Поэтому очень скоро Ховинг, который поначалу согласился остаться в «Тиффани» в качестве внештатного консультанта, почувствовал, что с него достаточно, и навсегда покинул компанию. Это еще больше ухудшило ситуацию. Пока Ховинг управлял магазином, вы никогда не увидели бы возле него всяких лоточников и уличных продавцов дешевой бижутерии и поддельных часов, которые мешают прохожим, создают суету и портят своим видом Пятую авеню. Если Уолтер Ховинг замечал очередного торговца, пытавшегося разместиться около магазина, он немедленно вызывал охрану, чтобы выдворить его, и всегда при этом громко возмущался: «Да как вы могли допустить такое?» Через минуту около магазина уже не было этой нежелательной публики. Но, как только Ховинг ушел, на улице вдоль фасада магазина немедленно разместились с десяток лоточников и ларечников, да так там и остались. Я извлек урок из примера Уолтера Ховинга. Как только «Трамп Тауэр» была построена, я сразу же нанял солидную охрану, которая неизменно следила за тем, чтобы улица перед фасадом здания всегда была свободной и чтобы никакие уличные торговцы не нарушали ее вид.
Итак, я получил право на воздушное пространство над «Тиффани», но и это было не все. Предстояло заполучить еще один небольшой кусочек земли прямо рядом с «Тиффани», вдоль 57-й улицы, который арендовал «Бонвит». Он был маленьким, всего 4 тыс. кв. футов, но имел огромное значение для задуманного мною проекта. Дело в том, что, по градостроительному законодательству, за каждым строением должно быть не менее 30 футов свободного пространства, чтобы обеспечить освещенность и свободную циркуляцию воздуха, а также для того, чтобы ничто не загораживало окон здания. Причем, по законодательству, площадь расположенного на участке здания зависит от площади участка. Иными словами, без этого небольшого куска земли мне пришлось бы строить не такое большое здание, как я рассчитывал, а это испортило бы всю идею проекта.
Этот участочек принадлежал человеку по имени Леонард Кенделл. Покупая право аренды участка под «Бонвит», я получал контроль над этими 4 тыс. кв. футов, но опять столкнулся с тем, что продолжительность срока аренды была менее 20 лет. А кроме того, в договоре аренды содержались положения, которые делали невозможным любое изменение предписанного зонированием целевого характера застройки. По счастью, Леонард Кенделл был таким же порядочным и честным человеком, как Уолтер Ховинг. Он начинал свою деятельность в сфере недвижимости, скупая в 1930–40-е гг. жилые дома в Бронксе. Но, в отличие от других мелких землевладельцев, он решил избавиться от них, когда власти начали вводить регулирование арендной платы. Он распродал весь этот жилой фонд и направил свои усилия на покупку земельных участков под зданиями на правах аренды. По мере развития рынка цены росли, Кенделл превратился в очень состоятельного человека и при этом не имел головной боли, связанной с управлением самими домами, стоявшими на его земле. Жизнь подтвердила его прозорливость насчет последствий регулирования арендной платы – многие владельцы недвижимости в Бронксе вскоре окончательно разорились.
Кстати, одной из причин, по которым я сам покинул Бруклин и ушел из отцовского бизнеса в жилищном строительстве, как раз и было стремление избежать контроля над арендной платой. Так что мы с Леонардом с самого начала ощутили некоторую симпатию друг к другу. Но при этом у меня возникла неразрешимая проблема. Дело в том, что Леонард не продавал участок на 57-й улице, который был так мне нужен. Причем не продавал он его не потому, что его не устраивала цена, не потому, что испытывал особую привязанность именно к этому участку, а потому, что вообще ничего никогда не продавал. Он руководствовался соображением, и весьма разумным, что с течением времени цены на недвижимость в Нью-Йорке могут измениться только в одну сторону – в сторону повышения. Так что мы очень мило побеседовали, но Леонард остался непреклонен в вопросе продажи мне участка. А я опять, как всегда, не стал отчаиваться и в один прекрасный день обнаружил в своей сделке с Tiffany неожиданную лазейку.
Я просматривал свой контракт на право пользования воздушным пространством, как вдруг нашел в нем некое положение, дающее компании Tiffany право на покупку в течение определенного периода времени прилежащего к ее зданию участка Кенделла. «Святый Боже, – обрадовался я. – Вот тот рычаг давления, который поможет мне убедить Кенделла заключить сделку». Я вновь встретился с Уолтером Ховингом и с самым невинным видом спросил: «Послушайте, Уолтер, вы ведь никогда не станете покупать этот кусочек земли Кенделла вдоль 57-й улицы, правда? Не будете ли вы возражать, если мы включим в наш контракт право на его покупку?» Уолтер дал согласие, мы внесли соответствующее положение в контракт о покупке прав на воздушное пространство, после чего я немедленно подал предложение о покупке участка. Сначала Леонард настаивал на том, что я безосновательно использовал это положение, потому что право на покупку принадлежит Tiffany и не может быть передано третьей стороне. Здесь он, вероятно, был прав, но вполне возможно и то, что я смог бы отстоять это право в ходе судебной тяжбы.
Я не преминул указать Леонарду на эту возможность, и тогда он вынужден был пойти на мировую. И вот не более чем за 20 минут мы составили условия взаимовыгодной сделки. Я соглашался отозвать свое предложение о покупке, а он, в свою очередь, давал согласие продлить право аренды участка до ста лет. Этого срока было вполне достаточно, чтобы мой проект выглядел выгодным с точки зрения финансирования банками. Кроме того, Леонард также заново составил договор аренды, чтобы исключить возможность запрета городских властей на изменение целевого использования участка. И, хотя я соглашался платить несколько более высокую арендную плату, ее размер все равно был довольно низким для такого превосходного места. Мы ударили по рукам и расстались, весьма довольные друг другом. С тех пор мы с Леонардом Кенделлом большие друзья.
Я всегда удивляюсь, какие интересные повороты делает иногда жизнь. Кенделл уже довольно пожилой человек и в последние два года всерьез задумывается о судьбе своего недвижимого имущества и о наследниках. Так вот, в начале 1986 г. он как-то позвонил мне, чтобы сказать, что хочет подарить мне 15 %-ную долю участия во владении участком земли под отелем «Ритц Карлтон» на Сентрал Парк Саут, одним из самых ценных участков семьи Кенделл. Кроме того, он намеревался передать мне контроль за распоряжением этим участком после истечения срока его аренды отелем. То есть примерно через 25 лет. Свой жест он объяснил тем, что хотел бы передать землю в руки человека, который наилучшим образом сумеет распорядиться ею к выгоде и пользе наследников Леонарда, которые после его кончины сохраняли за собой право владения ею. Леонард очень благородный и очень прозорливый человек. Я готов лезть из кожи вон ради его семьи.
Я получил долгосрочную аренду на участок на 57-й улице к декабрю 1978 г. И вот я оказался в довольно щекотливом положении. Я собрал воедино все фрагменты сделки, открывавшей мне доступ к участку на Пятой авеню, причем умудрился сохранить все свои приготовления в тайне, но у меня все еще не было главного контракта с Genesco на покупку здания магазина «Бонвит». Уже настал следующий, 1979 г., а мои юристы до сих пор буксовали, согласовывая несколько последних пунктов соглашения с юристами Genesco. Мы рассчитывали, что к февралю соглашение наконец будет подписано. Но в середине января 1979 г. среди бизнесменов, занимающихся недвижимостью, стали распространяться слухи о том, что компания Genesco намеревается заключить соглашение о продаже магазина «Бонвит». Как я и предполагал, Genesco тут же стали осаждать с альтернативными предложениями о покупке. Среди заинтересованных покупателей были и богатые арабские предприниматели, готовые отвалить за «Бонвит» сумасшедшие деньги, заработанные на нефтяном буме. И Genesco, естественно, попробовала дать задний ход с нашей сделкой. Несмотря на то, что соответствующее соглашение было почти готово, мне стало ясно, что юристы Genesco постараются использовать малейшую лазейку, чтобы отменить подписание контракта.
Вот когда я возблагодарил небеса за счастливую мысль подписать с Джеком Хениганом официальное письмо о намерениях. Без этого листа бумаги мои шансы провести сделку были бы равны нулю. Хотя я в принципе не был уверен в том, что это письмо имеет законную силу, но в самом крайнем случае я мог бы использовать его в ходе судебного разбирательства, что само по себе на долгие годы отсрочило бы продажу здания «Бонвит». Я немедленно известил компанию Genesco о том, что самым серьезным образом готов использовать эту возможность, если они посмеют нарушить данное мне обещание. А дела компании были плохи как никогда, кредиторы буквально дышали ей в затылок, поэтому Genesco не располагала временем для тяжбы со мной.
Прекрасным утром 20 января 1979 г. в моем офисе раздался телефонный звонок, явно организованный Провидением. Это был корреспондент New York Times Ди Ведемейер, который хотел выяснить, правда ли, что я собираюсь заключить с Genesco сделку на покупку магазина «Бонвит». Все еще искавшая способ отказаться от этой акции, компания Genesco не дала Ведемейеру никакой информации. Я же решил пойти на хорошо просчитанный риск.
С самого начала я хотел держать это дело в тайне до тех пор, пока у меня не будет подписанного соглашения, поскольку не хотел провоцировать конкурсные торги. Но теперь все изменилось: с одной стороны, слухи о сделке вовсю циркулировали, с другой стороны, мой продавец искал способ отделаться от меня. Так что я подтвердил Ведемейеру информацию о том, что достиг соглашения с Genesco на приобретение части ее собственности, и добавил, что, поскольку собираюсь строить на месте «Бонвит» новое здание, магазин, скорее всего, в течение ближайших месяцев будет закрыт.
Делая этот ход, я пытался создать общественное давление на Genesco, чтобы заставить компанию сдержать данное слово. Но вот чего я совсем не учел, так это побочной выгоды от своего хода. Не успела статья Ведемейера попасть в газету, как на следующее же утро толпы сотрудников магазина «Бонвит» ринулись в «Бегрдорф Гудмен», «Сакс» на Пятой авеню и «Блумингдейл» искать работу. Так «Бонвит» внезапно стал терять свои ключевые кадры, управлять магазином было практически некому. Это был настоящий удар в спину терпящей бедствие Genesco. И внезапно все проволочки со стороны ее юристов закончились. Не позже чем через пять дней после выхода статьи Ведемейера мы подписали соглашение. Так отчаянное положение компании спасло мою висевшую на волоске сделку.