вера на юг. Поэтому наша аркада была бы просто излишеством. Взамен мы предложили ориентировать ее в направлении с запада на восток, чтобы она связывала Пятую авеню с Мэдисонавеню, как раз через торговый пассаж в здании IBM. Все согласились, что это – наиболее оптимальное решение проблемы. В результате мы получили такое зональное разрешение, которое обязывало нас сделать главный вход в здание с Пятой авеню, чего мы, собственно, и добивались.
На что городские власти ни в какую не хотели соглашаться, так это на высоту проектируемого нами здания. Еще бы, 70 этажей с общей площадью по максимально возможному коэффициенту 21,6. Уже в декабре 1978 г., еще прежде, чем я заключил сделку с «Бонвит», городские чиновники известили меня, что считают здание слишком высоким и будут протестовать против присуждения мне бонусов. Они также выразили крайнюю озабоченность тем, что это здание не будет сочетаться с другими, выходящими на Пятую авеню, которые были гораздо ниже.
К счастью, мои дела по заключению соглашения с Genesco были завершены в феврале 1979 г., и я смог вплотную заняться переговорами с чиновниками из городского планирования, тем более что для них у меня было припасено одно хорошее средство. Для тех, кто не знаком в деталях с градостроительными проблемами, объясню, что мог бы избрать вариант строительства здания «по праву», для которого не требуется никаких зональных разрешений.
Примерно так же, как недавно с Ховингом, я попросил Дера подготовить макет альтернативного варианта здания, построенного «по праву». Оно было ужасно: унылая узкая высоченная прямоугольная коробка, взметнувшаяся вверх на 80 этажей, угрожающе нависающая над зданием «Тиффани». Наша позиция заключалась в том, что, если город не даст нам права на изменение целевого использования участка, мы выстроим это здание «по праву» – здесь мы эффектно показали масштабный макет и панораму Пятой авеню с этим зданием. Члены комиссии, естественно, пришли в ужас. Я не уверен в том, что они всерьез поверили, что я могу выстроить подобное безобразие и что его вообще можно построить. Но они не могли знать всего этого наверняка.
Следующее, что я смог использовать к своей выгоде, был сам магазин «Бонвит Теллер». Сначала я предполагал просто снести старое здание, и это было бы концом магазина. Но вскоре после того, как я подписал последнее соглашение в рамках этой сделки, компания Allied Stores Corporation заключила контракт с Genesco на покупку остальных 12 магазинов «Бонвит», расположенных во всех частях страны, от Палм-Бич во Флориде до Беверли-Хиллс в Калифорнии. Спустя немного времени после этого со мной связался президент и руководитель Allied – отличный специалист по розничной торговле Томас Мациоче.
Когда Мациоче в 1966 г. взял в свои руки бразды правления компанией Allied, она находилась на грани банкротства. Однако за последующие десять лет он сумел превратить ее в одного из мощнейших операторов розничной торговли в стране. Мациоче объяснил, что, несмотря на купленные ими процветающие магазины «Бонвит», ему было очень важно сохранить главный магазин компании здесь, на Манхэттене. В идеале, сказал Мациоче, они хотели бы сохранить этот магазин на 57-й улице и Пятой авеню, и не только потому, что он неизменно пребывал там в течение 50 лет, но также и в силу того, что место очень уж выигрышное.
Я ответил, что ни при каких условиях не смогу предоставить «Бонвит» такую же площадь, как ту, что он занимал в течение этих 50 лет. Но все же я мог выделить под магазин чудесный участок, выходящий на 57-ю улицу и напрямую связанный с торговым атриумом, который я намеревался организовать на нижних этажах своего здания. Я продемонстрировал Томасу чертежи и эскизы, и мы смогли быстро договориться о соглашении.
Для Тома это была очень выгодная сделка, потому что я предоставлял ему долгосрочную аренду, а плата была гораздо более низкой, чем та, которую я впоследствии назначал за аренду торговых площадей другим розничным компаниям. Для меня это тоже было крайне выгодно: еще бы, я сдал в аренду компании Allied 55 тыс. кв. футов, т. е. менее четвертой части бывшего магазина «Бонвит» за ежегодную плату в 3 млн долл. плюс доля с прибыли. За покупку «Бонвит» и аренду земли мне предстояло заплатить в общей сложности 25 млн долл., которые я должен был получить в качестве ипотечного кредита под 10 %. Это означало, что мои ежегодные расходы на содержание участка составляют примерно 2,5 млн долл. Таким образом, за право владения участком я должен был платить 2,5 млн долл. в год, при этом получая 3 млн долл. в качестве арендной платы за небольшой кусок этого участка. Иными словами, владение землей обходилось мне бесплатно, и к тому же я имел ежегодную прибыль в размере 500 тыс. долл., причем все это было гарантировано мне еще до того, как я приступил к строительству! Более того, поскольку под новый магазин «Бонвит» была отведена лишь небольшая часть общей площади, я имел возможность в будущем сдать в аренду все остальное.
Но, вероятно, самой главной удачей в покупке «Бонвит» было то, что город был очень заинтересован в том, чтобы этот известнейший магазин продолжал оставаться в Нью-Йорке. Пожалуй, это было самым ценным в моей сделке с Allied и давало мне в руки неплохой козырь в борьбе за зональные разрешения. Я мог занять на переговорах с Комиссией городского планирования простую, но непробиваемую позицию. Я мог сказать им: «Ребята, если вы хотите, чтобы такой классный магазин, как “Бонвит”, вновь открылся на Пятой авеню, дайте мне зональное разрешение».
Но даже при таком рычаге убеждения мое дело с зональными разрешениями было еще далеко не решенным. Дело в том, что против столь высокого здания стали возражать члены местного самоуправления. Они предложили сначала выяснить, не чрезмерно ли застроен их район, для чего предлагалось объявить шестимесячный мораторий на любое новое строительство. Тут же возник Комитет по борьбе со строительным бумом. И как только было объявлено о его создании, политики, естественно, сразу же ухватили эту кость. Иной раз мне кажется, что их политическое чутье срабатывает столь же автоматически, как и коленный рефлекс.
И все же, оглядываясь назад, думаю, что ни политическое давление, ни мои средства убеждения не сыграли особой роли в этом деле. Единственное, в чем я абсолютно уверен, так это в том, что главной причиной, по которой городские власти в конце концов одобрили проект и предоставили соответствующие зональные разрешения, было архитектурное решение самого проекта. И здесь самое весомое слово сказала тогдашний главный архитектурный обозреватель New York Times Ада Луиза Хакстебл.
Я пошел на заведомый, но взвешенный риск, пригласив Хакстебл ознакомиться с нашим проектом здания и посмотреть на его масштабный макет еще до того, как было назначено голосование по поводу предоставления мне зональных разрешений. Это действительно было очень рискованно. New York Times обладает поистине могущественной силой и авторитетом, это, вероятно, один из самых влиятельных институтов в мире. Я прекрасно понимал: все, что будет написано Адой Хакстебл, окажет на мою ситуацию мощное воздействие. Более того, я знал, что она очень неодобрительно относится к самой идее небоскребов и почти во всех случаях отдает предпочтение старому классическому стилю. Но в то время, а это была середина 1979 г., я был крайне обеспокоен проволочкой с зональными разрешениями, тем паче что ситуация была столь неблагоприятной, что даже негативный отзыв Хакстебл не смог бы ее существенно ухудшить. С другой стороны, если бы, на мое счастье, она одобрила проект, это могло послужить нам мощной поддержкой.
Итак, в начале июня 1979 г. Ада Луиза Хакстебл посетила мой офис. А 1 июля ее колонка «Взгляд архитектора» в разделе «Искусство и досуг» воскресного выпуска New York Times была посвящена проекту строительства «Трамп Тауэр» – так я решил назвать этот небоскреб. Статья была озаглавлена «Нью-йоркский блокбастер превосходного дизайна». И этот заголовок гораздо больше способствовал получению зональных разрешений, чем все, что я когда-либо делал и говорил. Занятно, что в начале своего обзора Хакстебл критиковала здание из-за его огромных размеров и высказывала предположение, что я, наверное, не преминул использовать всякие трюки, только чтобы еще больше увеличить его. Но самое интересное, что она нисколько не осуждала меня за это, наоборот, ее критика обрушилась на зональные правила градостроительного законодательства, которые стимулируют застройщиков делать то же самое, что я. В конце она подарила нам несколько весьма лестных строк. «Сколько усилий, мастерства, души вложено в разработку проекта, – писала она и добавляла: – это будет поистине прекрасное, впечатляющее здание».
И вот в октябре 1979 г. Комиссия городского планирования единогласно проголосовала за предоставление мне зональных разрешений. При этом фасад «Трамп Тауэр», по мнению членов комиссии, предпочтительнее было бы облицевать камнем, что более соответствовало бы общему архитектурному стилю других зданий Пятой авеню. Но они не настаивали на своем мнении в свете того факта, что в моем проекте было предусмотрено «необычайно многое для общественной пользы». Так что в конце концов мы пришли к соглашению, что величина FAR составит 21, т. е. немного меньше максимального размера 21,6, на который я претендовал. Это означало, что я соглашаюсь уменьшить здание на два этажа и оно будет 68-этажным, с огромным внутренним торговым пассажем на шести уровнях. Таким образом, «Трамп Тауэр» станет самым высоким жилым зданием в Нью-Йорке.
В то же время городские власти приняли очень близко к сердцу жалобы Ады Хакстебл на зональное законодательство. В свете использования мною всех возможных бонусов для увеличения размера здания они решили внести изменения в зональные правила, чтобы в будущем предотвратить подобные трюки.
И вот все соглашения, разрешения и договоренности были наконец получены, и дело стало за малым – оставалось лишь построить сам небоскреб. Это должно было стать весьма дорогостоящим мероприятием. Если высота постройки превышает определенный уровень, стоимость всех видов строительных и отделочных работ, от дополнительного закрепления несущих конструкций до проведения коммуникаций, начинает расти чуть ли не в геометрической прогрессии. Но, с другой стороны, местоположение было настолько первоклассным, что я мог позволить себе любые, даже самые крупные затраты. Если я отлично выполню эту работу, то смогу назначить за квартиры такие высокие цены, которые запросто окупят все дополнительные расходы на строительство.