Высоты, что великие достигли и держали,
Взяты выли сими не за единый мах.
Они, однако, пока спутники их спали,
К вершине лезли ночью, позашв про арах.
Помните ли вы историю «Алмазные россыпи», столь мастерски рассказанную Расселом Конуэллом? Она о человеке, который мечтал стать владельцем алмазной копи. Он продал свою ферму, взял вырученные деньги и провел остаток жизни в безуспешных поисках. По иронии судьбы человек, купивший ферму, заглянув однажды в ручей позади дома, заметил на его дне бриллиант, сверкавший на солнце. Да, это действительно был алмаз. Так была обнаружена самая известная алмазная россыпь, давшая самые знаменитые бриллианты Европы. Земля, на которой располагалась ферма, была буквально усыпана алмазами! Правдивая история.
Многие из нас подобны на того человека, который отправился на поиски алмазов. Мы тратим время, деньги и силы на всевозможные и часто бесплодные способы зарабатывать деньги, когда богатейший источник богатства у нас прямо под ногами – недвижимость.
В главе 2 я перечислил вам семь важнейших денежных навыков (цени; распоряжайся; сберегай; инвестируй; зарабатывай; защищай; делись). На протяжении последних глав мы упражнялись в навыке номер 4: инвестируй. Весь остаток книги мы посвятим более активным действиям в отношении к деньгам и в первую очередь освоим навык номер 5: зарабатывай.
Всякому известно, что один из умнейших способов вложить деньги – это инвестировать в недвижимость. В конечном счете самым большим достоянием, которым большинство людей способны обладать к пенсионному возрасту, является владение собственным домом. Согласно статье, опубликованной несколько лет назад в газете Reader'Dijest, размеры состояния среднего домовладельца составляли на тот момент 63 тысячи долларов, у среднего же гражданина США, арендующего жилье, состояние оценивалось всего в 1921 доллар. Примерно в 30 раз меньше. Очевидно, что вам следует обзавестись собственным домом. А если вы уже имеете собственный дом, вам следует научиться тому, как превратить его в источник дохода.
График 8.1 иллюстрирует, что происходило со средней ценой дома в Северной Америке на протяжении последних 60 лет. Но даже если цены на дома не продолжат рост, я научу вас способам покупать недвижимость по ценам столь ниже рыночных, что вас не будет волновать ситуация на рынке недвижимости вовсе.
График 8.1. Рост цен на жилье за последние шестьдесят лет
В этой главе вы узнаете:
• как сколотить себе состояние в недвижимости с нулевым или очень малым стартовым капиталом;
• девять путей к обнаружению и заключению супервыгодных сделок с недвижимостью;
• пять наиболее эффективных методов приобретения недвижимости без наличной оплаты.
Но прежде небольшой комментарий тем читателям, которые с сомнением относятся к получению прибыли от недвижимости, не приложив к этому собственных средств или малое их количество. За последние 20 лет, со времени опубликования моего ошеломительного бестселлера «Без наличного аванса», я разговаривал с тысячами людей, которые приобрели недвижимость, не заплатив за это собственными наличными или внеся ничтожную в сравнении с величиной сделки плату.
И все же, если вы спросите у тех, кто принадлежит к деловым кругам в сфере недвижимости (залогодержатели, банкиры, риелторы и т. п.), верят ли они в то, что недвижимость можно покупать, не платя за это из собственного кармана, то они, скорее всего, ответят, что это басни. Но если бы они сверились со своими книгами, то убедились бы, что сделки без наличной оплаты совершаются каждый день, в каждом крупном городе мира.
Прежде всего вам следует вполне осознать, что нет более эффективного и гибкого инвестирования, нежели в недвижимость. Наилучшее время покупать недвижимость – прямо сейчас. Подобная ситуация не изменится сколько-нибудь скоро. Приобретенный вами дом будет являться не только вашей крепостью, но также вашим банком, источником дохода, сберегательным счетом, средством обеспечения себе беззаботной старости и стиля жизни, лелеемого вами в мечтах.
И в шутку и всерьез
Не держите деньги в Банке, если она с кислотой. Спрошу для острастки: стоит ли дом перекраски?
Приобретение дома в собственность – это первый шаг к построению своей финансовой империи. Это самое важное вложение денег из всех, которые вам когда-либо придется делать. Я не говорю о традиционном способе приобретения недвижимости – крупная оплата наличными, трудности с банковским финансированием, унизительные проверки кредитоспособности. Я говорю о том, как это делает Роберт Аллен. Вы в состоянии научиться использовать творческий подход взамен наличных и ссуды, гибкость взамен финансовых гарантий.
Разумеется, вы не сможете въехать в дом своей мечты уже завтра. Вам, скорее всего, придется поменять целый ряд домов, всякий раз извлекая солидную прибыль, вкладывая свою растущую ликвидную собственность во все более дорогие объекты недвижимости… пока не наступит день, когда желанный договор будет у вас в кармане (разумеется, вы уплатите все, что положено), и вы войдете в дом своей мечты на правах хозяина. Не дайте поезду преуспеяния пройти мимо. Вскочите на подножку самого дешевого вагона, после чего пробирайтесь в первый класс.
«Оплата без наличных» – это не только система творчески применяемых правил, но и отношение к жизни – способ мышления, если хотите. Это вера в творческие силы внутри каждого из нас. Если вы желаете стать владельцами недвижимой собственности, есть способ добиться этого – если только вы не допустите, чтобы кто-нибудь отговорил вас от данной цели!
Когда я начал писать эту главу, то получил следующее письмо от одного из слушателей моих прошлых семинаров, которое иллюстрирует, какого рода счастливое стечение обстоятельств сопутствует тем, кто упорно стремится к своей цели.
Уважаемый мистер Аллен!
Я начал инвестировать в недвижимость несколько лет назад, после прочтения вашей книги и посещения одного из ваших семинаров по финансовому успеху. В год, когда мы с женой начали инвестирование, рынок недвижимости переживал горячую пору, и цены росли с небывалой скоростью. Создавалось в буквальном смысле впечатление, что, не купи вы что-нибудь прямо сейчас, цены вырастут уже в скором времени настолько, что любая сделка будет вам не по карману. Мне было 25 лет, я недавно женился и утвердился в цели приобрести какую-нибудь собственность, пока цены не выросли чересчур.
В мае того года мы с женой, зная, что не в состоянии купить дом на одну семью по тогдашним ценам, решили купить инвестиционную собственность. Мы выложили наличными несколько тысяч и приобрели нашу первую собственность, дом на три семьи, нуждающийся в некотором ремонте, да и в районе не совсем престижном (более всего нам подходила цена).
Цена собственности была 115 тысяч долларов. Выплаты по возврату ссуды составляли примерно 1060 долларов, аренда приносила нам 1435 долларов. Неплохо для начала – мы зарабатывали примерно 375 долларов в месяц. Мы продолжали жить в своей арендованной квартире, поскольку она располагалась в более удобном месте, чем купленный нами дом. Все считали, что мы не в своем уме, и открыто заявляли нам об этом! Ладно, спустя примерно полгода благодаря нашим малярным усилиям, новым коврам и некоторому мелкому ремонту нам удалось оценить наш дом в 1 85 тысяч долларов, что позволило нам заключить новый залоговый договор и получить на руки 30 500 долларов. Новые выплаты составляли 382 доллара в месяц, посему также в целом покрывались арендой.
Примерно пять месяцев спустя мы склонились к покупке нашей второй собственности: четырехквартирного дома в очень хорошем районе. Мы использовали наличные, полученные от второго залога на наш первый дом, и продавец передал нам права на ссуду под вторичный залоговый договор. Дом обходился нам в 285 тысяч долларов, выплата по основному залогу составляла 2170 долларов, по вторичному – 256 долларов, т. е. в сумме 2426 долларов. Мы въехали в одну из квартир (лучшую, чем та, в которой жили до сих пор) и сдали в аренду три остальные за 675 долларов каждую, получая арендную плату в сумме 2025 долларов.
Таким образом, спустя ровно год со времени нашего первого приобретения наш первый дом практически не приносил нам убытков, и мы не использовали ни цента собственных денег, чтобы купить себе второй дом, гораздо лучший, обходящийся нам в 401 доллар месячных расходов, – всего-навсего, если учесть, что мы жили в собственном доме!
Через несколько месяцев мы нашли новую недвижимость. В январе мы приобрели шестиквартирный дом, продававшийся под сдачу и обошедшийся нам в 250 тысяч долларов. Подойдя к делу творчески, мы заключили договор в начале месяца, использовали кредит на аренду и охрану, вторичный залог от продавца и кредит на ремонт, что позволило нам приобрести эту собственность за менее чем 4500 долларов собственных средств. Выплаты по основному залогу составляли 2394 доллара, по вторичному – 219 долларов, налоги – 280 долларов и страховка – 216 долларов в месяц; таким образом, суммарные затраты составляли 3109 долларов в месяц. Месячная арендная плата приносила нам 3700 долларов, обеспечивая положительное сальдо в размере 519 долларов.
Спустя пару месяцев, в марте, четырехквартирный дом (собственность № 2) был переоценен достаточно высоко, чтобы обеспечить нам оформление вторичного залога и получить на руки 23 тысячи долларов капитала.
В апреле мы решили приобрести прекрасный двухквартирный дом, продававшийся в собственность. Цена составляла 156 тысяч долларов. Реально он стоил около 1 70 тысяч. Мы заключили договор на долевую собственность с моей сестрой, которая к тому времени была разведена и имела небольшие доходы. Она предоставила требуемую наличную оплату, а я взял на себя поиск собственности, переговоры с продавцом, разработку финансового плана, сдачу в аренду второй квартиры и принял на себя материальную ответственность за любой ремонт, который потребуется. Мы разделили налоговые льготы, и моя сестра приобрела дом, который самостоятельно едва ли смогла бы приобрести.