Вы уверены, что цены на недвижимость будут расти вечно? Вспомните, как кризис ударил по кипрским банкам в 2008 году. А ведь тамошняя банковская система считалась очень надежной, второй после швейцарской. Возможно, продать дом вы сможете только с потерей вложенных денег — вместо того, чтобы получить прибыль. При опросе молодежи в возрасте от 16 до 21 года 92 % заявили, что предпочли бы иметь свой дом. Начиная с 2005 года подавляющее большинство покупателей домов — женщины. Это неудивительно. Дома для нас — это не только инвестиции. Мы считаем, что дом даст нам независимость, избавит от беспокойства о том, что с нами будет в старости, и поможет удовлетворить потребность свить гнездышко. Ведь мы думаем не только о покупке, но и благоустройстве дома! Мы так мечтаем стать домовладельцами, что выворачиваемся наизнанку, собирая деньги на первый взнос, а потом взваливаем на себя ипотечную ношу на многие годы. Но правильно ли мы поступаем? Стоит ли сейчас обременять себя долгом в размере сотен тысяч фунтов стерлингов? Именно сейчас, в период кризиса? И ведь владельцы недвижимости еще должны платить налоги.
Если вы в Великобритании приобретаете дом по цене 250 000 фунтов стерлингов, государственная пошлина составляет 7500 фунтов. Если цена дома составляет 500 000 фунтов стерлингов, то пошлина в свою очередь оставляет 20 000. Если дом еще дороже, то пошлина составляет 4 % от суммы. Этот налог не зря прозвали воровским. Например, если дом стоит 254 000 фунтов стерлингов, вы платите 3 % со всей суммы, а не с 4000, которые превышают планку предыдущей ценовой категории. Необходимо удостовериться, что дом действительно принадлежит продавцу. Это обходится в 1000 фунтов. Дом нужно страховать, ремонтировать. И не забывайте, что вам еще каждый месяц придется оплачивать коммунальные услуги. Вы точно «потянете» все эти услуги? Может, все-таки лучше арендовать?
Мне иногда кажется, что строители специально нанимают людей, которые ругают аренду. Везде, где строят много новых домов, которые нужно продать, начинают активно пропагандировать идею домовладения. Деньги, потраченные на аренду, принято называть «мертвыми деньгами». Но потом на форумах можно прочитать, что дом купили не совсем такой, какой хотели, и не там, где хотели, потому что «все дорого». Смогли позволить себе только этот, а в еще большие долги влезать не решились. Люди вынуждены покупать дома все дальше и дальше от Лондона, жить им в этих домах неудобно, сами дома и место, где они стоят, не нравятся. Так стоило ли ради этого многим жертвовать? У тех, кто в последнее время купил дом, снизился уровень жизни: ипотека обходится гораздо дороже арендной платы. Снимали рядом с работой, теперь приходится тратить много времени, чтобы до нее добраться и вернуться, и это еще деньги — на бензин, на общественный транспорт. А лишняя усталость? Недосыпание? Так стоило ли покупать сейчас?
Иногда арендная плата — это действительно «мертвые деньги». А иногда это выгодно. Нужно изучить, во сколько обойдется покупка дома, а во сколько аренда, нужно оценить состояние рынка. Если цена на недвижимость растет, а платежи по ипотеке и содержание дома получаются меньше арендной платы, то стоит подумать о покупке дома — при наличии средств для первого взноса. Если же цены на недвижимость падают, денег на первый взнос у вас не накоплено, платежи по ипотеке и содержание дома получаются выше арендной платы, то покупку стоит отложить.
При этом по возможности откладывайте какую-то сумму каждый месяц на первый взнос в будущем, например, половину разницы между арендной платой и сосчитанной вами суммой платежей по ипотеке и стоимости коммунальных услуг. Так, глядишь, и на первый взнос накопите, а там и цены на недвижимость могут обвалиться. Например, вполне может оказаться, что разница в случае покупки квартиры в Лондоне и аренды такой же квартиры составит 5000 фунтов стерлингов в год — сумма внушительная. Отложите ее или хотя бы половину на будущую покупку дома. В Мадриде разница в случае покупки и аренды составляет 24 %. Примерно столько же в Париже.
Но сейчас, когда вы читаете эту книгу, цены на недвижимость в Лондоне уже могли начать падать! Это случается всегда. Это цикличный процесс. А когда цены на недвижимость падают, терять вы можете очень существенные суммы.
Например, ваша квартира на момент покупки стоила 150 000 фунтов стерлингов. Первый взнос составил 7500 фунтов стерлингов — 5 % от цены. Предположим, цены на недвижимость падают на те же 5 %. Ваша квартира за один день падает в цене до 142 500 фунтов стерлингов. Получается, что вы просто выкинули 7500, которые явно копили не один год. А если это не 5 %, а больше? Так что следите за ситуацией на рынке!
О покупке дома стоит подумать после падения цен на недвижимость и удержания их на низком уровне какое-то время — пока они не пошли вверх. Как правило, при такой ситуации на рынке снижаются и ставки по ипотеке. При этом у вас должны быть деньги на первый взнос, другие накопления и стабильная работа. Платите за дом не более 30 % вашего ежемесячного дохода. Накопления помогут вам делать платежи по ипотеке в случае потери работы до тех пор, пока не найдете новую. При расчетах учтите сумму государственной пошлины, оплату юридических услуг, страхового полиса, грузового транспорта, грузчиков, комиссионных. Вы все это «потянете»?
Сложите стоимость всех дополнительных услуг, все возможные расходы (причем берите максимальные цифры), прибавьте к цене дома, приплюсуйте хотя бы примерную стоимость ремонта, посчитайте проценты, которые придется выплачивать банку, добавьте и их к общей сумме. Впечатляет? А бывает, и это еще не все: иногда банки берут 500 фунтов стерлингов за расчет ваших с ним «отношений».
Также подумайте о ежемесячных платежах банку на протяжении многих лет (обычно в Великобритании это 25, но теперь можно растянуть и до 35 лет) и о стоимости содержания дома. В 1947 году содержание дома обходилось в среднем в 10 % дохода, в 2005 году это были уже 22 %. До Второй мировой войны и несколько десятилетий после нее все люди с низким доходом и большая часть среднего класса снимали жилье. Собственники или будущие собственники, выплачивающие ипотеку, были только у трети домов. Сейчас таких 70 %.
В настоящее время в Великобритании можно найти банк, который предоставит ипотеку без первого взноса. Но проценты будут выше. Поэтому все-таки лучше внести первый взнос. От 40 до 50 % молодых людей в возрасте до 30 лет получают деньги на первый взнос от родителей. В 1995 году таких было 5–10 %.
Если родители дают вам деньги на покупку дома, определитесь: это для вас подарок или заемные средства? Если заемные, должны ли вы выплачивать проценты? А что, если вы вступите в брак? А если разведетесь? С одной стороны, если деньги выходят из суммы родительского имущества сейчас, вам придется платить меньший налог на наследство. С другой стороны, часть денег может оказаться у чужого вашей семье человека, если вы выйдете замуж или разведетесь. Так что посоветуйтесь с юристом и оформите передачу денег так, как выгоднее именно вам. К тому же, как правило, именно родители выступают поручителями.
Если вы покупаете дом в качестве инвестиции, тоже проведите расчеты. Предположим, дом стоит 200 000 фунтов стерлингов. Пошлина, юридические услуги, комиссионные агенту обойдутся минимум в 5000 фунтов стерлингов (скорее дороже). Так что, даже чтобы остаться «при своих», вам нужно, чтобы цены к тому времени, как соберетесь его продавать, поднялись минимум на 2,5 %. А ведь будут еще и коммунальные платежи!
Если же вы все-таки купили дом и одолжили деньги у банка, постарайтесь расплатиться как можно быстрее. В первую очередь это выгодно. Если вы взяли 100 000 под 4,5 % на 25 лет, то заплатите банку 166 700. А если рассчитаетесь за 15 лет, то заплатите 137 000. Чувствуете разницу? В случае выплаты ипотеки вы также получите налоговые льготы — платите больше тогда, когда можете. Это прекрасный способ сэкономить деньги.
Также учитывайте, что если вы внесли первый взнос и регулярно платите ипотеку, это еще не означает, что вы являетесь владелицей дома. Дом принадлежит банку. Каждый его кирпичик! Пока вы не расплатились с банком полностью, дом не ваш. Если ваша финансовая ситуация ухудшится и вам придется продать дом, чтобы расплатиться с долгами, никто не вернет вам государственную пошлину, оплату юридических услуг (документы же надо оформлять) и комиссионные агенту. Если вы не можете продать дом за такую сумму, которая позволяет вам расплатиться с банком, вы вообще не имеете права продавать.
♦ СТОИТ ЛИ КУПИТЬ ДОМ И СДАВАТЬ ЕГО, ЧТОБЫ ВЫПЛАЧИВАТЬ ИПОТЕКУ? ЕСЛИ АРЕНДНАЯ ПЛАТА. КОТОРУЮ ВЫ ПОЛУЧАЕТЕ. ПОКРЫВАЕТ ВСЕ РАСХОДЫ И ОСТАЕТСЯ ЧТО-ТО ЕЩЕ. ТО НЕСОМНЕННО ДА!
Многие британцы покупают недвижимость за рубежом, причем это может быть любая точка Земного шара. Если недвижимость кажется относительно дешевой, британцы купят! 32 % молодых людей (от 16 до 21 года) во время общенационального опроса заявили, что хотят жить за границей. По официальным данным, 254 000 британцев являются собственниками недвижимости за рубежом (большинство — в Испании, это 70 000 британцев. У остальных жилье разбросано по всему миру, причем это может быть и Австралия, и Эстония). Почему британцы покупают дома в других странах? Потому что в самой Британии они настолько дороги, что кажется: недвижимость, например, в Болгарии почти бесплатная. Но я не уверена, что люди, покупающие недвижимость за границей, осознают все риски, связанные с подобной покупкой. Ведь недвижимость за рубежом не просто так оказывается «дешевой».
Для примера возьмем Черногорию. Там можно купить дом по цене гаража в Великобритании, причем очень далеко от Лондона. Например, в графстве Йоркшир. Сколько недель в году вы собираетесь жить в этом доме? Он требует обслуживания и наверняка какого-то ремонта. Может, дешевле останавливаться в гостинице? К тому же в Черногории вас вполне могут регулярно штрафовать за превышение скорости, когда вы ее не превышали, и доказать вы ничего не сможете. Почему-то иностранцев штрафуют вскоре после пересечения границы на автомобиле. Готовы платить штрафы каждый раз при посещении своего домика? А то и не один раз и за разные «прегрешения»? Вы можете прочитать в Интернете немало рассказов англичан о встречах с воинственно настроенными молодыми людьми, после которых у них отпало желание когда-либо посещать Черногорию.