Очень низкий уровень доходов (very low-income) – доход, который не превышает 60 % среднего дохода в районе проживания.
Многосемейная ипотека – ипотека, рассчитанная на покупку дома, предназначенного как минимум на 4 семьи.
А теперь самое главное.
В законе есть специальный раздел, в котором GSE ставятся планы (слово «goal» обычно переводится как «цель», но я решил использовать слово «план», так как россиян не понаслышке знают, что такое плановая экономика, и мне кажется, это лучше отражает суть происходящего) какие доли заемщиков с низким и очень низким доходом должны быть в пулах ипотечных кредитов. Так вот, таких задач ставиться 3.
Доля заемщиков со средним и низким доходом (параграф 1332) должна быть не менее чем 30 % от всех ипотечных кредитов.
Специальные типы кредитов (special affordable housing – параграф 1332), которые делятся на несколько категорий. Это: многосемейная ипотека. Этот тип кредита в свою очередь делится на 2 типа: 45 % для семей с низким доходом.
Остальные 55 % кредитов в свою очередь делятся на 2 типа: как минимум 20 % кредитов должны приходиться на семьи, чей доход не превышает 50 % среднего дохода в районе; как минимум 40 % для семей с очень низким доходом, то есть чей доход не превышает 60 % среднего дохода в районе.
Кредиты для одной семьи, которые в свою очередь делятся на 2 типа: 45 % должны быть ипотечные кредиты для семей с низким уровнем дохода, которые согласно переписи населения проживают в районах, в которых средний доход не превышает 80 процентов среднего дохода по району; остальные 55 % для семей с очень низким доходом.
Кредиты для заемщиков в районах, которые в законе называются «underserved» (параграф 1334). Это значит, что в этих районах недостаточно развиты банковские услуги. Обычно это бедные районы, в которых проживают чернокожие. Доля кредитов для жителей таких районов должна составлять не менее 30 %.
Возникает вопрос – какое все это имеет отношение к банкам? Ведь этот закон касается GSE, а не банков? Ответ – самое непосредственное. Так как ипотечные агентства являются фактически монополистами, они все требования, которые предъявлял им закон, предъявляли банкам. Другими словами ипотечные агентства требовали, чтобы пулы кредитов, которые они покупали у банков, соответствовали вышеперечисленным требованиям. И банки вынуждены были подчиняться, так как деваться было некуда. Но это еще не все.
В начале каждого параграфа раздела, о котором я писал выше, говорится, что министр жилищного строительства и городского развития должен пересматривать эти задачи каждый год. И министр пересматривал. Причем, как не трудно догадаться, в сторону увеличения.
Справедливости ради надо сказать, что не только у демократов была навязчивая идея сделать всех американцев собственниками жилья. Например, закон, о котором я пишу, подписал республиканец Буш-старший, однако такого рвения в этом вопросе, как демократ Клинтон, никто не проявлял. В свое время он «раскрутил» CRA на полную катушку, о чем я уже писал. Тоже самое произошло и с GSE Act. Например, в этом документе HUD отчитывается о проделанной работе за 1997–2000 годы и делится планами на будущее. Вот что они пишут на 3 странице обо всех 3 планах, перечисленных в GSE:
«По крайней мере, 50 процентов каждой покупки семьями с доходом не более чем средний показатель доходов области (area median income – AMI), который определяется как средний доход в столичной области или не столичном графстве, финансировался GSE. Соответствующий план на 1997–2000 годы была 42 процентов.
По крайней мере, 20 процентов покупок жилых единиц семьями (с доходом не более 60 процентов от AMI) или семьями с низкими доходами (те, с доходом, не превышающим 80 процентов AMI) в районах с низким уровнем дохода, финансировался каждым GSE. Соответствующий план на 1997–2000 годы была 14 процентов.
По крайней мере, 31 процентов покупок жилых единиц, расположенных в районах с недостаточным обслуживанием, финансировался каждым GSE. Исследования, проведенные HUD и другими организациями, показали, что в районах, в которых согласно переписи населения живут меньшинства с низким уровнем дохода, более высокие ипотечные ставки, более высокий процент отказов и более низкий процент выдаваемых кредитов, и это является основой для определения HUD о недостаточно обслуживаемых районах. Соответствующий план на за 1997–2000 годы составляли 24 процентов».
Кто сказал, что в США нет плановой экономики? Как видите, очень даже есть. Более того, есть свои передовики, что-то типа стахановцев, которые ударно перевыполняли планы. А как обстояли дела во время правления республиканца Буша младшего?
В этом документе содержится что-то типа отчета HUD за 2000–2007 годы. Я не буду перечислять данные за все 7 лет, возьму только за 2000 и за 2007 годы. Вот какая в результате получается картина:
Семьи с низким и средним доходом:
2000
Планировалось – 42%
Выполнено – 49.5%
2007
Планировалось – 55%
Выполнено – 55.5%
Underserved районы:
2000
Планировалось – 24%
Выполнено – 31.0%
2007
Планировалось – 38%
Выполнено – 43.4%
Специальные кредиты:
2000
Планировалось – 14%
Выполнено – 19.2%
2007
Планировалось – 25%
Выполнено – 26.8%
Итак, планы выполнялись и перевыполнялись, в результате чего больше половины получателей кредита оказались те, кому банки ни при каких обстоятельствах их по доброй воле не выдали. Таким образом, количество покупателей недвижимости резко возросло, что вызвало рост цен на недвижимость, а это, в свою очередь, привлекло на этот рынок целую армию спекулянтов, которые покупали квартиры и дома не для того чтобы в них жить, а для того, чтобы потом перепродать дороже, что еще больше подстегнуло рост цен. В результате, произошел невиданный за всю новейшую историю США скачок цен на недвижимость.
Короче говоря кризис наступил вовсе не из-за того, что ФРС поднимала и опускала ставку, а из-за того что государство заставило банки выдавать рискованные кредиты ненадежным заемщикам, в результате чего спрос на жилье резко возрос, что вызвало резкий рост цен на жилье. В конце концов, цены на жилье достигли такого уровня, что стали большинству людей не по карману, даже если бы ставка по кредитам была бы нулевая.
Прочитав все это, вы можете подумать, что для банков весь процесс выдачи кредитов заканчивается после того, как банк продал пул ипотечному агентству, и все что происходило дальше, банков не касается, а стало проблемой ипотечных агентств, которые купили пулы кредитов. Но не тут-то было.
В Reuters вышла статья под названием «Fannie Mae, Freddie Mac давят на банки» (Fannie Mae, Freddie Mac clamping down on banks), в которой говорится следующее:
«Государственные Fannie Mae и Freddie Mac активизируют усилия по поиску плохих ипотечных кредитов, с помощью которых они могут заставить ипотечных кредиторов выкупить их обратно у них, обеспечивая все большую головную боль для банков.
Между Государственными компаниями и банками возник конфликт по поводу того, кто должен нести бремя потерь от ипотечного кризиса, в частности от кредитов, выданных в период между 2005 и 2008 годами, когда на рынке жилья был бум.
Усилия Fannie Mae и Freddie Mac приведут к повышению ипотечных убытков для банков в ближайшие кварталы».
Далее:
«Исторически сложилось, что Fannie Mae и Freddie Mac верили банками на слово, когда банки говорили, что кредиты удовлетворяют всем требованиям. Если позже возникали проблемы (например, потому что доход заемщика не был должным образом проверен), то Fannie Mae и Freddie Mac могли попросить банки выкупить закладные по номиналу и погасить убытки.
Запросы на выкупы растут, так как Fannie и Freddie начали проверять более тщательно. Обе компании наняли дополнительный персонал, чтобы прочесать кредиты и определить, какие могут быть проданы обратно банкам».
Вы можете удивиться – как же так, ведь банки всего лишь выполняли планы, поставленные HUD, а теперь их за это же и наказывают? Вот и банкиры сначала удивились, но потом поняли, что деваться некуда. Цитирую:
«Банки могут спорить о том, что они действительно следовали рекомендациям, но воздействие на кредиторов очевидно. Банки America Corp, Wells Fargo & Co, PNC Financial Services Group Inc и другие во втором квартале отложили больше денег на покрытие выкупов по запросам».
Как говорится – «против лома нет приема». Вот так вот в США государство, которое, как пишет Стариков на странице 172 «является простым наблюдателем, а вовсе не участником игры», обходится с банкирами, которые, как считает Стариков, захватили власть в этой стране.
Здорово же они манипулируют политикой Соединенных Штатов Америки. Прямо как унтер офицерская вдова в «Ревизоре» Гоголя, которая сама себя высекла. Короче говоря, в результате полного «непонимания финансового мироустройства» Стариков и сочинил такую идиотскую сказку о кризисе.
О том, чего нет в книге Николая Старикова
В этой главе я решил еще раз перечислить действия американских властей и наднациональных финансовых структур, которые, в той или иной степени, оказали влияние на кризис. Эти темы широко обсуждаются на Западе, но не нашли отражение в книге Старикова вообще, несмотря на то, что эта книга о кризисе.
С самого начала Николай Стариков пытается анализировать причину, по которой случился ипотечный кризис. Почти на 6 страницах главы № 2 под названием «Об акциях, ипотеке и банках. Добро пожаловать в царство абсурда» он рассказывает о том, как банки выдавали кредиты ненадежным заемщикам, однако он не потрудился объяснить, почему они это делали. Точнее, так он не знает и не понимает того, что происходило в США на самом деле, он, как всегда, вместо того чтобы изучить и проанализировать ситуацию, просто сочинил свою теорию заговора.
Например, в его книге ничего не говорится о законе под названием «Community Reinvestment Act (CRA)», несмотря на то, что многие американские аналитики именно этот закон считают основной причиной ипотечного кризиса.