Естественно, мои планы зависели от того, какие зональные предписания мне удастся получить. Не требовалось сложного анализа затрат, чтобы понять, что единственная возможность обеспечить жизнеспособность моего проекта – это получить разрешение на строительство гораздо большего числа жилых апартаментов и на гораздо бо́льшую общую площадь застройки, чем было у Макри. Причем, в отличие от него, я мог позволить себе ждать столько, сколько нужно, вплоть до окончания полномочий нынешней городской администрации, чтобы добиться одобрения моего плана, который я считал единственно экономически оправданным для данного участка.
Самой первой моей задачей было как можно дальше дистанцироваться от неудачного проекта Макри. Любая аналогия с ним, любое напоминание о его проекте могли принести мне только вред.
К тому времени, когда я уже купил у Макри участок, он еще сохранял за собой право подписи любого официального контракта с городом, который, в свою очередь, еще только должен был выдать ему окончательное разрешение на строительство. Таким образом, я не был обязан выполнять многочисленные обещания городским властям, под которыми подписывался Макри. Я должен был начинать весь процесс получения разрешений с самого начала, а это означало перспективу потратить гораздо больше времени и денег, но, похоже, у меня не было другого выхода.
Сначала необходимо было разработать проект, который городские власти сочли бы привлекательным и вдохновляющим, чтобы они сами пожелали предоставить мне необходимые зональные разрешения. Главным было найти то, что представляло бы для меня и для города взаимный интерес. Мне по опыту известно, что сделки имеют обыкновение проходить куда более гладко, когда каждый из партнеров заинтересован заполучить от другого что-то ценное для себя. По счастливому стечению обстоятельств как-то утром я раскрыл газету и вдруг нашел там решение своей проблемы. Выяснилось, что компания NBC, долгие годы размещавшаяся в «Рокфеллер-центре», намеревается сменить местоположение своей штаб-квартиры. Это подтвердил мне и ведущий брокер по недвижимости Нью-Йорка Эдвард С. Гордон. Одним из вариантов, рассматривавшихся NBC, был переезд в соседний штат Нью-Джерси, где компания могла сэкономить крупные средства, поскольку в этом штате налоги ниже, а земля дешевле, чем у нас в Нью-Йорке.
Для города, будь это даже Нью-Йорк, потеря любой крупной компании – это всегда плохо. Но в данном случае трудно было бы представить себе более тяжелый удар по Нью-Йорку, чем уход NBC. Чисто экономические расчеты являются только частью проблемы. Агентство экономического развития Нью-Йорка подсчитало, что в случае ухода NBC город потеряет около 4 тыс. рабочих мест и около 500 млн долл. ежегодных поступлений.
Едва ли не бо́льшим был бы психологический ущерб. Одно дело, когда из города уходит производственная компания, о которой мало кто слышал. И совсем другое – потеря компании общенационального масштаба, являющейся одной из тех, что делают Нью-Йорк медиастолицей мира. Два других медиаколосса, ABC и CBS, делают сейчас почти все свои программы в Лос-Анджелесе. NBC же продолжает выпускать свои программы Today, NBC Nightly News, Late Night with David Letterman, The Cosby Show, Saturday Night Live и другие шоу прямо в Нью-Йорке. Невозможно в долларах оценить соседство с медиагигантом номер один и с его самыми рейтинговыми шоу. Это то же самое, что пытаться подсчитать, чего стоил бы Нью-Йорк без Эмпайрстейтбилдинг или без статуи Свободы.
На нашем вестсайдском участке я мог предложить NBC то, чего не мог больше предоставить ни один застройщик этого города: достаточно большое пространство для строительства огромной одноэтажной студии в стиле голливудских натурных павильонов. В «Рокфеллер-центре» NBC ютилась на площади в каких-то 1,2 млн кв. футов. Я же мог предложить компании 2 млн кв. футов, а также пространство для перспективного расширения. При этом оставалось вполне достаточно места для реализации моего собственного проекта.
Кроме того, из-за относительно невысокой цены на землю на вестсайдском участке я мог предложить NBC гораздо более выгодную цену за квадратный фут, чем кто-либо другой в Нью-Йорке. Но даже при этом, для того чтобы конкурировать с предложением из Нью-Джерси, я должен был добиться получения от города налоговой льготы. Однако в то же время я понимал, что город имеет собственный экономический интерес сохранить компанию NBC в Нью-Йорке.
Чем больше я раздумывал над этой идеей, тем больше она мне нравилась. Даже если NBC в конце концов откажется обосноваться на моем участке, это было прекрасное место для строительства теле и киностудии. С NBC или без нее, все равно подобный проект представлял собой многообещающий, привлекательный, престижный бизнес. Прежде чем договариваться с NBC, я решил наметить общую концепцию проекта студии. Сначала надо было придумать название; ну, тут все просто – «Телевижн Сити».
Вторая задача заключалась в том, чтобы как можно быстрее привлечь к этому проекту общественное внимание, даже поразить воображение широкой публики. Чем больше известности я сумею обеспечить проекту на ранней стадии, чем больше создам вокруг него шумихи, тем проще будет впоследствии привлечь покупателей. Большинство же застройщиков сначала строят, а лишь потом рекламируют, если вообще удосуживаются делать это.
Еще до покупки участка в Вестсайде я обдумывал идею строительства самого высокого в мире небоскреба. Меня всегда приводили в восторг высотные здания. Помню, как мальчишкой приезжал с отцом из Бруклина и умолял его пойти посмотреть на Эмпайр-стейт-билдинг, в ту пору считавшийся самым высоким небоскребом мира. Но затем в Чикаго была построена «Сирс Тауэр», и это почетное звание перешло к ней. Меня всегда привлекала идея вернуть Нью-Йорку звание города с самым высоким зданием в мире, я считаю, что он по праву заслуживает его.
В известном смысле я рассматривал строительство подобного здания как убыточный проект, на который можно пойти только из соображений престижа и рекламы. Когда вы строите здание высотой более 50 этажей, строительные затраты начинают возрастать в геометрической прогрессии. И если единственным вашим стимулом является прибыль, куда уместнее построить три здания по 50 этажей, нежели одно 150-этажное. С другой стороны, я был уверен, что подобное здание, в конце концов, наверняка окупится, став туристической достопримечательностью. Ведь сколько людей жаждет посмотреть на Эмпайрстейт, как некогда я?
Следующей, не менее важной и сложной, задачей был поиск архитектора, который также будет вдохновлен идеей создания самого высокого небоскреба и сумеет сделать его центральным элементом проекта. В конце концов я остановился на двух кандидатурах. Первым был Ричард Мейер, являвшийся олицетворением нью-йоркского архитектурного истеблишмента. Критики восхищались им, к тому же у Мейера было множество последователей. Но я очень быстро обнаружил, что Мейер не из тех парней, которые полны энтузиазма и энергии. Ему больше нравилось проводить время в размышлениях, теоретизировании. Мне пришлось ожидать неделями, когда он принесет мне масштабный макет или хотя бы предварительные эскизы. Я так и не дождался.
А тем временем мне встретился Хельмут Ян. Он мне понравился совсем по иным причинам, нежели Мейер. Ян всегда был аутсайдером: немец по происхождению, проживающий в Чикаго, он никаким боком не принадлежал к респектабельному архитектурному сообществу Нью-Йорка. Он отлично знал, как продвигать проект, и получал очень положительные отзывы на свои довольно смелые архитектурные идеи. Среди прочего Ян был автором проекта «Ксероксцентра» в деловой части Чикаго и высокотехнологичного небоскреба «Стейт оф Иллинойс билдинг». В то время, когда мы с Яном вели переговоры, по его проектам уже строились четыре крупных здания в средней части Манхэттена.
Что мне больше всего нравилось в Хельмуте, это то, что он, как и я, считал, что крупное может быть не менее прекрасным, чем миниатюрное. Его вдохновляло все грандиозное. Менее чем через три недели после нашей встречи Ян прибыл в мой офис с масштабным макетом проекта, учитывавшим все мои пожелания и, кроме того, содержавшим ряд собственных оригинальных идей и решений. Летом 1985 г. я назначил его на должность главного архитектора проекта в Вестсайде.
До осени мы всесторонне рассмотрели и отклонили не менее дюжины возможных проектов застройки. Оба мы понимали, что участок настолько большой и значительный, что не имеет смысла пытаться создать нечто, вписывающееся в общий стиль окружающей городской застройки. Мы решили поступить наоборот и построить город в городе, резко контрастирующий с прилегающим городским ландшафтом.
Восемнадцатого ноября мы устроили пресс-конференцию, чтобы объявить о наших планах застройки вестсайдского участка. Все годы, пока участок принадлежал Макри, пресса и прочие СМИ игнорировали его. Сейчас же на наше объявление о предстоящей пресс-конференции откликнулись не менее 50 журналистов местных и общенациональных СМИ. Я изложил общий замысел проекта и описал его основные элементы. Мы назвали его «Телевижн Сити», поскольку надеялись привлечь NBC в качестве главного арендатора. В целом проект предусматривал застройку смешанного назначения общей площадью 18,5 млн кв. футов, куда входили коммерческие, жилые и торговые площади. Было запланировано строительство 8 тыс. жилых апартаментов, 3,5 млн кв. футов коммерческих помещений для теле и киностудий и офисов, 1,7 млн кв. футов площадей для розничной торговли, 8,5 тыс. стояночных мест для автомашин и почти 40 акров парков и открытых пространств, включая протянувшуюся вдоль 13 зданий эспланаду по берегу Гудзона. Высочайший в мире небоскреб планировалось разместить в самом центре участка. Его высота должна была составить 1670 футов (около 509 м), т. е. на 200 футов выше, чем чикагская «Сирс Тауэр».
Я полагал, что вся прелесть этого плана заключается в его простоте и одновременно грандиозности. Кроме небоскреба мы планировали возвести еще семь зданий – три на северной оконечности участка и четыре на южной. Трехуровневая платформа перед каждым зданием, на которой располагались бы парковочные места и магазины, позволяла нам поднять пешеходные дорожки на самый верх, несколько выше уровня опоясывающего участок Вестсайдского шоссе. В результате практически с каждой точки «Телевижн Сити» открывался прекрасный вид на реку. Кроме того, мы отвели огромные площади под места общественного отдыха. В общей сложности наш проект был процентов на 50 больше, чем проект Макри, но при этом плотность застройки была даже ниже, чем на многих маленьких участочках в средней части города.