Хотя стоп! А нельзя ли к этим фирмам, в отличие от покупаемого нами склада, подъехать с другой стороны? Склад расположен совсем близко к ручейку-речушке с её наверняка имеющейся охранной зоной. А они? Да и собственники ли площадей остальные пользователи чужой дорогой? Может быть, они всего лишь арендаторы, которым ничего не стоит при надобности уехать?
Пытаю по телефону помощников, есть ли у речушки водоохранная зона? Не знают. Сколько за нами складов? Кажется, всего один. Откуда же около десятка фирм?! Как вскоре выяснилось, фирмы все расположены в одном складе и, конечно же, как я и предположил, арендаторы. Кроме того, к их зданию возможен и круговой подъезд, а к нашему — нет. Значит, за сервитут — право проезда по чужой земле — воевать только нам одним. Но застроить проезд они смогут быстрей, чем суд рассмотрит наш иск по сервитуту. И к тому же нет методик определения цены сервитута. В общем, у неизвестных нам соседей будет законное оружие, чтобы принудить нас продать по бросовой цене купленный, а потом и реконструированный за немалые деньги склад.
Вот почему «сваты» бросили лживую фразу, что с эксплуатацией объекта они не знакомы. Соседей и расклад по землям они как бы не знали, и возможные тяжбы им невдомёк. Звоню Анатолию и останавливаю сдачу документов. Оказалось, что счёт шёл уже на секунды. Они стояли у окна регистрации. Цена секунд была три миллиона безвозвратного залога, а объекта — двадцать миллионов. В ту пору и возник впервые тяжелейший для меня вопрос: только ли в недостатке опыта и внимательности у финансиста проблема?
Опять не в цель
После отпуска, проведённого в Испании, прошло несколько тяжёлых перестроечных дней. Ко мне в кабинет, предварительно записавшись и просидев немного в приёмной в окружении картин, в компании секретаря, помощницы и цветного попугая, заходит менеджер по недвижимости. Из его слов следует, что мы, как всегда, тянем с приобретением объекта и уже состоялась встреча владельцев объекта с высоким гостем — хозяином самой могучей в городе сети супермаркетов «О’кей», а это дополнительное свидетельство того, что объект стоящий — в чутье и владении методиками прогноза прибыли этой сети не откажешь. Значит, действовать необходимо быстро и решительно, не затягивая торг. В очередной раз проигрывать сверхэнергичным то ли противникам и конкурентам, то ли коллегам и партнёрам-приятелям не хотелось.
Всё в бизнесе нашего провинциально-столичного города перемешалось. Каких-то лет 17–18 назад сетевой продуктовой реализацией и оптом из новоиспечённых фирм занимались практически мы одни, солидно выходили на областную администрацию и получали весьма льготные кредиты на не очень понятный сезонный кассовый разрыв и на северный завоз.
Основатели сети «О’кей» в это время были ещё в самом начале пути. Они занимали у приятелей деньги под высоченный процент и помаленьку, вначале коробками, а спустя несколько лет и контейнерами, завозили продукцию из Москвы. Сами разгружали, хранили и продавали в небольшом арендованном помещении на центральной улице города. И вот буквально на пустом месте выросла могучая оптово-розничная империя с десятками, если уже не с сотней супер- и гипермаркетов, с гектарами земли и десятками тысяч квадратных метров площадей. Чем не американская мечта!
Не особенно включились они, правда, пока в культурномеценатские проекты, но время ещё есть. Сорок пять — не возраст для здоровых и энергичных. Креативность у них во всём. Пару лет назад довелось мне быть свидетелем самого яркого для нашего города дня рождения — сорокапятилетия хозяйки сети «О’кей». Для его проведения был приглашён из Москвы организатор российского, а может быть, и международного масштаба. Мероприятие он готовил, что называется, под ключ. Сценарий, меню, место проведения, добывание самых качественных продуктов из Москвы и прибайкальских сёл. Но главной фишкой была воссозданная атмосфера 20-х годов, с НЭПом, незабвенным Остапом Ибрагимовичем и бабелевской Одессой. Все участники действа были за месяц извещены, что вход только в нарядах тех лет. Даже я, будучи консерватором, заразился этой идеей, купил лёгкий клетчатый пиджак, шляпу-котелок, трость, шарф и сигару. А главное, сочинил тост, равный небольшому юмористическому рассказу, и подарил 45 % стоимости «ну очень дорогой» картины с видом еврейских улочек Тель-Авива, при этом взял на себя обязательство передавать каждый год по дополнительному одному проценту стоимости картины, с расчётом, что всего через 55 лет 100 % картины станет собственностью именинницы. После чего она, уже как антиквариат, возвращается в мою галерею для экспонирования потомкам. До этого времени мне должен быть обеспечен беспрепятственный вход в дом для контроля условий содержания картины, особенно при отсутствии главного охранника семейного добра — её мужа, когда риск неприятностей для сохранности картины, конечно же, серьёзно возрастает…
Но соединяет нас не только общая картина и симпатии, но и наши немалые поставки алкогольной продукции и кондитерских изделий в их могучую сеть. Правда, уже не раз, как и сегодня, мы сражались за один и тот же объект. Причём последний — магазин на улице Пискунова — был нами проигран.
Поэтому нашего менеджера по недвижимости я попросил срочно договориться о встрече с владельцами двухэтажного магазина (ранее столовой), теперь уже расположенного посредине новостройки 12–16-этажных зданий. Неспешные переговоры с ними мы вели уже месяца полтора.
Первоначально нас не устраивало то, что в собственности у них было только здание, а земля в аренде. Мы выставили условие, чтобы они сами до продажи оформили землю. Имея самые серьёзные намерения, они взялись за оформление земли и пообещали не рекламировать продажу объекта в Интернете.
Вскоре земля была оформлена по достаточно быстрой, «дружественно-бескорыстной» схеме. Мы же в это время оценивали объём затрат на реконструкцию магазина и на инженерные сети. Здание бывшей столовой (700 квадратных метров) давно уже не эксплуатировалось, и не было договоров на электричество, а главное, на ещё более дорогой теперь ресурс — на воду. Последние годы, под разговоры о развитии бизнеса, кроме роста тарифов на электроэнергию, тепло и воду, ввели ещё и драконовскую плату за подключение. За подключение воды следовало заплатить около пяти миллионов, электроэнергии — около одного миллиона рублей. И это помимо стоимости прокладки и ремонта самих сетей, хотя абонентская плата наверняка включает все затраты, в том числе на обновление и амортизацию городских сетей. Антимонопольному комитету легче штрафовать нас, например, если проскочит где-то в рекламе запретное слово «вино» или, не дай Бог, появится намёк на фужер с шампанским, чем разбираться с олигархическими структурами, в чьих руках, по сути, вся экономика России.
Затраты на восстановление здания и его выкуп в сумме получились не маленькие: около 60 тысяч рублей за квадратный метр. Но и расчётная реализация представлялась существенной — тысяч 30 в месяц на квадратный метр. Из них тысячи две-три должно оставаться чистой прибыли. А значит, срок окупаемости будет отличный — примерно два-три года. К тому же включённые в сделку двадцать две сотки земли можно будет использовать под стоянку и возможное расширение.
Поэтому я и загорелся покупкой, но, наученный неприятной историей со «сватами», решил срочно встретиться с хозяевами объекта, чтобы ударить по рукам. Занимаясь литературной деятельностью, галереей и другими культурными проектами, я сам далеко не всегда стал выезжать на арендуемые и даже на покупаемые объекты.
Место действительно оказалось отличным. Вокруг будущего супермаркета достраивается настоящий иркутский «Манхэттен». Правда, «наше» здание показалось каким-то сиротливым и неприкаянным. Не приглянулась мне двухэтажная семисотметровая «избушка» в окружении современных громадин, непонятным мне показался и подъезд. А что если здесь только пешеходная зона? Как быть тогда с объёмными покупками? Как их дотаскивать до машины? Как подвозить товар нам самим?
Вскоре я собрал у себя специалистов. Все были за приобретение, но какой будет подъезд, ответить не смогли. Тогда я, с раздражением напомнив про московский склад, отправил молодого менеджера по недвижимости и Анатолия в городское управление градостроительства и архитектуры. И здесь оказалось, что здание нельзя расширять, так как по участку в соответствии с проектом будет проходить дорога. Что же тогда останется под стоянку? Следом выяснилось, что и стоянка не главное — по генеральному плану застройки дорога не только пройдёт по участку, но захватит и здание. А следовательно, покупать здание и вкладывать миллионы рублей в реконструкцию — полное безумие, так как впоследствии нас принудят продать здание или обменять, но большинство понесённых затрат в такой ситуации не компенсируются.
Как буквально в эти дни продавцам выдали свидетельство о собственности на землю, причём без всякого обременения? А главное, неужели наш финансист — контролёр сделок — не мог заподозрить неладное? Или опять не захотел?
Не слишком ли много весьма подозрительных накладок, включая прикарманивание денег на благодарности, у ближайшего помощника? Очевидно, что после всей этой цепочки дел придётся расстаться. Жизнь у него в целом устроена. Квартиру недавно он у меня досрочно выкупил, прикрыв мутное происхождение своих доходов выгодной продажей приобретённого недорого участка земли. Правда, «спроворил» он этот участок также возле моей дачи, где бесплатно жил не одно лето. Председатель, как позже выяснилось, искал меня, а подвернулся он. Погасил и ссуду 800 тысяч рублей, полученную в фирме по дружбе без всяких гарантий с его стороны. Сослался на помощь родителей. Сомнительно. Но Господь ему судья… Однако и расстаться не так просто. Не бросит ли его новость об увольнении опять в объятия злого недуга? Всё-таки за эти годы и он, и его семья с пятилетним сыном стали мне далеко небезразличны.
Настраиваю его после выхода на работу на необходимость «держать удары», как когда-то настраивал меня, молодого специалиста, директор радиозавода, назначая на должность начальника труднейшего цеха. Правда, заходить ко мне пока я попросил его помощнико