Честно говоря, я был не готов увидеть столь запущенный город. Многие дома были заброшены, магазины заколочены досками, везде явственно ощущалось то чувство отчаяния, которое немедленно возникает там, где царит безработица.
По иронии судьбы возможность легализации игорного бизнеса к тому моменту уже заставила цены на землю в городе взлететь на небывалую высоту, особенно в районе улицы Бродвок, тянущейся вдоль океана. В город, как грифы, слетались всевозможные спекулянты землей – от представителей акционерных компаний до мошенников и прочих личностей сомнительного толка. Вдруг оказалось, что семьям, ютящимся в маленьких домиках, которые год назад не стоили и 5 тыс. долл., теперь предлагают за них 300, 500 тыс. и даже миллион!
Все это выглядело несколько абсурдно, и я решил не примыкать к этой торопящейся поживиться стае хищников. Мне совсем не улыбалась идея так сильно рисковать своими деньгами. Ну, предположим, что сейчас, еще до проведения референдума, я куплю земельный участок за 500 тыс. долл. Если игорный бизнес в Атлантик-Сити не будет узаконен, на следующий же день мое приобретение не будет стоить ничего. Если же референдум одобрит идею легализации игорного бизнеса, то участок может вырасти в цене до, скажем, 2 млн долл. И все же я проявил осмотрительность, решив, что лучше уж заплатить больше, но наверняка знать, что это дело стоит того. В целом же экономические выгоды от казино настолько огромны, что по сравнению с ними некоторая переплата за более удачно расположенный участок земли покажется не такой уж большой тратой.
И вот на прошедшем в ноябре 1976 г. референдуме идея легализации игорного бизнеса была одобрена населением штата, и соответствующий закон был подписан в середине следующего, 1977 г. К тому моменту мой проект «Гранд Хайатт» наконец стал двигаться вперед, а цены на землю достигли таких астрономических величин, каких я и не ожидал. И вот я поступил так же, как пятью годами ранее на Манхэттене, когда там был земельный бум, – я просто решил выждать. Я уже знал, что, если запастись терпением и внимательно наблюдать за ситуацией, непременно подвернется какая-нибудь интересная возможность.
Прошло почти три года, когда зимой 1980 г. мне позвонил один архитектор из Атлантик-Сити, которому я поручил подыскать для меня подходящий участок. Он сообщил, что обозначилась возможность приобрести одно из лучших мест прямо на Бродвок. Причем время для приобретения этой недвижимости было самым благоприятным. С одной стороны, уже закончился период эйфории по поводу возможностей развития в городе игорного бизнеса, и настали времена более реалистического подхода к оценке его перспектив. Лишь немногие казино Атлантик-Сити, в том числе «Ресортс», «Голден Наггет», «Сизерс», сумели завоевать настоящий успех и процветали, но большинство более поздних проектов испытывали трудности самого разнообразного свойства.
Например, при строительстве самого нового казино города, «Белли», бюджет был превышен на 200 млн долл. Сильно затягивалось и строительство другого казино, «Тропикана», которое осуществляла группа Ramada Inn, там тоже был огромный перерасход средств. Или взять Боба Гуччионе из Penthouse, объявившего о планах создания казино на Бродвок, но не сумевшего привлечь необходимых финансовых средств для реализации своего проекта. Накрылись и планы строительства отеля-казино «Плейбой» Хью Хефнера, которому Комиссия по контролю казино отказала в лицензии. Помимо этого, еще с полдюжины менее известных операторов игорного бизнеса, прибывших в Атлантик-Сити с грандиозными планами, вынуждены были отказаться от них из-за недостаточности финансирования, проблем с лицензией или устрашась огромных расходов, которыми оборачивается строительство такого объекта, как отель-казино.
В это время так же сильно пострадала и репутация города Атлантик-Сити, до которого докатились отголоски проводившейся ФБР масштабной операции по выявлению коррупции среди политиков и государственных чиновников при помощи подсадной утки – компании Abscam. Тогда в 1980 г. пришлось подать в отставку вице-председателю Комиссии по контролю казино Кеннету Макдональду, поскольку его подозревали в том, что он находился в помещении, когда одному местному политику предлагали взятку в 100 тыс. долл. за содействие в получении лицензии на открытие казино. А кроме всего прочего, зима 1980 г. была, как на грех, особенно суровой – такой морозной и ветреной, что в январе и феврале гулявшие по Бродвок ветры буквально сбивали с ног.
Внезапно город, который в течение нескольких лет был «горячим» местом, стал очень холодным как в прямом, так и в переносном смысле. Прекратились даже разговоры о строительстве новых казино. Многие стали считать, что игорный бизнес в Атлантик-Сити имеет сезонный характер, и это еще в лучшем случае, поскольку возможности этого рынка уже реализованы несколькими действующими там игорными заведениями. А на мой взгляд, это означало совершенно противоположное – открывающиеся новые возможности. Я считал, что пришло мое время – самые худшие времена всегда создают самые лучшие возможности для отличных сделок.
Итак, речь шла об участке земли площадью два с половиной акра в центральной части Бродвок, прямо рядом с главной транспортной магистралью, ведущей в город от автострады Атлантик-Сити. Кроме того, этот участок примыкал к огромной территории конгресс-центра, где проводились всевозможные конференции и съезды. По соседству располагались и основные городские развлекательные заведения. Отсюда потоки посетителей, как сквозь воронку, могли естественным образом перетекать к моему участку, где я намеревался построить свое казино. Я был убежден, что это лучшее место для него. И, вероятно, неслучайно судьба уготовила мне самые большие трудности при сборе и объединении всех фрагментов этого участка.
К 1980 г. все кому не лень уже предпринимали попытки овладеть хоть частичкой этого наивыгоднейшим образом расположенного участка. В результате возникла страшная юридическая неразбериха. В один запутанный клубок сплелись и права собственности на небольшие куски земли, и соглашения с перекрывающимися положениями, и споры по поводу прав на покупку, и арест, наложенный на некоторые участки, принадлежавшие несостоятельным должникам, и непримиримые споры между разными группировками, претендовавшими на этот объект недвижимости. Было почти невозможно не то что упорядочить, но даже уяснить себе правовой статус участка. Практически каждый юрист и брокер по недвижимости, с которыми я заговаривал об этом объекте, без обиняков советовали мне отказаться от этой идеи и купить другой участок, с уже подготовленным единым правовым статусом, если только я на самом деле хочу реализовать мои планы строительства казино в Атлантик-Сити. Я выслушивал эти советы, но они так и не смогли поколебать мою уверенность в будущем этой сделки.
Во-первых, я глубоко убежден в том, что всегда следует выбирать самый лучший с точки зрения расположения участок. Во-вторых, у меня чуть ли не патологическая страсть к самым трудным сделкам. Частично из-за того, что они всегда обещают быть самыми интересными, а частично потому, что сулят самые выгодные цены.
Если бы я попытался «собрать» этот участок недвижимости в 1976 г., все могло повернуться совершенно иначе. Тогда у меня не было еще сколько-нибудь значимых достижений в Нью-Йорке и меня почти никто не знал. Но сейчас, в 1980 г., когда полным ходом шло строительство отеля «Гранд Хайатт» и уже было объявлено о проекте «Трамп Тауэр», я мог похвастаться неплохим послужным списком в строительстве и внушал больше доверия. Когда ведешь переговоры с людьми, сотни раз слышавшими грандиозные обещания, которые на деле оборачивались полным пшиком, очень важно пользоваться авторитетом и доверием.
В целом облюбованный мною кусок недвижимости состоял из трех крупных участков, принадлежавших трем разным инвестиционным компаниям, а также из полудюжины мелких кусочков земли с частными домишками, в которых жили семьи иммигрантов. Для того чтобы упорядочить правовую принадлежность этой недвижимости (иными словами, чтобы скупить все ее разрозненные фрагменты), необходимо было быть уверенным в том, что, купив один из фрагментов, я смогу приобрести остальные. Это был критически важный момент. Невозможно было бы построить то, что я замыслил, не обеспечив себе права владения всеми кусочками этой мозаики. Я совершенно не желал вкладывать в эту сделку кучу денег только для того, чтобы, владея практически всем участком, споткнуться о какого-нибудь строптивого владельца последней части головоломки, который, понимая ее критически важное значение для меня, упорно не желал бы продавать свою землю.
Именно с такой ситуацией столкнулся Боб Гуччионе, строившийся по соседству. До сих пор прямо под проржавевшим стальным каркасом недостроенного здания сохранился один маленький домик, который Боб так и не смог купить. Даже получив необходимые средства, Боб впоследствии столкнулся бы с огромной проблемой. Только представьте себе ужасную перспективу: вложить 300, нет, даже 400 млн долл. в роскошное сверкающее огнями заведение и построить его рядом с полуразвалившейся, прогнившей лачугой с пятью жалкими комнатками!
Вместо этого я для начала решил укрепить свои позиции, обеспечить себе рычаги убеждения. Я посетил глав трех инвестиционных групп, владевших «кусками» участка. Каждому из них я говорил, что готов заключить с ним справедливую, честную сделку и, в отличие от других, способен довести свой проект до конца. Я подчеркивал, что являюсь солидным застройщиком, который успел добиться уже очень многого на этом поприще. Всякий раз я также говорил, что, наверное, я единственный, кто все еще желает собрать фрагменты этого участка. Если они не согласятся заключить сделку со мной, им еще долгие годы придется без всякой пользы для себя сидеть на этой своей собственности.
Главную часть сделки составляли соглашения о предоставлении мне трех крупных кусков недвижимости. Они принадлежали компаниям SSG, Magnum и Network III. Я лично вел переговоры с их главами. Причем я не стремился сразу купить эти участки, я предлагал предоставить мне долгосрочную аренду земли с правом позже выкупить ее. Это было основным стержнем моей стратегии – постараться свести до минимума авансовые платежи и избежать необходимости немедленного поиска источников финансирования в то время, когда все банкиры с таким предубеждением относятся к Атлантик-Сити. А в случае аренды я смог бы выплачивать арендную плату за счет собственных средств. Моя идея была проста: я готов был купить быстро и без осложнений. Задачей же владельцев компаний было сотрудничать со мной и друг с другом, чтобы все процедуры по завершению сделок можно было осуществить одновременно. Кроме того, они должны были отказаться от взаим