телефон, причем бесплатный – считалось, что он предназначен для экстренных случаев. Однако вскоре выяснилось, что некоторые из жильцов используют его для того, чтобы поболтать с друзьями, отдыхающими на каком-нибудь швейцарском курорте. В наших обстоятельствах это было неприемлемо.
Кроме того, мы сразу решили, что швейцарам ни к чему такая роскошная униформа. Это позволило получить небольшую экономию на услугах химчистки. Для повышения безопасности дома мы запретили привратникам, как раньше, покидать свой пост и встречать кого-либо из жильцов посреди улицы, чтобы помочь им донести до дверей их свертки. Яркие лампочки в вестибюле были заменены на менее мощные, поскольку любой следящий за расходами домовладелец подтвердит вам, что одно это позволяет экономить на услугах электрокомпаний тысячи долларов в год.
При этом мы совершенно не ожидали, что арендаторы попытаются представить эти разумные шаги в качестве свидетельства того, что мы давим на них и создаем им невыносимые условия жизни. Хотя в некотором роде это так и было. Я имею в виду тех избалованных людей, которые вопят, что их притесняют, если им не удается за полчаса до обеда по телефону заказать столик в ресторане «Ле Сёрк». И вообще, если я что-то и узнал о так называемых богатых, так это то, что они обладают крайне низким порогом терпимости по отношению даже к самым незначительным неудобствам.
Ушлые жильцы даже додумались выдать наше предложение переселиться в другое место за очередное свидетельство тяжких притеснений. Они утверждали, что мы заставляем людей переселяться, оказывая на них «постоянное и интенсивное давление». На самом же деле каждому съемщику была предложена помощь в переселении. Если он отвергал ее, а так было почти в каждом случае, потому что арендаторы заранее договорились не идти ни на какие уступки и ни с чем не соглашаться, то тем все и кончалось. Причем некоторые жильцы прямо говорили нам, что комитет квартиросъемщиков рекомендовал им вообще не рассматривать наше предложение. Самое интересное, что мы имели возможность предложить жильцам, занимавшим в доме № 100 неудобные квартиры, гораздо лучшие альтернативные варианты.
Не могу отрицать, что постоянные обвинения в притеснениях были весьма и весьма мудрой тактикой. В Нью-Йорке «притеснения» – очень модное словечко, оно сразу вызывает в памяти образ жадного бездушного домовладельца, терроризирующего своих жертв-квартиросъемщиков. Если бы адвокат, представляющий интересы наших жильцов, сумел убедить сочувствующих присяжных, среди которых могли быть тоже арендаторы жилья, что в отношении жильцов действительно имеют место притеснения, наша заявка на снос здания была бы автоматически отклонена. Сами жильцы дома № 100 по Сентрал Парк Саут ни в какую не соглашались на переезд. Продолжая занимать арендованные квартиры, они имели широкие возможности создавать мне крайне негативное паблисити, просто обвиняя меня в том, что я притесняю их. А тот факт, что я отрицаю эти обвинения, только придавал всей истории большую пикантность.
К сожалению, ряд предпринятых нами шагов в конечном итоге сыграл на руку нашим оппонентам. Например, мы решили возбудить дела о выселении против каждого из квартиросъемщиков в доме № 100, кто сильно задолжал арендную плату или не использовал арендованную жилплощадь как основное место жительства, в соответствии с требованием закона. Все домовладельцы города каждый божий день подают в суд подобные иски, они совершенно законны, и нам удалось выиграть ряд подобных дел.
По глупости мы проиграли несколько таких исков. Например, в одном случае мы обвинили арендатора в том, что он не внес плату за квартиру, а на самом деле платеж был произведен, и арендатор в качестве доказательства предъявил суду погашенный чек. Просто запись об оплате не была вовремя внесена в реестр Citadel Management. Убедившись в своей ошибке, люди из Citadel предложили этому арендатору показать им чек в обмен на прекращение дела. Но его адвокат вовремя почуял возможность раздуть это дело и посоветовал своему клиенту не предъявлять чека. В результате мы проиграли. В другом случае оказалось, что мы в установленный законом срок не известили арендатора о предстоящих судебных слушаниях по его выселению. На самом деле мы все сделали правильно, но суд решил, что мы должны были знать о недавних изменениях закона, продливших срок подобного извещения.
В этом деле я допустил и другую ошибку, когда решил закрыть окна пустых квартир листами жести. Такая практика распространена в Нью-Йорке. Городские власти поступают так, чтобы защитить пустующие муниципальные жилые дома от вандализма. Но я не учел, что на Сентрал Парк Саут, где стоит дом № 100, такой подход не совсем уместен. Лучше бы я проявил больше изобретательности и придумал бы другой способ обеспечения сохранности пустых квартир.
Однако ни один мой шаг в этом деле не породил больше споров и обвинений, чем мое предложение заселить в пустующие квартиры бездомных. Летом 1982 г., почти через год после приобретения мною дома № 100 по Сентрал Парк Саут, в Нью-Йорке очень обострилась проблема бездомных людей. И вот однажды утром, когда я проходил мимо бродяг, ночевавших на скамейках Центрального парка, меня осенила одна идея.
В доме № 100 было более десятка незанятых квартир, а поскольку я собирался снести его, то не планировал пускать туда постоянных жильцов. И я подумал, почему бы не предложить это жилье городу – пусть поселят туда тех, кому негде жить. Не стану делать вид, что я не подумал о том, насколько богатых жильцов дома будет раздражать то, что они, хотя и временно, живут по соседству с теми, кто оказался не столь удачлив в жизни. Но в то же время мне было по-настоящему стыдно не использовать пустующее жилье, когда улицы города буквально заполонены бездомными людьми.
Не успел я огласить свою идею, как в газетах поднялся настоящий вой: все кому не лень критиковали мое предложение. Городские власти, почувствовав опасность скандала, отказались воспользоваться моей любезностью. «Спасибо, не надо», – сказали мне. Правда, к тому моменту я уже не считал свою мысль такой уж привлекательной. Мои юристы объяснили мне, что если поселить кого-либо в пустующие квартиры даже на временной основе, то потом по закону этих людей очень трудно будет выселить.
Но если бы я публично признал, что изменил свою точку зрения, это еще более усугубило бы и без того неблагоприятную ситуацию. Поэтому я воздержался от каких-либо комментариев по поводу статьи, в которой меня обвиняли в том, что я отказал в приюте польским беженцам. В целом этот не самый удачный опыт общения со средствами массовой информации все же кое-чему научил меня. Я понял, что никогда не следует действовать под влиянием импульса, необходимо всегда заранее просчитывать не только выгоду, но и возможные негативные результаты.
В начале 1984 г. группа арендаторов дома № 100 подала официальные жалобы властям штата Нью-Йорк, обвиняющие меня в притеснениях. Почти все они были довольно тривиальными, но я велел своим адвокатам тщательно разобраться с каждой, какой бы незначительной она ни выглядела. Но даже этого оказалось недостаточно. В январе 1985 г. власти приняли решение все же рассмотреть эти жалобы. Могу признать, что вначале мы действительно допустили целый ряд ошибок, но ни одна из них не причинила кому-либо сколько-нибудь существенного вреда. По моему мнению, тактика арендаторов была весьма остроумной формой встречного притеснения. Они ведь знали, что на самом деле никто и никак не пытался давить на них или причинять им беспокойство. Все дело заключалось в том, что они намеренно тянули время, чтобы сохранить свои столь завидные условия аренды, а в самом худшем случае – постараться получить с меня как можно более щедрую компенсацию.
Всей кампанией, естественно, дирижировал комитет арендаторов. В итоге все поданные на меня жалобы были написаны по единому шаблону. Более того, все они заканчивались одной и той же фразой: «Дональд Трамп – настоящий Скрудж наших дней». После того как мои юристы провели небольшое исследование всех поданных на нас жалоб, они выяснили одну небезынтересную вещь. Оказалось, что небольшая группа самых состоятельных арендаторов практиковала подачу подобных жалоб городским властям в течение десяти, двадцати, а то и тридцати последних лет, причем все они неизменно сопровождались требованием снизить размер арендной платы. Так что жильцы дома № 100 по Сентрал Парк Саут оказались величайшими в мире мастерами редкого искусства жить очень хорошо, платя за это очень мало.
Но вот чего не учли мои оппоненты, так это того, что я не из тех домовладельцев, которые готовы на любые уступки, только бы избежать скандальных упоминаний в прессе или сэкономить хотя бы парочку баксов. Я всегда дам сдачи, особенно если чувствую, что меня обвиняют несправедливо. Конечно, если приходится давать отпор, мои счета за юридические услуги могут вырастать до огромных размеров. Это может даже заставить меня изменить первоначальную стратегию. Но чего я никогда не позволю, так это путем шантажа заставить меня пойти на мировую на невыгодных для меня условиях.
Мне на руку сыграли две вещи. Самым существенным фактором была стоимость нью-йоркской недвижимости. Начиная с 1974 г. цены на нее неуклонно поднимались, но в 1981 г., примерно в то время, когда я купил эти два здания на Сентрал Парк Саут, началась некоторая стабилизация рынка. В течение двух последующих лет, за которые я намеревался завершить строительство нового здания, на рынке недвижимости наметился спад, и многие считали, что большой бум закончился.
Однако в 1984 г. рынок стал проявлять признаки нового оживления, в экономике вновь начинался цикл подъема. Если осенью 1981 г. средняя цена комнаты в кооперативе достигала 93 тыс. долл, то к началу 1983 г. она упала до 67 тыс. долл. Но к январю 1985 г., в самый разгар моей конфронтации с непокорными квартиросъемщиками, средняя цена комнаты скакнула аж до 124 тыс. Иными словами, пока жильцы дома № 100 изощрялись в изобретательности по части обвинений в притеснениях, нью-йоркская недвижимость практически удвоилась в цене.