The New Yorker, живя в аналогичном доме, за свои восемь комнат платит 1 тыс. долл.
Самым вопиющим примером может послужить сам Эд Кох, мэр Нью‑Йорка, у которого имеется чудесная трехкомнатная квартирка с балконом в одном из лучших уголков Гринич-виллидж, естественно, с регулируемой арендной платой, так что обходится она ему всего в 350 долл. в месяц. Это лишь пятая часть того, что стоит аренда такой квартиры на свободном рынке. А самое интересное то, что Кох даже не живет в ней, поскольку обосновался в Грейси Мэнсон, официальной резиденции мэра Нью‑Йорка.
В принципе в отличие от большинства застройщиков я не ратую за отмену регулирования арендной платы. Я только считаю, что следует ввести какой-нибудь механизм, обеспечивающий проверку тех, кто пользуется подобной льготой. Например, людям, чей доход не превышает установленного размера, следует сохранить нынешний регулируемый уровень арендной платы. Тем же, чей доход выше, нужно предоставить на выбор либо платить более высокую плату пропорционально их доходу, либо переселиться в другое место.
Отличной иллюстрацией злоупотреблений программой регулирования арендной платы служил и дом № 100 по Сентрал Парк Саут. Купив здание, я провел собственное исследование финансового статуса жильцов. Результаты моих изысканий примечательны, но на фоне всего вышесказанного не столь уж удивительны. Всех жильцов можно подразделить на три группы. К первой я отнес тех, кто проживает в самых больших квартирах на верхних этажах с видом на парк. Они весьма состоятельны, успешны и в некотором роде пользуются известностью.
Среди них Арнольд Скасси, занимающий шестикомнатную двухуровневую квартиру с окнами на парк, за которую он платит 985 долл. в месяц – примерно столько же, сколько на свободном рынке съемного жилья стоит аренда однокомнатной студии. Другой состоятельный жилец – Анджело Де Сапио, занимающий весьма высокое положение архитектор, – арендует весь седьмой этаж, тоже с видом на Центральный парк. Причем за свои девять комнат платит в месяц всего 1,6 тыс. долл. Другой богатый жилец является собственником прекрасного дома из бурого песчаника стоимостью 5 млн долл. на 63-й улице, но предпочитает жить на Сентрал Парк Саут, 100, в апартаментах из четырех смежных квартир и любоваться со своего 14-го этажа чудесными видами Центрального парка менее чем за 2,5 тыс. долларов. Все эти апартаменты можно было бы сдавать по цене, во много раз превышающей ту, что платят за них нынешние весьма состоятельные жильцы.
Вторую группу жильцов составляли те, к кому подходит название «яппи»: молодые специалисты-профессионалы – брокеры, журналисты, адвокаты. Хотя они не обязательно миллионеры, но в целом достаточно богаты и успешны. Многие из них занимали одноместные или двухместные апартаменты, тоже с видом на парк.
К третьей группе относились квартиранты с более скромными доходами, жившие в маленьких квартирах с крохотными кухнями и окнами во двор. Неудивительно, что они имели низкие доходы: многие были людьми уже довольно пожилыми и находились на социальном обеспечении. Размер квартплаты у них тоже был ниже рыночного уровня, хотя небольшую студию примерно такого же типа, как их квартиры, в ближайшей округе можно снять лишь за вдвое бо́льшую плату. Но все это, конечно, не шло ни в какое сравнение с тем, что платили за свои богатые апартаменты их состоятельные соседи.
«Предводителем» квартиросъемщиков был некий Джон Мур, который не попадал ни в одну из трех выделенных мною групп. Ему было слегка за 40, чувствовалось, что сей джентльмен происходит из богатой и пользующейся положением в обществе семьи. Его дед был главным держателем акций Tiffany and Company еще до того, как их выкупил Уолтер Ховинг. Однако сам Джон, похоже, не мог похвастаться большим жизненным успехом. Мне кажется, что руководство сообществом квартиросъемщиков дома № 100 давало Муру ощущение собственной значимости и полезности. И у него самого, естественно, было что защищать: прекрасная квартира на двоих с видом на парк за очень скромную ежемесячную плату.
Освободить от постояльцев «Барбизон Плаза» было куда проще – достаточно было прекратить сдавать номера. Но прежде чем отказаться от скромных доходов, которые приносил отель, я намеревался освободить от жильцов дом № 100. К несчастью, я с самого начала допустил большую ошибку, устранившись от личного участия в этом процессе. Раньше я всегда поступал наоборот, и это всегда приносило желаемый результат. Но, по правде говоря, упрашивать жильцов съехать со своих квартир мне не очень по вкусу. Поэтому я решил воспользоваться услугами компании, специализировавшейся на расселении арендаторов жилых помещений. Несколько знакомых порекомендовали мне Citadel Management, услугами которой они уже пользовались. Причем я хотел проделать все как можно более тихо и без конфликтов, поэтому крутые ребята в данном случае были не нужны. Жилой комплекс, который я намеревался расселить, был чересчур известным, а желающих поохотиться за головой Дональда Трампа – слишком много.
Изначально мой план был самым прямым и простым. Мы извещали квартиросъемщиков о своем намерении снести дом № 100, а также здание отеля по соседству. Затем мы должны были предложить им помощь и содействие в поиске новых устраивающих их квартир и предоставить некоторое финансовое вспомоществование для переезда.
Однако жильцы дома быстро сообразили, чего они могут лишиться, организовались в ассоциацию квартиросъемщиков и даже прибегли к услугам юридической фирмы, которая должна была представлять их интересы. Цена за юридическую помощь не играла никакой роли – у состоятельных жильцов было достаточно средств, и они были готовы уплатить юристам любой гонорар. Некоторые не поскупились бы вложить в борьбу за свое жилье до 8 тыс. долл. в год, но это было ерундой по сравнению с 10 тыс. долл. в месяц, которые им пришлось бы платить за аренду равнозначных апартаментов в любом другом месте.
Юридическая фирма, на которой остановили выбор квартиросъемщики дома № 100, была известна своими успехами в представлении интересов жильцов, коим грозило выселение. Обычно такие конторы преуспевают гораздо больше, чем большинство фирм, что представляют интересы домовладельцев. Они используют очень простой подход – всеми возможными способами сопротивляются выселению, стремятся затянуть связанные с ним судебные процессы, чтобы в конечном итоге выбить из домовладельца как можно более высокую сумму компенсации за мирное урегулирование конфликта.
Я был полон уверенности в законности своего права выселить жильцов из дома № 100 по Сентрал Парк Саут, чтобы снести его и построить на этом месте новое, гораздо более крупное жилое здание. Для отселения тех, кто занимал квартиры с нерегулируемой арендной платой, достаточно было предъявить городским властям мои планы постройки нового здания на месте старого. Требования, соблюдение которых давало право выселить тех, кто пользовался льготами регулируемой арендной платы, были куда более жесткими, но и они не выглядели невыполнимыми.
Во-первых, я должен был показать, что в новом здании будет по крайней мере на 20 % больше квартир, чем в старом. Это было достаточно просто, тем более что совпадало и с моими финансовыми интересами – мне самому было выгодно построить здание с большим числом апартаментов. Во-вторых, следовало доказать, что чистая прибыль от старого здания после покрытия всех расходов на содержание составляла менее 8,5 % от его оценочной стоимости. Тут тоже не было проблем – вследствие ограничения арендной платы дом приносил ничтожные 1,5 млн долл. в год, а это означало, что город практически не получал налогов с него. И, хотя мне не было разрешено отнести к расходам обслуживание ипотечного кредита, который я взял для покупки этой недвижимости, чистый доход от жилого дома № 100 даже близко не подходил к пороговому размеру в 8,5 % оценочной стоимости. Если бы я включил в расчеты свой долг по ипотечному кредиту, вышло бы, что, владея этим зданием, я теряю огромные деньги. Но в любом случае, если бы городские чиновники принимали решения только по существу, они сразу бы одобрили поданную мной заявку на снос здания и постановили бы выдворить оставшихся жильцов.
Когда Citadel Management в начале 1981 г. взяла на себя управление домом № 100, я дал ее представителям два указания: во-первых, найти новое жилье для как можно большего числа квартиросъемщиков и, во-вторых, продолжать предоставлять оставшимся жильцам все основные услуги.
Выяснилось, что нет ничего проще, чем освободить дом от жильцов, если не бояться прослыть таким же скверным парнем, как многие домовладельцы. Подобные дельцы обычно покупают дом на имя какой-нибудь подставной компании, обнаружить местопребывание которой трудно, и немедленно приступают к выселению. В один прекрасный день в дом врываются дюжие молодцы с кувалдами, которые крушат бойлерную, вырывают из лестниц целые пролеты и устраивают настоящий потоп, дырявя водопроводные трубы. Затем они пачками заселяют в свободные квартиры наркоманов и проституток, которые терроризируют несговорчивых арендаторов, отказывающихся освободить помещения.
Я называю это не иначе как агрессией и притеснением. Я никогда не пойду на подобные вещи не только по моральным, но и по практическим соображениям. Я покупаю дома на свое имя и очень дорожу своей репутацией.
Жители дома № 100 по Сентрал Парк Саут были полностью обеспечены отоплением и могли хоть залиться горячей водой. Я также довел до их сведения, что буду устранять все имеющиеся в доме неполадки, какими бы мелкими они ни были, хотя в элегантных домах в Верхнем Ист-Сайде, подобных этому, всегда найдется не менее нескольких десятков проблем. Менее всего я хотел давать жильцам малейшие основания для подачи законных жалоб на меня как на домовладельца.
Вместе с тем с самого начала я отказался от мысли управлять домом № 100 как каким-нибудь элитным жилым комплексом на Парк-авеню и сразу стал проводить курс на экономию. Поступления от арендной платы едва покрывали основные текущие расходы по содержанию здания, так что нам было не до излишеств. По этой же причине жильцы, платившие мизерную аренду, не имели права рассчитывать ни на какие дополнительные удобства. Например, когда здание перешло под наше управление, в вестибюле был