Сравним такие меры, как безакцептное списание штрафа за поставку забракованной продукции и отказ от оплаты продукции, поставленной с дефектами. В случае признания судом списания с должника штрафа в безакцептном порядке неосновательным в силу отсутствия вины в действиях должника такое списание считается неправомерным, и с кредитора должен быть взыскан соответствующий штраф. В случае же отказа покупателя от оплаты такой продукции и установления невиновности поставщика в дефектах последний может быть освобожден от отрицательных последствий в форме неполучения денег за продукцию, но покупатель не подвергается осуждению не только в форме имущественного воздействия, но даже в форме констатации неправомерности своих действий.
И вообще, мы полагаем, есть все основания связывать применение оперативных санкций не с виной нарушителя обязательства, а с причинной зависимостью нарушения от поведения самого кредитора: применение санкций правомерно во всех случаях, кроме тех, когда нарушение либо его последствия вызваны неправомерным действием кредитора.
Желательно, чтобы эта зависимость нашла выражение в соответствующих правилах гражданского законодательства.
По признакам отсутствие элементов имущественного взыскания и иное значение вины оперативные санкции отличаются от мер ответственности, применяемых в форме самозащиты.
Оперативная санкция является мерой юридического характера, под которой следует понимать такие действия, условия и порядок применения которых определены нормами права. В отличие от действий фактического характера, всецело вытекающих из конкретной обстановки (действия, совершенные в состоянии крайней необходимости и необходимой обороны), сходные по признаку самостоятельности применения оперативные санкции (удержание сумм комиссионером, скидка с цены за поставленный товар пониженного сорта) применяются тогда, когда есть дополнительные юридические факты (истечение установленных сроков, наличие надлежаще составленных актов). Юридический характер мер оперативного воздействия (отмечаемый и другими авторами[148]) проявляется и в том, что возможность применения той или иной оперативной санкции должна быть предусмотрена законодательством или договором.
Таким образом, юридический характер действий является последним в совокупности признаков, позволяющих вычленить оперативные санкции в составе мер защиты прав.
Отдельные виды обязательств
Договор найма жилища[149]
§ 1. Общая характеристика
В главе 24 тома I настоящего Учебника были показаны различные, преимущественно внедоговорные, правовые основания пользования жилищем. Здесь же целесообразно рассмотреть договорные основания и содержание договора найма жилища.
В течение многих десятилетий договор найма государственного жилища служил самой важной и самой распространенной формой удовлетворения жилищных потребностей основной массы населения[150] Советского Союза. Более того, государство публично приняло на себя юридическую обязанность обеспечить государственным благоустроенным жильем всех граждан страны и их семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, независимо от их имущественного социального положения. Хотя это обязательство так и не было выполнено полностью в установленные сроки, значительная часть населения страны такие жилища получила, а все заботы по его эксплуатации и содержанию приняло на себя государство, получая от граждан – нанимателей государственного жилья ничтожную квартирную плату и оплату за коммунальные услуги.
Наниматель государственного жилья превратился в основную фигуру жилищных отношений. Иные формы – приобретение собственного или кооперативного жилища, наем жилья в частном доме встречались значительно реже.
Распад СССР, переход от плановой экономики к условиям рыночных отношений резко изменили ситуацию с правовыми формами удовлетворения жилищных потребностей граждан.
Была проведена почти полная приватизация государственного жилищного фонда, которая превратила большинство нанимателей государственных жилищ в их собственников. Собственниками стали и члены бывших жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Государство освободило себя от обязанностей обеспечивать всех нуждающихся в жилье граждан.
Статья 25 Конституции РК говорит лишь о создании условий для обеспечения жильем, государство обязывается предоставлять жилье из государственных жилищных фондов за доступную плату не всем, а только указанным в законе категориям граждан.
Сегодня поэтому собственник жилища является основной фигурой жилищных отношений, и юридический режим таких жилищ определяется в основном законодательством о праве собственности. Но и в современных условиях договор найма жилища сохраняет существенное значение, поскольку все еще затрагивает интересы миллионов граждан.
Договор найма жилища является разновидностью общего договора имущественного найма (договора аренды). Он регулируется в основном главой 30 (ст. 601–603) Особенной части ГК и Законом о жилищных отношениях. Статья 601 ГК определяет этот договор следующим образом:
«По договору найма жилища собственник жилища или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить гражданину (нанимателю) и членам его семьи жилище в пользование за плату».
Из определения можно выявить особенности, которые отличают данный договор от других договоров имущественного найма (аренды).
Во-первых, одной из сторон договора (нанимателем) может быть только физическое лицо (гражданин). Юридическое лицо может быть нанимателем по договору имущественного, но не жилищного найма.
Во-вторых, предметом договора может быть только жилище (т е. жилой дом или квартира), предназначенное или используемое для постоянного проживания (ст. 2 Закона о жилищных отношениях). Помещение, используемое для иной основной цели (производственной, торговой, выставочной и т. п.) может быть предметом имущественного, но не жилищного найма. Использование для временного проживания специальных помещений, если это связано с пребыванием пользователя в данном населенном пункте для работы, учебы, туризма, лечения или иных аналогичных занятий (общежития, гостиницы, мотели, санатории, туристические базы и т. п.), регулируется специальными нормами, не входящими в состав жилищного законодательства, и потому договоры на оказание соответствующих услуг также не относятся к договорам найма жилого помещения.
Закон различает понятия «жилище» и «жилое помещение» (ст. 2 Закона о жилищных отношениях). Они соотносятся между собой как понятия родовое и видовое. Жилище – это отдельная жилая единица (индивидуальный жилой дом или квартира), предназначенная или используемая для постоянного проживания. Это – род. А в его состав входит видовое понятие – жилое помещение (квартира), которое может быть частью многоквартирного дома. Без специального выделения эти термины здесь используются как синонимы. Поэтому в последующем наряду с термином «договор найма жилища», мы будем пользоваться также термином «договор найма жилого помещения». В литературе и на практике встречается также однозначный термин – «договор жилищного найма».
В-третьих, постоянно проживающие вместе с нанимателем члены его семьи также наделяются правами и обязанностями нанимателя жилого помещения.
При отсутствии названных отличительных признаков на аренду помещения не может распространяться действие правовых норм, устанавливающих особенности договора найма жилого помещения»; утрата хотя бы одного из указанных признаков уже действующим договором найма жилого помещения преобразует его в обычный договор имущественного найма.
В общее понятие договора найма жилища законодательство включает наем помещения: а) из государственного жилищного фонда; б) из частного жилищного фонда (ст. 3 Закона о жилищных отношениях). Поскольку эти договоры заметно различаются по своему правовому содержанию, они будут рассматриваться раздельно. Основное различие проявляется в том, что условия предоставления жилища, права и обязанности сторон договора найма жилища, основания изменения и расторжения договора найма жилища в домах государственного жилищного фонда устанавливаются жилищным законодательством (п. 2 ст. 602 ГК), а условия найма жилища в домах частного жилищного фонда определяются в основном соглашением сторон (ст. 603 ГК).
§ 2. Договор найма жилища в домах государственного жилищного фонда
Статья 602 ГК устанавливает, что государственное жилище предоставляется на основании решения местного исполнительного органа. Закон не предусматривает выдачу лицу, которому предоставляется государственное жилище, специального документа, каковым в прошлом был жилищный ордер.
Порядок предоставления устанавливается прежде всего разделом IV Закона о жилищных отношениях. Статья 67 Закона предусматривает, что жилища из государственного фонда предоставляются нуждающимся в жилье гражданам, постоянно проживающим в данном населенном пункте и относящимся к социально защищаемым слоям населения.
Это – первая категория претендентов на госжилье, обладающая следующими необходимыми признаками: а) нуждаемость в жилище (не имеющие жилища либо живущие в неудовлетворительных жилищных условиях – ст. 69 Закона о жилищных отношениях); б) постоянное проживание в данном населенном пункте; в) отнесение этих лиц к малоимущим гражданам (совокупный доход каждого члена семьи, которой предоставляется жилое помещение, за последний год был ниже прожиточного минимума, установленного законодательством[151]); г) отнесение этих лиц к социально защищаемым слоям населения, исчерпывающий перечень которых определен ст. 69 Закона о жилищных отношениях (инвалиды и участники Великой Отечественной войны, инвалиды первой и второй групп, пенсионеры по возрасту, лица, страдающие тяжелыми формами некоторых заболеваний, репатрианты, многодетные семьи и некоторые другие).
Для получения государственного жилища лица, относящиеся к первой категории, должны одновременно обладать всеми перечисленными признаками. Будем называть их социально защищаемыми гражданами.
Вторая категория – это лица, наиболее тесно связанные с государством своим служебным положением. Они названы п. 2 ст. 67 Закона о жилищных отношениях: а) государственные служащие (Закон о государственной службе от 23 июля 1999 г.); б) работники бюджетных организаций (государственные учреждения образования, здравоохранения, культуры и т. п.); в) военнослужащие (кроме военнослужащих срочной службы), в том числе проходящие военную службу по контракту (подпункт 15 п. 1 ст. 11 Закона о военной службе по контракту от 20 марта 2001 г.); г) лица, занимающие государственные выборные должности. Будем называть лиц, относящихся к этой категории, связанными с государством служебными обязанностями.
Обязательным условием предоставления государственных жилищ этим лицам служит их жилищная нуждаемость.
Третья категория – работники государственных предприятий (ст. 100 Закона о жилищных отношениях). Порядок предоставления таких помещений и пользования ими устанавливается Правительством Республики Казахстан. Это, прежде всего, Инструкция от 2 сентября 1999 г. и Типовой договор найма жилища. Указанные акты в основном приравнивают положение нанимателей жилищ государственных предприятий к правовому положению других нанимателей государственных квартир.
Статья 100 Закона о жилищных отношениях допускает предоставление жилищ из жилищного фонда государственных предприятий, кроме работников предприятий, также другим лицам. При оценке правового положения этой категории граждан следует учитывать резкое сокращение жилищного фонда государственных предприятий в связи с приватизацией как самих государственных предприятий, так и принадлежавших им ранее квартир.
Четвертая категория – лица, которые по характеру их трудовых отношений должны проживать по месту работы и поэтому получили из государственного жилищного фонда служебные жилища (ст. 107 Закона о жилищных отношениях).
И, наконец, пятая категория, включающая лиц, которые вселились в жилищные помещения государственного жилищного фонда вне связи с работой (службой) или тяжелым материальным положением.
Такая категория пользователей государственными жилищами в обобщенной форме прямо не предусмотрена Законом о жилищных отношениях. Тем не менее она реально существует и поэтому нуждается в определении правового положения принадлежащих к ней граждан.
В эту категорию, во-первых, входят лица, получившие государственные квартиры еще при действии старого законодательства и до сих пор эти квартиры не приватизировавшие. Таких граждан немного, но они есть, поскольку приватизация проводилась добровольно и не все наниматели государственных жилищ приобрели их в собственность, так как собственник получает не только права, но и обязанности содержать принадлежащее ему жилище. Во-вторых, государственные квартиры независимо от места работы и материального положения могут получать граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и вставшие в связи с этим на жилищный учет еще до того, как была радикально изменена жилищная политика (ст. 117, 118 Закона о жилищных отношениях).
Вплотную к таким нанимателям примыкают по своему правовому положению лица, которым квартира была предоставлена в связи с работой и на время работы (п. 2 ст. 67, п. 5 и 6 ст. 101 Закона о жилищных отношениях), но у которых впоследствии эта связь была прекращена по уважительным причинам. За проживающими в квартире лицами сохраняется право на нее (п. 5, 6, 8 ст. 101). Аналогично правовое положение лиц, не подлежащих выселению без предоставления другого жилья из служебного жилого помещения (ст. 111 Закона о жилищных отношениях).
Возможно получение государственного жилища и в силу договорных обязательств (ст. 115, 116, 119 Закона о жилищных отношениях).
Таким образом, и по действующему законодательству рассматриваемая категория нанимателей может пополняться новыми лицами.
Общее понятие договора найма жилища из государственного жилищного фонда применимо ко всем рассмотренным выше категориям нанимателей. Все договоры предусматривают предоставление жилища для постоянного проживания, т. е. являются бессрочными. Они прекращаются или расторгаются лишь при наступлении обстоятельства (условия), предусмотренного законом. Договор найма жилища из государственного жилищного фонда (Приложение № 4 к Инструкции от 2 сентября 1999 г.) предусматривает возможность определения срока договора, но устанавливает (п. 15), что при отсутствии письменного уведомления наймодателя о расторжении договора за один месяц до окончания срока его действия договор считается продленным на следующий срок. К тому же в законодательстве нигде не сказано, что истечение срока договора найма государственного жилища может послужить основанием выселения даже с предоставлением другого жилища.
Некоторые особенности договора, применимые к отдельным категориям нанимателей, будут рассмотрены ниже. Общие же правила заключаются в следующем.
Наймодателем в рассматриваемом договоре выступает собственник жилища (т. е. государство) либо уполномоченное им лицо. Наниматель – гражданин, в отношении которого компетентный орган (местный исполнительный орган, администрация государственного предприятия) вынес решение о предоставлении жилища. К нанимателю приравниваются члены семьи (ст. 21 Закона о жилищных отношениях), поскольку ст. 601 ГК устанавливает, что жилище предоставляется не только нанимателю, но и членам его семьи. Гражданин (вместе с супругом и несовершеннолетними детьми) вправе иметь в данном населенном пункте только одно жилище из государственного жилищного фонда, кроме случаев, когда каждый из супругов имел такое жилище до вступления в брак (ст. 70 Закона о жилищных отношениях).
Согласно ст. 601 ГК основная обязанность наймодателя заключается в предоставлении жилого помещения. Договор поэтому является не реальным, а консенсуальным, следовательно, наниматель, заключивший договор, приобретает право требовать передачи жилого помещения, если передача по каким-либо основаниям задерживается.
Как уже отмечалось, договор на предоставление жилища для всех выше названных категорий граждан заключается только с лицами, нуждающимися в жилье. Лица, относящиеся к первой и второй категориям, указанным выше, могут быть в местном исполнительном органе поставлены на учет (ст. 71 Закона о жилищных отношениях). Пункт 7 Инструкции от 2 сентября 1999 г. предусматривает также учет по месту работы на государственном предприятии. В постановке на учет может быть отказано лицам, которые в течение последних пяти лет стали нуждающимися в улучшении жилищных условий вследствие собственных действий, в частности – отчуждения принадлежащего претенденту жилого помещения, в каком бы населенном пункте Республики оно ни находилось; обмена жилого помещения; разрушения или порчи жилища таким лицом; вселения других лиц, кроме супруга, несовершеннолетних или нетрудоспособных детей или нетрудоспособных родителей (ст. 72 Закона о жилищных отношениях).
Статья 73 Закона перечисляет случаи, когда гражданин может быть досрочно, до получения квартиры, снят с учета: отпали основания для предоставления жилища из государственного жилищного фонда; выезд для постоянного проживания в другом месте (на учете могут остаться не выезжающие члены семьи); получение земельного участка для постройки собственного жилища; установление неправомерности постановки на жилищный учет.
Учет ведется раздельно для каждой категории нуждающихся. Стоящие на учете граждане могут получать квартиры в порядке очередности по соответствующему списку.
Закон определяет перечень требований, которые должны соблюдаться при предоставлении жилища. Прежде всего – его размеры.
Гражданам, относящимся к первой категории (социально защищаемые лица), жилище предоставляется в размере, определенном Правительством РК, но не менее санитарной нормы жилой площади (она составляет в настоящее время 6 квадратных метров жилой площади на человека); не менее одной отдельной жилой комнаты (п. 5 Инструкции от 2 сентября 1999 г.).
Для лиц второй категории (лица, связанные с государством служебными обязанностями) норма предоставления составляет не менее 15 и не более 18 квадратных метров полезной площади на человека, но не менее однокомнатной квартиры (п. 1 и 2 ст. 75 Закона о жилищных отношениях).
При определении состава семьи учитывается будущий ребенок, беременность матери которого уже достигла двадцати недель (п. 5 ст. 75 Закона о жилищных отношениях).
Помимо минимальных размеров, Закон о жилищных отношениях предъявляет к предоставляемому жилищу и другие требования: оно должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта. При нарушении этого условия с согласия вселяющихся они снимаются с жилищного учета (п. 1 ст. 76 Закона о жилищных отношениях); не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше семи лет (кроме супругов) без их согласия (п. 2 ст. 76 Закона о жилищных отношениях). Из текста данного пункта можно сделать вывод, что запрет действует, когда каждый из лиц разного пола достиг семилетнего возраста, и что при наличии взаимного согласия на вселение лиц разного пола в одну комнату они при получении жилища снимаются с учета.
Лицам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, должна предоставляться дополнительная отдельная комната сверх указанных выше норм (п. 4 ст. 75 Закона о жилищных отношениях). Возраст и состояние здоровья должны учитываться также при выборе этажа, на котором находится предоставляемая квартира, и в некоторых других случаях (п. 3 ст. 76 Закона о жилищных отношениях).
Вопрос о предоставлении жилья может возникнуть также в случаях, когда в одной квартире, занимаемой несколькими малоимущими социально защищаемыми лицами, освобождается жилое помещение. Приоритет на его получение предоставляется другим проживающим в квартире лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, независимо от их очередности в учетных списках (ст. 79 Закона о жилищных отношениях).
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения местного исполнительного органа либо администрации государственного предприятия, принимаемых по рекомендации специально созданных для этого жилищных комиссий (пункты 8, 9 Инструкции от 2 сентября 1999 г.). Нарушение требования о письменной форме не влечет недействительности договора, который к тому же не подлежит государственной регистрации (ст. 80 Закона о жилищных отношениях).
Предметом договора найма государственного жилища может быть только отдельное помещение. Таким предметом, следовательно, не может быть ни часть комнаты, ни одна из смежных комнат. Уже говорилось, что по данному договору все права и обязанности нанимателя приобретают члены его семьи, указанные ст. 21 Закона о жилищных отношениях. При последующем выбытии кого-либо из состава семьи за выбывшим сохраняются его жилищные права и обязанности (ст. 83 Закона о жилищных отношениях).
Договор найма может быть признан недействительным в том случае, когда он заключен незаконно либо с нарушением прав других лиц на предоставленное жилище (ст. 82 Закона о жилищных отношениях). Но требование о признании договора недействительным может быть заявлено только в течение трех лет со дня его заключения.
Права нанимателя по договору найма жилища из государственного жилищного фонда могут быть сведены к следующему. Наниматель вправе использовать полученное жилище по назначению, которое включает не только проживание, но также удовлетворение всех бытовых услуг, профессиональные занятия, устройство рабочего кабинета, развлечения и тому подобные формы использования жилища, уже привычно включаемые в понятие «проживание». Все это делается по усмотрению нанимателя с семьей и в установленном ими порядке. Требуется лишь, чтобы подобное поведение: а) не нарушало прямых запретов нормативных правовых актов и норм эксплуатации жилищ; б) не приводило к порче или разрушению жилища; в) не причиняло неудобств окружающим, прежде всего – соседям, не ухудшало условий их проживания и вообще не нарушало общепринятые нормы общежития.
Наниматель имеет право требовать от наймодателя обеспечения предоставления коммунальных услуг, устранения всех препятствий к нормальному использованию жилища по его назначению, возникших вследствие действий наймодателя, третьих лиц и других обстоятельств, не связанных с поведением нанимателя и членов его семьи. Наймодатель обязан, следовательно, наниматель вправе требовать производства необходимого капитального или текущего ремонта, исправления повреждений, причиненных жилищу стихийными явлениями, чрезвычайным неправомерным поведением третьих лиц и т. п. При этих условиях наниматель может своими силами и средствами восстановить возможность пользоваться жилищем, но за счет наймодателя (п. 21 Инструкции от 2 сентября 1999 г.; п. 5 Типового договора найма жилища). На время производства капитального ремонта нанимателю с семьей при необходимости должно быть предоставлено другое помещение для проживания (п. 1 ст. 91 Закона о жилищных отношениях).
Наниматель вправе вселять в жилище других лиц для постоянного или временного проживания. Прежде всего речь идет о вселении супруга, детей, родителей с намерением принять их в состав семьи. Для этого необходимо получить письменное согласие уже живущих в помещении совершеннолетних членов семьи. Вновь вселенные приобретают такие же права и обязанности пользования жилищем, как и уже проживающие в нем другие члены семьи, если при вселении с ними не заключалось иного соглашения по данному вопросу. На вселение несовершеннолетних членов семьи ничьего согласия не требуется.
Наниматель вправе с согласия, разумеется, других совершеннолетних членов семьи сдавать все жилище или его часть в поднаем (п. 3 ст. 84 Закона о жилищных отношениях). Условия проживания поднанимателей определяются договором поднайма, где может быть установлен срок договора поднайма, размер и порядок оплаты за пользование помещением, сдаваемым в поднаем. Согласия наймодателя на вселение поднанимателя не требуется, и вообще поднаниматель не вступает в непосредственные договорные отношения с наймодателем. При поднайме ответственным перед наймодателем за использование, содержание, сохранность и оплату помещения остается наниматель.
Договор поднайма прекращается при истечении его срока либо наступлении иного указанного в договоре обстоятельства. При отсутствии в договоре такого условия наниматель может расторгнуть договор в любое время, предупредив об этом поднанимателя не менее, чем за месяц вперед. Досрочное по требованию нанимателя прекращение договора возможно также при его нарушении поднанимателем. Поднаниматель вправе расторгнуть договор во всякое время, без предварительного предупреждения и без выплаты какой-либо компенсации, если сторонами не предусмотрено иное.
Наниматель вправе вселять в свое жилище гостей и других лиц, предоставляя им право временного безвозмездного проживания. Он же (наниматель) предусматривает условия такого проживания, он же вправе во всякое время требовать их выселения с предупреждением за 7 дней.
В случае прекращения по любой причине договора найма жилого помещения одновременно прекращается право проживания и поднанимателей, и временно проживающих лиц. Выселение и поднанимателей, и временных жильцов производится без предоставления другого жилого помещения (ст. 26, 27 Закона о жилищных отношениях).
За нанимателем государственного жилого помещения сохраняются его жилищные права в случае временного отсутствия. В пределах шести месяцев отсутствия права сохраняются безусловно. При отсутствии по уважительной причине более шести месяцев такой срок продлевается (ст. 85 Закон о жилищных отношениях). Закон о жилищных отношениях (ст. 86) прямо содержит перечень обстоятельств, при которых право на жилище сохраняется за нанимателем жилого помещения или членом его семьи на весь период отсутствия независимо от его продолжительности. Это – прохождение срочной военной службы в вооруженных силах Республики Казахстан или созданных с участием Республики Казахстан; выезд на работу по срочному трудовому договору (контракту) или в связи с избранием на выборную должность; законный выезд за границу; выезд на учебу; помещение несовершеннолетних детей на воспитание в детское учреждение, к родственникам или опекуну (попечителю) до достижения детьми совершеннолетия; выезд для выполнения обязанностей опекуна (попечителя); выезд на лечение; нахождение под стражей или отбывание наказания, исключающего проживание в данной местности. Жилище сохраняется все время, пока длится одно из названных обстоятельств и еще шесть месяцев после этого.
У лиц, осужденных за совершение преступления, право на жилище может быть прекращено по приговору суда. На практике это возможно, если совершенное преступление было существенно связано с нарушением прав и законных интересов тех, кто проживал или имел право на проживание вместе с осужденным.
Во всех случаях прекращение права на жилище должно быть подтверждено судом, без чего возвращение отсутствующего нанимателя или члена его семьи, даже если отсутствие длилось сверх сроков, предусмотренных ст. 85, 86 Закона о жилищных отношениях, восстанавливает право на жилище (ст. 87 Закона о жилищных отношениях).
Оставшиеся проживать в жилом помещении отсутствующего нанимателя (члена его семьи) вправе пользоваться жильем на прежних условиях. Жилая площадь отсутствующего не считается излишней, и за ним на период отсутствия сохраняются все его договорные обязанности (ст. 88, 89 Закона о жилищных отношениях).
Возможны случаи, когда при отсутствии нанимателя в жилище не остаются лица, имеющие право проживания. Наниматель вправе на время отсутствия вселить в помещение поднанимателей либо временных жильцов, сохраняя, конечно, свои обязанности перед наймодателем. Но если помещение остается пустующим, то наймодатель с согласия нанимателя вправе предоставить помещение по договору поднайма другим лицам, возложив на них одновременно обязанности содержания и оплаты жилища. Здесь возникают непосредственные правоотношения между поднанимателем и наймодателем. Права (и обязанности) поднанимателя прекращаются немедленно после возвращения в жилище нанимателя либо членов его семьи (ст. 90).
Наниматель, согласно ст. 96 Закона о жилищных отношениях, имеет право на обмен жилого помещения. Но, в отличие от права на обмен жилого помещения, которое было предусмотрено ранее действовавшим законодательством, нынешнее право на обмен жилища может осуществляться в весьма узких границах. Прежде наниматель пользовался свободой обмена и, как общее правило, мог его совершать без разрешения наймодателя. Возможные препятствия к обмену непосредственно устанавливались законодательными актами. Действующее законодательство, как правило, допускает обмен лишь с согласия наймодателя и в пределах соблюдения границ данной категории нанимателей.
Договор найма государственного жилого помещения, как и всякий гражданско-правовой договор, может быть изменен по взаимному согласию сторон, если при этом не нарушаются императивные требования законодательства. Но помимо этого Закон о жилищных отношениях допускает некоторые изменения договора найма государственного жилища по одностороннему требованию нанимателя (согласованному с совершеннолетними членами семьи). Эти изменения связаны обычно с изменениями в семейных отношениях. Так, граждане, пользующиеся помещениями в одной квартире по отдельным договорам найма, вправе при вступлении в брак заменить отдельные договоры одним договором на все занимаемые ими помещения. Они же решают, кто будет основным нанимателем по такому договору. Другой продолжает проживание на правах члена семьи нанимателя (ст. 93 Закона о жилищных отношениях).
Изменение договора может заключаться в замене одного нанимателя другим из членов семьи, проживающих в данном жилище; но и замененный наниматель сохраняет при этом право проживания в квартире. Замена с согласия членов семьи происходит и в случае смерти нанимателя. Перемена нанимателя требует переоформления договора найма жилища (ст. 95 Закона о жилищных отношениях).
Еще один случай предусмотрен ст. 94 Закона о жилищных отношениях. Но он отражает не столько изменения отношений между нанимателем с семьей и наймодателем, сколько изменения внутренних отношений в семье нанимателя. При распаде семьи, но продолжении проживания бывших членов этой семьи в одном жилище, они могут во взаимном договоре закрепить порядок пользования общим жилищем, сохраняя единый договор найма жилого помещения. При недостижении согласия по этому вопросу между бывшими членами одной семьи порядок пользования с учетом сложившихся условий определяется судом.
К правам нанимателя можно отнести также предоставленную ему законом возможность в любое время с согласия совершеннолетних членов семьи расторгнуть договор найма жилого помещения. При этом не требуется ни предварительного предупреждения, ни уважительности причин, ни выплаты каких-либо денежных компенсаций (ст. 102 Закона о жилищных отношениях).
Таковы основные права нанимателя. Что же касается его обязанностей, то они, как это вытекает из определения договора найма жилого помещения, сводятся в основном к содержанию жилища и его оплате. В этом отношении они мало отличаются от обычных обязанностей нанимателя в общем понятии договора имущественного найма (аренды).
Наниматель, прежде всего, обязан содержать жилище в таком состоянии, в каком он получил его от наймодателя, с учетом, конечно, нормального износа. Нанимателю поэтому следует устранять текущие мелкие повреждения, не затрагивающие существенных условий пользования жилищем и его оборудованием. Повреждения же, вызванные действиями самого нанимателя, членов его семьи либо других лиц, пользовавшихся жилищем с согласия нанимателя, должны исправляться последним за его счет независимо от их характера. В связи с этим нормативные акты обязывают нанимателя допускать в помещение лиц, уполномоченных на проверку состояния квартиры или на устранение повреждений, доступ к которым возможен только из этой квартиры (например, п. п. 4 и 7 Типового договора найма жилища).
Самым важным является своевременная оплата нанимателем помещения. По этому поводу Закон о жилищных отношениях (ст. 97) предусматривает, что размер платы за пользование жилищем в домах государственного жилищного фонда устанавливается местными исполнительными органами (в домах коммунального жилищного фонда) или администрацией государственных предприятий (в домах, принадлежащих этим предприятиям). Коммунальные услуги оплачиваются отдельно тем органам, какие предоставляют услуги. Закон о жилищных отношениях предусматривает также выплату жилищных пособий малоимущим социально защищаемым гражданам, у которых расходы на содержание жилища и коммунальные услуги составляют более 30 процентов к совокупному доходу семьи.
В случае проживания в одном жилище нескольких лиц, не составляющих одну семью, они делят жилищно-коммунальные платежи по взаимному соглашению, а при недостижении такового – по решению суда. Все это предусмотрено ст. 97 Закона о жилищных отношениях.
Наниматель обязан вносить плату за жилище, потребление коммунальных и других услуг не позднее 5 числа следующего за платежным месяца. При этом наниматель вправе требовать перерасчета платежей за обслуживание, ремонт дома и жилищно-коммунальные услуги при невыполнении наймодателем своих обязанностей по обслуживанию или обнаружении завышения тарифов (п. 4, 6 Договора к Инструкции от 2 сентября 1999 г.).
§ 3. Особенности правового режима проживания нанимателей государственного жилья, относящихся к разным категориям
Таково общее содержание договора найма жилища из государственного жилищного фонда.
Вместе с этим Закон о жилищных отношениях предусматривает особенности договорного положения лиц, относящихся к указанным выше разным категориям нанимателей. Так, объем правомочий лиц, относящихся к первой категории (социально защищаемые граждане), включает вполне независимое право владения и пользования жилым помещением. Размер оплаты жилья определяется нормативными правовыми актами, но не индивидуальным договором. Право является бессрочным, не зависит от места работы либо причин увольнения нанимателя с работы и принудительно может быть прекращено лишь по основанию, предусмотренному законом. Выселение при этом производится, как правило, с предоставлением другого жилого помещения.
Предусмотрено право нанимателя на обеспечение жильем при необходимости освободить занимаемое жилое помещение в связи с капитальным ремонтом, право на замену нанимателя другим лицом из состава его семьи, право требовать изменения договора в связи с внутрисемейными изменениями.
Закон о жилищных отношениях не запрещает приватизировать жилища, предоставляемые малоимущим социально защищаемым гражданам, но с согласия собственника (ст. 98). Не предусматривается выселение нанимателя и его семьи из занимаемого жилого помещения в случае, когда они утрачивают признаки, необходимые для принадлежности к данной социальной группе.
Это означает, что, если в семье не осталось никого, кто относился бы к категории социально защищаемых граждан, и (или) имущественная обеспеченность семьи превысила установленный уровень, семья сохраняет право на проживание и все другие права, какие имеют наниматели данных помещений.
Лишь в случае приобретения другого жилища на территории Республики Казахстан наниматель может быть выселен из того жилого помещения, какое было ему предоставлено как малоимущему социально защищаемому лицу.
Ко второй категории мы выше относили лиц, связанных с государством своими служебными обязанностями. Это – граждане, получившие жилище в связи с тем, что они являются государственными служащими, работниками бюджетных организаций, военнослужащими или лицами, занимающими выборные государственные должности. Предоставляемые им жилища Закон о жилищных отношениях называет приравненными к служебным (п. 2 ст. 67), поскольку увольнение с работы в виде общего правила может привести к выселению из жилого помещения.
При некоторых особенностях, определенных ст. 91 Закона о жилищных отношениях, в условиях проживания той или иной из названных групп они характеризуются общими чертами, которые сводятся в основном к праву непосредственного владения и пользования жилым помещением, возможностью защиты от любых правонарушающих действий третьих лиц и даже собственника жилища. Так, наниматель помещения может владеть и пользоваться квартирой, вселять туда для постоянного и временного проживания других лиц (членов семьи, поднанимателей, временных жильцов), определять условия их проживания, вправе при наличии обстоятельств, предусмотренных ст. 101 Закона о жилищных отношениях, приватизировать квартиру (военнослужащие при наличии условий, предусмотренных ст. 101, имеют право на бесплатную приватизацию), обменивать ее на квартиру из этой же категории жилищного фонда. При определенных обстоятельствах утрачивается зависимость права на жилое помещение от сохранения трудовых (служебных) отношений.
Правовое положение граждан, относящихся к третьей категории (работники государственных предприятий), во многом является сходным с положением лиц, получивших государственную квартиру в связи со своими служебными обязанностями. Но никакой законодательный акт не предусматривает выселения их (работников предприятий) при прекращении трудовых отношений. Такое основание может возникнуть лишь тогда, когда оно включено в индивидуальные условия трудового договора и соответственно – договора найма жилья.
Четвертая категория охватывает нанимателей, проживающих в государственных служебных жилых помещениях, которыми признаются квартиры, предоставляемые работникам организаций (предприятий, учреждений), обязанным по характеру служебных функций проживать по месту работы. Такое проживание – не столько право работника, сколько его должностная служебная обязанность.
Правовой режим государственных служебных жилых помещений отличается следующими особенностями:
а) квартиры предоставляются только работникам государственных предприятий и учреждений, которые по характеру должностных (служебных) обязанностей должны проживать по месту своей работы;
б) обладая в полной мере возможностью владеть и пользоваться служебным жилым помещением, наниматель практически лишен правомочий распоряжения;
в) ограничена возможность приватизации служебных жилых помещений. Учитывая строго целевое назначение служебного жилища, можно прийти к выводу, что квартира до ее приватизации должна быть выведена из категории служебных жилых помещений. Такова же и судебная практика;
г) к таким помещениям не применимы нормы о возможности нанимателя передать свои правомочия другому лицу, даже члену семьи.
Наиболее важная особенность правового статуса данного нанимателя – связь права на жилое помещение не просто с работой в данной организации, а с определенным кругом служебных обязанностей. Статья 111 Закона о жилищных отношениях весьма категорично устанавливает: «Работники, прекратившие трудовые отношения, в связи с которыми им предоставлялось служебное жилище… подлежат выселению со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другого жилого помещения». Перевод гражданина, продолжающего работать в организации, на другую должность, не требующую проживания по месту работы, служит основанием для выселения из служебной квартиры, которую займет работник, назначенный на освобожденную должность. Предусмотренные этой же статьей немногочисленные исключения лишь подчеркивают значение общего правила.
Пункт 2 статьи 111 Закона о жилищных отношениях гласит, что требование о выселении нанимателя служебного жилого помещения может быть предъявлено в течение трех лет со дня прекращения трудовых отношений. Это означает, что после окончания срока связь между жилищными и трудовыми отношениями завершается и правовой статус нанимателя СЖП преобразуется в статус нанимателя обычной государственной квартиры. Таковы же последствия увольнения с работы в тех исключительных случаях, когда это по прямому указанию Закона (ст. 111, отсылающая к п. 5 ст. 101 Закона о жилищных отношениях) не влечет выселения.
И, наконец, пятая категория. Особенности правового положения относящихся к ней нанимателей специально Законом о жилищных отношениях не выделены. Следует, видимо, исходить из того, что на них распространяются все общие правила, определяющие содержание договора найма жилища из государственного жилищного фонда, которые были выше рассмотрены. Поэтому лица, относящиеся к этой категории, обладают всеми установленными Законом общими правами нанимателей государственных квартир, в том числе – правами распоряжения, включая обмен жилыми помещениями, приватизацию жилищ. Но они обладают в полном объеме еще одним важным правом, которого нет или которое весьма ограничено у нанимателей других категорий (кроме социально защищаемых граждан), – это независимость жилищных прав от работы.
Значит, права нанимателей пятой категории являются бессрочными и безусловными.
§ 4. Расторжение договора найма жилого помещения из государственного жилищного фонда
О возможности расторжения договора по желанию нанимателя уже говорилось. Возможно, разумеется, расторжение договора и по взаимному желанию сторон.
Но первостепенное значение для нанимателя и всех лиц, проживающих вместе с ним, имеет возможность принудительного расторжения договора найма государственного жилища по одностороннему требованию наймодателя. Такое расторжение возможно с соблюдением одновременно трех требований: а) по основаниям, прямо предусмотренным Законом о жилищных отношениях; б) по решению суда; в) с последствиями, прямо предусмотренными названным Законом о жилищных отношениях.
Выселение может производиться: а) без предоставления другого жилища; б) с предоставлением другого благоустроенного жилища; в) с предоставлением другого пригодного для проживания жилого помещения.
Выселение без предоставления другого жилища допускается по основаниям, установленным ст. 107 Закона о жилищных отношениях. Большинство таких оснований предусматривалось и ранее действовавшим законодательством.
Это, во-первых, систематическое разрушение или порча жилого помещения. Если известно лицо, виновное в разрушении или порче, суд может ограничиться выселением только этого лица.
Во-вторых, использование жилища с нарушением требований законодательства, прежде всего – требований ст. 4 Закона о жилищных отношениях, из текста которой вытекает недопустимость для нанимателя использования жилища по нежилому назначению (такое использование при соблюдении ряда условий разрешено только собственнику). Сюда же можно отнести переоборудование и перепланировку жилых помещений без согласия собственника и без соблюдения некоторых других требований (надлежащий проект и т. д.).
В-третьих, нарушение правил общежития, ведущее к невозможности для других лиц проживания с нанимателем или его семьей в одном доме. Оценка нарушений в соответствии с юридическими и этическими нормами может производиться судом при рассмотрении исковых требований о выселении.
В-четвертых, уклонение от оплаты за пользование жилищем без уважительных причин в течение шести месяцев подряд. И здесь уважительность причин оценивается судом. Уклонение от оплаты за пользование помещением даже при отсутствии оснований для применения такой суровой меры, как выселение без предоставления другого жилища, не лишает, конечно, наймодателя права взыскивать с нанимателя задолженность в обычном порядке принудительного погашения денежных обязательств.
В-пятых, выселение из жилища лиц, лишенных родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены таких прав, признается невозможным.
Следующие два основания, предусмотренные подпунктами 6 и 7 ст. 107 Закона о жилищных отношениях, имеют в виду выселение не как следствие расторжения договора найма государственного жилого помещения, а как следствие незаконного вселения – самовольный захват квартиры, либо недействительность самого договора, по которому предоставлялось жилище. Различие здесь заключается в том, что при расторжении договора наниматель признается законно проживавшим до момента расторжения. Во втором случае незаконность проживания признается изначальной, и лицо, подлежащее выселению, вообще не должно считаться нанимателем. Но сама процедура выселения таких лиц, незаконно вселившихся в жилище, аналогична процедуре выселения нанимателей, законно получивших права проживания, но затем утративших их вследствие расторжения договора.
Наконец, среди общих оснований расторжения договора найма и выселения без предоставления другого жилища ст. 107 указывает приобретение нанимателем собственного жилища, независимо от его места нахождения. Разумеется, в случаях, когда жилище на праве собственности приобретает для себя кто-либо из членов семьи нанимателя, либо, напротив, наниматель приобретает собственное жилище для вселения туда не всех членов семьи, проживающих вместе с ним в государственной квартире, то те, кто не переезжает для постоянного проживания в новое жилище, сохраняют право проживания в государственном жилище.
С учетом подпункта 9 ст. 107 Закона о жилищных отношениях можно сделать логический вывод, что лица, которым государственное жилище предоставлено только на время работы, могут приобретать (или сохранять) собственное жилище в другом населенном пункте. И это не должно служить основанием их выселения из государственной квартиры до прекращения ими трудовых отношений. После такого прекращения их выселение специально предусматривается названным подпунктом 9.
Но и те, кто проживает в таких жилищах, не могут быть выселены без предоставления другого жилья, если прекращение служебных отношений вызвано ликвидацией организации, сокращением штатов, болезнью, препятствующей дальнейшей работе, выходом на пенсию. Из служебных или приравненных к служебным жилищ не могут быть также выселены семьи работников, погибших при исполнении служебных обязанностей.
Для членов семьи лиц, проживающих в помещении, приравненном к служебному, выселение не допускается при смерти кормильца по любой причине. Это исключение не распространяется на членов семьи умершего нанимателя, проживающего в служебном (но не приравненном к служебному) помещении.
Для военнослужащих установлен особый запрет выселения без предоставления другого помещения при условии увольнения из армии по выслуге лет (п. 8 ст. 101 Закона о жилищных отношениях).
Из жилищ, приравненных к служебным, не могут быть выселены наниматели, у которых уже возникло право на приватизацию квартиры (п. 2, 3, 4 ст. 101 Закона о жилищных отношениях). Право приватизации может быть реализовано и после прекращения служебных отношений. Но это исключение не применяется к служебным жилищам, поскольку они, как выше отмечалось, могут быть приватизированы лишь после вывода их из состава служебных. И такое еще общее ограничительное правило для всех государственных жилищ: п. 3 ст. 103 Закона о жилищных отношениях запрещено выселение без предоставления другого жилища несовершеннолетних детей, оставшихся без родительского попечения.
Во всех иных случаях выселение из государственных жилищ допускается по Закону о жилищных отношениях только с предоставлением другого жилья. Но такое предоставление не служит основанием выселения, это – лишь одно из его необходимых условий. Основание для каждого возможного случая определяется непосредственно Законом о жилищных отношениях. Иначе говоря, даже с предоставлением другого жилища выселение нанимателей и членов их семей допускается лишь при условии, что основание для этого прямо предусмотрено Законом о жилищных отношениях. В иных случаях, даже при нарушении нанимателем своих обязанностей, не влекущих по Закону о жилищных отношениях выселения (не устранил вовремя допущенное им же повреждение оборудования, допустил неоплату жилища за 5 месяцев и т. п.), к нарушителю применяются иные меры воздействия, но не выселение, даже с предоставлением другого жилища.
Закон о жилищных отношениях, как отмечалось, различает выселение с предоставлением: а) другого благоустроенного жилища; б) другого пригодного для проживания жилого помещения. В тех случаях, когда из Закона о жилищных отношениях вытекает возможность требовать выселения с предоставлением другого жилища, но не говорится о его благоустроенности или пригодности, выселяемый вправе требовать предоставления ему благоустроенного жилища.
Благоустроенное помещение должно отвечать требованиям, которые предъявляются при первоначальном предоставлении жилища нуждающимся гражданам (ст. 75 и 76 Закона о жилищных отношениях). Кроме того, должны соблюдаться следующие условия: размеры и число комнат не менее тех, что занимал выселяемый (но не обязательно предоставление излишков площади); гражданам, проживавшим не менее пятнадцати лет в жилище, подлежащем сносу, должно по их желанию предоставляться благоустроенное жилище в домах, построенных вместо сносимых строений либо вблизи этого места (п. 1–4 ст. 106 Закона о жилищных отношениях). В тех случаях, когда Закон предусматривает предоставление благоустроенного жилища, таковое должно предоставляться и тем, кто до выселения проживал в неблагоустроенном помещении.
Предоставляемое при выселении пригодное жилое помещение должно отвечать необходимым санитарным и техническим требованиям, находиться в пределах того же населенного пункта. Во всяком случае, переселяемый не должен попадать в условия, при которых он бы, согласно ст. 69 Закона о жилищных отношениях, мог признаваться нуждающимся в улучшении жилищных условий.
Во всех случаях принудительное выселение с предоставлением другого жилища может производиться лишь при условии, что выселяемые могут немедленно вселиться в предоставляемое помещение. Если выселение производится через суд, то он в самом решении должен четко указать, куда, по какому адресу может переехать выселяемый (п. 3 ст. 103 Закона о жилищных отношениях). Стороны могут договориться о предоставлении помещения в будущем, но только по взаимному согласию. О таких договорах будет сказано ниже.
Основной перечень случаев, допускающих принудительное выселение с предоставлением другого благоустроенного жилища, приведен в ст. 105 Закона о жилищных отношениях.
Во-первых, здание, в котором находится жилище, подлежит сносу в связи с изъятием (выкупом) земельного участка для государственных надобностей. Порядок такого изъятия (выкупа) определен земельным законодательством (ст. 66–69 Закона о земле).
Во-вторых, если жилище грозит обвалом (разрушением) либо подлежит переоборудованию в силу непригодности для дальнейшего проживания. К этому примыкает случай, когда помещение ликвидируется либо существенно изменяется в связи с капитальным ремонтом здания (ст. 91 Закона о жилищных отношениях).
В-третьих, если признание договора найма недействительным не связано с неправомерными действиями нанимателя.
Необходимость предоставления благоустроенного жилого помещения при выселении нанимателя предусматривается Законом о жилищных отношениях и в некоторых других случаях. Например, лицо, получившее жилище в связи со служебными отношениями, прекращает таковые, но по причинам, не допускающим выселение без предоставления другого жилища (ст. 101 Закона о жилищных отношениях).
Основанием выселения с предоставлением не обязательно благоустроенного, но пригодного жилого помещения может служить: необходимость освобождения жилища в связи с производством капитального ремонта (п. 1 ст. 91 Закона о жилищных отношениях). Здесь речь идет о предоставлении помещения для временного проживания до окончания капитального ремонта основной квартиры. Пригодное для проживания жилье должно быть предоставлено при выселении семье, потерявшей кормильца, получившего жилище, приравненное к служебному (п. 8 ст. 101 Закона о жилищных отношениях), выселение из государственной квартиры несовершеннолетних детей, оставшихся без родительского попечения (п. 3 ст. 103 Закона о жилищных отношениях).
Особое место среди оснований получения государственного жилища занимает договор гражданина с компетентным государственным органом о будущем предоставлении жилища для постоянного проживания. Возникает договорное обязательство по предоставлению жилища. Договоры могут заключаться, если они не противоречат действующему законодательству. Как правило, подобные договоры являются срочными, чаще всего краткосрочными, и действуют до исполнения обязанности предоставить для постоянного проживания предусмотренное договором помещение. Иногда жилища по договору предоставляются для временного проживания (на время капитального ремонта, для проживания до окончания постройки дома, где участнику договора будет предоставлено постоянное жилище).
При неисполнении или ненадлежащем исполнении договора о предоставлении жилища, в частности при просрочке исполнения, наступают последствия, предусмотренные гражданским законодательством (принудительное предоставление жилища в постоянное пользование, возмещение убытков и т. п.).
Договор может предусматривать передачу будущего жилища в собственность или в пользование. В последнем случае после передачи жилища с его получателем заключается договор найма государственного жилого помещения. Такие договоры, в частности (ст. 115 Закона о жилищных отношениях), могут заключаться:
а) о предоставлении жилища на время капитального ремонта;
б) об освобождении подлежащего сносу жилища с условием предоставления другого, которое будет построено на этом или близлежащем участке. Такие договоры обычно заключаются в случаях, когда требуется срочно освободить земельный участок для нового строительства, а у органа, желающего освободить участок, еще нет готового жилища для немедленного переселения лиц, проживающих в сносимых строениях;
в) о передаче гражданином своего жилища для вселения туда лиц, переселяемых из сносимых домов. На практике встречались случаи передачи своих помещений для вселения лиц, приглашаемых на работу из других населенных пунктов. В качестве встречного действия по такому договору государственный орган принимал на себя предоставление другого жилища в строящемся доме;
г) о сдаче в связи с выездом в другую местность своего жилища местному исполнительному органу с условием предоставления другого жилища при возвращении на жительство в данный населенный пункт;
д) о трудовом или финансовом участии в строительстве дома и, наконец, по условиям трудового контракта.
В прошлом перечисленные здесь договоры применялись довольно широко. В настоящее время они заключаются значительно реже. К тому же по многим из них жилище передается не в пользование, а в собственность, т. е. они не служат подготовительным этапом заключения договора найма жилища.
Во всех случаях последующего заключения договора найма жилища договор о предоставлении жилища в пользование с момента заключения договора найма исчерпывает свою юридическую силу и прекращается.
Наиболее распространенным в прошлом и сейчас еще сохранившим свое значение является договор, предусмотренный ст. 116 Закона о жилищных отношениях, заключаемый между собственником или нанимателем жилища и застройщиком земельного участка, изымаемого у собственника (нанимателя) для государственной надобности. Собственник (наниматель государственного жилища) освобождает его. Застройщик же по заключенному договору обязывается предоставить в собственность или внаем вновь построенное жилище с точным указанием его параметров и признаков: размер, количество комнат, этаж, иногда даже индивидуализирующих признаков, зафиксированных проектом строительства. В этом же договоре предусматривается, где будет проживать лицо, проживавшее в сносимом доме, до постройки нового, кто и как будет оплачивать это проживание.
Нарушение договора влечет применение мер гражданско-правовой ответственности.
§ 5. Договор найма частного жилища
Данный договор заключается между собственником частного жилища и его нанимателем (ст. 603 ГК).
Закон о жилищных отношениях различает два вида подобных договоров: а) договор найма жилого помещения, предназначенного для сдачи внаем (ст. 24 Закона о жилищных отношениях) – доходные квартиры; б) договор найма жилища, в котором проживает сам собственник. Соответственно различаются по своему правовому положению две группы нанимателей.
Учитывая, однако, общность экономических оснований жилищного найма и для первой, и для второй групп (частная собственность на жилое помещение и коммерческий характер интересов наймодателя), основные условия содержания договоров совпадают и определяются соглашением сторон. Это – срок договора, размер наемной платы, распределение обязанностей по ремонту помещения, основания выселения нанимателей и т. п. Некоторые условия предусматриваются Законом о жилищных отношениях, но, как правило, соответствующие нормы Закона о жилищных отношениях являются диспозитивными и открывают сторонам легальную возможность решить вопрос по-своему, а не так, как предполагает Закон о жилищных отношениях.
В случаях, когда стороны не определили взаимным соглашением какие-либо условия и они прямо не вытекают из текста Закона о жилищных отношениях, возможно применение общих норм об условиях договора аренды: например, о распределении между сторонами обязанностей по ремонту жилого помещения, о судьбе улучшений имущества, произведенных нанимателем.
Сдача внаем доходных квартир является предпринимательской деятельностью, требующей более четкой защиты правомерных интересов потребителей, к каковым следует отнести нанимателей квартир. И подобные интересы защищаются законом императивным образом: нанимателю должно предоставляться пригодное для проживания (т. е. отвечающее обязательным строительным, санитарным, противопожарным и иным обязательным требованиям) и отдельное жилое помещение. Нельзя предоставлять часть комнаты либо одну из смежных комнат (ст. 24 Закона о жилищных отношениях). Закон о жилищных отношениях (ст. 24) устанавливает заключение договора в письменной форме, но ничего не говорит о необходимости государственной регистрации.
Закон о жилищных отношениях признает также право нанимателя вселять в помещение членов семьи, поднанимателей и временных жильцов; на краткий период (до 6 месяцев) выезжать из помещения. Член семьи нанимателя, проживающий вместе с ним, приобретает такое же право пользования жилым помещением. При переходе права собственности на жилище к другому лицу договор найма сохраняет силу для нового собственника (п. 8 ст. 24 Закона о жилищных отношениях). Но эти положения установлены диспозитивными нормами закона и могут по договору сторон быть изменены или вообще лишены юридической силы.
Выселение из жилища допускается по требованию наймодателя во всех случаях, предусмотренных договором, а также по основаниям и на условиях, установленных Законом о жилищных отношениях для выселения из государственных квартир (п. 5 ст. 24 Закона о жилищных отношениях), за небольшими исключениями.
Договор, не предусматривающий срока действия, может быть во всякое время принудительно расторгнут по требованию наймодателя доходной квартиры при предупреждении об этом нанимателя не менее, чем за 3 месяца. При досрочном расторжении договора нанимателем он должен предупредить об этом наймодателя не менее, чем за месяц либо уплатить за этот месяц установленную договором плату.
Интересы нанимателя, живущего в квартире собственника, защищены значительно слабее. Предоставляться может не только отдельное помещение, но также смежная комната или часть комнаты (ст. 25 Закона о жилищных отношениях). Для вселения других лиц, в том числе членов семьи, требуется согласие собственника (собственников). Соответственно без согласия собственника нельзя сохранить право на жилое помещение при временном выезде в другую местность.
Досрочное расторжение договора возможно не только при наступлении предусмотренных договором обстоятельств, но и при наличии иных уважительных непредвиденных причин. Статьей 25 Закона о жилищных отношениях устанавливается также возможность досрочного выселения нанимателя по основаниям, предусмотренным подпунктами 1–5 ст. 107 – систематическое разрушение или порча жилища, использование его не по назначению и т. п.
Договор, заключенный без указания срока действия, может быть расторгнут наймодателем в любое время без объяснения причин с предупреждением за месяц. Но наниматель вправе расторгнуть договор найма досрочно и без предупреждения, без обязанности внесения какой-либо платы, кроме как за прожитое время, если в договоре не предусмотрено иное.
Выселение нанимателя и проживающих с ним лиц из квартиры собственника во всех случаях производится без предоставления другого жилого помещения.
Возможность сдачи нанимателем занимаемого им жилого помещения или его части в поднаем всецело зависит от условий договора с наймодателем. При прекращении или расторжении договора найма немедленно прекращается право проживания в квартире поднанимателей и всех временных жильцов.
Как видим, существенно различный подход.