Переворот в мышлении
Кен Хобсон
Филадельфия, Пенсильвания
Мой план на отпуск был прост: расслабиться на розовом песке бермудских пляжей рядом со своей женой Сью. Шел 1999 год, я устал, и чего мне хотелось меньше всего на свете, так это напрягать мозги. Даже чтобы почитать книжку.
Но случилось так, что Сью попросила своих подрут порекомендовать ей что-нибудь почитать в самолете. В списке оказался «Богатый папа, бедный папа». Она купила эту книжку и бросила в дорожную сумку. Когда наш рейс отложили, я вытащил книжку. Я читал ее в аэропорту. Я читал ее в полете. Когда Сью попросила меня сопроводить ее на эти прославленные пляжи, я сказал, что ей придется подождать, пока я не закончу главу, к которой было приковано все мое внимание. Прочитав книгу от корки до корки, я начал читать ее сначала.
Как я мог поступить иначе, когда все, что там написано, было мне до боли знакомо? «Это же про меня!» – подумал я, когда прочел, что Роберт считает недостаточное планирование главной причиной банкротства. Это была моя проблема.
Я был уверен в существовании другого пути к безопасному финансовому будущему для своей семьи, но никак не мог его найти. Самое смешное – указатели верного пути стояли на каждом шагу. Когда я был еще мальчишкой и мы всей семьей отправлялись из Нью-Джерси в Бруклин навестить родственников, мне в глаза бросались многочисленные объявления о сдаче жилья внаем, и я удивлялся: почему их так много? Теперь ответ стал мне ясен. Сдача жилья означала, что в карман владельца недвижимости месяц за месяцем будут течь денежки. Я подумал о соседях, которые владели дневным детским садом. Каждые два года они брали в лизинг новый автомобиль. Вдруг до меня дошло: расходы на машину они проводили по статье текущих расходов. То же самое с продуктами питания. «Ба! Так вот как они это проворачивают!» – воскликнул я, хлопнув себя по лбу. Картинка начала складываться, потому что я начинал понимать принцип составления фрагментов.
Как только мы вернулись домой, я купил все остальные книги, кассеты и игры с логотипом «Богатый Папа». Я превратился в губку, жадно впитывающую новую полезную информацию.
Прошлое было прелюдией
Пока я рос, то даже не подозревал о том, что к деньгам можно относиться по-разному. Пережив тяжелые экономические времена, мои родители больше всего в жизни жаждали финансовой безопасности. Они обрели ее, проработав 35 лет на правительство штата Нью-Джерси и США. Сегодня они живут на пенсию.
Моих родителей можно назвать инвесторами первого, потребительского уровня. Инвестиции, способные приносить доход, всегда были – и остаются до сих пор недоступны их пониманию. Я называю это классическим менталитетом Второй мировой войны. Однажды, когда мне было лет девять, они увязли в долгах по самые уши. Помню, как мой отец доставал из ящика почту и, вместо того чтобы отнести ее в дом, запихивал конверты со счетами в карман за водительским сиденьем. Отопление у нас отключили, и мы с братом, стараясь согреться, просиживали всю ночь на корточках в спальных мешках. Мы знали, что у родителей есть проблемы, но при нас они никогда не обсуждались.
Эти тяжелые времена оставили в моей душе тоскливую, безнадежную уверенность в том, что достичь финансовой безопасности можно всего тремя способами. Я мог либо: а) проработать несколько десятков лет и заработать пенсию, б) откладывать каждый грош или в) жениться «на деньгах». Как мне со временем научить своих детей достичь этой цели другими способами, никто не говорил.
Проанализировав список вариантов, я пришел к выводу, что самой перспективной в плане карьерного потенциала является компьютерная индустрия. Если не считать моей тети, которая стала биологом, я оказался первым в нашей большой родне, кто поступил в колледж.
Моя трудовая биография включала регулярную, через каждую пару лет, смену мест работы на «что-нибудь лучшее». К тому времени как мое внимание захватил «Богатый папа, бедный папа», я совмещал должности менеджера проекта и интернет-программиста в «QVC», исключительно популярной и успешной торговой компании, использующей интернет и телевизионные каналы. Хотя работа мне нравилась и платили очень хорошо, чего-то все же не хватало. Я верил, что нам со Сью нечего опасаться, если мне удастся сохранить работу до пятидесяти девяти с половиной лет, когда я смогу воспользоваться плодами нашей крупной инвестиции – пенсионным планом 401 (к). (Кроме него у нас было еще 6 тысяч долларов, которые мы вложили в фондовый рынок.) Это означало, что мне оставалось тянуть трудовую лямку еще 22 года.
Но я не хотел, чтобы мне пришлось работать почти до 60 лет. Я чувствовал, что где-то просто обязан существовать более надежный, более разумный способ обеспечения финансовой безопасности. Мне нетерпелось найти решение этой загадки. Мы со Сью вместе окончили Рочестерский технологический институт по специальности «вычислительная техника». Но при всей нашей образованности и опытности ответа мы найти не могли. По крайней мере, пока.
Вместо того чтобы следовать к сомнительной финансовой стабильности по единственной открытой для меня дороге с односторонним движением, я решил проложить новый маршрут к финансовой свободе. Дорожная карта Богатого Папы показала мне, что вокруг полным-полно блестящих возможностей.
Первый шаг
В течение двух лет я применял получаемые знания на практике. Мы изъяли 6 тысяч долларов, вложенных в фондовый рынок, и добавили к ним еще 10 тысяч, полученных после закрытия индивидуального пенсионного счета, чтобы инвестировать все в недвижимость. (Мой сосед, биржевой брокер, сказал, что так мог поступить только сумасшедший. Однако изъятые и вложенные в недвижимость деньги живут и здравствуют. Если бы я оставил их в акциях, то потерял бы не меньше трети. Игра на бирже похожа на «русские горки» – взлетая вверх, чувствуешь приятное возбуждение, но когда проваливаешься вниз, содержимое желудка подступает к горлу.)
Основная часть купленной мной недвижимости была приобретена за средства от продажи акций еще до обвала фондового рынка в середине 2000 года. Я на собственном опыте убедился в том, что вложение денег в недвижимость – это самый безопасный вид инвестиций.
Вот как я это сделал
Первым делом я налег на учебу. Я записался на семинар «Investing 101», где таких же, как я, «чайников» обучали азам инвестирования. За каждое занятие по выходным я платил по 60 долларов, и эти деньги были потрачены не зря. Я получил общее представление об инвестициях, а также узнал много полезного о ремонтных работах. В программу входили экскурсии, в ходе которых нам показывали дома до и после ремонта. Нам предоставили полную информацию о стоимости каждого вида ремонтных работ: перестилки полов, замены труб, перекрытия крыши, сухой кладки стен и так далее. Полезность этих занятий трудно переоценить: они обеспечили слушателей солидной базой для расчета общей суммы издержек.
Следующим шагом стало составление бизнес-плана. Я определил объем необходимого мне положительного денежного потока, поставив перед собой цель получать с каждой единицы недвижимости как минимум 150 долларов в месяц после уплаты налогов.
Затем я очертил территорию, на которой собирался искать недвижимость, по возможности ограничив ее получасом езды от своего дома.
Сделав это, я навел справки об арендной плате, чтобы примерно определить цены на недвижимость, аналогичную той, которая меня интересовала.
После этого я занялся расспросами о процентных ставках на ипотечные кредиты и размерах налогов на недвижимость в этом районе. Кроме того, меня интересовали взносы в ассоциацию инвесторов, страховые издержки и тарифы на водоснабжение и канализацию.
Я подсчитал обитую сумму всех расходов, связанных с владением интересовавшей меня недвижимостью, и сделал эту цифру базовым показателем. Оказалось, что моя потенциальная недвижимость требовала 700 долларов для покрытия всех расходов, и поэтому мне следовало выяснить, поддержит ли рынок квартирную плату в размере 850–900 долларов в месяц.
Я занялся поиском недвижимости в пределах 50–70 тысяч долларов, чтобы выплаты по закладной составили от 400 до 500 долларов в месяц.
Такую недвижимость следовало искать среди банковского конфиската. С этой целью я посетил сайты Министерства жилищного строительства и городского развития, а также Управления по делам ветеранов. (Со временем я обнаружил, что в списке дел, назначенных к слушанию в местном суде, где указаны все дела по лишению прав на выкуп собственности, можно найти более полную информацию.)
Я приобрел три конфискованных одноквартирных дома в Пенсильвании под залог нашего собственного дома и денег от продажи акций. (Я знаю, что многие люди используют дом в качестве залога, чтобы погасить долги, купить яхту или что-нибудь еще, не относящееся к активам. Мы погасили большую часть своих долгов, и поэтому наш кредитный лимит был почти не ограничен. Контроль за долгами расширяет возможности использования заемных средств.) Во всех заключенных мной на сегодняшний день сделках цену продавца удавалось сбить примерно на 10 процентов. Вот раскладки нескольких сделок с этими домами:
Покупная цена: 89 тысяч долларов
Капитал, вложенный в собственность
Первый взнос: $9000
Расходы на оформление, оплаченные мной: $ 1800
Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной: $3500
Итого: $14300
Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход: $ 1075
Ежемесячные расходы:
– Налоги (на имущество) и страховка: $325
– Ремонт и эксплуатация: $0
– Резерв: $0
– Комиссия за управление: $0
– Погашение кредита (на 30 лет под 8 %): $575
Итого: $900
Чистый месячный доход: $175
Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($ 175 х 12) $2100
Капитал, вложенный в собственность: $14300
Прибыль на вложенный капитал: 14,6 %
На сегодняшний день эта собственность оценивается в 123 тысячи долларов.
Покупная цена: 120 тысяч долларов
Капитал, вложенный в собственность
Первый взнос: $12000
Расходы на оформление, оплаченные мной: $2400
Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной: $1200
Итого: $15600
Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход: $ 1450
Ежемесячные расходы:
Налоги (на имущество) и страховка: $432
Ремонт и эксплуатация: $0
Резерв: $0
Комиссия за управление: $0
Погашение кредита (на 30 лет под 8 %): $807
Итого: $1239
Чистый месячный доход: $211
Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($211x12) $2532
Капитал, вложенный в собственность: $ 15600
Прибыль на вложенный капитал: 16,2 %
На сегодняшний день эта собственность оценивается в 156 тысяч долларов.
Признаюсь, я тоже делал ошибки. Они были связаны главным образом с отклонением от бизнес-плана. Один из объектов, одноквартирный дом, до которого было несколько часов езды, оказался настоящей развалюхой. Пользоваться можно было только кухней – и то если крепко зажмурить глаза, чтобы не видеть насквозь проржавевших металлических шкафчиков. Я рассчитывал купить его за 40 тысяч долларов и продать за 60 тысяч долларов. Однако этот фантастический сценарий имел мало общего с реальностью, потому что я игнорировал фактор рынка. Мне следовало сразу же продать его за 45 тысяч долларов, но я этого не сделал.
Через год на кухню по-прежнему было больно смотреть, а дом все еще оставался моим. Потратив три месяца и 5 тысяч долларов на ремонт кухни и ванной, я все-таки продал его за 72 тысячи долларов. Но так как я продержал его слишком долго, то налоги на недвижимость «сожрали» столько денег, что мне еле-еле удалось вернуть свои вложения.
Однако мир недвижимости очень великодушен; он всегда готов предоставить вам еще один шанс.
Новый подход
Осенью 2001 года я подал заявление на увольнение из «QVC», чтобы радикальным образом изменить свою карьеру. Уверенность, которую я обрел, покупая недвижимость, помогла мне устроиться в крупнейшую риэлтерскую фирму страны. В качестве брокера по недвижимости я теперь заключаю многомиллионные сделки для индивидуальных клиентов и компаний. Самое интересное заключается в том, что меня взяли на работу, несмотря на отсутствие специального образования, так как я продемонстрировал отличное знание инвестиционного рынка и профессиональное понимание инвестиционной политики.
Честно говоря, все мои знакомые, за исключением Сью, посчитали меня сумасшедшим. Как я мог бросить такое теплое место ради того, чтобы работать на себя, причем не где-нибудь, а в сфере недвижимости? Мне было трудно объяснить, что прежняя работа потеряла для меня всякий интерес. В конце концов, какая разница, где мне сидеть и смотреть на экран монитора?
Но ведь я, напоминали мне пессимисты, уже пробовал сунуться в бизнесмены, и у меня ничего не вышло. Они свято верили в то, что самый верный способ обеспечения финансовой безопасности – это инвестиции в фондовый рынок.
В этом я был с ними несогласен. Мои прошлые попытки открыть свое дело провалились, так как то, что я считал бизнесом, оказалось работой. Я начинал в 1998 году провайдером интернет-услуг и потерпел фиаско, потому что не смог наладить систему для решения коммерческих задач. Фактически я работал программистом по совместительству, то есть был свободным специалистом, но никак не владельцем предприятия.
Однако не стану пускать пыль в глаза и говорить, что эта радикальная перемена далась мне без труда. В первый день на новой работе я был готов продать что угодно. Но за весь день не продал ничего. И за следующий тоже. И за три месяца вообще ничего. Меня начали одолевать сомнения, и тоскливая мысль: «Что я наделал? За несколько месяцев не заработал ни гроша» – принялась крутиться в мозгу, как назойливая мелодия. Я потянулся к телефонной трубке, собираясь позвонить в «QVC», где обещали в любой момент взять меня обратно.
Но тут я вспомнил слова Роберта: анализируй, вместо того чтобы критиковать. Не пытайся быть умным задним числом. Я сделал глубокий вздох, вернулся к реальности и взял минуту на обдумывание. Меня наняла солидная фирма. Возможности никуда не делись. Мой послужной список служил подтверждением того, что я знал, куда шел. Решение пойти на эту работу мы принимали вместе с женой, и оно не было скоропалительным. Мы обсудили все «за» и «против» и пришли к выводу, что это был правильный шаг.
Как и следовало ожидать, вскоре ситуация начала меняться. Только что я заключил сделку, которая принесла мне больше денег, чем я получил в «QVC» за весь 2001 год. В очереди на оформление – еще четыре сделки, а в стадии проработки еще больше, включая 12-плекс, дом с прачечной самообслуживания. Я близок к тому, чтобы за 18 месяцев на новом месте увеличить свой доход в четыре раза.
Жизнь становится такой, какой вы ее делаете
Наши дети (одному – девять, другому – пять) учатся распоряжаться деньгами, потому что мы не стесняемся привлекать их к обсуждению этой темы. Заядлые игроки в «ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК для детей», они уже усвоили, что любовь к безделушкам до добра не доводит.
Мы с женой регулярно играем в «ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК 101» с друзьями, которые не имеют отношения к моему бизнесу. У нас часто возникают дискуссии по поводу страха, связанного с работой и деньгами, и кое-кто из присутствующих не желает идти на то, что им до сих пор кажется риском.
Раньше я считал пенсионный план 401 (к) инвестицией с низкой степенью риска, потому что вложенные в него деньги диверсифицируются. Теперь я считаю рискованной любую сделку, которая не приносит немедленного дохода. Отсутствие четкой стратегии выхода из трудной ситуации, на мой взгляд, не менее рискованно.
Через три года я планирую оказаться на скоростной дорожке с совокупным ежемесячным доходом 5 тысяч долларов. Но даже теперь я наслаждаюсь почти неограниченной свободой. Я сам распоряжаюсь своим временем. Только я решаю, когда мне остаться дома с детьми, когда играть в гольф и ловить рыбу, а когда показывать клиентам недвижимость. Лучше такой жизни ничего быть не может. И все же после ухода от дел я продолжу заниматься оказанием услуг по операциям с недвижимостью, потому что мне нравится помогать людям, желающим обрести финансовую свободу.
За последние годы я многому научился, но мое образование продолжается. Главными слагаемыми своего успеха я считаю:
• Твердость в исполнении своих решений.
• Знание того, что выбранный мною путь уже хорошо обкатан.
• Скромность. Я всегда готов учиться – и у меня нет ответов на все вопросы.
• Уверенность в том, что я делаю. Опыт показывает, что любая задача решаема, если я убежден в том, что смогу ее решить.
• Терпеливость. Установленные мной сроки могут оказаться нереальными, но в конце концов я все равно доберусь туда, куда мне нужно.
• Готовность планировать работу и работать по плану.
Есть еще один фактор, о котором я хочу рассказать. На прежней работе я хорошо знал, что нужно делать, потому что меня этому учили. Но мне все равно не хватало уверенности в том, что я смогу изменить свое финансовое будущее.
Когда я писал заявление об уходе, то знал, что отправляюсь в опасное путешествие. Я никогда бы не решился на такой шаг, не будучи уверен в своих знаниях и в том, что смогу применить их с пользой для себя. Если учесть, что главным препятствием, которое мне предстояло преодолеть, была лень (мне до сих пор порой приходится чуть ли не пинками выгонять себя из дома), то лучшего места, чем то, куда я попал, не найдешь. Но опять же, это именно то место, куда я хотел попасть.
Я знаю, что миллионам профессионалов приходится каждый день заставлять себя тащиться на работу, потому что им нужно платить по счетам. Они находятся не там, где им хотелось бы находиться. Но туда есть дорога. Она существует. Я смог ее найти. Значит, сможете и вы.