Вслед за ростом цен на недвижимость пользователи сети стали горячо обсуждать факт меньшей ценности образования, полученного в университете Цинхуа, по сравнению с ценами на жилье поблизости от университета. Некоторым родителям приходится идти на большие затраты, чтобы их дети могли поступить в университет Цинхуа, однако после окончания университета эти дети не могут приобрести жилье рядом с ним.
Это несложно объяснить, в конце главы будут представлены результаты анализа, изначально направленного на понимание вопроса о том, почему стоимость жилья в окрестностях университета Цинхуа настолько высока. Мы тщательно изучили этот типичный пример возникновения пузыря на рынке недвижимости Китая.
Квартал Удаокоу – «Центр Вселенной»
За восточными воротами университета Цинхуа, когда автор этих строк поступил туда в 1980 году, располагались обширные пахотные земли. Узенькая дорога могла вместить лишь две машины; она вела к образцовой – для первых лет политики реформ – фабрике по производству шерсти Цинхэ.
У западных ворот университета было очень пустынно. Каждый день (даже в зимнее время) после четырех часов дня автор, как и многие другие учащиеся, выходил из восточных ворот и бежал до железнодорожной станции Удаокоу, а затем возвращался обратно мимо северных ворот заброшенной ТЭЦ, располагавшейся в окрестностях, преодолевая около пяти километров. Тогда студенты Цинхуа учились старательно и особое внимание уделяли физической подготовке. Ребята изо всех сил тренировались, чтобы показать хороший результат в беге на 1,5 километра.
Время прошло, все изменилось, сейчас эти территории выглядят совсем по-другому и называются Удаокоу, а также «Центром Вселенной».
50 тысяч против 100 тысяч: создание престижных учебных кампусов привело к росту цен на жилье
На высокую стоимость недвижимости в этом районе непосредственное влияние оказывает наличие кампуса с его учебными заведениями. Кампус тесно примыкает к университету Цинхуа: одна остановка на метро в западном направлении, и вы у восточных ворот Пекинского университета. Здесь есть начальная школа при Цинхуа, начальная школа при Пекинском университете, две начальных и одна средняя школы при инновационном технопарке Чжунгуаньцунь, а также расположенная чуть дальше 101-я средняя школа, средняя школа при Цинхуа и другие престижные учебные заведения.
Может ли расположение учебных заведений определять высокую стоимость недвижимости? Приведем одно сравнение.
Квартиры в этом районе вследствие своей близкой расположенности к учебным заведениям в 2017 году подорожали, превысив отметку в 100 тыс. юаней за квадратный метр. Например, квадратный метр жилой недвижимости в здании на южной стороне улицы Чэнфулу в квартале Удаокоу, построенном почти пятнадцать лет назад, стоит 100 тыс. юаней.
В другом многоквартирном доме рядом с университетом Цинхуа (с 70-летним правом собственности) стоимость квадратного метра достигает почти 50 тыс. юаней. Это потому, что владельцы квартир здесь до сих пор не могут получить прописку и воспользоваться льготами проживания в районе кампуса. Прописаться в этом доме было нельзя потому, что раньше было невозможно вступить в квартальный комитет, поэтому отделение полиции в Чжунгуаньцунь не давало согласие на получение его жителями прописки. Вступить в квартальный комитет нельзя было из-за рассредоточенности владельцев жилья по всему миру, ситуацию осложняло и то, что поблизости расположилась пятизвездочная гостиница, многие объекты которой оказались связаны с данным зданием. Автор часто беседовал со своими молодыми коллегами о том, что можно воспользоваться низкой стоимостью жилья в этом доме и приобрести квартиру, пока здесь нельзя прописаться: вопрос с пропиской рано или поздно решится, и цены на квартиры резко подскочат по сравнению с другими объектами недвижимости в окрестностях.
ВВП превыше всего: борьба между жилой и коммерческой недвижимостью
Квартал Удаокоу учащиеся Цинхуа в шутку называют «Центром Вселенной»[47], потому что он сильно перегружен, тут движется непрерывный поток людей, небывалое оживление сохраняется тут даже в выходные и праздничные дни. Здесь собираются молодые предприниматели, студенты и молодые специалисты. Однако на этом клочке земли площадью пять квадратных километров первыми новостройками первого двадцатилетия XXI века стали в основном сооружения административного корпуса, а не жилые дома.
Административный корпус занимает почти 500 квадратных метров научно-технического парка Цинхуа и включает семь-восемь 25-этажных высоток, среди которых построенные на земле, предоставленной правительством в аренду, здания компании Google и тайваньской компании VIA Technologies, а также новостройки Академии наук.
Новостроек жилых комплексов всего три-четыре, среди них упомянутый выше жилой комплекс площадью не более 100 тыс. квадратных метров в Шуйцин мухуа юань. Другой большой жилой комплекс, построенный пятнадцать лет назад, Хуацинцзяюань, занимает площадь 150 тыс. квадратных метров, это заслуга Жэнь Чжицяна, бывшего управляющего районом Хуаюань. С современной точки зрения стандарты строительства, качество проектирования и уровень инженерных сооружений в комплексе Хуацинцзяюань кажутся грубыми. Здесь также находится построенный в 2011 году компанией Longfu Group («Лунфу») комплекс Tangning ONE («Таннин 1») – элитная недвижимость в стиле апартаментов, средняя стоимость квадратного метра которой – 150 тыс. юаней. Построенный изначально как сооружение вспомогательного характера технопарка Цинхуа, многоквартирный дом, в котором невозможно получить прописку, имеет общую площадь около 50 тыс. квадратных метров. По сравнению с миллионами квадратных метров коммерческой недвижимости площадь жилой недвижимости весьма незначительна.
Предложение жилых площадей не удовлетворяет соответствующего спроса, что приводит к стремительному росту их стоимости. Так, начальная стоимость квадратного метра в комплексе Хуацинцзяюань, предмете гордости господина Жэнь Чжунцяна, составляла 3 тыс. юаней, а в 2017 году уже выросла до 120 тыс. юаней. Приобретавшие здесь в самом начале жилье преподаватели и учителя, которые тогда оказались посмелее или имели свободные деньги, сегодня стали владельцами целого состояния. Многие из них съехали из комплекса Хуацинцзяюань, потому что его уже облюбовали иностранные студенты, снимающие здесь жилье. Этот шумный район с беспрерывным потоком людей уже не подходит для проживания с семьей. Господин Жэнь Чжунцян часто говорит о том, что как застройщик он обеспечил целое состояние для покупателей недвижимости, а сам не получил ничего. В отношении «Центра Вселенной» квартала Удаокоу это действительно так.
Но почему правительство Пекина и власти района Хайдянь, зная о высокой стоимости квартир в Удаокоу, не предоставляют больше территорий для жилой недвижимости? Причина этого – главенство ВВП. Строительство административных зданий и технопарков в Удаокоу, предоставление земли под постройку офисных сооружений компаний Google и VIA Technologies может непосредственно повлиять на рост ВВП. Сегодня в Удаокоу сосредоточены штаб-квартиры таких прогрессивных компаний, как Sohu, NetEase, Google и др., не говоря уже о National Education Examinations Authority (Государственный экзаменационный центр), а также первом информационном портале для вузов – Китайской образовательной и научно-исследовательской компьютерной сети CERNET (The China Education and Research Network). Все это способствует росту ВВП Удаокоу, названному центром высоких технологий, и, соответственно, непрерывному увеличению цен на жилье здесь: большое количество персонала и преподавателей Цинхуа и Пекинского университета вынуждены покупать жилье за пределами данного квартала.
Гарвардский и стэндфордский опыт
Взглянем на недвижимость рядом с Гарвардским и Стэнфордским университетами.
За последнее столетие Гарвардский университет в США, стимулирующий непрерывное развитие экономики на окружающей территории, стал образцом высшего образования. Однако землей вокруг университета, не считая его крохотного дворика, в котором нет ворот учебного заведения, в основном владеют жители города. Университет и город идеально слились. Как Гарвардский университет удовлетворяет собственную непрерывно растущую жилищную потребность?
Гарвардский университет давно основал свое агентство недвижимости для скупки у жителей города примыкающих земель и домов. Однако купленные у жителей частные дома нельзя превратить в офисные помещения без разрешения комиссии по планированию города Кембридж, где находится Гарвард. Университету приходится постоянно бороться с комиссией по планированию города и добиваться реформы жилищной системы, чтобы превратить несколько домов в административный корпус, поэтому отношения между Гарвардским университетом и комиссией по планированию города Кембридж постоянно напряжены.
Провести преобразования в зданиях Гарвардского университета также нельзя без вмешательства комиссии по планированию города Кембридж. Она избирается жителями и поэтому часто учитывает интересы нынешних жильцов, а не общее развитие города, что приводит к возникновению множества абсурдных историй. В 2010 году в ходе реконструкции административного корпуса Гарвардского университета дизайнер спроектировал два абсолютно симметричных здания по двум сторонам улицы Кембридж-стрит, где сейчас находятся Центр китайских исследований Джона К. Фэрбэнка и штаб-квартира управления Гарвардского университета: чтобы соединить два здания, не уничтожая городской пейзаж, был спроектирован подземный переход, но комиссия по планированию отказывалась утвердить его, хотя это никак не влияло на естественную среду. Говорят, что сына члена комиссии по планированию не зачислили в Гарвард, поэтому он очень злился и возражал. Несмотря на блестящую репутацию Гарвардского университета в эпоху глобализации, ему очень трудно расшириться в окрестностях. Также очень медленно растет ВВП Кембриджа, но это происходит отнюдь не из-за быстрого роста Гарвардского университета.
Долгая неопределенность в отношениях с Кембриджем поспособствовала тому, что ректор Гарвардского университета Самоси решил рассмотреть возможности дальнейшего развития в других частях Бостонской агломерации, ведь там довольно много пустых земель. Так, в Аллстоне за рекой Чарльз уже находятся гарвардский стадион и школа бизнеса. Однако из-за финансового кризиса реализация этого плана развития отложилась почти на десять лет.
Стэнфорд в этом плане удачливее. Его развитию посодействовало высокотехнологичное производство Кремниевой долины, что привело к огромному увеличению площади прилегающих земель. Стэнфорд не беспокоится о высоких ценах на жилье, он выделил часть земли на строительство жилья; эти квартиры подлежат продаже только преподавателям Стэнфордского университета. Такой ход частично решил проблемы развития Стэнфордского университета, вызванные высокими ценами на жилье в Кремниевой долине.
Университеты Цинхуа и Пекинский университет переняли эту модель. Университет Цинхуа приобрел часть земли в окрестностях Цинхуа, построил здание, предусмотрев возможность продажи квартир в нем только преподавателям. Это частично хеджировало фактор повышения цен на жилье в Удаокоу.
Институциональные трудности предоставления жилых территорий и проблемы с поселком Дуншэн
В окрестностях Удаокоу есть земли, но их трудно использовать для застройки.
Первый тип земельных участков относится к поселку Дуншэн, расположенному в таком же (по стоимости жилья), как Удаокоу, квартале, местные территории по-прежнему относятся к территории поселка, то есть не внесены в городское планирование, что очень странно. В поселке Дуншэн сохранились собственная поликлиника и поселковая администрация, этот участок, застроенный невысокими зданиями в пять этажей, требует развития и использования за счет повышения вместимости земельной территории, то есть изменения соотношения площади здания к площади занимаемого земельного участка. Однако при превращении поселковых земель в городские поселковая администрация теряет много льгот, поэтому такая сделка маловероятна.
В окрестностях Удаокоу расположены многочисленные учреждения, в том числе университет Цинхуа, Китайская академия наук и др., владеющие собственными землями, которые относятся к правительственным и не могут быть использованы под застройку жилья. Несколько лет здание Китайской академии наук постоянно обновлялось и из пятиэтажного стало пятнадцатиэтажным, однако, несмотря на расширение строений, они остаются офисными, непригодными для проживания. Кампус университета Цинхуа занимает почти 420 га, это один из крупнейших кампусов в стране, на территории которых отсутствуют иные сооружения. На его территории есть много невысоких, 4–5-этажных жилых строений и общежитий, которые вполне можно перестроить в здания более высокой этажности, например в 6–7-этажные жилые комплексы. Совсем не обязательно все это сносить, потому что тогда пришлось бы выселять жильцов, но, что еще важнее, университет и не имеет полного права распоряжаться подведомственными ему землями.
Таким образом, при высокой стоимости жилья земли трудно использовать для застройки, что усложняет решение проблемы предложения. Это одна из важных проблем большинства крупных городов Китая, на фоне которых особенно выделяется Пекин.
Почему выпускникам университета Цинхуа трудно приобрести жилье в учебном кампусе Цинхуа?
И напоследок проанализируем, почему цены на жилье в районе Удаокоу настолько высоки, что намного превышают экономические возможности высококвалифицированного выпускника университета Цинхуа.
Прежде всего, одна из целей родителей, отправляющих своих детей в университет Цинхуа, состоит в том, чтобы они обрели чувство достижения успеха в жизни, и в основе этого часто лежат не экономические факторы, а счастье от своего признания миром и обществом. В результате родители надеются, что их дети будут учиться в престижных вузах, даже если их выпускникам не всегда очень хорошо платят.
Доход выпускников университетов, в том числе университета Цинхуа, постоянно растет, его трудно измерить в краткие сроки. В долгосрочной перспективе премия за человеческий капитал, обусловленная ученой степенью Цинхуа, должна быть высокой.
Еще важнее стоимость жилья в районе Удаокоу. Интересно, что инвестиции в дорогое жилье не сильно отпугивают потенциальных покупателей, люди куда больше размышляют перед покупкой дорогих потребительские товаров. Как только появятся инвесторы, рассчитывающие, что в будущем цены на жилье будут расти, то найдутся и люди, желающие вложить в эту недвижимость деньги. Это позволяет объяснить сложность сопоставления высоких цен на жилье с высоким уровнем образования и относительно высокими доходами талантливых выпускников.