Истории противоположные, но подстраховаться от плохого сценария можно. Если есть возможность, поговорите с другими арендаторами владельца помещения – пока это самый надежный способ. Можно поискать арендодателя в картотеке арбитражных дел: так вы увидите, были ли у него суды с арендаторами и по какой причине. Если при знакомстве вас что-то смущает – лучше откажитесь от этого помещения.
КОНКУРЕНТЫ
Тут палка о двух концах. С одной стороны, хочется найти такое помещение, чтобы и люди были толпами, и конкурентов не было. С другой стороны, если в ближайшей округе нет конкурентов, это повод задуматься, все ли в порядке с трафиком или арендодателем. Свято место пусто не бывает. Главное – чтобы всем хватало клиентов.
В ЖК, где открыта наша вторая точка, есть еще две кофейни. Много ли это? На мой взгляд, нет.
В ЖК четыре дома, в каждом из них порядка полутора тысяч квартир. Даже если в каждой живет по одному человеку, для такого количества людей три кофейни – не такая уж безумная конкуренция.
Важнее оценивать каждого из конкурентов по следующим параметрам:
1. Какой сервис предлагает конкурент? Есть ли полные аналоги того, что планируете вы?
2. Отличается ли формат работы конкурента от вашего?
3. Можете ли вы придумать что-то, что сделает ваш бизнес на те самые 10 % лучше, чем у конкурентов?
Если у вас есть уникальное предложение – например, увеличенная гарантия на товар, сниженная цена, уникальная услуга, – можно смело думать об открытии.
Например, у нас что в одной, что в другой кофейне уникальным является сервис. Его нельзя сплагиа-тить в ноль. Несмотря на то что в БЦ конкуренты подсматривают у нас поставщиков молока или еды, заказывают такие же позиции и демпингуют. На мой взгляд, это неэтично. Но то, что они точно не смогли повторить, – это атмосферу и подход к каждому клиенту. Я как-то приезжала с утра пораньше в БЦ и видела чудесную сцену: к нам очередь из 20 человек, а к ним – никого. Мои ребята активно здороваются «Ульяна, доброе утро, вам как обычно?», «А это вам, ваш любимый раф два шоколада, сделали послаще, как и просили», а им в ответ «Девчонки, спасибо, хорошего дня вам». Пока стояла, один единственный мужчина подошел к той кофейне, кинул сухое «американо, средний», бариста молча пробила заказ, пикнул эквайринг, прошумела кофемашина, бариста сказала «держите», мужчина буркнул что-то типа «ага, спасибо» и ушел.
Да, помимо прочего, мы каждый сезон придумываем новинки, но сервис искренне считаю нашим УТП.
Де́мпинг – продажа товаров и услуг по искусственно заниженным ценам. Демпинговые цены существенно ниже рыночных цен, а иногда даже ниже, чем себестоимость товара или услуги.
Демпинг проводится с различными целями: проникновение на новый рынок или укрепление на нем, вытеснение конкурентов.
УТП – уникальное торговое предложение. То, что является конкурентным преимуществом организации.
ОСВЕЩЕНИЕ И ЭЛЕКТРИЧЕСТВО
Как уже проговорили раньше, к каждой деятельности установлены свои требования. Например, в торговом зале аптеки норма освещенности – 75 люксов, а в кассовой зоне – 200.
Можно выбрать помещение с одной лампочкой, а при ремонте увеличить количество осветительных приборов. Но на это нужны время и деньги, – и лучше убедиться, что собственник помещения не против таких изменений.
А еще не каждое помещение подходит для оборудования с высоким потреблением энергии. Мощность прописывается в документации – ее можно запросить у арендодателя.
Мощность вашего оборудования рассчитает инженер или электрик, когда будет проектировать электроустановку – все провода, розетки и щитки, связанные между собой.
Если не пользуетесь услугами инженера-проектировщика, обратитесь к специалисту по электрике вашего здания. Расскажите ему, какое оборудование планируете поставить – кофемашину, холодильник, термопот, колонки.
Электрик посчитает, выдержит ли электроустановка ваше оборудование. Если нет, предложит решение, как «дополнить» ее мощность, если уже сняли помещение. Но лучше проверять это перед тем, как подписывать договор – иначе можно потратить большие деньги только на электричество.
Советую по возможности выбирать «готовые» варианты.
Если в помещении свет и электричество подходят под ваши требования, – полдела сделано.
ВОДОПРОВОД
Не во всех помещениях, которые сдаются в аренду, есть водопровод. Если он нужен, советую проговаривать на берегу с арендодателем возможность подведения воды.
При открытии первой кофейни мы не придавали должного значения водопроводу. Открывались в бизнес-центре на первом этаже, водопровода не было.
Тогда показалось, что вполне справимся, заказывая 19-литровые бутыли с водой. Фильтрованная вода и для кофе-машины лучше, и мыть нам вроде немного нужно.
Прошел год, и мы поняли: не справляемся. Спросили у арендодателя о возможности установки водопровода. Сначала он ответил, что это невозможно, а потом назвал баснословную сумму, которую мы полностью должны будем оплатить.
Так и живем по сей день: варим по 300 чашек кофе в день, но с «дачным водопроводом» из бутылей. А учли бы заранее – сейчас, может, горя бы не знали.
САНТЕХНИКА
Это и туалет, и раковина, и наличие водопровода. Опыт показывает, что именно эти три аспекта – ахиллесова пята большинства помещений. Чаще всего арендодатели при ремонте стараются сэкономить на сантехнике, устанавливают трубы подешевле и смесители попроще.
Если у клиентов будет доступ в санузел, частота использования раковины или туалета там будет выше, чем в квартире.
Поэтому решения, которые подходят для домашнего ремонта, часто не работают в ремонте коммерческих помещений.
Тут трубы забьются, потому что были не готовы к такому количеству использований. Тут плитка поблекнет от ежедневной мойки чистящими средствами. А тут смеситель потечет по той же причине. Поэтому часто придется делать ремонт.
Вот что важно сделать при осмотре помещения:
1. Спросить у арендодателя про коммунальные платежи за воду. Установлены ли счетчики? Нужно ли платить по счетчикам или есть фиксированная оплата?
2. Спросить у арендодателя, как давно менялась сантехника и были ли проблемы у прошлого арендатора. Если он не знает – вызвать сантехника.
3. Осмотреть сантехнику самостоятельно и включить, например, воду в раковине. Возможно, она уже плохо проходит, и труба засорена.
ИСПРАВНОСТЬ ВЕНТИЛЯЦИИ
Вентиляция – не такой слабый участок, как, например, сантехника. Чаще всего она уже устроена.
Однако, если вы планируете открывать что-либо связанное с обилием специфических запахов – скажем, ремонт обуви или шаурмичную, – вентиляция должна быть мощнее. Для оценки помещения можно пригласить специалиста.
Кроме вентиляции советую обращать внимание на наличие кондиционера или тепловой пушки.
Так получилось, что обе кофейни мы покупали в октябре. Было еще не холодно, но уже не жарко. На отсутствие кондиционера и тепловых пушек не обратили внимание.
Затем мучились при наступлении первых морозов в одной кофейне – и первой жары в другой. Получить от арендодателей пушку и кондиционер было несложно, но заняло много времени и денег.
Если кондиционеров нет, советую узнать почему.
Бывают случаи, когда их нельзя установить по самым неожиданным причинам. Придется выкручиваться.
«Я открыл первую винотеку осенью – кондиционеров в ней не было, да вроде и не требовалось. Комфортно проработал зиму, а летом понял, что температура в помещении достигает 30–32 градусов.
Работать стало невозможно, да и для вина эта температура вредна.
Решил установить кондиционер, но не тут-то было.
Оказалось, здание историческое и установка в нем каких-либо конструкций для кондиционирования запрещена. Поэтому либо умирать от жары, либо идти на риск и допускать вероятность попасть на штраф. Но тут уж выбор за каждым».
Советую сразу подумать о вытяжке, если она вам нужна:
еще до ремонта и подписания договора. Арендодатель или риелтор могут говорить, что пока ее нет, но можно будет подвести, – советую приглашать на переговоры специалиста из организации, которая обслуживает здание. Или вызывать человека со стороны.
Знаю историю: предпринимательница арендовала помещение под кафе, вложила в ремонт и запуск 3 млн ₽ – и только потом решила заняться вытяжкой.
Оказалось, сделать ее нельзя. В арендованном помещении не было отдельной изолированной шахты, только общедомовая – поэтому вытяжная свечка, о которой говорил риелтор, стала невозможной из-за проблем с согласованием.
НАЛИЧИЕ ПАРКОВКИ И ЗОНЫ РАЗГРУЗКИ
Выбирая помещение, попробуйте примерить на себя роль клиента, а потом – вашего поставщика.
Подумайте, как клиент будет пользоваться вашими услугами.
Если вы начнете продавать булочки рядом с многоквартирными домами, парковка ни к чему: посетители будут приходить из дома или заходить за хлебом по пути с работы.
А если открываетесь не в спальном районе и гости станут возить детей к вам в спортивную секцию, заезжать отдохнуть с друзьями или позаниматься английским – наличие парковки критично.
Клиента волнует, нужно ли платить за парковку и сколько, как близко к вам она расположена. Это особенно важно, если он несет что-то объемное или тяжелое.
Поставщику важно, сможет ли он припарковаться у входа или придется доставлять товар до точки в руках либо на тележке.
А еще время погрузки: есть ли ограничения и какие.
Снова расскажу про нашу первую точку. Все «грабли» мы собрали как раз на ней.
Так как это бизнес-центр, разгрузка возможна только с заднего входа и лишь в определенные часы.
При этом въезд на территорию платный и стоит, например, дороже городской парковки в центре Москвы.