По иронии судьбы самой простой частью сделки, о которой я рассказываю, была покупка недвижимости. Еще в начале 1981 г. мой тогдашний исполнительный вице-президент Луиза Саншайн рассказала мне, что, по слухам, есть возможность приобрести два соседних здания в одном очень хорошем месте. Речь шла о 14-этажном многоквартирном комплексе по адресу Сентрал Парк Саут, 100, как раз там, где Сентрал Парк Саут пересекается с авеню Америк. Прямо по соседству с ним располагался 39-этажный отель «Барбизон Плаза», обращенный фасадом на Центральный парк.
Оба здания принадлежали некоему консорциуму, в который входили Маршалл Лойб из банкирской семьи Лойбов, компания Lambert Brussels Corporation и Генри Гринберг. Расположение в подобном месте делало эти два здания самым лучшим в мире объектом недвижимости. Помимо того, что дома стояли на одной из самых широких и элегантных улиц Нью-Йорка, из их окон еще было видно одно из самых красивых мест города – Центральный парк.
В то время «Барбизон Плаза» была потрепанной второразрядной гостиницей с недорогими номерами, приносившими в лучшем случае весьма скромную прибыль. Соседнее здание по Сентрал Парк Саут представляло собой жилой дом, в котором арендная плата за квартиры была законодательно ограничена. Это означало, что доходов от нее едва хватало на покрытие эксплуатационных расходов по содержанию здания.
Именно вследствие этих недостатков, а также потому, что здания еще не были выставлены на открытые торги, я сумел выговорить себе выгодную покупную цену. При отсутствии других предложений мне было проще разыгрывать свою партию: я сбивал цену на основании того, что многочисленные проблемы этих старых зданий сильно снижают их стоимость.
Вероятно, успеху покупки способствовало и то, что владельцами домов были весьма состоятельные люди, их не интересовали деньги как таковые. К тому же один из членов синдиката был уже в преклонных годах и желал упорядочить свое недвижимое имущество. Из соображений конфиденциальности я не могу назвать здесь окончательную цену, о которой мы договорились. Скажу только, что сейчас этой суммы едва хватило бы на приобретение свободного участка земли втрое меньшей площади, расположенного в куда менее престижном районе Манхэттена.
Я практически не смотрел на доходы, которые давали эти два здания. Меня больше интересовала сама недвижимость, нежели деньги, которые она в данный момент приносит. Смысл этой покупки состоял в приобретении великолепно расположенного участка земли по вполне скромной цене, и, с моей точки зрения, у этой сделки практически не было негативных сторон. Почти одновременно с приобретением домов я получил ипотечный кредит для покрытия расходов на покупку. Я полагал, что даже при самом плохом раскладе всегда смогу продать этот участок – ведь даже в самые тяжелые времена на недвижимость, расположенную в таком первоклассном месте, найдутся покупатели.
Была еще одна возможность распорядиться этой недвижимостью. После небольшой реконструкции и косметического обновления отеля можно было поднять до рыночного уровня арендную плату за торговые площади магазинов, расположенных в нижних этажах здания. Разумеется, это можно было сделать лишь после того, как истечет срок их нынешних арендных договоров. Что же касается жилого комплекса по Сентрал Парк Саут, то здесь поднять плату можно было, лишь когда освободятся квартиры с ограниченной арендной платой. Даже благодаря таким изменениям я мог бы обеспечить себе скромный возврат на инвестиции.
Но все дело в том, что мне не очень нравится слово «скромный». Для того чтобы получить от этого участка максимальную пользу, следовало снести оба старых здания и построить на их месте огромную современную красивую высотную башню с роскошными апартаментами на правах кондоминиума. Но тут возникали две проблемы. Первая, которую я хорошо видел с самого начала, заключалась в том, что снос такого здания, как «Барбизон Плаза» с его 44 этажами, – мероприятие довольно сложное и дорогостоящее. Однако я рассчитывал, что цены, по которым мы продадим апартаменты в новом жилом комплексе, да еще в таком престижном месте, сторицей окупят все дополнительные расходы, связанные со сносом старых построек.
Вторая проблема, которой я, к сожалению, сперва не придал особого значения, состояла в том, что на законных основаниях освободиться от жильцов квартиры со стабильной арендной платой было практически невозможно. Я понимал, что некоторые жильцы непременно станут противиться переезду, но при этом считал, что время работает на меня. Я мог позволить себе подождать и был готов проявить столько терпения и настойчивости, сколько потребуют обстоятельства.
Но я не учел того, насколько сильным будет сопротивление жильцов арендованных квартир. И очень скоро мне довелось понять одну простую истину: чем ниже арендная плата, чем больше квартира и чем лучше место, тем более ожесточенно съемщики будут защищать свое жилье. Если живешь в тесной заурядной квартирке в каком-нибудь малопривлекательном районе, можно легко решиться на переезд. И точно так же, если за хорошую съемную квартиру платишь нормальную арендную плату рыночного уровня, то зачастую небольшое финансовое вознаграждение побудит тебя переехать в аналогичную квартиру.
Но речь шла о доме № 100 по Сентрал Парк Саут, и многие квартиросъемщики готовы были на что угодно, лишь бы только отстоять свое право жить в этом самом лучшем месте Нью-Йорка. Им было что терять: отличные квартиры с высокими потолками, каминами и прекрасным видом из окон. Еще важнее было то, что ограниченная арендная плата позволяла жильцам этого дома пользоваться выгодами одной из самых беспрецедентно щедрых субсидий, какие только существуют в свободном мире, – рыночный уровень арендной платы за эти апартаменты был раз в десять выше того, что платили они. Если бы я жил в арендованной квартире на Сентрал Парк Саут, 100, то, несомненно, изо всех сил боролся бы с каждым, кто пытался заставить меня переехать оттуда.
Практика регулирования арендной платы – настоящее бедствие для всех, за исключением привилегированной кучки жильцов. Наряду с другими факторами она является причиной жестокого жилищного кризиса, терзающего Нью-Йорк последние два десятка лет.
Как и большинство провалившихся государственных программ, идея регулирования арендной платы имела под собой вполне здравые основания. Но результаты оказались прямо противоположными тем, что ожидались. Началась эта программа в 1943 г. в рамках временно введенной федеральной политики. Государство намеренно замораживало арендную плату на сдаваемые внаем квартиры, чтобы обеспечить жильем вернувшихся домой ветеранов войны и их семьи. В 1948 г., когда эта цель была достигнута, регулирование арендной платы было отменено. Но Нью-Йорк в 1962 г. принял собственный муниципальный закон о регулировании арендной платы за жилье. Согласно ему любое жилое здание, построенное до 1947 г., подпадает под правила регулирования платы за жилье. В сущности, городские власти даровали пяти миллионам нью-йоркцев неотъемлемое право на крупные жилищные льготы.
Льгота была изумительной, вот только сам город не проявил ни малейшего желания обеспечивать ее. Вместо этого городские власти переложили все заботы на домовладельцев, фактически заставив их субсидировать жильцов-арендаторов. Расходы на отопление, коммунальные услуги и поддержание жилого фонда в должном техническом состоянии неуклонно росли, а город все не позволял владельцам жилых домов повысить арендную плату хотя бы для учета инфляции, и она оставалась гораздо меньшей, чем нормальная рыночная ставка аренды жилья.
В итоге, когда домовладельцы уже не могли свести концы с концами, они стали просто оставлять убыточные дома. В период с 1960 по 1976 гг. в Нью-Йорке было заброшено более 300 тыс. жилых домов. Причем первыми пострадали дома в самых бедных, проблемных кварталах города. Там из-за низкого уровня арендной платы прибыль от жилых домов была столь незначительной, что их домовладельцам не из чего было покрывать растущие расходы на их содержание. Жертвами прекрасной идеи регулирования арендной платы стали и квартиросъемщики, проживавшие в этих домах. В результате пустели целые кварталы Южного Бронкса и Бруклина, превращаясь в настоящий мертвый город. А городской бюджет, в свою очередь, терял сотни миллионов долларов налогов на собственность, которые переставали платить в городскую казну владельцы брошенных домов.
Вероятно, самым худшим в сложившейся ситуации было то, что программа регулирования арендной платы фактически перестала защищать тех, для кого она, собственно, и была предназначена и кто больше всего нуждался в ней. Лучшие жилые апартаменты с регулируемой арендной платой всегда были предметом вожделений для многих, их было нелегко найти, и люди, обладающие властью и деньгами, щедро пользовались и тем, и другим, чтобы получить конфиденциальную информацию о таком жилье. В прошлом году писатель и независимый исследователь Уильям Такер предпринял попытку обнародовать самые вопиющие примеры беззастенчивого использования программы регулирования арендной платы вполне состоятельными людьми. В качестве таковых он упоминает жильцов таких многоквартирных комплексов, как тот, что расположен на Сентрал Парк Уэст и 73-й улице. Это здание изумительной архитектуры с просторными квартирами, отличной планировкой, великолепным мраморным вестибюлем высотой в два этажа и, конечно, прекрасными видами из окон. Неудивительно, что люди с деньгами и не лишенные вкуса хотят жить здесь. Например, актриса Миа Фэрроу занимает в этом доме квартиру из десяти комнат с окнами на Центральный парк, за которую платит всего 2 тыс. долл. в месяц, хотя на свободном рынке арендная плата за подобное жилье составляла бы никак не меньше 10 тыс. в месяц. В аналогичном здании живет и певица Карли Саймон, которая за десять комнат с видом на парк платит 2,2 тыс. долл. в месяц.
Далее Такер установил, что Сьюзен Фаррел из балетной труппы Нью-Йорк Сити проживает в 14-комнатном дуплексе возле «Линкольн-центра», причем платит за него менее тысячи долларов. Весьма состоятельный юрист Уильям Ванден Хьювел, который во времена администрации Джимми Картера был официальным представителем США в ООН, платит за шестикомнатные апартаменты в отличном доме на Восточной 72‑й улице и Пятой авеню менее 650 долл. в месяц. Телезвезда Алистер Кук за проживание в восьмикомнатной квартире на Пятой авеню ежемесячно выкладывает всего лишь 1,1 тыс. долл., а Уильям Шоун, бывший редактор отдела в