кредитов, либо отложить на черный день. Если честно, то я вообще невижу вариантов серьезного увеличения приведенных выше цифрпотребительских расходов, даже если ФРС снизит ставку до 0%. Чтобылюди снова начали набирать и тратить на всякую дурь кредиты, им,во-первых, требуется где-то взять залог, а большая часть ихимущества - это дома, которые и так уже под залогом, да еще идешевеют как из ведра, а во-вторых, им нужно подсунуть новыйчрезвычайно простой и очень заманчивый лохотрон, вместо сдохшихпузырей недвижимости и фондового рынка. А это, между прочим, нетак-то просто сделать, особенно за несколько месяцев.
Таким образом, США сегодня на всех парах влетают вполномасштабный потребительский кризис, которого ни разу еще невидели после Второй Мировой. Причем провал в это состояниепроизойдет еще до конца апреля, поскольку март-апрель - это времяуплаты персональных налогов и в этот период у людей точно не будетлишних денег на побрякушки. Кстати, если кто-то считает уплатуналогов пустяком, то напомню, что первый обвал цен на рынке жильяСША начался в апреле 2006, а окончательный разворот тренданедвижимости - в марте 2007. И это случилось явно не от переизбыткасвободных денег у населения. Самым же недоверчивым напомню, что ужев феврале розничные продажи в США упали на 0.6% - ниже номинальныхобъемов сентября-октября 2007, а про ничтожные объемы продаж домовмне уже даже упоминать неудобно.
Масштабное сокращение потребительских расходов, естественно, впервую очередь коснется не китайских трусов и техасских бифштексов,а товаров долговременного пользования - мебели, электроники,автомобилей и пр. (кстати, преимущественно, американскогопроизводства), домов, разной бессмысленной фигни, которуюамериканцы сами не знают, зачем покупают, а также секторапотребительских услуг - общепита, развлечений, медицины,образования, туризма и т.п. Естественно, что почти во всехсекторах, где начнется снижение потребления, произойдет ужесточениеконкуренции и компании, чтобы выжить, начнут агрессивное снижениерозничных цен. А поскольку снижение потребления коснетсябольшинства сегментов американской экономики, то, в целом, напотребительском рынке рост цен резко затормозится и даже может уйтив отрицательную зону еще до начала кризиса перепроизводства в концелета. Я не знаю, как это будет называться на птичьем языкефинансовых властей США, но вам я по секрету скажу термин, которыйбудет точно описывать начавшийся период - "дефляционная депрессия".
Здравствуй, новый 1929.
Перспективы доллара
Гебен зи мир битте этвас копеек
В соответствии с построенной мной моделью управляемого мировогокризиса, после мощной девальвации доллара в первой, спекулятивнойфазе, я ожидал начала цикла укрепления американской валюты вовторой - фазе экономического спада в США, который должен былначаться в январе 2008, но начался примерно на 3 месяца раньше. Дляэтого ФРС, по задумке, должен был проявить спартанский стоицизм иограничиться чисто декоративным снижением ставки на 0.25-0.5%.Соответственно, последующее торможение инфляции в США и началокоррекции на товарных биржах запустило бы процесс укреплениядоллара. Это, в свою очередь, должно было переориентироватьглобальные капиталы, выходящие из рискованных активов, надолларовые инструменты - бумаги Казначейства и банковскиедепозитные сертификаты, причем этот интерес только усиливался бы помере развития мирового кризиса и роста геополитическойнеопределенности. Таким образом, рост курса доллара должен былстабилизироваться, что привлекло бы новые капиталы, ищущие убежищав наступающем глобальном экономическом хаосе и геополитическойнестабильности. И это окончательно сформировало среднесрочный(1.5-2.5 лет) тренд ревальвации доллара.
Однако, видимо, ФРС решил сделать лично мне гадость, и, начавстремительное снижение ставки, обеспечил продолжение девальвациидоллара во второй фазе кризиса. Тем не менее, необходимость для СШАи фундаментальная обоснованность укрепления доллара никуда неделась и я почти на 100% уверен, что это самое укрепление начнетсяуже в марте - самый крайний срок в апреле 2008.
Для начала хочу обратить внимание на то, что с историческойточки зрения с долларом пока ничего экстраординарного не произошло.Индекс доллара лишь незначительно упал ниже уровней 1992-1995. В1992 курс британского фунта к доллару достигал $2.0, причем вначале 80-х он превышал даже $2.4, а еще десятью годами раньше -$2.6. По сравнению с этими цифрами, пиковые значения фунта в2007-2008 на уровне $2.11 выглядят более чем скромно. Тогда же, вначале 70-х цена канадского доллара доходила до 95 американскихцентов, а цена австралийского доллара в начале 80-х - почти до$1.10, притом, что сегодня кенгуру не смог дотянуть даже до $0.95.Германская марка стоила почти 75 центов в 1995, что составляетпримерно $1.45 за евро при пересчете по курсу, так что сегодняшняяцена евро на уровне $1.56 выглядит не таким уж большим достижением.В том же 1995 за доллар давали менее 85 японских йен, в то времякак сегодня все еще предлагают более 99. Если же смотреть натовары, то, с учетом инфляции, исторический максимум долларовых ценпо нефти также еще не достигнут, а до исторических пиков по золотуеще как до Луны пешком. Аналогичная ситуация и с другимииндикативными товарами. Так что нынешний "окончательный обвал"доллара - это пока не более чем оптическая иллюзия, вызваннаяаберрацией близости.
Далее, несколько слов о "бернарколете". Последние полгода навсех углах кричат о том, что ФРС тушит пожар бензином - вкидывает вбанковскую систему сотни миллиардов долларов эмиссионных кредитовпод ипотечные закладные и прочий деривативный мусор. Есливоспринимать стенания желтой финансовой прессы буквально, то можетсложиться ощущение, что ФРС уже вкачал в банковскую систему минимумтриллион долларов, причем под липовый залог, который никто иззаемщиков не планирует выкупать. Аналитики, наиболее сильнообиженные природой, немедленно сделали из этого вывод, что ФРСрешил таким путем списать долги американских банков, по сути,выкупив их мусорные активы за свеженапечатанные баксы, и, темсамым, вот-вот запустит гиперинфляцию (о как!). Честно говоря, яуже устал опровергать этот детсадовский лепет в своих текущихкомментариях, но все-таки попробую это сделать еще раз.
Ниже приведен график изменения объемов временно добавленной Федомликвидности[5]. Даженевооруженным глазом видно, что никаких триллионов и даже сотен миллиардов вбанковскую систему ФРС не вливал. Максимальное дневное значение наличнойликвидности составило всего лишь $81.5 млрд., против пиковых $51.8 млрд. вапреле 2007, когда никаким кризисом еще и не пахло. А средний объем временнодобавленной ликвидности в марте 2008 составляет менее $63.1 млрд. против $33.6млрд. в марте 2007. Подчеркиваю - к марту 2008 ФРС добавил всего $29.5 млрд. вамериканскую банковскую систему по сравнению со спокойным мартом 2007. Чтобыбыло понятно, насколько это ничтожная сумма, напомню, что суммарные пассивыамериканских финансовых институтов, т.е. привлеченные ими на рынке средства, завторую половину 2007 выросли почти на $910 млрд., перевалив за $15,750 млрд. ,и если эта динамика сохранилась, сегодня пассивы банков и прочих финансовыхорганизаций превышают $16 триллионов. Т.е. ФРС добавил к деньгам на балансахамериканских банков целых 0.18%! Вот именно этой 1/5 процента и не хватало,чтобы в США началась гиперинфляция, и рухнул доллар, ага.
Рисунок. Ежедневные объемы временно добавленной ФРС банковскойликвидности
Но если кому-то все-таки кажется, что $29.5 млрд. могли сломать хребет доллару,то у меня есть и другая новость, гораздо менее популярная у аналитиков. Помимоопераций с временно добавленной ликвидностью, ФРС проводит также постоянныеоперации по управлению денежной массой через системный счет открытогорынка[6]. Технически этовыглядит так - Казначейство США, т.е. американский Минфин, продает своиобязательства непосредственно ФРС, а тот выдает Казначейству настоящиесвеженапечатанные бумажки и свеженачеканенные монетки для обеспечения наличногооборота денег. И вот, выясняется, что с начала кризиса в июле 2007,Казначейство более чем на 12% сократило свою задолженность перед ФРС с почти$800 млрд. до $699 млрд. Т.е. погасило или выкупило свои обязательства у ФРС,изъяв для этого порядка $100 млрд. с рынка. Так что если рассматривать действияФРС и Казначейства как совместную операцию, то финансовые власти США не тольконе стимулируют рост денежной массы, но, наоборот, предпринимают меры по еесокращению.
Рынок недвижимости в США
01.07.2007
Квартирный вопрос только их испортил
Тезисы
Рынок недвижимости - это один из главных китов, на которыхдержится экономика США. Две трети всей собственности населениязаключается в их жилье. На жилую недвижимость приходится большаячасть кредитования населения и значительная часть расходов. Нарынок жилья так или иначе завязана четверть всей экономики -риэлторский сегмент, строительство, ипотечное кредитование,страхование и т.п. Поэтому, значительный спад на рынке недвижимостиможет вызвать всеобщую рецессию, а его обвал - спровоцироватьмощнейший экономический кризис.
Нет никакого сомнения, что как минимум в последние 6 летпроисходила спекулятивная накачка огромного пузыря на рынке жилья.На самом деле пузырь этот начал формироваться еще в 70-х годах, а с2001 он просто вышел на финишную прямую. Пузыри же имеют дурноеобыкновение лопаться, причем с самыми плачевными последствиями.Однако, как это ни загадочно, штатные экономисты правительства СШАс самым честным видом заверяют, что никакого пузыря нет ибеспокоиться не о чем. Чтобы убедиться, что пузырь жилойнедвижимости все таки существует и понять, сколько во всем этомгипсокартоне реальной цены, а сколько - воздуха, мы сопоставимдинамику изменения соотношений нескольких ключевых факторов, вт.ч.:
— цены среднего дома к среднему годовому доходудомохозяйства;
— цены среднего дома к стоимости обслуживания ипотечного кредитаи средней величине арендной платы;
— стоимости всей недвижимости к ВВП;
— стоимости всей недвижимости к объему непогашенных ипотечныхкредитов.
Этот анализ позволит нам убедиться также в том, что пузырь ужелопнул и начавшееся падение рынка жилья в самое ближайшее времяпревратится в катастрофический обвал, который утянет за собой всюэкономику США.
Картонная коробка по цене самолета
Наиболее распространенный и востребованный тип жилья в Штатах -это дом на одну семью. Не знаю уж, чем так американцам приглянулсястоль любимый термитами гипсокартон, но индивидуальные домадействительно составляют порядка 3/4 всего жилого фонда. Поэтому,важнейшим показателем адекватности цен на жилье являетсясоотношение стоимости новых и вторичных домов с доходамидомохозяйств. Если посмотреть на Рисунок 1, то хорошо видно, чтоотносительные цены на дома росли с 1970 большими скачками.
Рисунок 1.
Первое ралли было результатом восстановления рынка недвижимостипосле малой депрессии конца 60-х - начала 70-х. По его завершении,цены на новое жилье начали стабилизироваться в районе 350% годовогодохода среднего домохозяйства, а на вторичное - на уровне 320-330%.Второй рывок больше относился к новому жилью и стал результатомгосударственного стимулирования ипотечного кредитования на новоежилье в середине 80-х. Не сказать, чтобы ипотека стала болеевыгодной - скорее она стала более доступной. А поскольку населениесчитать долгосрочные выгоды умеет не очень хорошо, то объемипотечного кредитования начал быстро расти. В результате, цены нановое жилье снова пошли вверх и нашли точку равновесия чуть ниже400% среднегодового дохода, в то время как цены на вторичном рынкеподнялись до 340%. В таком состоянии рынок просуществовал около 10лет, что говорит об относительной адекватности такого уровня цен вусловиях стабильного экономического роста и сложившегосясоотношения между ростом доходов и затрат на обслуживание ипотечныхобязательств.
Но, после того, как в 2000-2001 лопнул Интернет пузырь,спекулятивные капиталы хлынули с фондовых бирж на рынокнедвижимости. Быстрый рост цен на жилье и низкие ставки ипотечногокредитования, которые услужливо подсунул ФРС, соблазнили широкиеслои населения возможностью быстро заработать легкие деньги.Десятки миллионов потребителей начали брать триллионы долларовкредитов на покупку домов и всего за 5 лет надули невиданныйпузырь, загнав цены на новое жилье к 520%, а на вторичное - к 475%среднего годового дохода. Т.е., за 5 лет относительная цена жильявыросла в среднем на 37-38%, а абсолютная - более чем на 60%.
Никакого разумного объяснения, кроме спекулятивного, у этогофеномена нет и быть не может, как бы ни старались его придумать вФРС, Минфине и Казначействе. Достаточно посмотреть на график, чтобыпонять - не грохнуться эта пирамида теоретически не может. В концеконцов, раз крупные финансисты и миллионы людей из среднего классапытаются заработать на этом росте деньги, значит рано или поздноони начнут массово фиксировать прибыль, т.е. распродавать дома. Арезкое увеличение предложения может привести только к одному -резкому же падению цен. И это происходит - в 2006 тренд переломилсяи кривая роста цен развернулась вниз.
Коррекция или стратегический разворот?
Официальные лица в Вашингтоне утверждают, что происходящеесегодня - это не стратегический разворот, а просто небольшаякоррекция, дно ее достигнуто и рынок жилья вот-вот снова начнетусиленно расти. Даже не углубляясь в анализ можно сразу ответить,что это бред сивой кобылы, потому что коррекция к многолетнимтрендам никогда не происходит за несколько месяцев. Скажем,коррекция к ралли 70-х заняла на вторичном рынке 5 лет, а коррекцияк ралли 80-х на первичном рынке - 6 лет. Так что, даже если мыимеем дело не с глобальным даунтрендом, а всего лишь с коррекциейцен, как утверждает Белый Дом, то и в этом случае на ее завершениеможно надеяться не раньше осени 2009-го. Чтобы убедиться, чтопадение цен только начинает набирать силу, стоит провестипростенький технический анализ последнего ралли по более короткомувременному графику.
Рисунок2.
Во-первых, очень хорошо видно трехволновую структуру ралли:первая, пробная волна - 2001-2003, третья, основная - 2003-2006, ипятая, дополнительная - конец 2006 - начало 2007. В начале 2006кривая цен на новые дома (синяя) сформировала двойную вершину к2005, попытавшись взять, но не осилив новую высоту. Уже в 2006 ценыупали ниже трендовой с 2002 и две попытки восстановиться изакрепиться выше нее ни к чему не привели. Текущий отскок выглядиточень вяло. Он явно является следствием того, что после 10%-гопадения цен в апреле, многие наивные покупатели кинусь покупатьподешевевшие дома, чем просто дали возможность крупным спекулянтамзакрыть сделки по более высокой цене. Еще лучше завершение ралливидно по кривой цен на вторичном рынке (зеленая), где график ужепочти повторил вторую вершину первичного рынка и эта вершинаоказывается отчетливо ниже первой.
К сожалению, до марта 2006 у меня есть толькопоквартальные данные по вторичному рынку, но если присмотреться, тостановится понятно, что движения на нем достаточно точно, хотя именее выражено, повторяют колебания цен на новые дома, только сзапозданием на 2-3 месяца. Это естественно - на первичном рынкецены устанавливают профессионалы, которые в режиме реальноговремени отслеживают конъюнктуру и оперативно реагируют на нее. Аиндивидуальные владельцы жилья просто идут в их фарватере, по фактуреагируя на данные об изменении цен (данные о ценах на первичномрынке за текущий месяц публикуются в конце следующего месяца,соответственно реакция вторичного рынка происходит еще месяцемпозже).
Для проверки посмотрим, какую техническую картину показываютобъемы продаж на первичном рынке, чтобы понять, есть ли затехнической картиной цен какой-то реальный фундамент (Рис. 2,нижний график). Как видно из рисунка, тренд роста продаж новыхдомов развернулся в начале 2005 и нет ни малейших техническихпризнаков того, что в ближайшем будущем продажи восстановятся.Скажем, нетрудно заметить, что пик продаж практически всегдаприходится на начало весны, а к зиме продажи резко падают.Следовательно, в этом году пик уже пройден и более чем вероятно,что к концу года продажи новых домов не только не увеличатся, но,наоборот, упадут до минимального значения с 1995. Я не сталприводить кривую продаж на вторичном рынке, поскольку она оченьпохожа на кривую продаж новых домов - там тоже падение тольконарастает.
Получается, что спрос, как на первичном, так и на вторичномрынке все сильнее снижается, а предложение, напротив, быстро растети все это на фоне уже происходящего значительного снижения цен.По-моему, чтобы сделать из этого вывод о скором возобновлении ростарынка жилья, нужно быть как минимум штатным оптимистом на жалованиив ФРС. Так что исходя из технической картины всего тренда с 70-х(Рис. 1) и последнего ралли 2001-2007 (Рис. 2), из фундаментальногосостояния долговых обязательств и доходов населения (заметка опотребительском кредитовании), а также из параметровпрогнозируемого экономического кризиса, падение относительных ценна жилье должно продолжится в течение ближайших 5-8 лет. Наиболеевероятными мне кажутся целевые уровни 330% для нового жилья и 310%для вторичного, т.е. порядка 75% восходящего тренда с 1970, чтосоставит снижение реальной стоимости на 35-36%.
Арендовать выгоднее, чем покупать
(в процессе)
Недвижимость отдельно, экономика отдельно
Теперь сравним динамику роста стоимости всей жилой недвижимостис ростом ВВП (Рис. 4). Совокупная стоимость жилья до середины 70-хсоставляла порядка 80-85% текущего ВВП, т.е. столько же, сколько ив начале 60-х и даже в 50-х (раньше, во время Великой Депрессии иВторой Мировой, на рынке недвижимости происходили достаточнозначительные флуктуации, поэтому оценки до 1950 включать в анализбессмысленно). Но уже к 1980 общая стоимость недвижимости превысиларазмер ВВП и, затем, до 2000г. колебалась между 106-118% ВВП, тонемного снижаясь, то немного повышаясь в относительных величинах.Начавшаяся же в 2001 истерика на рынке жилья уже к концу 2005раздула стоимость недвижимости почти до 160% ВВП.
Рисунок 4.
Понятно, что адекватной такая стоимость может быть только водном случае - если строительная отрасль все это время развиваласьгораздо быстрее остальной экономики. Т.е. если приростобъемов/качества жилья был выше, чем прирост реального продукта вдругих секторах. Однако, на самом деле, номинальный ВВП вырос с1975 по 2006 на 1070%, а номинальный ВВП в строительстве - на1060%. Т.е. никакого опережающего роста и в помине нет. Можнопомерять и с другой стороны - через количество жилья на душунаселения. Но и здесь никакого опережения не обнаруживается - жильеприрастало теми же темпами, что и население. И, кстати, в отличиеот России в США нет дефицита жилья, на который можно было бысписать опережающий рост цен: в 2006 на 115 млн. домохозяйствприходилось 126 млн. единиц жилья и такая пропорция в 7-8%избыточного жилья существовала как минимум с 40-х.
Выходит, что и сопоставление суммарной стоимости жилойнедвижимости с ВВП подтверждает наличие чисто спекулятивного раллив течение последних 30-ти с лишним лет. Но самое главное, чтоперелом в этом тренде уже произошел. На рисунке хорошо видно, что в2006 пошел разворот к кривой роста ВВП, впервые с 1990. И хотяноминальная совокупная стоимость жилья еще не начала уменьшаться,однако темпы роста капитализации рынка жилья стремительно падают отквартала к кварталу, начиная с начала 2006. Так, если в 2005 рынокжилья вырос более чем на $2.5 триллиона, то за 2006 он вырос ужеменьше чем на $800 млрд. Поэтому, почти нет сомнений, что в течениеследующих 2-3 кварталов начнется снижение капитализации рынка жильяв абсолютных цифрах. И в зависимости от того, какую точку отсчетабрать - дату начала спекулятивного пузыря в первой половине 70-хили локальный минимум 1995-1998, падение реальной стоимости всегожилого сектора к окончанию кризиса должно составить от 30% до50%.
Платили, платили и все зря
Американцы покупали жилье и в 20-х, и в 50-х, и в 70-х. Пологике, взятые в те времена ипотечные кредиты уже давно выплачены ибольшая часть всего существующего жилья должно бы находиться вполной собственности населения. Следовательно, новому поколениюдолжно требоваться меньше ипотечных кредитов в пересчете на единицужилья. Так? А вот и не так. Как видно из рисунка, в середине 70-хнаселением было реально выкуплено 2/3 принадлежащей им жилойнедвижимости (зеленая зона), а чистый годовой доход (DPI - годовойдоход за вычетом налогов) в 2.5+ раза превышал весь объем ипотечныхобязательств (желтая зона). А в 2006 людям реально принадлежалочуть больше половины жилья, при этом чистый годовой доход населенияупал ниже совокупного объема ипотечных кредитов.
Рисунок 5.
С моей точки зрения, пересечение кривой доходов с кривойипотечных кредитов само по себе должно было стать очень серьезнымсигналом для всех операторов, что в самое ближайшее время начнетсямассовый невозврат кредитов. Что и не замедлило случиться - впервом квартале 2007 разразился кризис на рынке субстандартных(выданных ненадежным заемщикам) ипотечных кредитов, которыесоставляют около 25% всех закладных. Правда ФРС как всегда читаетмантры, что это не угрожает ипотечному рынку в целом, но цену этимзаклинаниям мы все уже знаем.
А хуже всего то, что снижение стоимости обеспечения (самойнедвижимости) до 50% долговых обязательств, да еще при том, чтоцены на жилье явно завышены, создает очевидную угрозу, что когда нафоне обрушения рынка жилья начнется массовый невозврат кредитов,ипотечные банки начнут нести колоссальные убытки. Ведь даже отобравмиллионы домов у задолжавших заемщиков, они не смогут продать ихдаже со скидкой в 30%. Чтобы люди стали массово покупать дома вусловиях паники, цену придется сбрасывать втрое. Поэтому сегоднябанкам ничего не остается, как начать радикально ужесточатьтребования к новым заемщикам и начинать жестко прессоватьнеаккуратных плательщиков. Но такая политика сама по себе будетпровоцировать снижение активности на рынке жилья - раз выдаетсяменьше кредитов, значит покупается меньше домов, а это как раз иведет к падению цен. Патовая ситуация. Ужесточать требования кзаемщикам - рынок рухнет и похоронит значительную часть ужевыданных кредитов. Не ужесточать - рынок рухнет чуть позже ипохоронит еще больше денег. На самом деле банки уже пошли попервому пути - они ужесточают требования прямо сейчас, чтобы неувеличивать масштаб будущих потерь.
Таким образом, ипотечные банки тоже прикладывают руку кпровоцированию обвала на рынке недвижимости. Если же учесть тепараметры кризиса, которые мы высчитали выше, то, с учетом потериправ на выкуп жилья миллионами людей, к концу депрессии объемипотечных обязательств населения может дойти до 85% стоимости всегопринадлежащего им жилья. Фактически, получится, что все деньги,которые люди и их предки платили по закладным с конца ВеликойДепрессии они просто дарили банкам и теперь могут начинать платитьзаново.
Процесс пошел
Итак, из приведенного анализа видно, что цены на недвижимостьочень сильно завышены при сопоставлении их с важнейшимиэкономическими показателями. Также есть серьезные основанияутверждать, что начавшееся падение цен и продаж, как на первичном,так и на вторичном рынке жилья имеет долгосрочный характер. Вподтверждение стратегического разворота цен можно посмотреть ещенесколько важных индикаторов.
1) Рост числа потерь прав на выкуп закладной. Когда просрочка поипотечному кредиту превышает 3 месяца, банк может аннулироватьправо человека на выкуп дома без какой либо компенсации. В 2005среднее число потерь прав на выкуп закладной (foreclosure)составляло 0.41% в квартал. В 2006 эта цифра выросла до 0.46% вквартал, а в первом квартале 2007 - до 0.58%, что на четверть вышеисторических максимумов с начала прошлого века до 2005включительно. Чиновники утверждают, что проблема вызвана кризисомсубстандартных кредитов в 1кв. 2007, локализована на ненадежныхзаемщиках и, соответственно, не распространится на весь секторипотечного кредитования и недвижимости, а тем более на остальнуюэкономику. Но это враки. И сам кризис возник не в начале 2007, аполугодом раньше, и первоклассные заемщики столкнулись с той жепроблемой, что и ненадежные, хотя и в меньшем масштабе. Присохранении динамики, в 2007 около 2.5% заемщиков, т.е. более 1.5млн. семей, лишится своего права на выкуп дома. Все дома,потерянные заемщиками поступают на рынок по бросовой цене, что внынешних условиях резко подхлестывает общее падение цен.
2) Рост запасов. В 2000-2001 общее количество домов, выставленных вконкретный момент на продажу составляло 1.9-2.2 млн. и в 2002-2004увеличилось до 2.0-2.5 млн. Но с начала 2005 началась массоваяраспродажа жилья. К концу 2005 на продажу было выставленно уже 2.8млн. домов, к концу 2006 - 3.8 млн., а в мае 2007 - больше 4.4млн., что является абсолютным рекордом за всю историю. Из-замассовой ликвидации активов, а также потери прав на выкупзакладной, к концу 2007 число домов на продажу достигнет 6 млн.Понятно, что лавинообразное нарастание предложения можетзакончиться только грандиозным обвалом цен.
3) Сокращение объемов строительства. Исторический пик строительствабыл достигнут в 2005 и с тех пор объемы закладок нового жильяначали быстро сокращаться. Если в 2005 число закладок новых домовсоставило 2068 тыс., то в 2006 эта цифра снизилась до 1801 тыс..При этом число закладок в течение января-мая в 2005 составило830.7К, в 2006 - 814.7К, а в 2007 - уже всего 598.5К. Это означает,что в 2007 объемы строительства нового жилья вряд ли превысит 1.3млн., что на 35% меньше, чем было в 2005. Сопоставляя это явление срекордными объемами непроданного нового жилья, можно уверенноутверждать, что строители не ждут от рынка жилья ничего хорошего вобозримом будущем.
Выводы
Можно было бы сопоставить процессы на рынке недвижимости смассой других параметров, но в рамках решаемой задачи это лишнее.Все таки мы занимаемся прогнозированием экономического кризиса, ане анализом рынка недвижимости. Тем не менее, если кому-тоинтересно детальнее разобраться в вопросе, то могу предложитьнесколько исследований, которые можно использовать в качествеотправной точки. Из них, например, можно узнать, что в последниегоды динамика строительства ведет себя аномально по отношению кзанятости населения, что произошло резкое рассогласованиеполувековой кривой потребления или инвестиций с одной стороны иопераций с недвижимостью с другой и т.п.
Federal Reserve: Цены на жилье и денежная политика
http://www.federalreserve.gov/pubs/ifdp/2005/841/ifdp841.pdf
TD Bank Financial Group: Рынок жилья: время расплаты
http://www.td.com/economics/topic/bc0904_us_hsg.pdf
MIT: Корреция или рецессия?
http://web.mit.edu/cre/research/pdf/facpro…n - IAP.pdf
Резюмируя, можно сказать, что по всем показателям обвал на рынкежилья фактически начался в 2006 и ускорился весной 2007, хотя этоотказываются признавать и официальные лица, и аналитики, иучастники рынка. В течение нескольких следующих лет, жилаянедвижимость неизбежно должна подешеветь примерно на 35% +/- 5% вреальном выражении. Сколько это будет в долларах сказать сложно,поскольку еще большой вопрос, что будет происходить с самимдолларом и доживет ли он вообще до конца депрессии. И этот обвал, всилу ключевой роли рынка жилья для экономики, внесет самыйсерьезный вклад в развитие общеэкономического кризиса. Конкретныепараметры этого вклада мы исследуем при разборе кризисногосценария.