Хотя я очень скоро убедился, что это самое бедственное положение может быть палкой о двух концах. Genesco так отчаянно нуждалась в деньгах, они нужны были так срочно, что юристы компании настаивали на необычных условиях соглашения. Как правило, при заключении сделки на покупку объекта недвижимости покупатель при подписании соглашения вносит 10 % стоимости недвижимости в качестве задатка, а остальные 90 % выплачиваются после ее завершения. Вместо этого Genesco требовала, чтобы я сразу внес 50 % стоимости сделки, т. е. 12,5 млн долл., а другую половину – при ее завершении. Мои адвокаты советовали мне не соглашаться на это требование. Они мотивировали это тем, что компания Genesco может быть объявлена банкротом еще до завершения нашей сделки. Если бы это случилось, то судья по делам о банкротстве (вы и представить себе не можете, какими полномочиями он обладает) мог пустить мой задаток на покрытие задолженности кредиторам компании. Так что с моей стороны согласие на это условие было бы, по мнению юристов, крайне неосмотрительным шагом.
Я же оценивал ситуацию совершенно иначе. Меня не сильно прельщала необходимость сразу выложить 12,5 млн долл., но в то же время я полагал, что чем больше денег отдам Genesco, тем больше долгов они смогут оплатить. А это на некоторое время позволит держать в узде особо рьяных кредиторов. Кроме того, мой риск был довольно краткосрочным, потому что в наших обоюдных интересах было как можно быстрее провернуть всю операцию. Обычно при подобных сделках от подписания соглашения до ее завершения проходит не менее шести месяцев, нам же удалось сделать это всего за 60 дней.
Помимо этого, я уже вложил в это дело много денег и времени. Еще в августе 1978 г., сразу после первой встречи с Джеком Хениганом, я стал разрабатывать планы освоения этого участка, а также начал переговоры с городскими властями о его целевом использовании (т. е. о зонировании). Буквально через несколько минут после того, как я покинул офис Хенигана, я позвонил архитектору Деру Скатту и назначил ему встречу возле магазина «Бонвит». Когда мы встретились, я указал ему на здание и спросил, что он думает по этому поводу. Он тут же признал очевидность супервыгодного положения участка и поинтересовался, что я намереваюсь здесь возвести.
«Хочу построить самое грандиозное здание во всем Нью-Йорке, – ответил я. – И еще хочу, чтобы ты немедленно принялся за работу по проектированию самого большого здания, какое только разрешит возвести здесь градостроительное законодательство».
С самого начала работы над проектом нашим приоритетом был размер здания. Чем больше жилых апартаментов я смог бы построить на таком великолепном месте, тем бо́льшую отдачу принесли бы вложенные мною средства. Более того, чем выше было бы здание, тем лучше мог быть вид из окон и тем бо́льшую цену за квартиры я мог назначить. Некто Артур Дрекслер из Музея современного искусства как-то заметил: «Небоскребы – это настоящие машины для печатания денег». Но Дрекслер говорил это в осуждение, я же рассматриваю это как мощный стимул к действию.
С самого начала все, с кем я обсуждал свой проект, довольно скептически относились к возможности получить одобрение городских властей на строительство огромного зеркального небоскреба на Пятой авеню, сплошь застроенной старыми низенькими зданиями из кирпича и известняка. Но я не принимал это всерьез, поскольку уже слышал нечто подобное, когда занимался строительством отеля «Гранд Хайатт». Даже абстрагируясь от коммерческих соображений, я чувствовал, что очень высокое здание будет смотреться куда эффектнее, нежели небольшое. И Дер очень быстро заразился моим энтузиазмом. Потом, когда на слушаниях в местных органах самоуправления кто-то из заседавших начинал говорить, что слишком высокое здание будет заслонять солнечный свет, Дер немного в шутку и немного всерьез отвечал: «Если вы желаете много солнца, лучше переселитесь в Канзас».
Согласно градостроительным нормам, разрешенная высота здания определяется неким показателем, именуемым коэффициентом отношения площади здания к площади земельного участка (Floor Area Ratio – FAR). Площадь здания не может быть больше определенной величины, кратной площади участка, на котором оно стоит. Причем существовало несколько условий, выполнение которых позволяло получить так называемые бонусы, дававшие право на строительство более крупного здания. Для моего участка максимальным значением FAR было 21,6. На самом деле я хотел зайти намного дальше и уже предвидел тяжелую борьбу. Когда Дер сделал первые расчеты, еще без учета прав на использование воздушного пространства над «Тиффани» и участка Кенделла, он вывел максимальное значение FAR для участка, занимаемого магазином «Бонвит», – 8,5. В переводе на человеческий язык это означало право построить здание высотой в 20 этажей с поэтажной площадью в 10 тыс. кв. футов. Я тут же потребовал, чтобы Дер сделал расчет для 40-этажного здания поэтажной площадью 5 тыс. кв. футов. Это позволяло не только обеспечить более хороший вид из окон, но также предполагало меньшее число квартир на каждом этаже. Это была роскошь, за которую покупатель всегда готов заплатить лишние деньги.
Я, естественно, не желал ограничиваться низким значением FAR. Для того чтобы иметь право претендовать на более высокое значение этого коэффициента, я начал изыскивать возможность получить право на использование воздушного пространства над «Тиффани», а также решил выполнить все условия, дающие право на бонусы, что позволяет повысить FAR. Бонус предоставляется за дополнительное обустройство прилежащей к зданию территории, причем именно такое, которое устраивает Комиссию городского планирования. Скажем, в моем случае я мог получить бонус за строительство жилых помещений, а не офисов. Считается, что офисное здание способствует увеличению напряженности пешеходных потоков и уличного движения. Кроме того, застройщик может претендовать еще на один бонус, если предусмотрит создание общественной пешеходной зоны – чего-то подобного крытой аркаде для прохода вдоль фасада здания. Третий бонус я мог бы получить, если бы предусмотрел торговые площади большего размера, чем установлен в качестве минимального градостроительным законодательством. Наконец, бонус можно было получить, если бы в пределах торговой зоны и пешеходной аркады было предусмотрено нечто вроде места для общественного отдыха.
Стремясь получить все возможные бонусы, я попросил Дера спроектировать внутренний торговый пассаж (атриум) с магазинами на нескольких уровнях. С предпринимательской точки зрения торговая галерея была идеей с долгосрочным прицелом. Дело в том, что встроенные торговые пассажи в то время были очень модными по всей стране, кроме Нью-Йорка. Известно, что типичный пригородный торговый центр представляет собой чистенькое, безопасное, контролируемое, почти стерильное торговое пространство, и именно поэтому многочисленным покупателям там очень комфортно и спокойно. Но нью-йоркцы – люди крутой закалки, им подавай уличную жизнь со всеми ее прелестями и опасностями, они прекрасно обходятся услугами лоточников.
Но я рассчитывал, что, даже если мой торговый пассаж будет не столь уж успешным, все равно бонус в виде права на дополнительные этажи с дорогими квартирами сторицей окупит все мои расходы. Однако вскоре я обнаружил, какой огромной удачей обернулась эта идея с многоуровневым торговым атриумом. Мы стали привлекать туда самые известные розничные магазины, и атриум превратился в нечто очень ценное, в настоящий алмаз.
На ранних стадиях работы над проектом все внимание я сосредоточил на конструкции самого здания. Тут было о чем подумать. Я хотел создать нечто эффектное, монументальное, запоминающееся и прекрасно понимал, что официальное разрешение на такое высокое здание реально получить, только имея какой-нибудь уникальный проект. Идея стандартной высотной коробки явно не прокатила бы у привередливых городских чиновников. Дер приступил к разработке дизайна, он сделал несколько десятков набросков и эскизов здания в разных вариантах, а я постарался позаимствовать из каждого самые лучшие элементы.
Сначала мы хотели построить зеркальную башню на прямоугольной основе из известняка, но потом решили, что это будет выглядеть не так красиво, как нам хотелось бы. Затем была идея сделать три внешних лифта в стеклянных шахтах, но расчеты показали, что они заберут слишком много внутренней полезной площади здания, которая нужна под апартаменты. Наконец Дера осенила идея здания в виде серии блоков, на шаг сдвигающихся вглубь улицы и ступенчато снижающихся до высоты стоящего рядом «Тиффани». Я и Ивана решили, что эта серия выступов даст возможность более органично вписать наше здание в окружающий городской ландшафт и сделает его совместимым с остальными постройками Пятой авеню, а кроме того, позволит избежать впечатления этакой громады, довлеющей над улицей. Другими словами, избежать того эффекта громоздкости, который присущ почти всем небоскребам мира. В результате верхние этажи здания были задуманы в виде семи последовательно смещенных блоков, на манер зубцов пилы. Это давало нам возможность разместить окна на 28 гранях, похожих на развернутые под углом ступеньки лестницы.
Было очевидно, что такая конструкция по сравнению с любым стандартным проектом заметно удорожит строительство, но столь же очевидны нам были и ее преимущества. С 28 гранями это было бы впечатляющее сногсшибательное, выдающееся здание. Кроме того, это множество сторон давало возможность сделать в каждой комнате как минимум по два окна, выходящих на разные стороны, что, в конце концов, также способствовало удорожанию апартаментов. По мне, так мы создавали самый лучший из всех миров. Это было не только очень впечатляющее здание, оно еще сулило огромные коммерческие возможности. А чтобы поразить рынок жилья, нужно сочетание обоих этих элементов.
Следующей задачей было получение зональных разрешений от городских властей и среди них – разрешения на изменение целевой ориентации здания. Одну из связанных с этим проблем нам легко удалось решить при помощи элементарной логики. Закон о зонировании требовал, чтобы пешеходный проход был ориентирован с севера на юг, т. е. с 57-й улицы на 56-ую. Это означало, что мы должны были сделать вход в здание с 57-й улицы, а не с Пятой авеню, что было бы гораздо престижнее. Но тут мы просто обратили внимание городских чиновников от архитектуры, что подобный проход уже есть в здании компании IBM, как раз между нашим участком и Мэдисонавеню, и именно в направлении с се