Обязательства по передаче имущества в возмездное пользование
Вводные положения
При возмездной реализации имущества оно переходит из собственности (управления) одного субъекта в собственность (управление) другого[184]. Напротив, при передаче имущества в возмездное пользование собственник сохраняет свое право, но само имущество поступает во временное пользование, а как правило, и владение другого лица.
Поскольку возмездная реализация приводит к выбытию имущества из состава собственности его прежнего обладателя, материальным объектом такой реализации могут быть вещи, потребляемые и непотребляемые, индивидуально определенные и определяемые родовыми признаками. В отличие от этого при передаче имущества во временное возмездное пользование собственнику по истечении срока действия договора должна быть возвращена та же самая вещь. Поэтому материальным объектом обязательств такого рода могут быть только индивидуально определенные и притом непотребляемые вещи.
Установление обязательств по передаче имущества во временное возмездное пользование обусловлено рядом причин.
Во-первых, собственник может в данный момент не испытывать нужды в использовании того предмета, которым он обладает. Для отчуждения же вещи необходимых предпосылок нет, ибо со временем она понадобится самому собственнику. Но вместе с тем вещь оказалась бы омертвленной (иммобилизованной), если бы закон не допускал ее передачи даже во временное пользование другому лицу.
Во-вторых, гражданин или организация, не будучи собственником какой-либо вещи, иногда нуждается в ее использовании лишь эпизодически. Ясно, что при таких обстоятельствах они не станут приобретать эту вещь в собственность. Но если бы они не могли получить ее даже во временное пользование, соответствующие их потребности вовсе не были бы удовлетворены.
В-третьих, потребность в использовании вещи может быть длительной или даже постоянной. Но и в таких случаях приобретение ее в собственность иногда неосуществимо либо экономически нецелесообразно. Например, строительство в городе большого многоквартирного дома и последующее его содержание для группы граждан – задача более сложная, чем для государства, хотя в пользовании жилым помещением граждане испытывают не эпизодическую, а постоянную потребность. В этих условиях, как правило, крупные коллективы или общество в целом должны выступать в качестве субъекта права собственности с предоставлением права пользования лицам, нуждающимся в соответствующих объектах.
Таковы объективные факторы, порождающие необходимость в обязательствах по передаче имущества во временное пользование другого лица. Вместе с тем экономические законы, действующие при социализме, обусловливают возможность, а во многих случаях необходимость установления этих обязательств на возмездных началах.
Вещь в процессе ее использования изнашивается (амортизируется), утрачивая известную часть своей стоимости, на компенсацию которой вправе притязать собственник, временно уступающий пользование имуществом другому лицу. В течение того же периода собственник не может извлекать из вещи ее полезные естественные свойства в целях удовлетворения различных своих потребностей. Эти потери также должны быть ему компенсированы, чтобы он смог использовать полученный денежный или иной эквивалент на приобретение предметов, отвечающих его нуждам в данный момент.
Из сказанного, конечно, не следует, что возмездность составляет обязательный элемент всех отношений такого рода. Наоборот, у нас широко распространено и безвозмездное пользование отдельными видами имущества. Речь при этом идет не только о товарищеской взаимопомощи в отношениях между гражданами, но в первую очередь об огромном непрерывно расширяющемся круге случаев безвозмездного предоставления к услугам населения многообразных видов имущества из общественных фондов. Более того, даже и при возмездном характере этих отношений уплачиваемое собственнику вознаграждение далеко не всегда достигает размеров, компенсирующих износ вещи и уступку пользования ею. Общеизвестно, например, что квартирная плата, вносимая за пользование помещениями в государственном жилом фонде, нормируется по ставкам, которые покрывают весьма незначительную часть расходов по содержанию и ремонту жилых строений.
Но как бы ни возрастало значение безвозмездности при социализме, до тех пор, пока сохраняется закон стоимости, а труд оплачивается по его количеству и качеству, не могут утратить своей решающей роли эквивалентно-возмездные экономические связи между индивидом и обществом, между самими индивидами или их организованными коллективами. Этим определяется и роль возмездных отношений по передаче имущества во временное пользование другого лица.
Действующее законодательство в качестве оснований возникновения обязательств по передаче имущества в возмездное пользование предусматривает два вида договоров – имущественный наем и наем жилого помещения. Встречаются и такие термины, как «аренда» (например, сдача в аренду складских помещений) или «прокат» (например, сдача напрокат музыкальных инструментов). Нередко отмеченное терминологическое разнообразие отражает известное различие в регулировании отдельных отношений. Так, существуют особые правила работы прокатных организаций, сдачи в аренду нежилых помещений и т. п. Однако наличие отдельных разновидностей таких договоров не устраняет коренной их общности как договоров имущественного найма. В этом смысле термины «имущественный наем», «аренда», или «прокат» равнозначны.
Договор имущественного найма применяется в отношениях между социалистическими организациями. В одних случаях (например, при сдаче в аренду временно бездействующего оборудования) он носит эпизодический характер; в других же случаях основная или одна из основных задач данного юридического лица в том и состоит, чтобы обслуживать иные организации путем сдачи им имущества внаем. Таковы, например, функции отделов нежилых помещений исполкомов местных Советов, сдающих в аренду складские, торговые и тому подобные помещения.
В отношениях между организациями и гражданами договор имущественного найма имеет существенное значение в области прокатного обслуживания населения музыкальными инструментами, мотоциклами и велосипедами, спортивным инвентарем, предметами домашнего обихода. Гораздо реже используется в порядке найма социалистическими организациями имущество граждан. Это бывает в случаях сдачи гражданами в аренду дачного или жилого помещения для детского сада или пионерского лагеря, передачи для организуемых публичных выставок уникальных произведений живописи, скульптуры, графики и т. п.
Для отношений, обоими участниками которых являются граждане, имущественный наем не имеет сколько-нибудь существенного значения, так как передача одним гражданином своего имущества во временное пользование другому обычно происходит при такой степени товарищеской близости, которая, как правило, исключает возмездность, составляющую обязательный элемент договора имущественного найма. Применение этого договора ограничивается здесь почти исключительно наймом дачных помещений, взысканием с поднанимателей жилой площади денежного вознаграждения за пользование домашней обстановкой нанимателя квартиры и иными аналогичными случаями.
В отличие от имущественного найма договор найма жилого помещения есть договор между нанимателем и собственником (владельцем) дома о предоставлении в возмездное пользование отдельной квартиры или комнаты. Поскольку в жилье может нуждаться не организация, а гражданин, то только он и способен выступать как наниматель в этом договоре, кто бы ни сдавал внаем жилое помещение. Когда же в аренду сдается жилой дом в целом, ее оформляют договором имущественного, а не жилищного найма. Тот же договор опосредствует сдачу в аренду части жилого дома, если в качестве арендатора выступает юридическое лицо, а не отдельный гражданин.
Глава 1Договор имущественного найма
§ 1. Понятие и порядок заключения договора имущественного найма
Понятие договора имущественного найма. В договоре имущественного найма участвуют два контрагента: наймодатель и наниматель. Наймодатель – тот, кто предоставляет имущество во временное пользование. Участник договора, которому имущество для пользования передается, называется нанимателем. Соответственно между сторонами распределяются взаимные права и обязанности: наймодатель обязан передать имущество в пользование нанимателю, а последний обязан вносить наемную плату… Наниматель должен также возвратить имущество наймодателю в надлежащий срок. Исходя из этого определяется понятие договора имущественного найма.
Договор имущественного найма есть договор, в силу которого одна сторона, наймодатель, обязуется передать имущество в пользование другой стороне, нанимателю, обязующемуся вносить плату за использование этого имущества и по истечении срока действия договора возвратить его наймодателю.
Поскольку обязанность передать имущество и вносить плату возникает из достигнутого сторонами соглашения, а фактически эти действия совершаются после того, как соглашение состоялось, имущественный наем должен быть признан консенсуальным договором. Он является также возмездным, ибо наниматель уплачивает определенное вознаграждение наймодателю за использование его имущества. Вместе с тем договор носит взаимный характер, так как праву наймодателя на наемную плату и обязанности по передаче имущества в пользование соответствуют обязанность нанимателя по внесению наемной платы и право требовать передачи ему в пользование имущества.
Участники отношений по имущественному найму связаны друг с другом заключенным договором. Поэтому их субъективные права носят относительный характер: они могут быть нарушены лишь другим договорным контрагентом и должны быть защищены только против возможных нарушений с его стороны. Однако сданное внаем имущество поступает во владение нанимателя, а владение – такое правомочие, которое может быть нарушено любым и каждым, осуществляет ли его собственник или договорный контрагент. Например, Л. купил с рук запасное колесо к автомашине «Москвич». Впоследствии оказалось, что оно похищено у Н. с машины, полученной им напрокат. Прокатный пункт вправе по виндикационному иску истребовать колесо от приобретателя. Поскольку, однако, нарушено не только право собственности, но и предоставленное нанимателю право владения, оно также должно получить защиту со стороны закона… При этом, пока сохраняется договор найма, принадлежащее нанимателю право владения защищается не только против третьих лиц, но и против самого собственника. Следовательно, в приведенном примере наниматель Н. вправе истребовать колесо у приобретателя Л., а если бы оно было истребовано прокатным пунктом, последний в период действия проката был бы обязан возвратить его нанимателю.
Выходит, таким образом, что договорное (относительное) правоотношение по имущественному найму в той мере, в какой оно связано с передачей имущества во владение другого лица, порождает и определенные абсолютно-правовые последствия. Они проявляются не только в защите прав нанимателя от любого нарушителя, но и в том, что в случае перехода права собственности на наемное имущество к любому другому лицу договор найма в пределах срока своего действия сохраняет силу и для нового собственника… Это правило применяется как при смене собственника, так и при переходе сданного внаем имущества из оперативного управления госоргана-наймодателя в оперативное управление другой государственной организации…
Право на временное возмездное пользование чужой вещью может возникнуть из договора не только найма, но и поднайма… Например, А., арендующий маломерное жилое строение местного Совета, часть его сдает в возмездное пользование Б. В этом случае в качестве нанимателя будет выступать А., а поднанимателя – Б. Таким образом, поднаем – это такой договор, в силу которого наниматель имущества передает его целиком или в известной части во временное возмездное пользование другому лицу.
При поднайме в отношениях с наймодателем состоит только наниматель, а не поднаниматель. Последний находится в правоотношениях лишь с нанимателем. Поэтому наниматель несет всю полноту ответственности перед наймодателем за действия поднанимателя. Вследствие тех же причин права поднанимателя становятся производными от прав нанимателя: с прекращением найма прекращается и поднаем.
По общему правилу, наниматель вправе сдать имущество в поднаем только с согласия наймодателя. Однако в отношениях по бытовому прокату, осуществляемому специальными прокатными организациями, сдача имущества в поднаем вовсе не допускается.
От поднайма следует отличать перенаем. При поднайме наниматель не только остается участником отношений имущественного найма, но и заслоняет собой фигуру поднанимателя, неся ответственность за его действия перед наймодателем. Напротив, при перенайме наниматель из отношений выбывает, заменяя себя другим лицом. Например, арендатор дачного помещения лишен возможности им пользоваться и, чтобы не утратить ранее внесенный задаток, прибегает к перенайму, т. е. привлекает какое-либо другое лицо для участия в правоотношении вместо себя.
Действующий закон не предусматривает возможности перенайма. Но перенаем не противоречит основным началам и смыслу советского гражданского законодательства, а потому его использование не исключено. Разумеется, однако, что он осуществим лишь по соглашению между прежним и новым нанимателем. Поскольку же имущественный наем – взаимный договор, перенаем соединяет в себе как уступку прав (цессию), так и передачу другому лицу обязанностей нанимателя (перевод долга). А для совершения такого акта, как перевод долга, всегда необходимо согласие кредитора… Поэтому и перенаем требует согласия наймодателя.
Отношения по имущественному найму регулируются нормами ГК… Наряду с этим для некоторых особых разновидностей имущественного найма изданы специальные правила или типовые договоры… При этом в целях повышенной охраны интересов граждан установлено, что отступления в конкретных договорах от условий типовых договоров, ограничивающие права нанимателей, недействительны…
Порядок заключения и форма договора имущественного найма. Имущественный наем – это чаще всего неплановый договор, и, чтобы заключить его, по общему правилу, ничего, кроме соглашения сторон, не требуется. Однако, когда обоими его участниками становятся социалистические организации, заключение договора нередко должно опираться на определенные административно-правовые предпосылки. Так, торговые и конторские помещения, находящиеся в ведении исполкомов местных Советов, только по их распоряжению предоставляются в пользование социалистических организаций. Иногда административный акт, лежащий в основе договора имущественного найма, придает ему известные черты планового договора. Таковы, например, договорные отношения кинотеатров с кинопрокатными конторами, которые основываются на распоряжении Главкинопроката о постановке вновь открывшегося кинотеатра на обслуживание соответствующей конторой, а само снабжение кинофильмами осуществляется в соответствии с утвержденным планом и репертуаром. В плановом порядке по договорам с органами транспорта социалистические организации обеспечиваются транспортными средствами.
Если планово-административный акт компетентного органа должен предшествовать заключению договора, имущественный наем при отсутствии такого акта признается недействительным.
В вопросе о форме рассматриваемый договор наряду с общими подчиняется некоторым специальным правилам. Так, по общему правилу… граждане оформляют его письменно, когда стоимость наемного имущества превышает 100 руб., хотя бы наемная плата не достигала этой суммы. Но согласно специальным правилам… договор о найме имущества, заключенный между гражданами на срок более одного года, нуждается в письменном оформлении во всех случаях, независимо от его суммы, под страхом исключения ссылок в судебном споре на свидетельские показания.
§ 2. Элементы договора имущественного найма
Субъекты. В отношениях по найму имущества субъектами, т. е. наймодателем или нанимателем, могут быть как граждане, так и социалистические организации. При этом систематическая сдача имущества внаем организациями допустима лишь при условии, когда совершение таких сделок входит в их уставную деятельность. Что же касается граждан, то они не вправе прибегать к договору имущественного найма как к средству извлечения постоянных доходов, а потому не должны систематически выступать в качестве наймодателей.
Ввиду того, что рассматриваемый договор является обычно неплановым, выбор контрагентов зависит от усмотрения сторон и ограничивается только одним условием: данный конкретный субъект должен быть правоспособен к получению во временное возмездное пользование данного конкретного имущества. Однако в тех случаях, когда согласно действующему законодательству заключение договора должно опираться на определенные планово-административные предпосылки, имущество может быть сдано внаем лишь тому, кто обозначен в распоряжении или ином планово-административном акте:
Право сдачи имущества внаем принадлежит его собственнику или обладателю права оперативного управления. Если это требование нарушается, сохранение нанимателем своих прав зависит от его добросовестности и от всех других обстоятельств, исключающих истребование имущества собственником… Но даже когда сохраняется действие договора найма, заключенного не с собственником, наниматель по требованию собственника обязан вносить наемную плату ему, а не лицу, заключившему договор, и по истечении срока его действия возвратить имущество собственнику.
Г. Н. Полянская придерживается по этому поводу иного мнения. Она полагает, что «не обязательно, чтобы наймодатель являлся собственником передаваемой в пользование вещи», и приводит такие примеры, как сдача имущества внаем нанимателем или сдача внаем жилой площади членом жилищно-строительного кооператива[185]. Но первый случай – не наем, а поднаем. Второй же случай относится не к имущественному, а к жилищному найму, не говоря уже о том, что для заключения договора здесь требуется согласие собственника – самого жилищно-строительного кооператива в лице его правления.
Несобственник может иметь в отношении вещи только право владения или также и право пользования. При наличии у него одного лишь права владения (когда вещь сдается в залог, на хранение и т. п.) он не управомочен на заключение договора имущественного найма. Когда же ему принадлежит право пользования, он сам является нанимателем и потому управомочен (при определенных условиях) заключить договор поднайма, но не найма. Из этого следует, что наймодателем может быть только собственник вещи.
Объект. Основным материальным объектом рассматриваемого договора является сдаваемое внаем имущество, а действия по его передаче в пользование другому лицу составляют основной юридический объект договора имущественного найма.
Как уже говорилось, сдаваемое внаем имущество характеризуется непотребляемостью и тем, что оно определяется индивидуальными признаками. В границах этих вещей, оставляя в стороне вещи, потребляемые и определенные родовыми признаками, круг материальных объектов имущественного найма шире круга материальных объектов купли-продажи. Так, здания и сооружения не могут быть объектом купли-продажи между госорганами, но в случае их временного неиспользования могут сдаваться в аренду одним предприятием другому.
Вместе с тем комплекс возможных предметов найма далеко не безграничен. В частности, запрещена сдача в аренду земли, ее недр и лесов. Не передаются в возмездное пользование как действующие, так и временно законсервированные предприятия. Не считается действительным договор о сдаче внаем садов и иных насаждений.
В каждом отдельном случае допустимость передачи в возмездное пользование той или иной вещи зависит от конкретного состава участников правоотношения. Так, сельскохозяйственные машины могут сдаваться напрокат только колхозам, совхозам и другим сельскохозяйственным предприятиям. Арендаторами складских помещений могут быть только организации, но не граждане. Организации по прокату предметов домашнего обихода созданы для обслуживания нужд населения.
Срок. Поскольку имущество передается другому лицу во временное пользование, обязательным элементом договора о его передаче становится срок. Отсюда, однако, не следует, что период действия договора должен быть обязательно определен в нем самом.
Существуют срочные, т. е. такие договоры, которые сами определяют срок их действия. Его продолжительность зависит от усмотрения сторон, но во всяком случае не должна превышать в отношениях с участием граждан – 10 лет, в отношениях между организациями – 5 лет при аренде строений или нежилых помещений и 1 года при сдаче внаем оборудования или иного имущества, а в отношениях по бытовому прокату – срока, установленного типовыми договорами. Указанные в договоре более длительные сроки подлежат автоматическому сокращению до периода, предельного с точки зрения действующего законодательства…
Договоры имущественного найма бывают и бессрочными, т. е. такими, в которых вообще не определяется срок их действия. Как и во всех других случаях того же рода, в бессрочном договоре по сдаче имущества внаем каждый из контрагентов в любой момент может потребовать его прекращения. Однако, учитывая, что имущество, полученное в пользование, должно более или менее длительно обслуживать соответствующие потребности, закон устанавливает здесь для предупреждения другой стороны о намерении прекратить действие договора не 7-дневный срок… а период гораздо большей продолжительности: 3 месяца – при найме строений и нежилых помещений и 1 месяц – при найме прочего имущества. В отношениях между организациями договор прекращается также истечением установленного для них предельного срока (5 лет или 1 год), если ни одна из сторон не отказалась от договора ранее. Что же касается договора бытового проката, то при отсутствии в нем условия о сроке он считается заключенным на срок, указанный в типовом договоре…
Срочный договор имущественного найма может при определенных обстоятельствах стать бессрочным. Бывает, что по истечении установленного срока наниматель продолжает пользоваться имуществом, а наймодатель – получать наемную плату, выражая тем самым согласие сохранить свои взаимоотношения. При этих условиях договор считается возобновленным на неопределенный срок и каждая сторона вправе прекратить его действие, предупредив другую сторону за месяц, а при найме строений и жилых помещений – за 3 месяца. Это правило не применяется, однако, к договорам между социалистическими организациями и бытового проката, действие которых по истечении обусловленного срока должно быть прекращено…
Но у социалистической организации – нанимателя имеется другое преимущество… Надлежащим образом выполняя принятые на себя по договору найма обязанности, она приобретает по окончании срока действия договора преимущественное перед другими лицами право на его возобновление. Наличие такого права не означает, конечно, что наймодатель обязан перезаключить договор на прежних условиях. В пределах, допускаемых законом, они могут быть изменены. Важно лишь, чтобы новые условия, предлагаемые наймодателем, не были худшими по сравнению с теми, на которых он готов сдать имущество внаем третьему лицу.
Преимущественное право нанимателя на перезаключение договора обеспечивается исковой защитой. Когда, например, Управление продторгами Ленинграда отказалось возобновить договор с заготовительной базой о найме складского помещения, по иску базы договор был признан заключенным на очередной год решением госарбитража при Ленгорисполкоме.
Однако в двух случаях указанное право нанимателя отпадает: если наймодатель, желая использовать имущество для собственных нужд, не намерен больше сдавать его внаем или если меняется назначение имущества (например, конторское помещение решено превратить в жилое). Кроме того, когда предпосылкой имущественного найма служит изданный компетентным органом административный акт, тот же орган вправе прекратить действие уже заключенного договора или устранить возможность его перезаключения.
Права и обязанности сторон. Основная обязанность наймодателя состоит в своевременном предоставлении нанимателю имущества, относительно которого заключен договор… Если бы наймодатель уклонился от ее выполнения, наниматель имел бы право либо истребовать наемное имущество в принудительном порядке, либо расторгнуть договор. Независимо, однако, от того, какую из этих двух возможностей использует наниматель, он, кроме того, управомочен взыскать причиненные ему убытки… Впрочем, во многих случаях заключение договора имущественного найма совпадает во времени с исполнением обязанности по передаче нанимателю самой вещи. Таков, в частности, порядок передачи гражданам напрокат велосипедов, спортивного инвентаря и т. п. Это, естественно, исключает нарушение наймодателем обязанности по передаче вещи, а потому и отпадает потребность в предъявлении к нему указанных исков.
Наймодатель, далее, обязан передать нанимателю вещь в таком состоянии, которое соответствует договорным условиям и целевому назначению имущества, сдаваемого внаем… Так, если железная дорога, сдавая владельцу подъездных путей в аренду вагоны, не произведет их очистку от остатков ранее перевозившегося груза, считается, что она не выполнила обязанности по передаче арендатору имущества в состоянии, соответствующем его целевому назначению. Приведение наемного имущества в состояние, пригодное к использованию, – обязанность наймодателя. Но за его счет и с взысканием с него убытков это может сделать наниматель. И лишь за недостатки, прямо им оговоренные при заключении договора, наймодатель ответственности не несет… Вместе с тем, если уже во время действия договора в силу не зависящих от нанимателя обстоятельств имущество окажется в состоянии, непригодном для его использования по условленному назначению, наниматель вправе досрочно расторгнуть договор…
После передачи имущества наймодатель не должен совершать действий, препятствующих его нормальному использованию. Например, дачевладелец нарушил бы указанную обязанность, если бы после передачи помещения дачнику отключил водоснабжение, электросеть и т. п. При определенных обстоятельствах наймодатель обязывается также к совершению некоторых активных, положительных действий, необходимых для нормального использования имущества нанимателем. Например, собственник музыкального инструмента, предоставляя пользование им в своей квартире, обязан обеспечить пользователю доступ в квартиру в назначенные часы. Нарушение обязанностей такого рода также дает нанимателю право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.
Наряду с обязанностями наймодатель обладает определенными правами, а соответствующие им обязанности несет наниматель.
Основная обязанность нанимателя состоит в своевременном внесении наемной платы… Наемная плата выражается обычно в периодических месячных, квартальных, годовых денежных платежах. По соглашению сторон допускается единократная уплата за весь период действия договора, а для некоторых отношений (например, бытового проката) такой порядок предусматривается специальными правилами. Установление наемной платы не в денежной, а в натуральной форме (в виде передачи продуктов, выполнения работы и т. п.) действующим законодательством не предусмотрено. Но в отношениях между гражданами нет препятствий для такого способа ее определения, как и для сочетания денежных и натуральных элементов.
Когда имущество сдается внаем социалистическими организациями в порядке осуществления своей уставной деятельности, размер наемной платы обычно определяется государственными тарифами. Государственные ставки нередко обязательны для них и при эпизодической сдаче имущества внаем. Так, согласно Положению о государственном социалистическом производственном предприятии… последнее вправе сдавать в аренду временно бездействующие здания и сооружения по ставкам, применяемым в данной местности, а временно неиспользуемое оборудование – с взиманием арендной платы в размере амортизационных отчислений по данному виду оборудования. В подавляющем большинстве остальных случаев, особенно если участниками договора являются граждане, стороны договариваются относительно размера наемной платы самостоятельно. Они обязаны лишь соблюдать такие пределы, которые исключают превращение наемной платы в источник наживы.
Помимо внесения наемной платы, на нанимателя могут быть возложены и некоторые другие платежи. Например, сдав в аренду дачу, гражданин вправе обусловить внесение нанимателем налогов и платежей по обязательному страхованию дачного помещения, а по договорам аренды государственных строений сам закон обязывает граждан страховать их за свой счет в пользу государства.
Наемная плата должна вноситься независимо от фактического пользования вещью. Иногда, однако, частичная или полная невозможность ее использования в течение известного времени обусловливается обстоятельствами, относящимися к самой вещи и не вызванными виной нанимателя (например, заарендованный рабочий скот временно не может быть использован из-за заболевания). Если тем самым не просто уменьшается, а существенно ухудшается возможность использования наемного имущества, наниматель вправе требовать соответственного уменьшения наемной платы, включая и освобождение от обязанности по ее уплате за весь период, пока длится состояние полной невозможности использования имущества.
Нарушение нанимателем обязанности по внесению наемной платы дает наймодателю право взыскать ее принудительно, а также расторгнуть договор, если платежи просрочиваются систематически, т. е. в течение трех месяцев подряд…
Другой обязанностью нанимателя является использование имущества в соответствии с договором, а также общим его целевым назначением… Например, если бы арендатор использовал складское помещение не для хранения товаров, а для проживания своих работников, это противоречило бы требованиям ст. 283 ГК. Одно из судебных дел заключалось в том, что Т., арендовавший маломерное жилое строение у исполкома местного Совета, не проживал в нем, а использовал для сдачи жильцам в зимнее и отдыхающим в летнее время. Иск исполкома о досрочном расторжении договора аренды был удовлетворен на том основании, что наниматель использовал строение в противоречии с его целевым назначением.
В отношениях между организациями к использованию имущества не по назначению приравнивается его полное или частичное неиспользование. Например, железная дорога вправе истребовать вагоны, переданные в аренду владельцу подъездных путей, если установлено, что, освобожденные от груза, они систематически простаивают и не эксплуатируются в качестве перевозочного средства. Когда же нанимателем является гражданин, то, как правило, факт неиспользования им имущества, полученного внаем, не отражается на действии договора. Исключение составляет аренда маломерных жилых домов, которые могут быть истребованы исполкомом местного Совета, если гражданин фактически не проживает в доме в течение длительного времени.
Использование нанимателем имущества не по назначению дает наймодателю право на досрочное расторжение договора…
На нанимателя возлагается также обязанность бережно относиться к наемному имуществу, обеспечивать его сохранность. В результате нарушения этой обязанности вещь может быть повреждена (если, например, наниматель допустил аварию автомашины) или уничтожена (если, например, вследствие аварии автомашина как транспортное средство перестает существовать). Вызванные нанимателем убытки должны быть им возмещены… Но поскольку возложение обязанности возместить убытки является одним из видов гражданской правовой ответственности, оно допустимо лишь при виновности ответственного лица. По общему же правилу, риск случая несет собственник. А так как собственником является наймодатель, то он и не вправе предъявлять какие-либо претензии нанимателю по поводу случайной гибели вещи. Если же по закону или условиям договора наниматель обязан страховать полученное в пользование имущество, но не выполнил этой обязанности, он и при случайной гибели вещи отвечает перед наймодателем в пределах суммы, которую можно было бы получить в виде страхового возмещения.
Установив, что ухудшение или гибель вещи произошли в момент, когда она находилась во владении нанимателя, надлежит исходить из презумпции его виновности. Это означает, что обязанность по возмещению убытков должна быть возложена на нанимателя, если не доказан случайный характер ухудшения или гибели имущества. Та же презумпция, пока она не опровергнута, дает наймодателю право на досрочное расторжение договора…
По истечении срока действия договора, а при его бессрочности – по предъявлении требования наймодателем и истечении установленного льготного срока договор прекращается и наниматель обязан возвратить имущество наймодателю. Имущество должно быть возвращено в том состоянии, в каком наниматель получил его, т. е. в полной сохранности, со всеми принадлежностями и т. п. Учитывается лишь обусловленная пользованием степень нормального износа. Но в договоре может быть предусмотрен возврат имущества и в ином состоянии… например в отремонтированном виде, с восстановлением износа и т. п. Когда внаем сдаются крупные объекты, снабженные инвентарем, он обычно фиксируется в специальной описи, на основе которой объект затем принимается наймодателем.
Уклонение нанимателя от обязанности своевременно возвратить имущество дает наймодателю право на его истребование в принудительном порядке. Он вправе, кроме того, взыскать убытки, причиненные ему просрочкой, а также тем, что в возвращенном объекте отсутствуют или приведены в негодность некоторые составные части, принадлежности, элементы инвентаря и т. п.
Договор имущественного найма заключается обычно на длительное время. Важно поэтому определить, кто и в каких пределах обязан в период его действия обеспечивать содержание имущества, включая ремонт – как текущий, обусловленный повседневным использованием вещи, так и капитальный, вызываемый ее значительным износом.
Распределение между сторонами указанных обязанностей может быть определено в договоре. Иногда этот вопрос разрешается в специальных правилах, типовых договорах и т. п. Так, согласно Типовому договору о сдаче гражданам в аренду маломерных жилых домов, капитальный ремонт возлагается на арендатора. Утвержденный Ленгорисполкомом Типовой договор о сдаче в аренду нежилых помещений предусматривает, что при передаче арендатору помещения в целом он обязан производить капитальный ремонт за свой счет, а при сдаче ему части помещения – за счет наймодателя, но своими средствами.
Если, однако, в законе, специальных правилах или в договоре соответствующее условие не предусмотрено, применяются диспозитивные нормы ст. 284–285 ГК. В них учитывается, что обычное содержание имущества и его текущий ремонт призваны обслуживать потребности нанимателя, поскольку без этого неосуществимо повседневное использование вещи, тогда как капитальный ремонт является средством восстановления стоимости имущества, сохранения его целостности и, следовательно, служит интересам наймодателя. Поэтому обязанность капитального ремонта возлагается на наймодателя, а текущего ремонта и обеспечения обычного содержания имущества – на нанимателя.
Наймодатель вправе расторгнуть договор, лишь когда наниматель не выполняет возложенной на него специальными правилами или соглашением сторон обязанности по капитальному ремонту… Что же касается обязанности по обычному содержанию вещи и текущему ремонту, то ее нарушение дает право отказаться от договора, только если это ухудшило состояние имущества… Нанимателю также предоставляется право на расторжение договора, когда свою обязанность по капитальному ремонту нарушает наймодатель… Но в распоряжении нанимателя имеется и другая возможность – произвести необходимый ремонт самостоятельно, а связанные с ним расходы взыскать с наймодателя или зачесть в счет причитающейся наймодателю наемной платы…
От ремонта нужно отличать вносимые в имущество улучшения. Когда, например, арендатор жилого дома устанавливает в нем газопровод или взамен печного сооружает паровое отопление, то в подобных случаях речь уже идет не о поддержании целостности, а об известных изменениях объекта, усиливающих эффективность его использования. Это и называют улучшениями. И если за время действия договора они полностью не амортизируются, нужно определять судьбу самих улучшений или связанных с ним материальных затрат следующим образом.
Улучшения, внесенные с согласия наймодателя, должны быть им компенсированы в пределах необходимых затрат. Если же согласие наймодателя испрошено не было, применяются несовпадающие правила к улучшениям отделимым, которые могут быть изъяты из объекта найма при полном сохранении его прежнего состояния, и неотделимым, изъятие которых причинило бы вред наемному имуществу. Неотделимые улучшения переходят к наймодателю безвозмездно. Отделимые он тоже может оставить за собой, но с оплатой компенсации нанимателю. Если от оплаты таких улучшений наймодатель отказывается, они могут быть изъяты нанимателем…
Приведенные правила касаются лишь таких изменений, вносимых в наемное имущество, которые имеют характер именно улучшений. Всякое иное переоборудование объекта имущественного найма, не связанное с его улучшением, может быть произведено только с разрешения наймодателя. В противном случае наниматель обязан восстановить прежнее состояние имущества и возместить наймодателю убытки.
Особенности договора бытового проката. В предшествующем изложении уже упоминался договор проката и отмечались некоторые его особенности. Конкретное выражение они находят в каждом из элементов договорного обязательства.
Субъектный состав договора отличается тем, что в качестве наймодателя выступают лишь специализированные прокатные организации, а нанимателя – только граждане при предъявлении паспорта или иного соответствующего документа. Прокат некоторых видов доступен лишь гражданам, отвечающим определенным требованиям, например имеющим водительские права, если напрокат сдается автомобиль. С малолетними договоры проката не заключаются, а с несовершеннолетними, достигшими 15 лет, могут быть заключены при наличии справки о заработке (стипендии) или с письменного согласия родителей (попечителей).
Срок проката зависит от пожелания нанимателя, но не должен превышать установленного типовым договором максимального срока. По истечении обусловленного срока стороны вправе возобновить действие договора на следующий срок такой же продолжительности. Но так как право на преимущественное перезаключение договора нанимателю не предоставлено, нельзя возобновлять договор, если в порядке очередности его заключения требует другой гражданин.
Форма проката всегда письменная. Конкретные ее реквизиты видоизменяются в зависимости от объекта, сдаваемого напрокат. Чаще всего договор фиксируется на типовых формулярах установленного образца с вручением одного экземпляра нанимателю и оставлением второго прокатной организации.
Права и обязанности сторон, помимо того, что характерно для любого правоотношения по имущественному найму, предполагают совершение некоторых дополнительных действий… Организация, заключающая договор бытового проката, должна в присутствии нанимателя проверить исправность сдаваемого внаем имущества. Типовые договоры обязывают ее также осведомить нанимателя о порядке пользования имуществом, условиях проката и мерах ответственности за допущенные нарушения. В пределах установленного срока после заявления нанимателя прокатный пункт должен либо устранить обнаруженные в имуществе дефекты, либо заменить его исправным предметом. Несмотря на срочность прокатного договора, наймодатель обязан принять сдаваемый нанимателем объект проката в любое время и возвратить ему наемную плату за вычетом суммы, приходящейся на истекший период, включая день возврата вещи.
Прокатная организация вправе осуществлять надзор за содержанием и эксплуатацией имущества, чему соответствует обязанность нанимателя допускать к проверке его состояния представителя этой организации. Если выяснится, что наниматель содержит или эксплуатирует имущество ненадлежащим образом, повредил его, самостоятельно отремонтировал или разобрал, договор может быть досрочно расторгнут с отнесением на счет нанимателя расходов по возвратной транспортировке вещи и ее ремонту. При возвращении вещи без отдельных деталей наниматель обязан оплатить их стоимость в полуторном размере с начислением пени в размере 0,1 % за каждый день просрочки от суммы просроченного платежа. Наниматель, приведший полученное напрокат имущество в полную негодность, имеет возможность либо передать наймодателю такой же по качеству и марке предмет, либо оплатить его стоимость по розничным ценам, оставив поврежденное имущество за собой.
Глава 2Жилищные обязательства
§ 1. Понятие и виды жилищных обязательств
Понятие жилищного обязательства. Улучшение жилищно-бытовых условий трудящихся – одна из важнейших задач коммунистического строительства в нашей стране…Чтобы обеспечить наиболее целесообразное и максимально возможное при наличном жилом фонде удовлетворение потребностей населения в жилой площади, необходим особый порядок нормирования жилищных отношений. Институт имущественного найма к этому не приспособлен. Регулируемый им договор совершается, по общему правилу, исключительно на основе соглашения сторон, и как только истекает срок его действия, наниматель обязан возвратить наймодателю полученный в пользование объект. Совершенно очевидно, что, если бы те же правила распространялись на жилищные отношения, распределение жилой площади не зависело бы от степени нуждаемости, а право пользования ею время от времени прекращалось бы в противоречие с самой природой потребности в жилье, носящей постоянный характер.
Ввиду этого нормы ГК об имущественном найме применяются к жилищным отношениям, лишь когда это прямо предусмотрено законом. В частности, согласно указанию ч. 2 ст. 295 ГК к договору жилищного найма с учетом его специфики должны применяться рассчитанные на имущественный наем правила ст. 281–285, 288, 291 и 292 ГК. Сам же наем жилого помещения выделен в ГК в особую главу… следующую за главой об имущественном найме.
Однако основанием жилищных обязательств может быть не только договор найма жилого помещения. Они возникают и из других оснований, не носящих договорного характера, например из членства в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК). В то же время помимо норм ГК существуют специальные нормативные акты, рассчитанные как на договор жилищного найма, так и на иные жилищные правоотношения. В характеристике источников правового регулирования жилищных отношений должны учитываться и эти акты.
…По своей юридической природе жилищное правоотношение является обязательственным. В нем участвуют: на одной стороне тот, кто предоставляет жилое помещение в пользование, а на другой – лицо, которому оно предоставляется. Если жилищное правоотношение основано на договоре, стороны рассматриваются соответственно как наймодатель и наниматель. Важнейшая функция наймодателя состоит в предоставлении жилого помещения. Главная функция нанимателя сводится к внесению квартирной платы и использованию помещения по его целевому назначению…
Сложнее обстоит дело с жилищными правоотношениями в ЖСК. Они связаны с управлением общекооперативными делами, получением и погашением банковского кредита, отпущенного на жилищно-кооперативное строительство, возмещением расходов по эксплуатации жилого дома. Но если иметь в виду устанавливаемое здесь жилищное обязательство, то оно означает: для ЖСК – обязанность предоставлять жилое помещение в пользование, а для члена ЖСК – обязанность уплаты пая, возмещения в соответствующей доле расходов по эксплуатации жилого дома и использования предоставленного жилого помещения по его целевому назначению. Объединив квартирную плату в договоре жилищного найма и различные выплаты в отношениях с ЖСК под общим наименованием «установленных платежей», можно выразить сущность жилищного обязательства в обобщенном виде.
Жилищным называется обязательство, в силу которого одна сторона (наймодатель, ЖСК) должна предоставить жилое помещение в пользование, а другая сторона (наниматель, член ЖСК) обязана использовать это помещение по целевому назначению и вносить установленные платежи.
В прошлом жилищное обязательство если и не отождествлялось полностью, то все же сводилось почти исключительно к обязательству, возникающему из договора жилищного найма. Даже Ю. Г. Басин, впервые в советской литературе поставивший и широко осветивший проблему жилищного правоотношения, не вышел по существу за рамки обязательственных связей наймодателя с нанимателем[186].
До тех пор, пока ЖСК не получала широкого развития, такое положение было вполне объяснимо. Когда же удовлетворение жилищных потребностей через ЖСК приобрело широкий размах, былой подход к рассматриваемой проблеме явно устарел. Ныне с полным основанием ставится вопрос о необходимости иной, более емкой трактовки жилищных обязательств[187]. Задача, однако, заключается в том, чтобы при подобной жизненно оправданной конструкции была соблюдена разумная мера, ибо имеется в виду не любое связанное с жилым помещением правоотношение, а лишь жилищное обязательство и притом носящее самостоятельный характер, а не образующее один из элементов другого, основного или исходного, правоотношения.
Ю. К. Толстой, например, предлагает вместо главы «Наем жилого помещения» включить в Основы и раздел ГК, посвященный обязательственному праву, главу «Пользование жилыми помещениями», закрепив в ней «все основания пользования жилыми помещениями, в том числе жилищный наем, членство в жилищностроительной кооперации, семейные отношения с собственником дома или членом кооператива, пожизненное пользование жилым помещением и т. д.»[188]. Но наименование «пользование жилым помещением» неудачно, поскольку оно не согласуется с обязательственно-правовой природой соответствующих отношений, хотя обсуждается система одного из институтов обязательственного права. Закрепление в том же институте всех, пусть одних только обязательственных, оснований, также неоправданно. Некоторые из этих оснований порождают самостоятельные обязательства, лишь сопряженные с пользованием жилым помещением, но не тождественные ему (например, обязательство по пожизненному содержанию). Что же касается семейных отношений с собственником жилого дома, то они влияют, конечно, на жилищные права граждан и учитываются в нормах жилищного законодательства. Но пока существуют семейные отношения, нет особого жилищного обязательства, которое в тот момент как раз и возникает или может возникнуть, когда семейные отношения прекратились или находятся в стадии прекращения.
Самостоятельными жилищными, и именно обязательственными можно признать только правоотношения, основанные на жилищном найме или членстве в ЖСК. Во всех остальных случаях право пользования жилым помещением выходит за пределы обязательственного права, либо входит составным элементом в иное обязательство, либо производно от жилищного обязательственного правоотношения (поднаем жилого помещения, проживание временных жильцов и т. п.). Нормы о таких отношениях в известной мере могут, а иногда и должны быть включены в главу ГК, посвященную жилищным обязательствам. Но это допустимо лишь в меру их неурегулированности соответствующими специальными институтами и при практической неотделимости от собственно жилищных обязательств. Отсюда следует, что и общее определение жилищного обязательства должно ориентироваться не на любые правоотношения по использованию жилых помещений, а только на те, которые имеют своим основанием договор жилищного найма или членство в ЖСК.
Жилищные обязательства бывают разных видов, и наряду с общими нормами жилищного законодательства каждый такой вид подчиняется специальным правилам. Для исследования этих правил необходимо вначале подвергнуть классификации сами жилищные обязательства.
Виды жилищных обязательств. Деление жилищных обязательств на виды зависит от структуры жилого фонда, существующего в СССР.
Основной жилой фонд в городах составляет государственную собственность (ст. 6 Конституции СССР). Он образует единый государственный жилой фонд и подразделяется на две составные части: фонд местных Советов и ведомственный фонд.
Фонд местных Советов призван обслуживать жилищные потребности граждан, проживающих в городах или иных населенных пунктах, независимо от места их работы. Управление домами этого фонда осуществляют исполкомы местных Советов через свои жилищные управления. В некоторых городах жилищные управления входят в состав отделов коммунального хозяйства, а в других – подчинены непосредственно исполкомам местных Советов. В Москве, Ленинграде и в ряде других крупных центров страны, наряду с жилищными управлениями, осуществляющими оперативно-хозяйственную эксплуатацию жилых домов, существуют отделы (управления) учета и распределения жилой площади, на которые возложены исполнительные функции по постановке на учет и предоставлению жилой площади лицам, имеющим право получить ее. Непосредственное управление отдельным домом или группой домов возложено на домоуправление или жилищно-эксплуатационную контору. Они действуют на началах хозрасчета, имеют расчетные счета в банке и выступают как самостоятельные субъекты гражданского права, т. е. как юридические лица…
Ведомственный фонд предназначен для удовлетворения потребностей в жилье работников соответствующего министерства, иного ведомства, предприятия или учреждения. Общее управление домами ведомственного фонда осуществляет то предприятие, учреждение или ведомство, на балансе которого они значатся. Если жилой фонд министерства (ведомства) составляет не менее 200 тыс. кв. м, для управления им образуется жилищный отдел, а в остальных случаях – жилищный сектор… Отдельные дома или их группы находятся в ведении домоуправлений.
Наряду с государственным существует кооперативный и общественный фонд, состоящий из жилых строений, которые принадлежат на праве собственности кооперативным и общественным организациям. Он используется для обеспечения жильем членов и работников этих организаций в такой же мере, в какой государственный ведомственный фонд призван обслуживать жилищные потребности работников государственных предприятий и учреждений. В особом положении находятся лишь дома жилищно-строительных кооперативов. ЖСК образуется для возведения жилого дома и последующего предоставления в нем квартир членам кооператива в соответствии с размером внесенного пая.
В состав жилого фонда СССР входят также дома, принадлежащие на праве собственности гражданам и образующие индивидуальный жилой фонд. Гражданин, проживающий в своем доме, пользуется им как собственник, но может передать квартиру или комнату в возмездное пользование другому лицу по договору, подчиняющемуся нормам жилищного законодательства.
Если от структуры жилого фонда перейти к классификации жилищных обязательств, то окажется, что отчасти она адекватна указанной структуре, но зачастую существенно с ней не совпадает. Действительно, можно говорить о разных правовых режимах для фонда местного Совета и индивидуального фонда. Но отличающийся от них единый режим установлен для государственных ведомственных, кооперативных и общественных домов (кроме домов ЖСК). В то же время дома ЖСК, хотя они и входят в кооперативный фонд, подчиняются особому режиму. Особый режим введен также для служебных жилых помещений, выделены ли они в государственном, кооперативном или общественном фонде. А в пределах государственного ведомственного, кооперативного и общественного фонда самостоятельную группу составляют жилищные обязательства, сохраняющиеся до тех пор, пока существуют трудовые правоотношения между нанимателем жилого помещения и наймодателем.
Необходимо, таким образом, различать следующие виды жилищных обязательств:
а) в домах местных Советов (включая жилую площадь, передаваемую ведомствами местным Советам);
б) в ведомственных домах (в домах государственного ведомственного, кооперативного и общественного фонда) с дальнейшим их подразделением на общие обязательства, сохранение которых не зависит от трудовых отношений, и специальные обязательства, сохранение которых поставлено в такую зависимость;
в) в домах ЖСК;
г) в служебных помещениях;
д) в индивидуальных жилых домах[189].
В основу анализа жилищных правоотношений должны быть положены обязательства, возникающие при предоставлении площади в домах местных Советов. Другие обязательства требуют анализа в специальных случаях и, как правило, путем сопоставления с одноименными обязательствами, устанавливаемыми при поселении в домах местных Советов.
§ 2. Возникновение жилищных обязательств
Предоставление жилых помещений… В домах местных Советов жилые помещения предоставляются состоящим на учете лицам в порядке очередности. На учет ставятся все лица, у которых нет жилой площади или в пользовании которых находится площадь, явно не соответствующая (по метражу, состоянию и т. п.) их потребностям. В некоторых городах для постановки на учет введен ряд дополнительных условий: определенный срок проживания в данном городе, утрата жилого помещения в результате определенных причин (например, пребывания в армии) и т. п. В то же время отдельные категории граждан (например, генералы, адмиралы и офицеры, уволенные с военной службы по состоянию здоровья, возрасту или сокращению штатов, а также военнослужащие сверхсрочной службы, прослужившие в Вооруженных Силах до увольнения не менее 20 лет) имеют право на первоочередное получение жилой площади независимо от времени постановки их на учет. Кроме того, если в жилом помещении проживают на правах нанимателей лица офицерского или сержантского состава сверхсрочной службы, оно закрепляется за военным гарнизоном города, а при последующем освобождении может быть предоставлено лишь военнослужащему в соответствии с указанием начальника гарнизона.
Постановка на учет сама по себе жилищного обязательства не порождает. Она имеет административно-правовое значение, обязывая исполком при распределении жилой площади соблюдать обусловленную учетом очередность. Поэтому и права, связанные с постановкой на учет, охраняются лишь в административном, но не в судебном порядке. Для гражданских правоотношений постановка на учет важна только как предпосылка появления в будущем тех юридических фактов, которые способны вызвать к жизни жилищное обязательство.
То же самое следует сказать и относительно решения исполкома о предоставлении жилого помещения, которое принимается при участии представителей общественных организаций в лице комиссии по жилищным вопросам. Поскольку такое решение субъективных гражданских прав не порождает, сам исполком может его отменить, а заинтересованные лица вправе в административном порядке обжаловать неправильные действия исполкома. Однако принятое и в установленном порядке не отмененное решение создает новое административное правоотношение, уже гораздо более конкретное, чем возникающее из факта постановки на учет, и в значительно большей степени подготовляющее формирование жилищного обязательства. В силу этого правоотношения определенному лицу выдается ордер на занятие конкретного помещения, а тем самым появляется и жилищное обязательство: указанный в ордере гражданин имеет право требовать, а обозначенное в нем домоуправление обязано предоставить соответствующее помещение. Своеобразие возникшего обязательства состоит в том, что оно должно быть либо реализовано, либо прекращено.
Его реализация предполагает заключение между указанным в ордере гражданином и домоуправлением договора жилищного найма. Если договор заключен, ранее возникшее жилищное обязательство, ограниченное лишь правом требовать конкретное помещение, трансформируется в обязательство, которое уже воплощает право пользования этим помещением. Но так как договор может быть заключен только при наличии ордера, то нужно признать, что в завершенном виде жилищное обязательство возникает из сложного юридического состава. В него входят ордер и договор, как имеющие гражданско-правовое действие, и не включаются постановка на учет и решение исполкома, которые сами по себе не вызывают каких-либо гражданско-правовых последствий, хотя и необходимы для их наступления[190].
Прекращение обязательства, обусловленного выдачей ордера, может произойти ввиду либо отказа гражданина от своих прав по ордеру, либо их отпадения вследствие признания ордера недействительным. Гражданин считается отказавшимся от своих прав, если прямо заявил об этом исполкому или не реализовал их путем заключения договора в пределах установленного в данном городе срока (3–10 дней), а наймодатель впоследствии площадь ему не предоставляет. Если же отказ от прав не последовал, для прекращения жилищного обязательства необходимо, чтобы ордер был признан недействительным.
Поскольку ордер порождает жилищное (гражданское) обязательство, признать его недействительным может только суд и лишь по единственному основанию – ввиду нарушения установленного порядка, т. е. процедуры и условий выдачи ордера. При нарушении процедуры (например, ордер выдан не на основании решения исполкома) иск о признании ордера недействительным предъявляет исполком. При нарушении условий (например, ордер выдан на несвободное помещение) иск о признании ордера недействительным могут также предъявить лица, чьи права ущемляются (например, гражданин, проживающий в помещении, на занятие которого другому лицу выдан ордер).
Последствия признания ордера недействительным зависят от того, был ли судебный спор возбужден до или после занятия жилого помещения. В первом случае дело ограничивается признанием ордера недействительным, и право на занятие жилого помещения отпадает. Во втором случае ввиду недействительности ордера прекращается и заключенный на его основе договор, а потому занявший жилое помещение должен быть выселен… Правда, одновременно исполком обязывается предоставить ему прежнее, а если это невозможно, то другое жилое помещение. Другое жилое помещение предоставляется также лицам, у которых раньше вообще не было жилой площади и которые заняли ее по ордеру, выданному с соблюдением установленной процедуры, но с нарушением прав других граждан. Однако выполнение решения суда о выселении не ставится в зависимость от выполнения его же решения о том, чтобы выселяемому была предоставлена другая жилая площадь: данное обязательство в результате признания ордера недействительным отпадает, а вместе с ним отпадает и право пользования жилым помещением.
Описанный порядок в принципе распространяется и на ведомственные дома. Особенности состоят в том, что, во-первых, если в данном городе не введен единый учет нуждающихся в жилой площади, его для своих работников обеспечивают сами предприятия и учреждения совместно с фабзавместкомами. Во-вторых, жилые помещения распределяются по совместному решению администрации и фабзавместкома, которые могут изменить очередность, приняв во внимание производственные достижения работника или, наоборот, факты совершения им антиобщественных поступков. В-третьих, принятое решение утверждается исполкомом, выдающим также ордер на занятие помещения, а если дом возведен за счет поощрительных фондов предприятия, исполком обязан выдать ордер на основе сообщенного решения, не утверждая его.
Однако до тех пор, пока ордер не выдан, жилищные права у конкретных лиц не возникают, а потому администрация и фабзавместком вправе изменить принятое решение, и такие действия обжалуются лишь в порядке подчиненности. В административном порядке обжалуется также отказ исполкома в выдаче ордера, причем, когда решение администрации и фабзавместкома не нуждается в утверждении, но исполком считает его противозаконным, обязанность выдачи ордера отпадает, если это решение отменяется вышестоящим для данного предприятия или фабзавместкома органом. В противном случае, поселившись в отведенном ему помещении, гражданин приобретает право на него и может добиваться судебного признания своего права, а на основе такого признания – выдачи ордера. Выданный ордер реализуется путем заключения договора, и таким образом жилищное правоотношение приобретает завершенный вид. Поэтому отныне не отмена состоявшегося решения, а лишь судебное признание ордера недействительным способно упразднить возникшие юридические последствия. Если поводом к такому признанию служит тот факт, что администрация не согласовала своего решения с фабзавместкомом, с иском в суд о признании ордера недействительным вправе обратиться профсоюзная организация.
По-особому устанавливаются в ведомственных домах специальные жилищные обязательства. Обязательство признается специальным, если жилая площадь в ведомственном доме предоставлена в связи с трудовыми отношениями, а данное ведомство (предприятие или учреждение) включено в утвержденный Правительством СССР или союзной республики список, дающий наймодателю право прекратить жилищное обязательство ввиду прекращения трудовых отношений с нанимателем. Тем самым юридический состав, порождающий такое обязательство, расширяется по сравнению с основаниями жилищных обязательств, возникающих в других ведомственных домах: при самом предоставлении жилой площади обладание правом на нее ставится в зависимость от сохранения трудовых отношений. Поэтому не только недействительность ордера, но и прекращение трудовых отношений может повлечь судебное признание жилищных обязательств прекратившимися.
В то же время, возникнув сперва как специальное, обязательство может впоследствии трансформироваться в общее. Это происходит не только вследствие исключения данного ведомства из утвержденного правительством списка, но и по причинам, предусмотренным в ч. 2 ст. 334 ГК: а) работник прекратил трудовые отношения не по собственному желанию и не из-за нарушения трудовой дисциплины или совершения преступления, а по иным причинам (например, по сокращению штатов); б) имея право на жилое помещение, вместе с уволенным работником проживают инвалиды войны, инвалиды труда I и II групп, пенсионеры по старости, персональные пенсионеры, члены семьи лиц, находящихся в Вооруженных Силах СССР, а также военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при защите СССР или при исполнении иных обязанностей военной службы[191]. И как только специальное жилищное обязательство преобразуется в общее, оно включается в сферу действия общих норм жилищного права, кроме изъятий, специально предусмотренных законом.
Известное сходство имеется между основаниями установления специальных и таких жилищных обязательств, которые возникают при проживании в служебных жилых помещениях. Эти обязательства тоже зависят от трудовых правоотношений. Но они связаны и с рядом других условий.
Во-первых, помещение должно быть признано служебным еще до предоставления работнику. Решение об этом принимает исполком независимо от принадлежности дома, но когда дом принадлежит ЖСК, то лишь с его согласия. Во-вторых, работник должен относиться к категории лиц, которые в силу характера трудовых отношений обязаны проживать по месту работы (коменданты, дворники, швейцары и т. п.) или могут быть поселены в служебном здании той организации, в которой они работают (например, квартира для директора, выделенная в здании школы, для главврача – в здании больницы и т. п.)… В-третьих, ордер, именуемый специальным, должен быть выдан на занятие помещения именно как служебного. Он выдается по представлению организации, заселяющей служебное помещение, и с его держателем заключается договор.
Если отсутствует хотя бы одно из перечисленных условий, жилищное обязательство либо вовсе не возникает (например, при поселении в здание школы не работающего в ней гражданина), либо приобретает характер обязательства, устанавливаемого соответственно в домах местных Советов или в ведомственных домах. Когда же все условия налицо, возникает своеобразное обязательство, отличающееся от жилищных обязательств других видов. В частности, наниматель служебного помещения не пользуется правом на его бронирование при своем длительном отсутствии, на изменение договора путем раздела, объединения жилых помещений и др., на сдачу помещения в поднаем, его обмен и т. п.
Но и жилищное обязательство по поводу служебного помещения трансформируется в общее, если появляются основания, предусмотренные ч. 2 ст. 334 и ч. 3 ст. 339 ГК: а) смерть работника, получившего служебное помещение, где продолжают проживать члены его семьи; б) освобождение работника от должности, в связи с которой служебное помещение было предоставлено, если он не прекратил трудовых отношений с той же организацией (например, переход дворника на работу техника-смотрителя в том же домоуправлении); в) наличие в составе совместно проживающих с работником членов семьи тех же лиц, которые перечислялись при характеристике условий преобразования в общее специального жилищного обязательства в ведомственных домах.
Как и во всех рассмотренных случаях, в домах ЖСК, жилищные обязательства также возникают в силу сложного юридического состава. Но по своим элементам он весьма своеобразен: его образуют не ордер и договор, а членство в ЖСК, решение ЖСК о предоставлении жилой площади и ордер на ее занятие.
Членство в ЖСК дает право требовать предоставления жилой площади, соответствующей размеру пая, после сдачи построенного дома в эксплуатацию и при условии внесения части пая в установленном размере с последующим погашением другой его части в установленные сроки. Возникшее из членства правоотношение является жилищным. Но так как его предмет в виде конкретной квартиры еще не определен, возможные споры рассматриваются не судом, а общим собранием ЖСК, в исключительную компетенцию которого входит распределение жилых помещений между пайщиками.
После принятия решения ЖСК о предоставлении конкретной квартиры конкретизируется и самое жилищное обязательство. Но и в этом случае дает о себе знать исключительная компетенция ЖСК в распределении жилых помещений: если принятое общим собранием решение не изменено, но ЖСК не выполняет своей обязанности предоставить пайщику уже выделенную квартиру, она может быть истребована по суду; напротив, при изменении в установленном порядке ранее принятого решения спор может быть урегулирован не судом, а только общим собранием ЖСК.
В соответствии с решением ЖСК исполком выдает ордер на квартиру. Отказ в его выдаче может быть вполне законным, как, например, в случаях, когда члены семьи пайщика, согласившиеся поселиться в кооперативном доме и учтенные при выделении ему квартиры, впоследствии возражают против включения их в ордер, намереваясь остаться проживать на прежней площади.[192] Встречаются, однако, и случаи незаконного отказа в выдаче ордера, например, по тем мотивам, что не включенные в него члены семьи пайщика, которые и впредь остаются проживать на площади местного Совета, не желают в связи с переселением пайщика переехать на предоставляемую им исполкомом площадь меньшего размера. Так как после принятия соответствующего решения ЖСК у пайщика уже возникло право требовать конкретную квартиру, отказ в выдаче ордера может быть оспорен в суде с привлечением ЖСК в качестве ответчика и исполкома как третьего лица на стороне ответчика.
Но не следует думать, что тем самым ордер вовсе не включается в юридический состав, порождающий жилищные обязательства в ЖСК[193]. Возникнув с момента принятия в члены ЖСК, они трансформируются с наступлением каждого нового входящего в сложный состав юридического факта. Определенная трансформация вызывается и выдачей ордера, ибо теперь уже ЖСК не вправе изменить свое решение о предоставлении квартиры, а его решение об исключении из кооператива может быть обжаловано в суде, и в случае удовлетворения иска пайщик считается восстановленным как в членстве, так и в праве пользования жилой площадью… Поскольку, таким образом, выдача ордера не формальный момент, а юридический акт, обогащающий субъективные права пайщика, он включается в тот юридический состав, который необходим для возникновения в полном объеме жилищного обязательства в ЖСК.
И лишь для установления жилищного обязательства в индивидуальном жилом фонде требуется не сложный состав, а единичный юридический факт – договор собственника дома с нанимателем. Этому договору не только не предшествует, но и не может предшествовать административный акт. А если бы он был издан в виде, например, ордера на квартиру в индивидуальном жилом доме, то ни к чему не обязывал бы собственника и как противозаконный не имел бы юридической силы.
Право на жилое помещение. Каждый, кто проживает в жилом помещении на законном основании, имеет определенное право на него. В таком понимании право на жилое помещение принадлежит не только нанимателю, но и проживающим с ним членам его семьи, поднанимателям, временным жильцам и т. п. Очевидно, однако, что право нанимателя и, например, право поднанимателя существенно отличаются одно от другого. Первое является основным, а второе зависимым, и потому прекращение договора найма прекращает поднаем, тогда как отпадение поднайма никакого влияния на жилищный наем не оказывает. Первое устойчиво, а второе преходяще: наниматель, соблюдающий все условия договора, по общему правилу, бессрочно сохраняет право пользования жилым помещением в отличие от поднанимателя, который по истечении определенного срока это право утрачивает. Первое полнообъемно, а второе обладает «усеченным» содержанием: у поднанимателя нет права на обмен жилого помещения, его раздел, дальнейшую сдачу в поднаем и т. п.
Независимое, устойчивое и полнообъемное в пределах данного вида жилищного обязательства субъективное право есть право на жилое помещение. Если же пользование жилым помещением на законном основании лишено перечисленных признаков, оно должно квалифицироваться как право проживания.
Теоретическое обоснование права на жилое помещение или, по принятой тогда терминологии, права на жилплощадь впервые предложил в 1940 году С. И. Аскназий[194], охарактеризовав его как особое право «на чужую вещь», оформляемое договором, но не зависящее от него в своем существовании. Впоследствии С. И. Аскназий отошел от указанной позиции, признав, что правомочия нанимателя всегда должны рассматриваться как элементы договорного правоотношения[195]. Но тут же он отмечал, что «рассмотрение правомочий съемщика жилого помещения как элемента двустороннего договорного отношения все же не исключает возможности пользоваться термином “право на жилое помещение”, если понимать его только как термин, выражающий комплекс правомочий съемщика на пользование и распоряжение жилым помещением, предоставленным ему по договору или другому законному основанию»[196].
Тем не менее и в новом варианте концепция С. И. Аскназия вызвала возражения. И. Л. Брауде и А. И. Пергамент считают, что термин «право на жилплощадь» «отражает неправильный взгляд на полномочия съемщика как на вещное право на чужое имущество. Он не помогает практике, так как создает впечатление о наличии у съемщика каких-то прав на переданное ему по договору жилищного найма помещение, существующих независимо от заключенного договора. Этим самым невольно снижается значение договора в жилищных отношениях, в то время как договор должен быть признан одним из главных орудий в деле правильного использования жилищного фонда»[197].
Однако от признания права на жилое помещение особым вещным правомочием отказался и сам С. И. Аскназий. Выдвинутая же им новая конструкция не принижает роли договора, если учитывать, что право на жилое помещение возникает из законченного юридического состава, в подлежащих случаях включающего в себя и договор. Тот факт, что, несмотря на срочность договора, это право в принципе бессрочно, предопределен законом, а не концепцией С. И. Аскназия Что же касается потребностей практики, то без специального выделения названного права она вообще не может обойтись, и при разрешении едва ли не любых жилищных споров (о выселении, обмене, разделе жилой площади и т. п.) прежде всего и выясняется, имеет ли проживающий в жилом помещении гражданин право на него или, несмотря на законность проживания, оно отсутствует. Именно практические потребности и сыграли главную роль в том, что подвергаемое критике понятие права на жилое помещение – либо как само собой разумеющееся, либо в иной интерпретации – не сходит со страниц жилищно-правовой литературы и широко используется в судебных решениях по жилищным делам.
По общему правилу… право на жилое помещение принадлежит как самому нанимателю, так и наравне с ним проживающим с нанимателем членам семьи: супругу, детям, родителям, другим родственникам и нетрудоспособным иждивенцам. Однако супруг, дети, родители и другие родственники приобретают право на жилое помещение уже в силу самого факта совместного проживания с нанимателем, тогда как нетрудоспособные иждивенцы для приобретения такого права должны, помимо этого, вести с нанимателем общее хозяйство[198].
Если кто-либо из перечисленных лиц как член семьи включен в ордер или в заключенный с личным собственником дома договор, за ним признается право вселиться в помещение и равное с другими членами семьи, включая нанимателя, право пользования этим помещением. Иначе обстоит дело с последующим вселением тех же лиц, когда они в ордер (договор) не включены, но наниматель готов их к себе поселить… Такое вселение возможно лишь в установленном порядке (например, с соблюдением действующего в данном городе паспортного режима) и только с согласия всех проживающих с нанимателем совершеннолетних членов семьи, а в индивидуальном жилом фонде – также с согласия собственника дома. Однако не требуется согласия на вселение к родителям несовершеннолетних детей, а в индивидуальном жилом фонде, кроме того, без согласия собственника можно вселить супруга и нетрудоспособных детей, если наниматель занимает изолированное помещение. Вместе с тем вселившийся приобретает равное со всеми членами семьи право на жилое помещение только при условии, что между ним, нанимателем и совершеннолетними членами семьи не было иного соглашения (например, о вселении без права на жилую площадь или с правом лишь на ту комнату, в которой вселившийся будет проживать). Но когда проживание или вселение к нанимателю члена семьи порождает право на жилое помещение, это право не утрачивается и после разрыва семейных отношений. Однажды возникнув, оно может быть прекращено лишь на предусмотренных законом общих основаниях.
Изложенные правила распространяются на все виды договорных жилищных обязательств. Отсюда следует, что в любом из них право на жилое помещение принадлежит как нанимателю, так и членам его семьи. Но условия существования этого права определены для жилищных обязательств отдельных видов по-разному.
В домах местных Советов, ведомственных и индивидуальных жилых домах члены семьи имеют не только равное с нанимателем, но и независимое от его правомочий право на жилое помещение. Поэтому право каждого из них сохраняется даже при прекращении жилищного обязательства с нанимателем.
Напротив, при установлении специальных жилищных обязательств в ведомственных домах или в служебных помещениях члены семьи, имея равное с нанимателем право на жилое помещение, сохраняют его до тех пор, пока наниматель не утрачивает трудовых отношений с наймодателем, в связи с которыми жилое помещение предоставлено. В этом смысле права членов семьи зависимы от прав нанимателя. Но речь идет о зависимости не от жилищных прав, а от его трудовых отношений. Так, если наниматель не прекратил трудовых отношений, но утратил право на данное жилое помещение вследствие, например, переезда к супругу, члены семьи полностью сохраняют свои права. Но если наниматель до или даже после утраты права на жилое помещение прекратит трудовые отношения с наймодателем, это повлечет и утрату жилищных прав членами его семьи. И именно потому, что правомочия членов семьи в обязательствах такого рода зависят не от жилищных, а от трудовых отношений нанимателя, они подпадают под понятие права на жилое помещение, а не просто права на проживание в нем. Более того, как уже отмечалось, не всегда прекращение трудовых отношений с нанимателем оказывает влияние на жилищные права и самого нанимателя, и членов его семьи. Это происходит только в особо предусмотренных законом случаях. Когда же специальное жилищное обязательство превращается в общее, члены семьи, и без того имевшие равное с нанимателем право на жилое помещение, становятся обладателями этого права уже независимо от трудовых отношений нанимателя.
По-иному решается вопрос о праве на жилое помещение в домах ЖСК… B принципе такое право принадлежит только самому члену кооператива, и если членство им утрачивается, это обусловливает и утрату жилищных прав совместно проживающими с ним членами его семьи. Тем не менее правомочиям членов семьи присущ некоторый элемент независимости, приближающий их к праву на жилое помещение.
Во-первых, при вступлении в ЖСК гражданин указывает членов семьи, которые будут совместно с ним проживать и с учетом которых определяются масштабы допустимого участия пайщика в кооперативном жилищном строительстве. Названные пайщиком члены семьи включаются в решение ЖСК о выделении пайщику квартиры и в ордер, выдаваемый на этом основании исполкомом местного Совета. Тем самым они приобретают право на вселение в кооперативную квартиру, хотя бы против этого возражал пайщик, и не могут быть впоследствии выселены им по мотивам разрыва семейных связей. В таком же правовом положении оказываются и те члены семьи, которые в установленном порядке были вселены пайщиком уже после занятия им кооперативной квартиры.
Во-вторых, члены семьи пайщика утрачивают жилищные права только при таком прекращении членства в ЖСК, которое не обязывает кооператив принять в свой состав кого-либо из них. Эта обязанность отсутствует, если пайщик сам выбывает из ЖСК либо исключается из него за неподчинение уставу, невыполнение членских обязанностей, систематическое разрушение и порчу жилого помещения. Напротив, при исключении пайщика из ЖСК ввиду невозможности совместного с ним проживания кооператив обязан принять в свой состав любого изъявившего такое желание члена семьи из числа совместно проживающих с пайщиком и возвратить исключенному паенакопление после внесения пая вновь принятым членом. В случае смерти пайщика ЖСК несет аналогичную обязанность перед совместно проживавшими с пайщиком наследниками, причем с разрешения исполкома в ЖСК могут быть приняты несколько наследников, если имеется возможность выделить каждому из них изолированное жилое помещение. При отсутствии наследников, их отказе от дальнейшего проживания в квартире ЖСК или если они там вообще не проживали, право на вступление в кооператив приобретают совместно проживавшие с умершим члены его семьи, а внесенными ими суммами компенсируется пай, перешедший к другим лицам по наследству. Преимущественное право на вступление в ЖСК, принадлежащее членам семьи пайщика, обеспечивается судебной защитой. И если оно будет реализовано, жилое помещение останется в пользовании членов семьи, несмотря на выбытие из ЖСК его первоначального члена.
В-третьих, при определенных обстоятельствах возможен принудительный раздел пая между пайщиком и членами его семьи. Такое право предоставляется супругу пайщика при расторжении брака, если внесенный пай относится к общему супружескому имуществу, а каждому из супругов можно выделить в занимаемой квартире отдельную, хотя бы и не изолированную, комнату[199]. Тогда в ЖСК принимается также второй супруг с тем, что в случае несоответствия выделенной ему части квартиры размеру приходящегося на его долю пая между супругами производятся дополнительные денежные расчеты. Когда же раздел пая ввиду отсутствия необходимого числа комнат неосуществим, супруг, не являющийся пайщиком, вправе либо взыскать с другого супруга свою долю в деньгах и освободить жилое помещение, либо сохранить за собой в прежнем объеме право на проживание в кооперативной квартире.
Из сказанного видно, что правомочия членов семьи, проживающих совместно с пайщиком в кооперативной квартире, не могут получить однозначной оценки – лишь как право проживания или только как право на жилое помещение. До тех пор, пока пайщик сохраняет членство в ЖСК, правомочия членов его семьи не выходят за пределы права проживания. Но это – особое право проживания, уступающее по устойчивости праву пайщика только в том смысле, что может быть прекращено вследствие выбытия пайщика из состава кооператива. После прекращения отношений членства между ЖСК и пайщиком, а в отношениях между разводящимися супругами и независимо от этого, право проживания либо прекращается, либо сохраняется у одних и преобразуется в право на жилое помещение у других членов семьи.
Право проживания. От права на жилое помещение право проживания отличается тем, что производно (зависимо) от него, носит временный (срочный) характер, ограничено правомочиями, предоставленными обладателем права на жилое помещение, и возникает из поднайма или вселения временных жильцов.
Поднаем… устанавливается договором нанимателя жилого помещения с третьим лицом – поднанимателем. В поднаем может быть сдано жилое помещение целиком, если наниматель и все члены его семьи временно отсутствуют, сохраняя право на это помещение. Для сдачи в поднаем части помещения требуется, чтобы в результате вселения поднанимателя на каждого проживающего приходилась площадь в размере не менее установленной нормы (в РСФСР – 9 кв. м).
Обязательной предпосылкой действительности договора поднайма является согласие на его заключение наймодателя и всех совершеннолетних членов семьи нанимателя. При сдаче во временное пользование третьих лиц жилого помещения в квартире ЖСК возникают наемные, а не поднаемные отношения, ибо сам сдающий не является нанимателем – он пользуется помещением в силу членства, а не договора жилищного найма. Однако правила ГК, установленные для поднайма, распространяются и на эти отношения с тем, что их возникновение предполагает согласие не наймодателя, а правления ЖСК… И только в служебных помещениях договор поднайма заключен быть не может.
Поднаем – договор возмездный и срочный. Взимаемая с поднанимателя квартирная плата не должна превышать той, которую за сданное в поднаем помещение вносит сам наниматель, а в ЖСК – возмещаемых наймодателем за то же помещение эксплуатационных расходов… Повышение квартирной платы до двукратного размера допускается, только когда наряду с жилым помещением поднаниматель пользуется предметами домашней обстановки. Извлекаемые нанимателем посредством поднайма нетрудовые доходы подлежат взысканию в пользу государства. А если нетрудовые доходы извлекаются путем систематической сдачи в поднаем изолированной комнаты, она может быть изъята у нанимателя по правилам ст. 5 ГК, запрещающей осуществление права вопреки его назначению в нашем обществе.
Срок при поднайме существен потому, что за поднанимателем не признается право возобновить договор по его истечении. И если не состоится соглашение о пролонгации договора, наниматель с наступлением обусловленного срока вправе в судебном порядке выселить поднанимателя. Такое же право наниматель имеет и по бессрочному договору, но должен предупредить поднанимателя о его прекращении за три месяца.
Поднаниматель состоит в правоотношениях только с нанимателем, которые, однако, производны от отношений последнего с наймодателем. Поэтому наниматель отвечает перед наймодателем за действия поднанимателя, и независимо от истечения срока поднайма он прекращается одновременно с прекращением жилищного найма.
Временные жильцы… отличаются от поднанимателей тем, что они вселяются в жилое помещение не только для временного, но и безвозмездного проживания (как гости, знакомые и т. п.). Право на их вселение вытекает из всех видов жилищных обязательств, включая обязательства, связанные со служебными помещениями. Оно может быть по взаимному согласию осуществлено как нанимателем (членом ЖСК), так и проживающими с ним совершеннолетними членами семьи. Согласия наймодателя (правления ЖСК) на его осуществление не требуется. Но если временные жильцы вселяются на срок свыше полутора месяцев, необходимо соблюсти то же, что и при поднайме, условие о размере жилой площади, приходящейся на каждого проживающего.
Указанный срок важен, однако, не для содержания правомочий временных жильцов, а только для определения условий их вселения. Наниматель и совершеннолетние члены его семьи могут в любое время потребовать, чтобы временный жилец освободил помещение, и вправе выселить его в судебном порядке. Лишь такие временные жильцы, как поселившиеся к своим подопечным опекуны и попечители, выселяются после прекращения опеки или попечительства.
Принадлежащее поднанимателям и временным жильцам право на проживание, сколько бы оно ни продолжалось, не может перерасти в право на жилое помещение. Исключение сделано для двух случаев: а) за опекунами и попечителями, назначенными к престарелым или инвалидам и поселившимся на их площадь, эта площадь может быть закреплена исполкомом после прекращения опеки (попечительства), если они добросовестно выполняли свои обязанности; б) исполком обязан закрепить освобожденное нанимателем жилое помещение за поднанимателями или временными жильцами, если ими являются инвалиды Отечественной войны, семьи военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести на фронтах Отечественной войны, и если перечисленные поселились на данную площадь до 1 января 1948 г.
§ 3. Элементы жилищного обязательства
Субъекты. В этом обязательстве субъектами являются предоставляющий жилое помещение в пользование и его пользователь.
В качестве предоставляющего помещение в пользование выступает наймодатель или ЖСК. ЖСК – кооперативная, т. е. социалистическая организация. Наймодателем же может быть и гражданин – не только собственник, но и арендатор строения. От того, какой жилой фонд наймодатель представляет, во многом зависит правовой режим возникшего обязательства. Если сданное внаем жилое помещение перейдет в собственность или оперативное управление другого лица, наниматель не лишается своих прав… В отношениях между гражданами такой факт вообще оставляет права нанимателя неприкосновенными… Если дом местного Совета передается ведомству, даже имеющему право на выселение лиц, прекративших с ним трудовые отношения, тот, кто уже проживал в передаваемом доме, сохранит те же права, которые принадлежали ему в доме местного Совета. Напротив, при передаче такими ведомствами своих домов местному Совету проживающие в них жильцы приобретают обычные права нанимателей в домах местных Советов, независимые от трудовых отношений с данным ведомством.
Нанимателем по договору жилищного найма и членом ЖСК может быть только гражданин, но не юридическое лицо. Если юридическое лицо снимает часть жилого дома для собственных нужд, возникают отношения имущественного, а не жилищного найма. Когда же предприятие или учреждение по соглашению с индивидуальным собственником поселяет в предоставленной ему квартире или комнате своих работников для проживания, отношения собственника дома с юридическим лицом регулируются нормами об имущественном найме, а к его отношениям с жильцами применяются нормы жилищного законодательства.
Изменения могут произойти на стороне не только предоставляющего, по и получающего жилое помещение в пользование. Мы уже касались таких случаев, когда речь шла о вселении к нанимателю членов его семьи, а также о замене пайщика ЖСК. Кроме того, субъектный состав жилищного обязательства меняется вследствие замены выбывшего нанимателя и обмена жилых помещений.
Замена нанимателя осуществляется по правилам ст. 315 ГК, рассчитанным на все виды жилищных обязательств, кроме установленных в служебных помещениях и специальных жилищных обязательств в ведомственных домах[200].
Поскольку члены семьи имеют равные с нанимателем жилищные права, особое выделение этой фигуры приобретает лишь тот практический смысл, что от его имени заключается договор жилищного найма и в непосредственных отношениях с ним наймодатель решает все связанные с пользованием жилым помещением вопросы. Тем не менее надобность в замене нанимателя другим членом семьи иногда возникает. Это происходит в случае выбытия, смерти или даже при жизни нанимателя, если семья признает почему-либо его оставление нецелесообразным. Тогда по требованию любого совершеннолетнего члена семьи, обладающего правом на жилое помещение и имеющего самостоятельный источник средств существования, наймодатель обязан признать его нанимателем, внеся соответствующие изменения в договор жилищного найма. Однако для предъявления такого требования необходимо согласие всех других совершеннолетних членов семьи, а при жизни первоначального нанимателя – также и его согласие. В случае возникновения спора по этому поводу с наймодателем или между совершеннолетними членами семьи он разрешается в судебном порядке.
Обмен жилых помещений регулируется ст. 325–327 ГК, Инструкцией Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 9 января 1967 г. и п. 10 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г.
По своему юридическому содержанию обмен существенно отличается от замены нанимателя. Замена нанимателя, продолжающего проживать на той же площади, сама по себе не вносит каких-либо изменений в субъектный состав жилищного обязательства. Иной характер носит обмен, сущность которого состоит в том, что по соглашению, заключенному нанимателями жилых помещений, каждый из них передает свою площадь другому, получая в обмен на нее площадь контрагента. При этом каждая сторона становится участником жилищных правоотношений, в которых состоял с наймодателем до обмена ее контрагент. Иначе говоря, обмен представляет собой взаимный перенаем жилых помещений, и именно с учетом этого обстоятельства определяются его правила.
Обмен возможен в пределах квартиры, дома, разных домов одного фонда (фонда местного Совета, ведомственного фонда), разных домов различных фондов (домов ведомственного фонда и фонда местного Совета), а также в пределах одного города или разных городов (междугородный обмен). Не допускается лишь обмен служебных помещений, а помещение, занимаемое по специальному жилищному обязательству в ведомственном доме, можно обменять только с лицом, состоящим в трудовых отношениях с тем же ведомством. Никаких других ограничений по видам жилищных обязательств, служащих основанием обмена, закон не устанавливает. Поэтому не исключен обмен помещения, занимаемого нанимателем в доме личного собственника, на площадь в доме ведомства или местного Совета[201]. На общих основаниях вправе произвести обмен и гражданин – арендатор дома местного Совета.
По числу субъектов обмен бывает прямым, когда он совершается между двумя нанимателями, и многосторонним (множественным), когда в нем участвуют три и большее число нанимателей. Материальным объектом обмена, по общему правилу, должно являться отдельное помещение – квартира, комната, хотя бы и не изолированная. Обмен части комнаты допустим в исключительных случаях, например, когда это требуется для обеспечения совместного проживания супругов[202]. При обмене необходимо соблюдение ряда условий.
Во-первых, должно быть получено согласие на обмен всех совершеннолетних членов семьи, в том числе и временно отсутствующих, если за ними сохраняется право на площадь, а когда в обмен передается площадь подопечного, требуется согласие органа опеки. Обмен смежных комнат допускается только с согласия всех проживающих в них лиц независимо от того, обмениваются ли обе комнаты или одна из них. При отказе в согласии со стороны перечисленных лиц можно добиваться обмена в принудительном (судебном) порядке. Хотя п. 13 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г. и связывает принудительный обмен только с виновным поведением одного из проживающих в данной квартире или комнате, необходимость такого обмена вызывается также другими основаниями[203]. И суд должен удовлетворить требование об обмене, если он целесообразен (ввиду, например, ненормальных отношений, сложившихся между членами семьи) и не ухудшает жилищных условий лиц, отказывающих в согласии на его совершение.
Во-вторых, должно быть получено согласие на обмен со стороны личного собственника дома, в котором наниматель проживает, причем это согласие имеет безусловное значение, и отказ собственника не подлежит судебному оспариванию. В ст. 325 ГК указывает также на необходимость согласия наймодателя при обмене жилого помещения, находящегося в доме ведомственного фонда. Но соответственно указаниям той же статьи в этом случае отказ в согласии на обмен может быть оспорен в судебном порядке, а основанием к отказу могут служить только обстоятельства, предусмотренные в ст. 326 ГК и в Инструкции от 9 января 1967 г. Вместе с тем и обмен жилого помещения в доме местного Совета, необходимость согласия которого вообще не предусмотрена, исключается по тем же основаниям. К ним относятся: а) предъявление иска к нанимателю о расторжении или изменении договора найма занимаемого им помещения; б) спекулятивный (например, обмен с доплатой) или фиктивный характер обмена (уступка под видом обмена права на жилое помещение); в) дом, в котором наниматель проживает, находится под угрозой обвала или подлежит сносу; г) иногородний обмен сопряжен с нарушением условий прописки в Москве, Ленинграде и курортных зонах или требует оформления, при котором обменные ордера должны выдаваться за пределами этих городов и зон. При отсутствии всех перечисленных оснований обмен осуществим путем предъявления судебного иска как в случае, если исполком отказывает в его оформлении, так и когда ведомство не дает на него согласия[204]. Отсюда следует, что, несмотря на различные формулировки, закон в принципе устанавливает одинаковый режим для права на обмен, которое принадлежит нанимателям в ведомственных домах и в домах местных Советов.
В-третьих, для оформления обмена жилого помещения, находящегося в доме местного Совета или ведомства, подается специальное заявление с приложением к нему справки о том, какое помещение наниматель занимает и кто проживает в нем с правом и без права на жилую площадь. В самом заявлении или в приложении к нему свидетельствуется согласие на обмен совершеннолетних членов семьи, а также ведомства, если в его доме расположено хотя бы одно из обмениваемых помещений. Соглашение об обмене вступает в силу лишь после выдачи исполкомом местного Совета обменных ордеров. Обмен в пределах индивидуального жилого фонда считается совершенным, как только стороны оформят письменно соглашение о нем, а если письменная форма не соблюдена, – то после фактического переселения каждого из нанимателей на площадь контрагента.
В-четвертых, в домах местных Советов и ведомств стороны обязаны до переселения передать соответствующим домоуправлениям под расписку обменные ордера, служащие единственным основанием для занятия полученных по обмену помещений. Если это требование не выполнено, поселение рассматривается как самоуправное и влечет за собой выселение без суда, в административном порядке. Стороны делают также надпись на договорах найма обмениваемых помещений о передаче контрагенту всех прав и обязанностей, вытекающих из договора.
Договор об обмене жилого помещения, являясь гражданско-правовой сделкой, может быть принудительно осуществлен и оспорен по основаниям, допускающим оспаривание сделок вообще. Бывает, что уже после получения обменных ордеров одна из сторон уклоняется от реализации обмена. Поскольку с момента выдачи ордера обменный договор считается совершенным, вторая сторона вправе добиваться принудительного переселения в судебном порядке. Кроме того, обменная сделка может страдать теми или иными пороками, обусловливающими ее недействительность. При таких обстоятельствах заинтересованные лица вправе обратиться в суд с требованием об аннулировании ордера, а если он уже реализован, то и с иском о выселении контрагентов, которым возвращается прежняя площадь, поскольку право на нее не утрачено. Иски предъявляют жилищные органы, когда обмен носит спекулятивный или фиктивный характер, отдельные граждане, когда обмен нарушает их законные интересы, или сами обменивающиеся стороны, когда обмен совершен под влиянием угрозы, насилия, обмана, заблуждения и т. п.
Контрагенты, предъявляющие иски о признании обменной сделки недействительной, чаще всего ссылаются на то, что полученная ими в порядке обмена площадь имеет существенные недостатки. При разрешении таких дел суд должен установить, знал ли контрагент о недостатках. Например, по делу установлено, что истцы неоднократно бывали у А., видели, что комната, которую она занимала, находится в старом доме и что эта комната требует ремонта, но один из истцов настаивал на обмене, так как по семейным обстоятельствам не мог продолжать жить в прежней квартире. Ввиду этого суд не нашел оснований для удовлетворения иска о признании обменного договора недействительным. Когда же выявляется нарушение установленного порядка обмена или его противозаконность, заявленный иск об аннулировании обмена подлежит безусловному удовлетворению.
Особые правила введены для обмена, одним из объектов которого является жилое помещение, находящееся в пользовании члена ЖСК… В этих случаях необходимо, чтобы контрагент пайщика был принят в члены ЖСК и исполком местного Совета разрешил обмен. Отказ ЖСК в приеме в кооператив контрагента пайщика не подлежит судебному обжалованию. Но если в ЖСК контрагента принимают, а исполком в разрешении на обмен отказывает, его действия могут быть оспорены в судебном порядке. Принимаемый в связи с обменом в кооператив новый член должен внести пай, который используется для возврата пая выбывающему из кооператива члену. И только когда оба совершающих обмен контрагента состоят членами одного и того же или разных ЖСК, стороны передают друг другу право на равные суммы пая, а разница в паенакоплениях вносится в кооператив одной из них и выплачивается кооперативом другой.
Нетрудно заметить, что, включая элементы обмена, охарактеризованные действия не сводятся только к обмену в юридическом его понимании. Обмен означает взаимную уступку прав и обязанностей. Но для занятия на основе обмена помещения в кооперативном доме должно последовать принятие контрагента в члены ЖСК, кроме случаев, когда обмениваются помещения одного кооператива. Хотя такое принятие и обусловлено соглашением об обмене, однако право членства не уступается, а по решению общего собрания возникает непосредственно в лице нового пайщика. Только с учетом отмеченных обстоятельств и лишь в условном его значении термин «обмен» следует применять к соответствующим отношениям.
Жилищные условия члена ЖСК могут быть улучшены, если он нуждается в этом, не только посредством обмена, но и путем использования предоставленного ему права на первоочередное получение квартиры, освободившейся в доме того же кооператива, с одновременным внесением дополнительной суммы пая… Это право подлежит судебной защите, если для занятия освободившейся квартиры в кооператив принимаются посторонние лица. При предъявлении же притязания на нее несколькими членами ЖСК вопрос решается самим кооперативом…
Объект. Своеобразие жилищного обязательства воплощается в таком его материальном объекте, как жилое помещение. Сообразно со спецификой этого материального объекта определяются те действия сторон (по передаче помещения, его оплате, ремонту и т. п.), которые образуют юридический объект жилищного обязательства.
Под жилым помещением понимают комнату, несколько комнат или квартиру. Не разрешается сдача в порядке жилищного найма нежилых помещений (складских, конторских и т. п.). Во всех домах, кроме домов индивидуального фонда, ст. 300 ГК запрещает также сдачу внаем части комнаты, неизолированного жилого помещения (смежной– комнаты) или подсобных помещений (кухни, коридора, кладовой). Суд признал, например, недействительным выданный Г. одним из райисполкомов г. Петрозаводска ордер на заселение кухни в коммунальной квартире, а требование жильцов этой квартиры о выселении Г. – подлежащим удовлетворению. В ЖСК предметом обязательства, по общему правилу, может быть только отдельная квартира, выделенная в соответствии с размером пая и количеством членов семьи пайщика, но не превышающая по своим размерам 60 кв. м жилой площади… И лишь при приеме в ЖСК нескольких наследников пайщика или разделе пая между разводящимися супругами предметом обязательства становится не квартира, а отдельная комната.
Следует, однако, иметь в виду, что в прошлом допускалось предоставление нанимателю в домах государственного, кооперативного и общественного фонда также смежных, т. е. таких комнат, которые связаны с другими общим входом. Поскольку действующий закон исключает подобную возможность, сложившаяся ранее ненормальная ситуация должна быть ликвидирована сразу же, как только для этого появляются необходимые предпосылки. А они появляются во всех случаях освобождения смежной комнаты проживающими в ней лицами. При этих условиях смежная комната подлежит передаче нанимателю, с жилым помещением которого она связана общим входом… К передаче не прибегают, лишь когда освободившаяся смежная комната по существующим нормам является для нанимателя излишней и может быть без ухудшения жилищных условий всех проживающих в данной квартире лиц переоборудована в изолированную комнату…
Для определения правового режима предмета жилищного обязательства существенное значение имеет норма жилой площади, применяемая в домах местных Советов и ведомственного фонда, кроме выделенных в них служебных помещений.
Под нормой жилой площади понимается предельная ее величина, которая может приходиться на каждого члена семьи, имеющего право на жилое помещение. Она определяет не самое право, а его границы. И если размер жилой площади, на которой семья проживает, меньше нормы, это еще не дает ей права требовать увеличения площади, а при наличии прочих условий возможна лишь постановка такой семьи на учет для улучшения ее жилищных условий в порядке очередности. Сущность же нормы жилой площади состоит в том, что если наниматель и его семья проживают в помещении, не выходящем за пределы нормы, то нет излишков жилой площади и потому не может быть поставлен вопрос об их изъятии или оплате в повышенном размере.
Норма жилой площади определяется республиканским законодательством. В РСФСР она составляет 9 кв. м на каждого члена семьи… При ее исчислении учитываются не только члены семьи, но и домработница, хотя она не обладает правом на площадь. Этот вывод основывается на правилах оплаты излишней жилой площади, которые из ее подсчета исключают норму, приходящуюся на домработницу.
Некоторые лица обладают правом на дополнительную площадь… К их числу относятся лица, страдающие заболеваниями, перечисленными в особом перечне; ответственные работники госорганов, партийных, профсоюзных, общественных и кооперативных организаций согласно установленному перечню; военнослужащие, начиная с полковника, в том числе и ушедшие в отставку по выслуге лет или уволенные в запас; Герои Советского Союза и Герои Социалистического Труда; заслуженные деятели науки, искусства и техники, народные и заслуженные артисты; авторы научных открытий, заслуженные изобретатели и рационализаторы, а также авторы изобретений и рационализаторских предложений, имеющих большое народнохозяйственное значение; научные работники, имеющие ученую степень доктора или кандидата наук либо ученое звание профессора, доцента или старшего научного сотрудника, а также писатели, композиторы, художники, скульпторы и архитекторы, являющиеся членами Союза советских писателей или соответствующих художественных союзов; медицинские и зубные врачи, занимающиеся частной практикой на дому; персональные пенсионеры и их семьи и др.
Дополнительная площадь может составлять отдельную комнату любого размера, а при ее отсутствии 10 кв. м и для научных работников, художников, скульпторов, архитекторов, писателей, композиторов и некоторых других лиц – 20 кв. м. Лица, страдающие определенными заболеваниями, в зависимости от характера этих заболеваний, имеют право в одних случаях на дополнительную площадь в виде отдельной комнаты, а в других – в виде 10 кв. м. Право на дополнительную площадь признается также за адвокатами по ходатайству в каждом отдельном случае президиума коллегии адвокатов, но в пределах норм, установленных исполкомом местного Совета.
Если правом на дополнительную площадь обладает несколько членов семьи, ей выделяется дополнительно не более одной комнаты либо площадь в размере двух дополнительных норм. Научные работники, художники, скульпторы, архитекторы, писатели и композиторы, живущие без семьи, приобретают право на дополнительную площадь при условии, что их основная площадь не достигает 28 кв. м.
Право на дополнительную площадь, если оно не подтверждено бесспорными документами (например, дипломом об ученой степени), должно быть оформлено карточкой, которая выдается жилищными органами на основе специально представленных документов (например, о заболевании и др.).
Площадь, выходящая за пределы основной и дополнительной нормы, которая причитается данной семье, квалифицируется как излишки. Например, семья в составе четырех человек, из которых три – научные работники, проживает вместе с домработницей в квартире метражом 100 кв. м. На такую семью приходится: по норме 45 кв. м (9 5) и, если нет дополнительной комнаты, – 40 кв. м дополнительной площади (20 2), а всего 95 кв. м. Следовательно, излишки составят 5 кв. м.
Правовой режим, установленный для излишков, зависит от того, являются ли они внутрикомнатными или образуют отдельную изолированную комнату, а в последнем случае от того, в доме какого фонда они образовались…
Внутрикомнатные излишки изъятию не подлежат. Недопустимо их изъятие и путем переселения нанимателя. Так, Бакинский горисполком предъявил иск к А. о переселении в целях изъятия у нее излишков размером 21 кв. м. Суд отклонил этот иск, указав, что переселение по подобным основаниям законом не предусмотрено.
Последствием образования внутрикомнатных излишков является их оплата в троекратном размере установленных ставок… за изъятием половины жилищной нормы (в РСФСР – 4,5 кв. м), которая оплачивается по обычным ставкам. Пенсионеры оплачивают в однократном размере 15 кв. м излишков. Напротив, частнопрактикующие врачи оплачивают в троекратном размере даже дополнительную площадь. Все прочие лица, имеющие право на дополнительную площадь, оплачивают ее в однократном размере в пределах 10 кв. м, а научные работники, художники, скульпторы, архитекторы, писатели и композиторы оплачивают в том же размере дополнительную площадь целиком.
При образовании излишков в виде отдельной изолированной комнаты осуществима их ликвидация в установленном порядке. К ней нельзя прибегать, лишь когда по прямому указанию закона излишняя изолированная комната приравнивается к внутрикомнатным излишкам. Это относится прежде всего к комнатам, размер которых не достигает 9 кв. м. Аналогично решается тот же вопрос в случаях, когда изъятие изолированной комнаты вызвало бы одно из двух последствий: необходимость для лиц разного пола независимо от их возраста (кроме супругов) проживать в одной комнате или поселение супругов в двух разных комнатах. Например, супруги, их сын и дочь проживают в квартире, состоящей из трех изолированных комнат (36, 10 и 10 кв. м). Излишки, следовательно, равны 20 кв. м и представлены двумя изолированными комнатами. Но при изъятии даже одной из них либо сын и дочь должны будут проживать в одной комнате, либо, во избежание этого, отцу пришлось бы поселиться с сыном, матери – с дочерью, и тогда супруги проживали бы в двух разных комнатах. Таким образом, ни одна из этих комнат изъятию не подлежит.
Но при отсутствии перечисленных обстоятельств излишки в виде изолированной комнаты могут быть ликвидированы.
В домах местных Советов это приводит к возложению на нанимателя альтернативного обязательства[205]: по его выбору либо передать излишнюю изолированную комнату любому избранному им лицу, либо сдать ее для заселения исполкомом местного Совета.
Первый способ осуществим с момента образования излишков до истечения трех месяцев со дня письменного предупреждения нанимателя жилищными органами. Этот способ оформляется вселением избранного нанимателем лица и последующим совместным их обращением в исполком о выдаче ордера вселившемуся или получением ордера и последующим вселением. В обоих случаях отказ исполкома в выдаче ордера может быть оспорен в судебном порядке нанимателем и избранным им лицом сообща. Для нанимателя основанием иска служит тот факт, что отказом в выдаче ордера исполком лишает его права выбора одного из двух способов исполнения альтернативного обязательства. Для третьего лица таким основанием является нарушение исполкомом его права на занятие жилого помещения с согласия нанимателя, а если помещение уже им занято, то права пользования полученной площадью[206]. Поскольку особые обстоятельства (например, специальные условия паспортного режима) не исключают передачи площади избранному нанимателем лицу, суд должен признать за ним право на эту площадь.
Второй способ также осуществим в течение всего указанного времени. Но если трехмесячный срок со дня письменного предупреждения истек, а выбор не произведен, обязательство нанимателя ликвидировать излишки перестает быть альтернативным и подлежит исполнению только путем передачи изолированной комнаты для ее заселения исполкому местного Совета. В противном случае эта комната может быть истребована в судебном порядке.
В изъятие из изложенных общих правил для случаев образования излишков у нанимателя, проживающего с семьей в отдельной квартире, установлен иной порядок. Он вправе требовать взамен занимаемой предоставления ему другой квартиры меньшего метража. Если это требование не будет выполнено, то и наниматель освобождается от обязанности ликвидировать излишки одним из двух указанных способов. Если же он сам отказывается от надлежаще предоставленной квартиры, возрождается его обязательство по ликвидации излишков в общеустановленном порядке.
В отличие от этого в домах ведомственного фонда обязательство нанимателя ликвидировать излишки в виде изолированной комнаты не строится как альтернативное. Излишки здесь ликвидируются только путем добровольной передачи или судебного их изъятия для заселения наймодателем. Но если жилое помещение получено нанимателем в ведомственном доме не в связи с трудовыми отношениями, а по иным основаниям (например, за счет помещений, выделенных ведомствами в распоряжение исполкома), образовавшиеся излишки подчиняются таким же правилам, как и в домах местных Советов[207].
В результате ликвидации излишков меняется объект жилищного обязательства, хотя обычно этому предшествует изменение его субъектного состава. Именно вследствие того, что кто-либо из членов семьи выбывает, число участников жилищного обязательства уменьшается и тем самым образуются излишки. Но объект жилищного обязательства меняется также в связи с переустройством жилого помещения, его разделом либо объединением двух или нескольких жилых помещений в объект единого обязательства.
Переустройство (перепланировка) жилого помещения означает установку в нем перегородок, превращение смежной комнаты в изолированную и т. п… Этому не препятствуют договоры жилищного найма любых видов, проявляет ли соответствующую инициативу наймодатель или наниматель. От кого бы, однако, такая инициатива ни исходила и какой бы вид жилищного фонда она ни затрагивала, для переустройства требуется разрешение исполкома местного Совета, даваемое после утверждения проекта переустройства междуведомственной комиссией. Как акт административного надзора за сохранением жилого фонда решение исполкома по этому поводу не подлежит судебному оспариванию и может быть обжаловано лишь в административном порядке. Кроме того, переустройство по инициативе наймодателя требует согласия нанимателя и всех совершеннолетних членов его семьи, а если инициатором переустройства является наниматель, он должен получить согласие всех совершеннолетних членов своей семьи и наймодателя. Отказ в согласии на переустройство любого из перечисленных лиц может быть оспорен в суде, за исключением отказа наймодателя – личного собственника, вопреки воле которого переустройство вообще недопустимо.
При разрешении подобных споров суды учитывают, что по прямому указанию закона переустройство жилого помещения может осуществляться только в целях повышения его благоустроенности. Отсюда вытекает, что, когда предполагается переустройство коммунальной квартиры, необходимо согласие всех проживающих в ней нанимателей и совершеннолетних членов их семей, а при отсутствии согласия любого из них окончательное решение принимает суд по иску заинтересованного лица.
Примерный устав ЖСК не наделяет члена кооператива правом на переустройство (перепланировку) квартиры. Поэтому даже с санкции исполкома местного Совета переустройство может быть произведено только по разрешению ЖСК без права на судебное оспаривание его действий.
Раздел жилого помещения… влечет образование вместо единого двух или нескольких жилищных обязательств. Но так как все участники раздела являются субъектами исходного правоотношения, раздел юридически означает изменение этого правоотношения как по субъектному составу, так и по объекту.
Исключен раздел служебного или такого помещения, которое предоставлено по специальному жилищному обязательству в ведомственном фонде. В домах личных собственников раздел может быть осуществлен только по соглашению с собственником дома. В домах ЖСК право на раздел предоставлено лишь в двух уже упоминавшихся случаях: при приеме в кооператив нескольких проживавших вместе с умершим пайщиком наследников, если они настаивают на разделе пая соответственно числу изолированных помещений в квартире, а также при расторжении брака, если пай составляет общее имущество супругов и каждому из них может быть выделена отдельная, хотя бы и не изолированная, комната.
В жилищных обязательствах всех других видов наниматель и совершеннолетние члены его семьи, обладающие самостоятельным источником средств к существованию, имеют право на раздел жилого помещения, и оно защищается в судебном порядке.
При осуществлении членом семьи права на раздел ему должна быть выделена изолированная комната. Если для этого необходимы переустройство или перепланировка, то, соблюдая установленный порядок, можно предъявить требование о разделе, сопряженное с требованием о переустройстве (перепланировке). Поскольку каждый член семьи имеет равное с другими право на жилое помещение, то и раздел производится в равных долях, если иное не было оговорено при вселении новых членов семьи. Отступление от принципа равенства долей может быть вызвано лишь объективным несоответствием таким долям имеющихся на данной площади изолированных жилых помещений. Суд учитывает также сложившийся в семье порядок пользования жилым помещением (когда, например, сыну для проживания выделяется определенная комната) и разрешает вопрос о разделе хотя и с отступлением от равенства долей, но соответственно этому порядку.
Объединение двух или нескольких жилых, помещений в объект единого обязательства… – акт, прямо противоположный разделу. Он приводит к образованию на базе нескольких единого жилищного обязательства. Но так как прибегающие к нему лица уже состоят в жилищных правоотношениях, этот акт юридически означает изменение таких правоотношений по субъектному составу и объекту одновременно.
Юридической предпосылкой объединения признается образование единой семьи лицами, проживающими в одной квартире и пользующимися жилыми помещениями по отдельным договорам. Если этой предпосылки нет, в объединении должно быть отказано, ибо в подобных случаях оно обычно используется для прикрытия незаконной передачи жилого помещения одним нанимателем другому. При наличии же указанной предпосылки у нанимателей возникает право на объединение.
Статья 314 ГК закрепляет это право за участниками любых договоров жилищного найма, кроме заключаемых по поводу служебных помещений… Однако систематическое толкование норм жилищного законодательства приводит к выводу, что им не обладают и наниматели в домах личных собственников, а потому объединение здесь всегда требует согласия наймодателя. Следует также признать, что наниматель, проживающий в ведомственном доме по специальному жилищному обязательству, вправе объединиться лишь с нанимателем, обладающим таким же правом на жилое помещение[208]. Но какие бы условия для права на объединение ни требовались, если у нанимателей такое право имеется, а наймодатель уклоняется от заключения единого договора, объединение может быть осуществлено в судебном порядке посредством иска, предъявленного к наймодателю.
Для домов ЖСК объединение жилых помещений законом не предусмотрено. Практическая надобность в этом может возникнуть, только когда после раздела кооперативной квартиры между разведенными супругами они восстанавливают брачные отношения или когда принятые в ЖСК в связи со смертью пайщика несколько его наследников объединяются в единую семью. И если бы это произошло, то по заявлению заинтересованных лиц общее собрание ЖСК могло бы в установленном порядке оформить на одного из них членство в кооперативе и общую сумму пая. Но решение таких вопросов входит в исключительную компетенцию ЖСК и судебному оспариванию не подлежит.
Как объединение нескольких жилых помещений в объект единого обязательства, так и раздел жилой площади могут явиться результатом обмена. Когда проживающие на общей площади обменивают ее на площадь в разных квартирах, обмен служит средством раздела. Но он выступает в качестве способа объединения, когда разные помещения меняются сообща на единую площадь (квартиру, комнату или несколько комнат в одной квартире). При оформлении таких сделок жилищные органы обязаны проверить их соответствие не только правилам об обмене, но и требованиям, которые предъявляются к разделу жилой площади или объединению жилых помещений.
Форма. Жилищные обязательства в домах местных Советов или ведомств требуют письменного оформления… Они должны оформляться ордером, финансовым лицевым счетом, а также письменным договором… Последнее требование на практике зачастую не соблюдается, и дело ограничивается лишь тем, что в соответствии с ордером наймодатель фактически предоставляет, а наниматель фактически занимает выделенное ему жилое помещение. Такие действия отнюдь не составляют односторонних сделок наймодателя и нанимателя[209]. Каждая из односторонних сделок, даже если они взаимосвязаны, совершается самостоятельно и порождает определенные юридические последствия независимо от другой. Между тем наниматель не мог бы поселиться в жилое помещение, если бы оно не было предоставлено, как и наймодатель предоставляет помещение лишь по требованию нанимателя, желающего в нем поселиться. Поэтому фактическое вселение, не сопровождаемое письменным договором, есть тоже договор, не облеченный, однако, в требуемую форму. Поскольку же письменная форма в этом случае не составляет условия действительности договора, а факт его заключения с очевидностью вытекает из занятия жилого помещения и открытия нанимателю финансового лицевого счета, существование договора не может быть поставлено ни под какое сомнение.
К жилищным обязательствам в домах личных собственников какие-либо особые требования относительно их оформления не предъявляются. Здесь действуют общие правила о форме сделок. Но так как при вселении нанимателя соблюдаются условия паспортной прописки, то имеются и письменные доказательства заключения договора.
В домах ЖСК, где право на жилое помещение возникает не из договора, а из членства, договор с пайщиком вообще не заключается. Удостоверению его прав служит список членов ЖСК, утвержденный исполкомом местного Совета, решение общего собрания о распределении жилых помещений и ордер, выданный исполкомом на этом основании.
Срок. В договоре жилищного найма срок его действия определяется соглашением сторон, когда в качестве наймодателя выступает гражданин… При этом различаются юридические последствия годичного и более продолжительного срока…
Если договор заключен на срок не свыше года с обязательством освободить помещение, то, как только он истечет, наймодатель вправе требовать, чтобы помещение было освобождено. Когда же договорный срок превышает годичный период, наниматель, добросовестно выполнявший свои обязанности, сохраняет право на жилое помещение и управомочен требовать возобновления договора на новый срок. Это право отпадает, лишь если будет установлено, что помещение необходимо для личного пользования собственника (ввиду, например, болезни) или членов его семьи, даже не проживавших с ним ранее, но нуждающихся в жилой площади. Те же правила применяются к договорам, заключенным на срок не свыше года с обязательством освободить помещение, если впоследствии стороны возобновили действие договора и в результате общий срок пользования жилым помещением превысил один год. Они распространяются и на договоры, заключенные без указания срока, с тем, что, помимо возникшей у собственника или членов его семьи нуждаемости в сдаваемой жилой площади, необходимо предупредить нанимателя за три месяца о прекращении договора. На тех же основаниях и лишь по истечении срока договора, а при отсутствии срока – с предупреждением за три месяца нанимателя вправе выселить новый собственник. Вместе с тем в выселении нанимателя должно быть отказано, если суд установит, что собственник добивается его выселения для продажи дома или для сдачи жилого помещения внаем другому лицу. И только когда наниматель был вселен в комнату, занимаемую самим собственником или членами его семьи, иск о выселении удовлетворяется независимо от срока проживания.
В домах местных Советов и ведомственных домах, даже когда помещение предоставляется по специальному жилищному обязательству, письменный договор заключается сроком на 5 лет, а относительно служебных помещений – на все время работы нанимателя… Тем самым вопрос о возобновлении договора найма служебного помещения вообще не возникает. В остальных случаях наниматель имеет право возобновить договор, но оно может быть оспорено по суду со ссылкой на систематическое невыполнение нанимателем своих обязанностей… Понятно также, что для возобновления договора как основания специального жилищного обязательства, установленного в ведомственном доме, необходимо, чтобы наниматель сохранил трудовые отношения с данным ведомством.
При отпадении трудовых отношений, если специальное жилищное обязательство не трансформировалось в общее, наймодатель не только не обязан возобновлять договор, но и не связан сроком его действия.
Вследствие того, что с членами ЖСК договоры вовсе не заключаются, здесь не может быть речи и о сроке договора. Право членства в принципе бессрочно и прекращается в связи со смертью пайщика, его выходом или исключением из кооператива в установленном порядке.
Права и обязанности сторон. Они определяются законом, соглашением сторон, а при найме помещений в домах местных Советов и ведомств также правилами Типового договора. При этом изменение условий договора, по общему правилу… допускается только с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя. Согласия одной из сторон не требуется, лишь когда по прямому указанию закона она не вправе возражать против изменения договора другой стороной (раздел и объединение жилых помещений, замена нанимателя, ликвидация образовавшихся излишков в виде изолированной комнаты…).
Ввиду взаимного характера договора жилищного найма права и обязанности его участников могут быть рассмотрены в рамках обязанностей каждой из сторон. Наймодатель несет следующие обязанности:
а) предоставить жилое помещение в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению именно как жилого помещения. В противном случае наниматель вправе истребовать помещение по суду и взыскать возмещение понесенных им убытков…
б) производить капитальный ремонт жилого помещения… В домах местных Советов и ведомств к капитальному ремонту относится замена основных конструкций дома, дверей, окон, полов, перекладка печи, ремонт центрального отопления, водопровода, канализации, ванного оборудования и мусоропровода… Нарушение этой обязанности управомочивает нанимателя произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызываемый неотложной необходимостью, и взыскать с наймодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет квартирной платы;
в) исправлять в домах местных Советов и ведомств повреждения оборудования в квартире не позднее 3 дней после уведомления, a в случае аварии – немедленно…
Со своей стороны наниматель обязан:
а) пользоваться жилым помещением в соответствии с его назначением и договором… Для государственных, кооперативных и общественных домов оговорена обязанность бережно относиться к помещению и оборудованию в нем…
б) поддерживать жилое помещение в исправном состоянии, производя текущий ремонт… В домах местных Советов и ведомств к текущему ремонту относится побелка потолков, окраска стен полов и т. д.
в) своевременно вносить квартирную плату… а в государственных и ведомственных домах – также платежи за коммунальные услуги… Квартирная плата должна вноситься не позднее 10 числа следующего за прожитым месяца, если в домах личных собственников стороны не предусмотрели иные сроки;
г) соблюдать правила социалистического общежития, а в государственных, кооперативных и общественных домах соблюдать также действующие правила пользования жилым помещением…
д) при прекращении договора вернуть наймодателю жилое помещение в том состоянии, в каком оно было получено, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором… При выезде из жилого помещения в доме местного Совета или ведомства оно сдается наймодателю по акту с запрещением снимать установленные нанимателем оборудование и приспособления, если это может причинить вред помещению…
В случае нарушения возложенных на нанимателя обязанностей он также подвергается определенным санкциям. В частности, он обязан возместить вызванные ухудшением нанятого жилого помещения убытки, если не докажет, что это произошло не по его вине и не по вине совместно проживающих с ним членов семьи… Некоторые нарушения, допущенные нанимателем, влекут утрату права на площадь, как произошло, например, с жилищными правами 3., которая, получив от ведомства площадь в одном из подмосковных районов, использовала ее как дачное помещение, проживая фактически на площади мужа в Москве. Кроме того, при систематическом нарушении договорных обязательств наниматель лишается права на возобновление договора по истечении срока его действия.
Особо должен быть рассмотрен вопрос о квартирной палате. Плата за пользование жилым помещением в доме личного собственника определяется соглашением сторон, однако ее размер не может превышать установленных предельных ставок… Эти ставки определяются путем 20-процентной надбавки к установленному размеру квартирной платы в домах местных Советов… Следует также признать, что, подобно тому, как это предусмотрено для поднайма… в случае предоставления в пользование нанимателя предметов домашней обстановки личный собственник вправе взимать с него плату в двукратном размере по сравнению с указанными предельными ставками. Систематический неплатеж квартирной платы нанимателем управомочивает личного собственника расторгнуть договор и потребовать его выселения… А так как совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность… то при наличии указанного основания выселению подлежит семья в целом.
В домах государственного, кооперативного и общественного фонда квартирная плата определяется в нормативном порядке… Единицей оплаты является квадратный метр полезной жилой площади, а размер квартирной ставки определяется следующим образом.
Для данного города исполком местного Совета устанавливает основную ставку квартирной платы, т. е. средний расценок квадратного метра жилой площади, который может колебаться в пределах от 3 до 4,4 коп. Им же для данного дома определяется расценок жилой площади путем установления скидок или надбавок к основной ставке. Скидки вводятся за отдаленность дома от центра, отсутствие всех или некоторых элементов коммунального обслуживания (водопровода, канализации и т. п.), а надбавки – за особые удобства (ванна, газ и др.). На основе расценка нормируется квартирная такса для каждого жилого помещения. Если данное жилое помещение не имеет дефектов по сравнению с большей частью прочих помещений того же дома, квартирная такса будет равной расценку. При наличии дефектов для исчисления квартирной таксы нужно сделать скидки с расценка (75 % – для темных помещений, 50 % – для полутемных и подвальных, 20 % – для полуподвальных и т. д.).
После установления квартирной таксы исчисляется ставка квартирной платы, т. е. цена за использование в течение одного месяца квадратного метра жилой площади. Исчисление производится путем прибавления к квартирной таксе 0,33 коп. от каждого рубля заработка нанимателя, превышающего 14,5 руб. в месяц. При этом принимается в расчет заработная плата максимально оплачиваемого члена семьи нанимателя. Однако величина ставки квартирной платы при всех условиях не должна превышать 13,2 коп. Путем умножения ставки квартирной платы на число квадратных метров полезной жилой площади определяется размер месячной квартирной платы для семьи.
Некоторые категории нанимателей пользуются льготами по квартирной плате. Так, персональные пенсионеры и совместно с ними проживающие члены семьи вносят плату в размере 50 % общих ставок. В домах же местных Советов и в ведомственных домах, возведенных начиная с 1924 года и позже, допускается увеличение ставок квартирной платы, но не более чем на 25 %.
Своевременно не внесенная в домах местных Советов и ведомств квартирная плата взыскивается в бесспорном порядке с начислением пени в размере 0,1 % за каждый день просрочки. Выселение по мотивам систематического неплатежа квартирной платы для домов местных Советов и ведомств не предусмотрено. Но такое нарушение может служить основанием для судебного оспаривания права нанимателя на возобновление договора по истечении срока его действия…
В отличие от найма жилых помещений пользование ими на правах членства в ЖСК связано с участием пайщика в том кооперативном коллективе, который осуществляет эксплуатацию принадлежащих ему жилых домов на началах самоокупаемости… Поэтому, кем бы конкретные виды работ по эксплуатации дома ни выполнялись, они в конечном счете оплачиваются членами ЖСК…
Пайщик обязан внести пай в размере, который соответствует строительной стоимости предоставляемой ему отдельной квартиры, исчисленной исходя из размера полезной площади. Первоначальный взнос части пая составляет 40 % и иногда 30 % от его общей суммы. Недостающая часть обеспечивается банковским кредитом, для погашения которого пайщик вносит периодически соответствующие суммы в сроки, обусловленные кредитным обязательством ЖСК перед банком. Помимо этого, пайщик ежемесячно погашает приходящуюся на него долю эксплуатационных расходов по содержанию кооперативного дома. Он несет также ряд других обязанностей (по обеспечению сохранности жилого помещения, соблюдению правил внутреннего распорядка), определенных Примерным и конкретным уставом ЖСК, а в соответствии с ними – в решениях общего собрания членов кооператива.
§ 4. Прекращение жилищного обязательства
Особенности прекращения жилищного обязательства. В связи с характеристикой элементов жилищного обязательства в предыдущем параграфе были рассмотрены и возможные случаи его изменения. Как и всякое обязательство вообще, оно не прекращается, а только изменяется, если продолжает существовать в качестве обязательственного правоотношения того же типа, хотя бы изменились его отдельные элементы – субъекты, объект или содержание[210]. Однако, как правило, жилищное обязательство не может быть подвергнуто новации или каким-либо другим способом заменено обязательством иного типа, за исключением лишь замены договора жилищного найма продажей дома личным собственником нанимателю жилого помещения. Ввиду бессрочности права на жилое помещение это обязательство не прекращается и его исполнением. Наоборот, чем добросовестней наниматель исполняет свои обязанности, тем больше у него оснований для сохранения своих жилищных прав.
Из сказанного следует, что жилищные обязательства прекращаются не в силу общих правил, а вследствие лишь предусмотренных законом специальных оснований.
Они могут прекратиться без необходимости выселять пользователей жилых помещений. В свою очередь и выселение либо вызывается тем, что обязательство прекратилось, либо выступает в качестве способа его прекращения, либо производится несмотря на то, что жилищное обязательство сохраняет силу. Поэтому выселение требует самостоятельного анализа. В рамках одного только прекращения жилищных обязательств должны быть рассмотрены лишь такие его основания, как одностороннее заявление и длительное непроживание пользователя в жилом помещении.
Одностороннее заявление пользователя. В жилищных обязательствах всех видов пользователь не связан ни их бессрочностью, ни установленным сроком. Наниматель жилого помещения вправе в любое время расторгнуть договор… а член ЖСК – в любое время выйти из состава кооператива…
Однако для расторжения договора жилищного найма требуется согласие всех проживающих совместно с нанимателем членов семьи. Если выбывает только сам наниматель, действие договора сохраняется с заменой нанимателя другим совершеннолетним лицом, имеющим право на жилое помещение. Право на жилое помещение сохраняется также за остающимися проживать в нем членами семьи, когда оно было предоставлено под условием сохранения трудовых отношений с наймодателем, а наниматель, не прервав этих отношений, переселяется в другое жилое помещение (вследствие вступления в брак или по иным причинам). Но в последнем случае исключена замена выбывшего нанимателя, а члены его семьи, если специальное обязательство не трансформируется в общее, сохраняют право на жилое помещение до тех пор, пока он не прекратит трудовых отношений с наймодателем.
Иначе обстоит дело с выбытием пайщика из состава ЖСК. Поскольку оно не требует согласия членов семьи, последние утрачивают право на проживание одновременно с тем, как состоялось выбытие пайщика. Однако с согласия общего собрания ЖСК выбывающий вправе передать пай любому совершеннолетнему члену семьи, который с ним постоянно проживает… Тогда право на проживание сохранят и все члены семьи, пользовавшиеся тем же жилым помещением.
Иногда пользователь жилого помещения и его семья выезжают на постоянное жительство в другое место, не заявляя прямо о прекращении жилищного обязательства. В домах ЖСК это служит основанием к исключению пайщика из кооператива. Если он переехал для постоянного жительства в другой город, отпадает одно из условий для пребывания в кооперативе… а если в том же городе, то кооперативная квартира не может быть за ним сохранена, так как это противоречило бы назначению права членства в ЖСК. Но при всех обстоятельствах жилищное правоотношение не прекращается автоматически вслед за выездом из квартиры, а предполагает исключение пайщика из ЖСК. Напротив, в договорах жилищного найма сам факт выезда нанимателя и членов его семьи в другое место на постоянное жительство прекращает жилищное обязательство… Возникший между сторонами спор о том, носил ли выезд постоянный или временный характер, разрешается судом. Если суд признает, что выезда на постоянное жительство в другое место не было, жилищное обязательство будет признано непрекращавшимся (при отсутствии оснований для его прекращения ввиду длительного непроживания на площади нанимателя и членов его семьи).
Когда для постоянного жительства в другое место выбывает не семья целиком, а только кто-либо из ее членов, выбывший утрачивает право на жилую площадь, но само жилищное обязательство сохраняется, хотя и может измениться вследствие образования излишков по этой причине. В ЖСК выбытие члена семья приводит к утрате им права на проживание в данной квартире, не затрагивая, однако, жилищных прав пайщика, так как правила об излишках на дома ЖСК не распространяются…
Выезжая совместно с семьей для постоянного проживания в другое место без сдачи жилого помещения по акту и без прямого заявления об отказе от него, наниматель допускает правонарушение. Но и в этом случае жилищное обязательство прекращается, хотя и не прямыми, а конклюдентными действиями. Вместе с тем оно может быть прекращено прямым выражением воли, поставленным, однако, в зависимость от определенных условий, а именно получения другого жилого помещения. Когда нанимателю, проживающему в доме местного Совета или ведомства, предоставляется новая площадь, члены его семьи, изъявившие согласие на переезд и потому включенные в ордер, обязаны вместе с ним переехать в новое помещение. Гражданин, вступающий в ЖСК, должен указать, кто из членов его семьи будет вселен в дом кооператива, и тогда на них возлагается обязанность при получении квартиры освободить государственную площадь… Нуждающийся в улучшении жилищных условии член кооператива может быть в виде исключения принят в другой ЖСК. Но в момент предоставления ему квартиры в этом ЖСК он исключается из состава членов кооператива по прежнему месту жительства, а оставшийся там проживать член семьи имеет обеспеченное судебной защитой право требовать принятия его в кооператив…
Длительное непроживание. Лица, занимающие по договору найма жилые помещения, могут в результате отъезда или по каким-либо иным причинам временно в них не проживать. Это обстоятельство само по себе не приводит к утрате права на жилую площадь. Нельзя, однако, в течение неопределенно длительного времени сохранять жилую площадь за отсутствующими, и потому нормы жилищного законодательства определяют момент и порядок утраты права на жилое помещение вследствие непроживания в нем…
По общему правилу, за временно отсутствующим право на жилое помещение сохраняется в течение 6 месяцев, что, однако, не освобождает его от выполнения всех вытекающих из договора жилищного найма обязанностей. По истечении этого срока он свое право утрачивает. При отсутствии нанимателя и всех членов семьи жилищное обязательство прекращается, а если кто-либо из них продолжает пользоваться жилым помещением, у пользователя могут образоваться излишки жилой площади вследствие утраты отсутствующими права на нее. Споры по поводу утраты права на жилую площадь ввиду длительного непроживания разрешаются судом по иску наймодателя или других членов семьи, продолжающих проживать в том же помещении. Однако при наличии уважительных причин 6-месячный срок может быть продлен наймодателем. Если он не соглашается на продление срока или если против этого возражают другие проживающие в том же помещении члены семьи, вопрос также решается в судебном порядке, но уже по иску длительно отсутствовавшего. В судебной практике, например, причины длительного непроживания всегда признаются уважительными, если это вызвано разладом в семье и усилия по обмену жилого помещения не увенчиваются успехом.
В некоторых случаях сам закон… называет те причины длительного непроживания, которые признаются уважительными. Тогда право на жилую площадь за отсутствующим сохраняется в течение всего времени, пока действуют эти причины, и в продолжение 6 месяцев после того, как их действие прекратится.
Так, граждане, призванные на срочную военную службу, сохраняют право на жилое помещение в течение всего времени прохождения службы с освобождением их от основанных на договоре жилищного найма обязанностей. Жилое помещение военнослужащего, если в нем не проживают другие члены семьи, по истечении 3 месяцев со дня призыва нанимателя в армию может быть сдано внаем другим лицам. Но после возвращения нанимателя с военной службы эти лица должны по его требованию немедленно освободить помещение. В противном случае они выселяются в судебном порядке независимо от предоставления им другого помещения.
Право на жилую площадь сохраняется также за лицами, временно выехавшими из постоянного места жительства по условиям и характеру работы (экипажи судов, работники геологических, изыскательских партий, экспедиций и т. п.), в связи с обучением (студенты, аспиранты и т. п.) или для лечения в лечебном учреждении. В перечисленных случаях площадь сохраняется до тех пор, пока длится выполнение данной работы, обучение или пребывание в лечебном учреждении.
Дети, помещенные на воспитание в государственное детское учреждение, к родственникам или опекунам, сохраняют право на жилое помещение в течение всего времени пребывания в этом учреждении, у родственников или опекунов. Понятно, однако, что указанное время длится лишь до достижения детьми совершеннолетия. Кроме того, право на жилое помещение сохраняется за детьми лишь при условии дальнейшего проживания в нем других членов семьи, а если в помещении никто не проживает, то при условии, что оно не предоставлено другим лицам. В противном случае по окончании названного срока исполком местного Совета должен обеспечить детей жилой площадью.
Наконец, жилищные права лиц, заключенных под стражу, сохраняются за ними в течение всего времени нахождения под следствием и судом. Договор жилищного найма с ними считается расторгнутым, а право на жилое помещение утраченным только с момента приведения в исполнение приговора, которым они осуждены к лишению свободы, ссылке или высылке на срок свыше 6 месяцев, и лишь при условии, что в том же жилом помещении не остались проживать члены семьи осужденного. Если кто-либо из членов его семьи продолжает пользоваться жилым помещением, жилищные права осужденного в соответствии с общим правилом ст. 306 ГК сохраняются за ним в течение 6 месяцев после приведения приговора в исполнение[211].
Длительное отсутствие в предусмотренных законом случаях может сочетаться с бронированием жилого помещения как за самим отсутствующим, так и за выезжающими вместе с ним членами его семьи.
К числу лиц, имеющих право на бронирование площади, относятся: а) граждане, выезжающие на работу за границу; б) работники, переведенные, направленные или приглашенные на работу в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним местности[212], при условии заключения ими трудовых договоров о работе в этих районах на срок 5 лет, а на островах Ледовитого океана – на 2 года; лица, приехавшие в перечисленные районы по собственной инициативе и заключившие в этих районах срочные трудовые договоры; члены семей указанных лиц, переехавшие для постоянного проживания с ними в те же районы… в) работники других организаций, не связанные с пребыванием в районах Крайнего Севера, если такое право признано за ними законодательством Союза ССР или постановлениями правительства союзной республики. Например… предусмотрено бронирование площади работников Союзгосцирка, находящихся в постоянных гастрольных разъездах.
Срок действия брони зависит от того, за кем бронируется жилая площадь. За командируемыми для работы за границу жилые помещения бронируются на все время их пребывания за границей; за выехавшими в районы Крайнего Севера и приравненные к ним местности – на время действия трудового договора, а если это предусмотрено законодательством… – то на все время пребывания в таких районах. Когда право на броню устанавливается правительством союзной республики, то им же определяется и срок действия брони…
Бронирование жилой площади в домах любого фонда оформляется сохранным свидетельством, выдаваемым жилищными органами исполкома местного Совета. Отказ в выдаче брони может быть оспорен в суде. В судебном порядке рассматриваются также требования об аннулировании выданной брони. Если броня не была получена в течение 6 месяцев после выезда лиц, имеющих на нее право, суд может в исключительных случаях, учтя другие письменные доказательства, восстановить право на жилую площадь за отсутствовавшими лицами…
На время действия брони наниматель вправе сдать жилое помещение в поднаем или предоставить его в пользование временным жильцам, тогда как наймодателю право заселения даже неиспользуемого, но забронированного жилого помещения не предоставляется. Однако при возвращении нанимателя или членов его семьи они вправе потребовать, чтобы проживающие в забронированном помещении лица немедленно освободили его. В противном случае эти лица выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Изложенные правила о сохранении и бронировании жилой площади за временно отсутствующими ее пользователями относятся к жилищным обязательствам всех видов, за следующими исключениями: а) служебные, жилые помещения вообще не бронируются; б) наниматели, проживающие в доме личного собственника, не вправе сдавать забронированное помещение в поднаем без согласия наймодателя; в) длительное непроживание в кооперативном доме приводит к утрате жилищных прав членами семьи пайщика, но не самим пайщиком… кроме случаев, когда лишение его членства в ЖСК обусловливается основаниями, предусмотренными ст. 5 ГК.
§ 5. Выселение
Виды и порядок выселения из жилых помещений. Выселение представляет собой не что иное, как принудительное изъятие жилой площади. Закон рассматривает его в качестве крайней меры, подлежащей применению только в случаях и в порядке, которые прямо предусмотрены законом.
Действующее законодательство устанавливает три вида выселения: а) судебное выселение с предоставлением другой площади; б) судебное выселение без предоставления другой площади; в) административное выселение без предоставления другой площади или с предоставлением ее. При этом предоставляемое помещение должно находиться в черте данного населенного пункта, в доме капитального типа, быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, размером не меньше занимаемого или уменьшенным лишь в пределах излишков жилой площади, с тем же количеством комнат, а если выселяемый проживает в отдельной квартире, то и в виде отдельной квартиры…
При судебном порядке решение о выселении выносит суд, а реализует его судебный исполнитель. Суд устанавливает срок выселения, который с учетом особых обстоятельств может быть впоследствии продлен. В случаях выселения с предоставлением другой площади она должна быть точно определена…
При административном порядке выселение производится наймодателем с санкции прокурора. Прокурор, к которому от наймодателя поступило соответствующее ходатайство, устанавливает путем изучения документов, вызова для личной беседы другой стороны и т. п., имеются ли законные основания для административного выселения. Давая санкцию, он определяет срок выселения, осуществляемого при содействии органов милиции, а если выселяемому должно быть предоставлено другое жилое помещение, прокурор проверяет, действительно ли оно предоставляется и соответствует ли предусмотренным законом требованиям. Действия прокурора могут быть обжалованы лишь вышестоящему прокурору, но не в суд. Однако отказ прокурора в санкции на административное выселение ввиду отсутствия необходимых для этого оснований не исключает выселения того же лица в судебном порядке по другим основаниям, дающим на это право.
Значение общего правила имеет судебное выселение с предоставлением другой жилой площади… Прочие виды выселения допустимы, если они прямо предусмотрены законом. Методически, однако, к общему правилу целесообразно обратиться после ознакомления со специальными случаями, кроме тех, которые в другой связи уже были ранее рассмотрены.
Судебное выселение без предоставления другой площади. Этот вид выселения распространяется на основания двоякого рода: злостное нарушение жилищных обязанностей пользователем или отпадение условий, при которых жилищное обязательство сохраняется.
Злостное нарушение жилищных обязанностей может выразиться, во-первых, в разрушении или порче жилого помещения. При этом, однако, предполагается, что разрушение или порча произошли по вине пользователя, что они носят значительный характер, выражаясь, например, в разрушении стен, разборке полов, порче отопительной системы и т. п., и что они являются систематическими, т. е. допускались неоднократно, а принятые к нарушителю меры общественного воздействия оказались безрезультатными. Достаточно отсутствия хотя бы одного из перечисленных условий, чтобы выселение уже не могло состояться. Так, суд отклонил иск о выселении, установив, что порча произошла не по вине ответчика, а вследствие неисправности крыши, не отремонтированной наймодателем. По другому делу суд, напротив, признал обоснованным выселение нанимателя, который без ведома наймодателя подключал дополнительные звенья к батареям центрального отопления, причем несколько раз в течение двух недель хлынувшая вода разрушала пол и повреждала мебель в квартире нижнего этажа.
Выселение по этому основанию применимо как к нанимателям, так и к членам ЖСК, а также к членам семей тех и других…Но для выселения члена ЖСК необходимо, чтобы вначале он был исключен из кооператива, а иск о его выселении может быть предъявлен лишь самим ЖСК. Прочие лица выселяются соответственно по иску наймодателя, нанимателя, членов его семьи, других жильцов той же коммунальной квартиры, ЖСК или члена кооператива. Выселению подлежит только сам нарушитель, а при выселении пайщика ЖСК выселяются и члены его семьи.
Во-вторых, поводом к выселению служит поведение пользователя, делающее невозможным для других жильцов совместное с ним проживание в той же квартире или в том же доме. Имеется, естественно, в виду лишь виновное поведение, которое, нарушая распорядок в квартире или доме, выразилось в злостном несоблюдении правил социалистического общежития. Не может быть признано основанием к выселению инфекционное заболевание, так как при этом отсутствует вина нанимателя. Один из судов Ленинграда отклонил иск о выселении, предъявленный в связи с тем, что ответчик – студент консерватории, систематически решал задания по гармонии на рояле в своей комнате, ибо его действия не нарушали распорядка в квартире и не противоречили правилам социалистического общежития. В отличие от этого иск о выселении П., которая стучала ночью палкой в двери соседей, нецензурно ругалась, систематически пьянствовала и устраивала дебоши, суд удовлетворил, указав, что объективные обстоятельства, на которые ссылалась ответчица, не освобождали ее от обязанности соблюдать общепринятые и обязательные для всех правила общежития. Но и в этом случае выселение осуществимо, лишь, если примененные к нарушителю меры общественного воздействия не дали должного результата.
Правила о выселении за невозможностью совместного проживания закреплены теми же нормативными актами, что и правила о выселении в связи с порчей или разрушением жилого помещения. Они отличаются лишь той особенностью, что иск о выселении может быть предъявлен и жильцами другой квартиры одного дома, а в случае исключения по рассматриваемому основанию пайщика из ЖСК совместно проживавшие с ним члены семьи сохраняют право пользования жилым помещением, если один из них вступит в кооператив. Кроме того, в отношениях по жилищному найму допускается и иной способ улаживания возникшего конфликта: суд обязывает нарушителя к обмену по иску предлагающих его заинтересованных лиц, и тогда нарушитель может быть выселен только при отказе от обмена.
Судебное выселение пользователя без предоставления другой площади ввиду того, что отпали условия, необходимые для сохранения жилищного обязательства, закон связывает с различными фактами.
Во-первых, специальные жилищные обязательства в ведомственных домах прекращаются, если наниматель прекратил трудовые отношения с наймодателем, будучи уволенным по собственному желанию либо в связи с нарушением трудовой дисциплины или совершением преступления. Выселению по этому основанию как сам наниматель, так и члены его семьи… независимо от того, проживают ли они в доме, принадлежащем учреждению или предприятию, арендуемом ими, либо находящемся на балансе комбинатов и иных хозяйственных объединений, в состав которых предприятие входит, когда соответствующее указание содержится в постановлении правительства союзной республики. Однако… при определенных условиях судебное выселение без предоставления другой площади не допускается даже в случае разрыва нанимателем трудовых отношений с наймодателем по одной из перечислявшихся причин. К этим условиям относятся:
а) наличие в составе проживающих на данной площади, включая самого нанимателя, инвалидов войны, инвалидов труда I и II групп, пенсионеров по старости, персональных пенсионеров, членов семей лиц, находящихся на службе в Вооруженных Силах СССР, а также военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при защите СССР или исполнении иных обязанностей военной службы;
б) согласие работника, уволенного после 1 января 1962 г., возвратиться на работу к наймодателю, который, однако, отказывает ему в этом или не предоставляет работы по специальности, а также появление особых обстоятельств (например, заболевания), препятствующих возвращению нанимателя на работу;
в) наличие в семье, проживающей с нанимателем, лиц, которые состоят в трудовых отношениях с наймодателем[213], либо пребывание членов семьи или самого нанимателя в трудовых отношениях с ведомствами, работники которых согласно постановлениям Правительства СССР не подлежат выселению независимо от ведомственной принадлежности дома;
г) прекращение нанимателем трудовых отношений с наймодателем до того, как последний был включен в список предприятий, учреждений и организаций, имеющих право выселить нанимателя ввиду разрыва трудовых отношений с ним;
д) передача наймодателю не принадлежавшей ему площади, которую ранее занимал наниматель, одновременно с предоставлением последнему новой площади наймодателем в связи с установлением между сторонами трудовых отношений;
е) расторжение трудового договора хотя и по инициативе работника, но в связи с состоянием здоровья, препятствующим продолжению данной работы, переводом мужа или жены на работу в другую местность, зачислением с отрывом от производства в высшее, среднее специальное учебное заведение или в аспирантуру и по другим уважительным причинам, а также если трудовой договор расторгнут по соглашению сторон;
ж) истечение трехгодичного давностного срока со времени, когда трудовые отношения с нанимателем были прекращены.
Во-вторых, отпадение оснований к сохранению жилищного обязательства, а значит, и судебное выселение пользователя вместе с семьей из жилого помещения без предоставления другой площади вызываются также наличием у пользователя собственного жилого дома.
Собственный дом должен находиться в том же населенном пункте, что и помещение, занимаемое по договору жилищного найма. При этом речь идет именно о населенном пункте, а не административном подчинении одного населенного пункта городскому Совету другого (например, г. Сестрорецка – Ленсовету). Кроме того, необходимо, чтобы дом был пригоден для постоянного проживания, т. е. представлял собой жилое строение капитального типа, а не используемое в летнее время дачное помещение. Требуется также, чтобы наниматель имел возможность поселиться в собственном доме со своей семьей… Если хотя бы одно из названных условий отсутствует (например, собственный дом по размеру не соответствует жилищным потребностям нанимателя и его многочисленной семьи), то нет и основания к выселению.
Иные правила применяются к имеющему собственный жилой дом члену ЖСК. Одновременное обладание квартирой в ЖСК и собственным жилым домом, где бы он ни находился, запрещено… Если пайщик ЖСК, его супруг или проживающие с ним несовершеннолетние дети имеют собственный дом (часть дома), необходимо выйти из состава ЖСК либо продать дом в сроки и порядке, которые установлены для продажи личным собственником имеющихся у него жилых строений сверх одного… В противном случае пайщик не исключается из ЖСК, но дом продается с публичных торгов, а при невозможности продажи безвозмездно зачисляется в фонд местного Совета.
Административное выселение. Если дом находится под угрозой обвала, административное выселение сочетается с предоставлением выселяемому другого жилого помещения. В ст. 337 ГК, предусматривающей этот случай, говорится о выселении нанимателя (разумеется, вместе с семьей), которому по решению исполкома местного Совета должна быть предоставлена площадь за счет жилого фонда местного Совета или соответствующей организации (т. е. ведомства). Отсюда вытекает, что если обвал угрожает дому ЖСК или личного собственника, выселение производится в судебном порядке без предоставления другой жилой площади. Когда же применяется административное выселение, прокурор, прежде чем санкционировать его, проверяет, действительно ли дом находится под угрозой обвала и предоставляется ли выселяемому другое благоустроенное жилое помещение.
В остальных случаях административного выселения другое жилое помещение не предоставляется. К этим случаям относятся:
а) выселение граждан, самоуправно занявших как жилые, так и нежилые помещения… Под самоуправным понимается занятие помещения без всяких на то оснований. Если лицо вселяется на основе существующего или хотя бы предполагаемого права, отсутствует самоуправство. Так, не считается самоуправным занятие освободившейся проходной комнаты нанимателем, проживающим в смежной комнате и ошибочно предполагавшим, что проходная комната не является для него излишней и не может быть превращена в изолированную, а потому должна перейти в его пользование. Поскольку вселение не рассматривается как самоуправное, возникший жилищный спор может быть решен только судом. Напротив, лица, самоуправно занявшие жилое помещение, выселяются без предоставления другой площади с санкции прокурора по заявлению заинтересованных организаций или граждан;
б) выселение из служебных жилых помещений… Основанием к такому выселению является прекращение работником трудовых отношений, в связи с которыми ему было предоставлено помещение. Выселение производится в принудительном порядке, если наниматель и члены его семьи не освободили помещение в пределах месяца после предупреждения наймодателя. Однако выселение по этому основанию исключено, когда трудовые отношения прекращаются вследствие смерти работника или когда работник, освобожденный от должности, в связи с которой ему было предоставлено служебное помещение, сохраняет трудовые отношения с наймодателем. Не допускается также административное выселение без предоставления другого жилого помещения, если наниматель или проживающие с ним члены семьи являются инвалидами войны, инвалидами труда I и II групп, пенсионерами по старости, персональными пенсионерами, членами семей лиц, находящихся на службе в Вооруженных Силах СССР, либо военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при защите СССР или при исполнении других обязанностей военной службы;
в) выселение из общежитий… Из общежития через месяц после предупреждения выселяются: сезонные и временные работники – ввиду прекращения сезонной или временной работы, в связи с которой общежитие им предоставлено; поселенные в связи с работой в общежитие государственной, кооперативной или общественной организации – в случае увольнения по собственному желанию, за нарушение трудовой дисциплины или совершение преступления; проживающие в общежитиях учебных заведений – в случае выбытия из данного учебного заведения. Однако административное выселение (кроме сезонных и временных работников) не применяется, если наниматель или кто-либо из членов его семьи относятся к категории тех лиц, наличие которых исключает административное выселение из служебных помещений;
г) выселение из гостиниц… Оно допускается в отношении граждан, которые либо проживают в гостинице сверх установленного МКХ союзной республики предельного срока, либо не вносят плату за пользование помещением, либо нарушают установленные в гостинице правила внутреннего распорядка.
Судебное выселение с предоставлением жилой площади. Как отмечалось, этот вид выселения имеет общее значение. Отсюда, однако, не следует, что к нему можно прибегнуть во всех случаях, когда наймодатель пожелает выселить нанимателя. Если бы дело обстояло таким образом, право на жилую площадь утратило бы свойство устойчивости, являющееся одним из его основных качеств. Это качество обусловливает совершенно иной принцип: по общему правилу, выселение вообще невозможно, даже и с предоставлением другой площади. Исключения из него установлены законом. Но если закон, предоставляя право на выселение, не определяет его порядка, должен применяться общий порядок – выселение по суду с предоставлением другого жилого помещения. Обычно же соответствующая оговорка содержится в самом законе.
Так, лица, выселение которых в административном порядке из служебных помещений, общежитий и любых ведомственных домов запрещено, несмотря на разрыв трудовых отношений, все же могут быть выселены, но лишь в судебном порядке и с предоставлением другого жилого помещения, если это прямо не исключено действующими правилами… Такой же порядок применяется при выселении из домов государственного, кооперативного и общественного фонда, если по решению компетентного органа жилое помещение предназначается для производственных или общественных надобностей. Так, в связи с решением Ленгорисполкома о расширении… гостиницы… за счет переоборудования соседних домов были предъявлены иски о переселении постоянных жильцов из этих домов на другую площадь. Для удовлетворения подобных исков необходимо, чтобы состоялось решение компетентного органа власти не просто о новом, а о таком назначении дома, которое не связано с поселением в нем других лиц с правом на площадь и предполагает использование строения для каких-либо иных нужд (переоборудование его в клубное помещение, кинотеатр и т. п.).
Особые правила установлены для выселения нанимателя на время капитального ремонта… Выселение «на время» означает, что жилищное обязательство не прекращается: после того, как капитальный ремонт будет завершен, наниматель вправе занять прежнее помещение. Но и выселение, и возврат прежнего помещения закон связывает с определенными условиями.
Для выселения необходимо, чтобы дом действительно нуждался в капитальном ремонте. Споры по этому поводу практически могут возникнуть лишь с личным собственником дома, так как постановка на ремонт государственных, кооперативных и общественных домов предопределяется решениями компетентных органов, управляющих жилым фондом. В тех же отношениях практически применяется и указание ч. 3 ст. 318 ГК о том, что по требованию нанимателя суд должен определить срок возврата ему прежнего помещения. Бывает, однако, что ставя дом на капитальный ремонт наймодатель обращается к прокурору за санкцией на выселение нанимателя, утверждая, что дом находится под угрозой обвала. Органы прокуратуры должны решительно пресекать такие действия, проводя четкое различие между угрозой обвала и капитальным ремонтом, не связанным с такой угрозой.
В жилищных договорах всех видов, кроме заключенных с личным собственником, наймодатель обязан предоставить нанимателю на время ремонта за счет специально образуемого маневренного фонда другое жилое помещение, пригодное для проживания, хотя обычно и неравноценное помещению, из которого наниматель временно выселяется. При этом, несмотря на сохранение прежнего договора, наниматель обязан вносить квартирную плату лишь за помещение, предоставленное ему на время ремонта, а если оно не предоставляется ввиду постановки на ремонт дома личного собственника, то квартирная плата вовсе не вносится.
После окончания ремонта нанимателю должно быть возвращено прежнее помещение. Однако когда ремонт сочетается с перепланировкой и переустройством, прежнее помещение может перестать существовать либо существенно уменьшиться. Тогда по требованию нанимателя наймодатель обязан предоставить ему другое благоустроенное жилое помещение. Устанавливая, существенно ли уменьшился размер помещения, нужно исходить из конкретных обстоятельств дела. Так, существенного уменьшения не будет, если оно затронуло только излишки жилой площади. Но если жилое помещение раньше соответствовало жилищной норме, а после ремонта не достигает ее, размер помещения должен считаться уменьшившимся существенно. И наоборот, при значительных масштабах увеличения размера жилого помещения уже наймодатель может поставить вопрос о том, что прежней площади больше нет, а потому наниматель вправе притязать лишь на предоставление ему другого благоустроенного помещения. Возникающие при этом споры разрешаются судом.
Имеется еще одно основание к выселению в судебном порядке с предоставлением другой площади – снос дома в связи с отводом земельного участка, на котором он расположен, для государственных или общественных надобностей… В таких случаях нанимателю и членам его семьи предоставляется другое благоустроенное помещение независимо от срока их проживания, а также от того, что они проживали на служебной площади или в ведомственном доме в силу специального жилищного обязательства. И только при сносе домов личных собственников право на предоставление другой площади имеют наниматели и члены их семьи, проживавшие в сносимом доме не менее года. Жилое помещение предоставляется той организацией, которой земельный участок отводится, а при сносе дома личного собственника – исполкомом местного Совета. Но если земельный участок, на котором находится подлежащий сносу дом личного собственника, отведен какой-либо организации и ей выделены средства для капитальных вложений на строительство жилых домов, другое жилое помещение предоставляется нанимателю этой организацией.