равление правосудия в той мере, в какой речь идет о правовых основах предотвращения преступлений или методах обеспечения порядка в городах, хоть и имеют практическое значение, но слишком ничтожны, чтобы рассматривать их в подобного рода рассуждениях»[782].
Учитывая, что его профессия пренебрегает исследованием чрезвычайно важного предмета, экономист, возможно, не должен жаловаться на то, что этот предмет находится в весьма неудовлетворительном состоянии. И действительно, в этой области доминировали люди, стремившиеся устранять частные пороки, а главный вопрос – каким образом следует достигать взаимного согласования различных усилий – оставался в стороне. Особое значение имеет проблема увязки эффективного использования знаний и умений отдельных собственников с необходимостью ограничивать их деятельность такими рамками, чтобы они не получали выгоду за счет других. Мы не должны проходить мимо того факта, что в целом рынок направлял развитие городов хоть и несовершенно, но с большим успехом, чем это обычно себе представляют, и что большинство предложений, стремящихся превзойти прошлые достижения, не улучшая его работу, а переходя к централизованному управлению, демонстрируют слабое понимание того, чего должна будет достичь такая система, чтобы хотя бы сравняться по эффективности с рынком.
В самом деле, когда смотришь на бессистемность, с которой правительства, явно не имевшие ясного представления о силах, определяющих развитие городов, подходили к решению этих трудных проблем, остается только дивиться тому, что они не натворили еще худших бед. Многие политические меры, задуманные для борьбы с теми или иными недостатками, только усилили эти недостатки. И некоторые из недавних нововведений в этой сфере открыли властям больше возможностей непосредственно контролировать частную жизнь индивида, чем в любой другой области политики.
2. Прежде всего, обсудим одну из мер, которая, хотя всегда вводилась как временная, вызванная преходящими чрезвычайными обстоятельствами, и никогда не обосновывалась в качестве постоянной, но на практике очень часто становилась постоянным явлением и на территории значительной части Западной Европы и, вероятно, больше способствовала ограничению свободы и процветания, чем любая другая мера, не считая инфляции. Речь идет о регулировании арендной платы за жилье или установлении для нее потолка. Изначально эту меру приняли во время Первой мировой войны для ограничения роста платы за жилье, но во многих странах она сохранялась в течение сорока с лишним лет, ознаменованных значительной инфляцией, в результате чего арендная плата снизилась до величины, составляющей лишь незначительную часть от той, которая сложилась бы на свободном рынке. Тем самым собственность на жилые дома была фактически экспроприирована. Вероятно, эта мера больше, чем любая другая подобного рода, усугубила в итоге то зло, против которого была направлена, и породила ситуацию, в которой административные органы обрели значительную произвольную власть над перемещениями людей. Она также очень поспособствовала тому, что ослабли уважение к собственности и чувство индивидуальной ответственности. Тем, кто давно не испытывал на себе ее последствий, эти оценки могут показаться чрезмерно сильными. Но кто наблюдал постепенное ухудшение жилищных условий и воздействие этого в целом на образ жизни людей в Париже, Вене или даже в Лондоне, тот оценит губительное влияние одной этой меры на весь характер экономики – и даже на характер людей.
Прежде всего, установление арендной платы ниже рыночного уровня неизбежно сохраняет дефицит жилья навсегда. Спрос продолжает превышать предложение, и, при эффективном контроле за соблюдением предельной величины арендной платы (то есть когда предотвращается возникновение «премиальных надбавок»), появляется потребность в том, чтобы распределением жилья занималась власть. Мобильность резко ограничивается, и со временем распределение людей по районам и типам жилья перестает отвечать их потребностям или желаниям. Прекращается нормальная ротация, когда семья, достигшая пика своих доходов, занимает большее по размерам жилище, чем очень молодые или уже вышедшие на пенсию семьи. Поскольку людей нельзя насильно переселять, они просто сохраняют то, что имеют, и съемная недвижимость превращается в своего рода неотчуждаемую собственность семьи, которую она передает из поколения в поколение, независимо от потребностей. Унаследовавшие арендуемое жилище часто живут лучше, чем жили бы в противном случае, но все большая часть населения или совсем не может найти отдельное жилье, или может получить его только в качестве милости от чиновников, или путем вложения большого капитала, что эти люди едва ли могут себе позволить, или какими-то незаконными и окольными способами[783].
В то же самое время владельцы утратили всякий интерес инвестировать в поддержание зданий в хорошем состоянии суммы, превосходящие то, что закон позволяет им собирать с жильцов на эти конкретные цели. В таких городах, как Париж, где инфляция уменьшила реальную ценность арендной платы до одной двадцатой или даже меньшей доли от прежней величины, дома приходят в неописуемый упадок с такой скоростью, что в ближайшие десятилетия их восстановление не будет иметь никакого практического смысла.
Но самое важное – это не материальный ущерб. Из-за ограничения арендной платы большие группы населения в западных странах в своей повседневной жизни попали в зависимость от произвольных решений властей и в своих главных жизненных решениях привыкли обращаться за разрешениями и указаниями. Они стали воспринимать как данность то, что капитал, за счет которого оплачивается крыша над их головой, должен предоставляться кем-то безвозмездно и что личное материальное благополучие должно зависеть от благосклонности правящей политической партии, которая нередко использует свой контроль над жилищным хозяйством для помощи своим сторонникам.
Особенно сильно подорвал уважение к собственности, закону и судам тот факт, что власти постоянно вынуждены принимать решения по поводу относительной важности тех или иных потребностей, распределять жизненно важные услуги и распоряжаться тем, что номинально все еще остается частной собственностью, на основании своей оценки безотлагательности различных потребностей индивидов. Например, окажется ли «владелец, имеющий нетрудоспособную жену и трех малолетних детей, желающий вселиться в свой дом, в более тяжелом положении, если ему будет отказано в его просьбе, чем квартиросъемщик, имеющий только одного ребенка, но кроме того еще прикованную к постели тещу, если просьба владельца будет удовлетворена»[784] – это проблема, которая не может быть решена апелляцией к каким-либо признанным принципам справедливости, но лишь произвольным вмешательством власти. Сколь большую власть дает администрации такого рода контроль над важнейшими решениями в частной жизни человека, ясно показывает недавнее решение Административного апелляционного суда Германии, который счел необходимым объявить незаконным отказ биржи труда, принадлежащей местной администрации, искать работу для человека, проживающего в другом районе, пока он сначала не получит от жилищного управления разрешение на переезд и обещание предоставить жилье, – не потому, что ни одна из организаций не имела права отказать ему в просьбе, но потому что их отказ повлек за собой «недопустимое связывание различных административных интересов»[785]. Действительно, координация деятельности разных ведомств, чего так хотят сторонники планирования, часто превращает простой произвол в отдельных решениях в деспотичную власть над всей жизнью индивида.
3. Если ограничение арендной платы, даже действующее с незапамятных времен, все же рассматривается как экстренная мера, от которой невозможно отказаться по политическим причинам[786], то политика снижения стоимости жилья для беднейших слоев населения с помощью государственного жилищного строительства или субсидирования строительства стала восприниматься как неотъемлемая часть социального государства. Однако при этом мало кто понимает, что если такие программы не будут очень ограниченными по масштабам и методам, то эта политика может привести примерно к тем же результатам, что и ограничение арендной платы.
Во-первых, нужно отметить, что та или иная группа людей, которой государство пытается помочь, предоставляя жилье, выиграет только в том случае, если государство возьмет на себя предоставление членам этой группы всего нового жилья, которое они получат. Предоставляя им только часть жилья, власти, по сути дела, ничего не добавляют, а только замещают то, что обеспечивалось частным строительным бизнесом. Во-вторых, государство должно ограничить круг тех, кто получает от него дешевое жилье, только тем классом, которому оно хочет помочь; и для того, чтобы удовлетворить спрос, возникающий из-за более низкой арендной платы, ему придется построить намного больше жилья, чем заняли бы эти люди в противном случае. В-третьих, ограничить получение государственного жилья только беднейшими семьями удастся на практике лишь в том случае, если правительство не будет пытаться предоставлять им квартиры не только более дешевые, но и намного более качественные, чем были у них прежде; иначе люди, получившие такую помощь, окажутся в лучших жилищных условиях, чем те, кто находится лишь чуть-чуть выше их на экономической лестнице, но тогда давление последних с требованием включить и их в программу обеспечения жильем станет непреодолимым, и в этот процесс будут вовлекаться все новые и новые люди.
Вследствие всего этого, как вновь и вновь подчеркивают жилищные реформаторы, любое далеко идущее изменение жилищных условий посредством государственной политики может быть достигнуто, только если практически весь жилой сектор города рассматривается как публичная услуга и финансируется из государственных средств. Но это означает не только, что в целом людей заставят тратить на оплату жилья больше, чем они готовы были бы расходовать добровольно, но и что их личная свобода окажется в серьезной опасности. Если власти не сумеют предоставлять более дешевое и качественное жилье в количестве, способном удовлетворить спрос при установленной арендной плате, то возникнет потребность в постоянно действующей системе распределения жилья – то есть понадобится орган власти, который будет определять, сколько люди должны тратить на оплату жилья и какого рода жилище должно быть предоставлено каждой семье или индивиду. Легко себе представить, какую власть над частной жизнью получит этот орган, если в основном от его решения будет зависеть, получит ли человек квартиру или дом.