В течение шести месяцев Святой престол опять оставался незанятым и церковными, делами управляли из Витербо кардиналы. Карл, желая провести в папы человека своей партии, задерживал выборы, но этим не достиг своей цели, так как латинские кардиналы в конклаве все с большим успехом противодействовали французам. Когда же нетерпеливые граждане Витербо заперли избирателей в своей городской ратуше, то 25 ноября самый влиятельный из кардиналов, Иоанн Гаэтани
Орсини, был провозглашен папой под именем Николая III. В этом высокоталантливом сыне когда-то еще при Фридрихе II знаменитого сенатора Матеуса Робеуса жило не благочестивое настроение, но вся сила его отца. При Иннокентии IV он был сделан кардиналом у Сан-Николо in carcere, протектором ордена миноритов и генерал-инквизитором. Он служил при восьми папах и участвовал в семи папских выборах; он возвел на папский престол Иоанна XXI, который и находился под его влиянием. Научно образованный, опытный во всех светских делах, он был настоящим главой коллегии кардиналов. Его знатный римский род занимал начиная с конца прошлого столетия высшие места в церкви и в республике. Это обстоятельство давало кардиналу повод считать себя на положении владетельного князя, но оно же привело его, когда он сделался папой, к непотизму, перешедшему всякие границы. В сущности, он был римский магнат полный силы и королевского величия, копивший богатства, не задумываясь о способах, совершенно по-светски настроенный, полный любви к своему родному городу, не без патриотического чувства к своему отечеству и ненавидевший распоряжавшихся в нем чужестранцев. Если бы он был на престоле св. Петра вместо Климента IV, то Анжуйский дом, конечно, не появился бы в Италии.
Иоанн Гаэтани Орсини был со времен Гонория III первым римлянином взошедшим на папский престол, который он занял 26 декабря 1277 г., когда получил посвящение в Риме под именем Николая III. Его короткое правление получило большое значение вследствие удачного заключения конкордата с Рудольфом Габсбургским и приобретения вновь прав на назначение римского сенатора Скоротечные правления его предшественников не привели ни к какому окончательному договору с новым главой империи. Рудольф несколько раз выражал намерение отправиться в Италию, и папы всякий раз отговаривали его от этого. Представление о том, что первый Габсбург по собственному свободному решению отказался от путешествия в Рим и от императорской короны, неверно. Он, напротив, неоднократно и настойчиво желал этого уже потому, что получение императорского достоинства казалось ему необходимым для упрочения своей династии. В сущности, уступки, сделанные им Николаю III, были условиями его коронования императорской короной. Только внутренние дела Германии и быстрая смена пап помешали ему, как когда-то Конраду III, предпринять путешествие в Рим, к чему его настоятельно призывали даже итальянские города, видевшие в отчаянии от своих партийных раздоров в нем спасителя. Великий гибеллин Данте не простил ни ему, ни его сыну Альберту того, что они сами покинули и сад империи, и овдовевший Рим, но Германия именно за это была благодарна возникавшему дому Габсбургов.
Николай III хотел устроить церковное государство на правовых началах: это было его высшей целью. Он потребовал от Рудольфа возобновления Лозаннских договоров и непременно желал, чтобы состав городов, входящих в церковное государство, был определен документально, согласно тому, как они были перечислены в более ранних грамотах. Состав этот должен был быть установлен навсегда в обширнейших границах древних дарений. 19 января 1278 г. Рудольф уполномочил минорита Конрада возобновить лозаннские привилегии, и 4 мая посланный совершил этот акт в Риме. Из папских архивов были взяты пергаменты, чтобы изложить по ним письменно права церкви на Романью и Пентаполис. Правда, нельзя было предъявить самый древний и самый знаменитый акт дарения; ряд их начинался так называемой привилегией Людовика Благочестивого и продолжался дипломами Оттона I и Генриха II. Папа послал копию важнейших мест документов в Германию, и Рудольф тотчас признал подлинность каждой императорской грамоты, не произведя никакого критического исследования. Самым ранним земельным даром папам был дар Пипина, состоявший из Экзархата и Пятиградия; но папы не осуществили своих претензий на эти провинции, потому что уже со времен Оттонов они были прочно присоединены к империи, и ни один папа не заявил против этого никакого серьезного протеста. Рудольф тоже неохотно отказывался от земель, которые он сам называл «плодовым садом империи»; но он уступил решительной воле Николая III, который только под этим условием передал имперские права в Тоскане, которыми Карл распоряжался в качестве наместника. Папы очень ловко пользовались и Рудольфом, и Карлом для того, чтобы ограничить одного посредством другого. 29 мая Рудольф уполномочил своего посла Готфрида отменить распоряжение своего канцлера, который от имени империи требовал в Романье присяги на верность, после чего германский посланник 30 июня 1278 г. передал в Витербо в собственные руки папы документ об уступке этих земель.
Теперь Николай III поспешил взять в свое владение Романью и по-княжески наделить в ней своих родственников. Его посланные требовали от городов и владельцев присяги церкви: большая часть исполнила это требование, но некоторые отказались. Родовые династы, люди, сильные духом и энергичные, из которых многие на более широкой арене могли бы совершить славные дела, явились сюда во времена Гогенштауфенов то как гвельфы, то как гибеллины, захватили в свои руки управление в расстроенных республиках и основали более или менее прочные властительства, которые в течение трех столетий сильнее боролись против папской власти, чем это могли делать демократии. Эти синьоры назывались, в противоположность республиканским должностным лицам, тиранами (tyrampni), и они действительно были ими в смысле городских тиранов древности, единоличными правителями, ограниченными общиной, или властителями, подобными их ролям. Теперь они, как бы пораженные неожиданностью, присягнули на верность папе. Покорились Малатеста дель Верукио в Римини, Поленты в Равенне и Гвидо ди Монтефельтре, бывший когда-то просенатором Генриха Кастильского в Риме, а потом скоро посредством хитрости и смелости сделавшийся тираном почти всей Романьи и отлученный от церкви. Даже могущественная Болонья, раздираемая партиями Ламбертацци и Джеремеи, в первый раз признала верховную власть церкви над собой и своей областью. С этого времени папы считали лучшим перлом своей мирской короны этот знаменитый город, бывший «плодородной матерью мужей блестящей учености, высокой государственной мудрости, достоинства и добродетели, вечно кипящий источник научных знаний».
Как во времена Каролингов, папа опять посылал в эти области своих ректоров. Он сделал легатом своего родственника Латино Малабранка, кардинала-епископа Остии, а сына своего брата Бертольда Орсини — первым графом Романьи по назначению от Святого престола. Другого племянника, Урсуса, он назначил ректором отчины св. Петра в Тусции. Чтобы поддержать значение своих родственников, он взял на службу к себе неаполитанские войска под командой Гильома л'Этендара, дать которые Карл был обязан в качестве вассала церкви. Так Романья по праву перешла к папам. Они ревниво берегли это сокровище, но укротить упорство романьолов было невозможно: города мужественно защищали свою свободу и оставаясь в отношениях к церкви только на положении покровительствуемых. Их история под папским скипетром представляет картину вечных восстаний и вечных передов от тирании к демократии и обратно. Следствием договора с Рудольфом было ослабление могущества Карла. Говорят, что этот король лично ненавидел Николая III и не менее был ненавидим папой, потому что папа был обижен резким отказом выдать замуж племянницу короля за одного из его родственников. Как бы то ни было, такой самостоятельный человек, как Николай III, не мог не положить предела возросшему сверх меры влиянию короля. Он лишил его имперского наместничества в Тоскане, так как этого требовал Рудольф в вознаграждение за Романью. Он принудил Карла отказаться и от сенаторского звания, так как Климент IV дал ему сенаторскую власть на десять лет и этот срок истекал 16 сентября 1278 г. По поводу этих важных дел Карл прибыл в Рим, где и вел с начала мая до 15 июня переговоры с Николаем и римлянами. Он должен был покориться воле папы и заявил, что готов сложить с себя сенаторское звание. Сам Николай в июне уехал в Витербо, откуда он послал в Рим кардиналов Латинуса и Иакова Колонна с полномочием устроить отношения Святого престола к сенату, тогда как чиновники Карла должны были оставаться еще до сентября в своих должностях.
Папа определенно высказал своим уполномоченным, что сам он не претендует на выбор его сенатором и не желает присваивать себе права на это звание, так как подобное вмешательство было бы опасно и для него, и для церкви. Он признал за римлянами право избрания, но это право потеряло свое значение, потому что звание сенатора было снова поставлено в зависимость от папской инвеституры как это было установлено Иннокентием III. Могущественному Орсини было нетрудно достичь этого. Он чувствовал к Риму, его родному городу, патриотическую любовь; чтобы сломить французское влияние, он в марте 1278 г. назначил кардиналами трех римлян из высшей аристократии: Латино Франджипани Малабранка, Иакова Колонна и своего родного брата Иордана Орсини. Его национальное направление привлекло к нему даже гибеллинскую партию, а Карл никогда не был любим гвельфами, могущество которых сами папы стремились теперь сократить. Отобрав у короля сенаторскую власть, Николай хотел оградить ее законом, чтобы она никогда не могла снова попасть в руки иностранного властителя. 18 июля 1278 г. он издал составивший эпоху основной закон. В нем он выводил право пап на Рим от Константина, который передал им верховную власть над городом, чтобы папство было независимо. Папа, говорил он, должен свободно советоваться с кардиналами; решение его никогда не должно подвергаться колебаниям; суждение кардиналов не может быть отклонено от истины страхом перед светским терроризмом; избрание папы и назначение кардиналов должно совершаться вполне свободно. Он указывал на все вредные последствия, какие имела сенаторская власть иноземных правителей: разрушение стен, наполнение города безобразными развалинами, разг