Так что, даже ограничившись строительством нового здания на месте бывшего отеля «Барбизон Плаза», что я расценивал как самый простой выход из создавшейся ситуации, я бы с легкостью заработал куда больше, чем если бы взялся застраивать весь участок двумя годами раньше. А кроме того, в доме № 100 у нас было вполне достаточно свободных апартаментов, которые со временем только поднялись бы в цене, тем более что городское законодательство разрешало сдавать часть квартир в таких домах в аренду по рыночным ценам. Так что, в сущности, я сидел на больших деньгах.
Другим фактором, который я считал благоприятным для себя, было некоторое изменение общественных вкусов в области архитектуры высотных зданий. В то время, когда я покупал эти два дома на Сентрал Парк Саут, небоскребы все еще строили в виде модернистских прямоугольных коробок из стекла. Лучшим примером архитектурных поветрий той поры можно считать «Трамп Тауэр». И, поскольку подобный дизайн был так удачен и так хорошо принимался публикой, я планировал построить новый высотный комплекс на Сентрал Парк Саут в подобном же стиле.
Однако к 1984 г. я почувствовал, что в высотной архитектуре появляются новые веяния, и это были веяния из прошлого. А люди, которые покупают самое дорогостоящее шикарное жилье в Нью-Йорке, всегда исключительно чутки к колебаниям моды во всем, в том числе в современной архитектуре. Если же я вижу, что люди предпочитают здания в старинном стиле, то в силу своего практицизма готов дать им это. Меня не интересуют дома, на которые нет спроса. Так что в начале 1985 г. я заказал архитектурный проект нового высотного здания на месте «Барбизон Плаза», который должен был содержать некоторые элементы классического колониального стиля, сочетающегося с архитектурой дома № 100 по Сентрал Парк Саут.
По правде говоря, мне не очень по душе подобный стиль, я не большой поклонник постмодернизма – архитектурного направления, в котором впервые объединились элементы классики и современного дизайна. По моему мнению, это гораздо хуже, чем любой из этих стилей в чистом виде. При строительстве материалы и исполнение практически никогда не бывают высокого качества, потому что большинство застройщиков не склонны идти на соответствующие расходы, и элементы классики в таких зданиях всегда смотрятся как примитивная имитация и вносят дисгармонию даже в самый лучший проект современного здания.
Когда я увидел представленный архитектором макет нового здания с элементами старинного классического стиля, мне сразу бросилось в глаза, что оно гораздо меньше того, которое я собирался сносить.
– Что это значит? – спросил я архитектора.
– Это из-за зонирования, – стал объяснять архитектор. – Раньше, когда строился отель «Барбизон Плаза», ограничения на размер здания еще не были столь строгими, как сейчас. В настоящее время правила зонирования так ужесточились, что на данном участке нельзя построить здание большего объема.
– Означает ли это, – уточнил я, – что если я полностью перепланирую внутреннюю часть здания, сохранив в неприкосновенности фасад и стальной каркас, то проблем не будет? А если я снесу нынешнее здание, то мне придется построить на его месте здание гораздо меньшего размера и не столь впечатляющее, как старое?
– Точно так, мистер Трамп, вы совершенно правы.
– В таком случае, стоит ли сносить старый дом только для того, чтобы построить на его месте то, что будет чуть ли не вдвое меньше, хуже и вдобавок, гораздо дороже?
– Тут есть только одна проблема, мистер Трамп, – ответил архитектор. – Дело в том, что в старом здании «Барбизон Плаза» для роскошного жилого комплекса слишком мал размер окон.
Решение проблемы напрашивалось само собой: следовало сохранить здание, но значительно увеличить оконные проемы.
В это время мои собственные архитектурные вкусы претерпели некоторые изменения. Я стал ценить очарование величественных больших старых домов, кстати, к ним относились и те два, которые я приобрел на Сентрал Парк Саут. Я также начал понимать, каким украшением для города были их элегантные, гармоничные силуэты.
Согласно нашим предварительным расчетам снос «Барбизон Плаза» и возведение на этом месте нового здания обойдется в 250 млн долл. Когда же мы подсчитали затраты на полную внутреннюю перепланировку и перестройку здания, включая увеличение оконных проемов, мы получили цифру в 100 млн долл. Кстати, затраты только на воспроизведение так нравившегося мне изящного гранитного венца, украшающего здание «Барбизон Плаза», составили бы 10. И даже с сохранением этого элемента новое здание все равно не шло ни в какое сравнение со старым. Так что реконструкция была более выгодна не только с точки зрения затрат, но и с точки зрения достоинств архитектурного решения проекта.
Был и еще один фактор, который способствовал полному пересмотру моего первоначального плана. В течение многих лет я делал безуспешные попытки приобрести отель «Сент-Моритц», расположенный прямо напротив дома № 100 по Сентрал Парк Саут. Его продавали двое самых выдающихся брокеров по недвижимости – Гарри Хелмсли и Лоуренс Виен. И всякий раз все упиралось в деньги. Они заломили за отель непомерную цену, которая, по моему мнению, значительно превышала прибыли от отеля. Несколько раз Гарри и Ларри пытались продать «Сент-Моритц» по той цене, которая их устраивала, но эти сделки, казалось, заключались только для того, чтобы впоследствии сорваться. Множество раз я наблюдал подобную картину, когда люди соглашались купить недвижимость за крайне высокую цену. В последний момент всегда выяснялось, что их аппетиты гораздо больше, нежели финансовые возможности.
После того как я достаточно налюбовался на этот процесс с неизменно плачевным результатом, я позвонил Гарри Хелмсли и сказал: «Я очень хочу купить отель “Сент-Моритц”, и вы знаете, что если я заключаю сделку, то всегда довожу ее до конца, только вот не хочу платить за него ту сумму, на которую вы рассчитываете». На что он ответил, что предложенная мною цена слишком низка. И вот мы обсуждали сделку так и этак и в конце концов пришли к соглашению. Я считал, что та цена, на которой мы остановились, была вполне разумной с точки зрения доходов, которые приносил «Сент-Моритц».
Но в этом деле у меня имелся про запас неплохой козырь – отель «Барбизон Плаза» на 1,4 тыс. мест, расположенный на противоположной стороне Сентрал Парк Саут. Я держал в секрете свой план: сразу после покупки отеля «Сент-Моритц» прикрыть «Барбизон Плаза», чтобы перевести величайшего управляющего Чарльза Фроуэнфельда и его лучших людей в «Сент-Моритц». Кроме того, многие постоянные клиенты «Барбизон Плаза» неизбежно направятся в «Сент-Моритц», поскольку это такой же отель средней руки на Сентрал Парк Саут. Понятно, что, закрывая «Барбизон Плаза», я неизбежно потеряю часть клиентов, но взамен я приобрету множество новых в «Сент-Моритце». По моим прикидкам, в самом худшем случае заполняемость номеров в «Сент-Моритце» практически сразу возрастет на 25 %.
Банки с одобрением отнеслись к моему новому проекту, так что вскоре мне был обещан ипотечный кредит, размер которого на 6 млн долл. превышал стоимость покупки. Короче говоря, я смог купить отель «Сент-Моритц», совсем не вкладывая в эту сделку личных средств, да еще по ее завершении мог спокойно положить в карман 6 млн долл. Когда мы завершали сделку, Гарри Хелмсли стал просматривать бумаги, увидел сумму моего ипотечного кредита и кисло улыбнулся. А вообще, надо сказать, что и для Гарри с Ларри это была очень выгодная сделка, ведь они в свое время приобрели этот отель практически за бесценок.
Итак, в сентябре 1985 г. отель «Сент-Моритц» стал моей собственностью, и вскоре я, как и намеревался, закрыл «Барбизон Плаза». В течение первого года доход в «Сент-Моритце» вырос на 31 %, т. е. чуть больше, чем я прогнозировал. Однако в силу более эффективного управления коэффициент прибыльности почти учетверился.
Единственной неприятностью оставалось обвинение в притеснениях жильцов дома № 100 по Сентрал Парк Саут. Но, поскольку я уже не собирался выселять арендаторов и сносить дом, расследование по этому делу не угрожало нарушить мои планы. И все же некоторые из моих адвокатов всерьез настаивали на том, чтобы решить это дело миром, хотя бы для того, чтобы положить конец неприятной ситуации. В частности, они предлагали заключить сделку, по которой жильцы отзывали свои судебные иски в обмен на продажу им дома за 10 млн долл.
Сама по себе эта сделка была для меня не так уж плоха. С учетом моих затрат на приобретение дома № 100 по Сентрал Парк Саут при его продаже за эту сумму я должен был получить неплохую прибыль. Но в конце концов я все же сказал «нет», причем вовсе не по причинам практического порядка. Для меня была невыносима одна только мысль о том, что кучка обитателей съемного жилья, используя эти смехотворные обвинения в притеснениях, сумеет купить дом по цене намного ниже его реальной рыночной стоимости. Вот тутто арендаторы и их адвокаты крупно просчитались – они сами лишили себя огромного дармового куска пирога из-за своей чрезмерной настойчивости. Сейчас чуть ли не каждый в Нью-Йорке жаждет купить их апартаменты.
А судебные иски тем временем застряли в инстанциях. В августе 1985 г. судья верховного суда штата Нью-Йорк вынес решение об отсутствии явных признаков притеснения. В декабре 1986 г. апелляционный суд единогласно поддержал решение суда нижестоящей инстанции.
Тогда адвокаты арендаторов начали искать варианты мирового соглашения. И вот в конце 1986 г. почти все они согласились отозвать свои судебные иски. И поскольку снос дома № 100 больше не входил в мои планы, я, со своей стороны, дал согласие прекратить дела о выселении и заключить с ними новые договоры аренды. Кроме того, я решил простить трехмесячную арендную плату каждому съемщику, участвующему в нашем мировом соглашении, а они в ответ должны были погасить задолженность по арендной плате, которую некоторые из них не платили в течение целого года. В итоге получалась симпатичная сумма, превышающая 150 млн долл.