался в 1998 г. В остальное время цены на жилье в реальном выражении оставались в большинстве своем неизменными или падали. Кроме того, их общее увеличение (на 66 % в реальном выражении за 114 лет – с 1890 по 2004 г., или 0,4 % в год) не было слишком внушительным.
Почему же тогда многие считают, что цены на жилье сильно выросли? Думаю, дело в том, что жилье покупают не так часто, как что-то еще, поэтому люди все соотносят с ценой своей предыдущей покупки, с момента которой прошло уже много лет, и удивляются разнице цен тогда (когда цены, в том числе на потребительские товары, были ниже) и сейчас. С акциями подобного не происходит, поскольку время от времени компании «дробят» акции, чтобы поддержать их курс в Соединенных Штатах на традиционном уровне в $30 за акцию. В результате над людьми не довлеет сравнение курсов акций с большим временным разрывом, как в ситуации с жильем.
Например, при продаже дома какой-нибудь уже пожилой человек может очень удивиться, что дом, который он покупал в 1948 г. всего за $16 000, в 2004 г. оценен в $190 000. Создается впечатление, что покупка дома – очень хорошие инвестиции. Но в действительности за период с 1948 по 2004 г. индекс потребительских цен вырос в восемь раз, поэтому реальное увеличение составило лишь 48 %, или менее 1 % в год. Кроме того, данная величина прироста должна быть скорректирована на сумму, потраченную на дополнительные инвестиции в дом и прилегающую территорию, направленные на улучшение его качества. Даже если в 2004 г. дом продадут по цене, в два раза превышающую среднюю, т. е. за $360 00, это все равно нельзя назвать высоким уровнем доходности инвестиций – утроение реальной стоимости жилья за более чем 50 лет, или менее 2 % в год. Мы обращаем внимание на столь существенные изменения стоимости жилья, лишь когда в поле нашего зрения попадают истории о продаже каких-то домов, и порой это производит сильное впечатление, поскольку большинство из нас не умеют правильно оценивать увиденное или услышанное.
Пытаясь удостовериться в правильности информации о небольшой привлекательности инвестиций в покупку дома, я попросил знакомых экономистов посоветовать мне другие долгосрочные индексы жилья, которые могли бы стать независимым доказательством продолжительности такого поведения цен. Я смог найти еще несколько подобного рода индексов цен на жилье и, несмотря на то, что они не охватывали весь необходимый временной отрезок или всю страну, они все же давали определенное представление о долгосрочных трендах.
Бюро переписи населения США при проведении каждой переписи (раз в десять лет), начиная с 1940 г., просило домовладельцев оценить стоимость своего жилища. Средняя заявленная стоимость домов в реальном (скорректированном на инфляцию) выражении с 1940 по 2000 г. росла ежегодно на 2 %, что значительно превышает 0,7 % реального роста за указанный период, который показывает индекс цен на жилье на рис. 2.1.
Кумулятивный темп роста в 2 % в течение 60 лет предполагает удвоение общей стоимости жилья по сравнению с тем, сколько стоит жилье при темпе роста цен в 0,7 %. Однако в информации, полученной в ходе переписи, не учитывалось повышение качества и увеличение жилой площади, как это было сделано в индексе на рис. 2.1. С 1940 г. дома и квартиры сильно изменились. К примеру, в 1940 г., согласно данным Бюро переписи населения США, в 31 % из них не было водопровода, а в 38 % не было ванны или душа. С того времени уровень жизни повсеместно значительно вырос, и, безусловно, жилье стало намного комфортнее. За время, прошедшее с 1940 г., население США удвоилось, а реальный доход на душу населения вырос в четыре раза. В этот период было построено большое количество капитального жилья. Кроме того, снесены малогабаритные дома низкого качества, и сегодня, глядя на старое жилье, у нас складывается ошибочное впечатление, что их можно сравнить с тем, что строят сейчас. Большая часть заявленного в ходе переписи ежегодного роста в 2 % отражает именно это, а не является реальной оценкой индивидуального жилья, которое особо не изменилось.
Есть замечательный качественный индекс цен на дома, расположенные на одном из старых каналов Амстердама – Херенграхте – за период с 1628 по 1973 г. По словам профессора Амстердамского университета Пита Айххольц, этот уникальный район позволяет построить весьма достоверный индекс цен на жилье, поскольку дома здесь за все это время практически не изменились, а информация о сделках всегда педантично собиралась и хранилась. Этот индекс показывает, что за указанный период наблюдалось множество взлетов и падений цен на жилье. А что еще можно было ожидать от города, подарившего миру тюльпаноманию – грандиозный бум на рынке тюльпанов в начале 1600-х гг.? Согласно данным Айххольца, цены на жилье в районе Херенграхта удвоились сначала в 1628–1629 гг., а затем в 1632–1633 гг., т. е. еще до наступления пика тюльпаномании. Но до того, как цены на тюльпаны достигли в 1637 г. максимального значения, цены на жилье откатились практически до уровня 1628–1629 гг. Безусловно, рынок жилья был в то время волатилен. Но после коррекции индекса на инфляцию за весь этот период мы увидим, что об