Естественно, первым делом пошла к администрации БЦ. Договорились быстро, все, что казалось нужным, вроде бы обсудили.
Деньги Ирина экономила как могла, так что первая стойка была одновременно и недорогой, и эксклюзивной – делал свекор на даче из дерева по невесткиному плану. Ирина ему со всем помогала. Кофемашину будущая предпринимательница хотела новую, но поняла, что слишком дорого, и остановилась на очень достойном варианте б/у за 80 тысяч. Ну и по мелочи: холодильник, стаканчики, вода, плюшки – благо не так много-то всего и планировалось. Но как минимум 200 тысяч подготовка к открытию стоила.
А буквально за несколько дней до него – сюрприз. Все смонтировали, поставили, точка была похожа на деревянный стилизованный домик с крышей, размером три на четыре. И тут явился главный по противопожарной безопасности:
– А вы в курсе, что нельзя из дерева строить? Горючий материал. Вы понимаете, что натворили? Нарушили все правила!
Действительно, вопрос, из каких материалов будет бар и как он будет выглядеть, с администрацией не обсуждался.
– Как так? Я дизайн разрабатывала, все смонтировали, оборудование купили… – Ирина опешила.
– Ну что я могу сделать? Раньше надо было думать. Все убирайте!
– Как убирать? А как же открываться?
– Я сочувствую, но ничем помочь не могу. Убирайте все.
«И что же, на этом все закончится, так и не начавшись?» – мысли лезли самые грустные, но Ирина погоревала пару дней на выходных и отправилась решать проблему. Для начала – в местное МЧС, где, как известно, первым делом пожарная безопасность.
– Вы знаете, такая ситуация… В первый раз с подобным столкнулась, но честно вам говорю, хочу все переделать, чтоб соответствовать, – с собой Ирина взяла документы, чертежи, план холла. – У меня все с противопожарной пропиткой, что еще надо – переделаю в ближайшее время. Нарисуйте мне, пожалуйста, где и что мне сделать, чтобы при проверках пожарной инспекции у вас никаких претензий не было к бизнес-центру.
Начальник пошел навстречу. Дал ценные указания, обозначил сроки переделки, поставил подпись.
С этим листочком Ирина пошла уже к директору бизнес-центра – признавать свой промах и пытаться договориться. Мол, так и так, пожалуйста, разрешите месяц поработать. Я уже сходила в МЧС, они мне все объяснили.
– И какие теперь предложения? – директор не жаждал крови, но и неприятностей явно не хотел.
– Дайте мне поработать хотя бы месяц. Если у меня ничего не получится, просто все закрою и увезу. Дайте мне попробовать.
Нужна была бумага от пожарных. Кроме того, Ирина заранее выяснила, в чем самая главная проблема – в плановых проверках, которых все боятся. Но их расписание было на соответствующих сайтах, БЦ, в котором собралась работать Ирина, там в ближайший месяц не значился. А привычки сваливаться как снег на голову у проверяющих не было.
Директор уступил.
За месяц Ирина заработала неплохую сумму, которую вложила в новую, правильную стойку, а деревянную демонтировала. Заодно и кофе-бар расширила. Вторую стойку для него из гипсокартона мастерил опять же умелый свекор. Дополнительно сделали специальное ограждение.
Коллеги по БЦ одобрительно кивали: «О, да вы расширились!» Ирина кивала в ответ и улыбалась: не объяснять же, с какой неудачи все началось.
– Дела, в принципе, нормально пошли. Спасибо, что с пониманием к нам отнеслись.
Чтобы самая первая разобранная стойка не пропадала, Ирина арендовала площадь в другом бизнес-центре. Оказалось, если ставить деревянные композиции внутри отдельного помещения, то у пожарных куда меньше претензий. К тому же дерево хорошо режется и красится, так что под размеры нового места стойку подогнали легко и с минимальным потерями.
Так, после фактической потери 200 тысяч, трех месяцев подготовки и потраченных нервов Ирина стала хозяйкой уже двух кофе-баров меньше чем через полгода после открытия первого.
Были планы поставить точку в еще одном бизнес-центре. Открытие назначили на февраль: январь – месяц неудачный для нового дела, в феврале же ситуация лучше.
Тут уже Ирина, наученная горьким опытом, заранее в договоре прописала дизайн-проект отдельной строкой. Как все будет выглядеть, какие материалы, чтобы арендодатели были в курсе.
– Зачем? – удивились в администрации.
– Чтобы мы с вами изначально были на равных: у вас нет никаких непонятных ожиданий, а у меня – переживаний, что вдруг потом вскроется что-то, что не учли.
– Какая предусмотрительная… Мы вообще-то и не требуем, но давайте попробуем… Классно, что вы так все продумали, – в отделе аренды пошли навстречу удивительно легко.
В конце декабря купили оборудование, в январе устанавливали, из шефов в бизнес-центре никого не было. И вдруг:
– Директор приехал, посмотрел, ему не понравилось, говорит, ничего ему тут не надо строить, – позвонили Ирине из отдела аренды. – Велел срочно убирать.
– В смысле? Я вас не понимаю. Что значит убрать все? Вот документы, вот ваше согласие, в чем конкретно претензия? Давайте разбираться.
Оказалось, что директор бизнес-центра был вообще не в курсе: «Нет, меня не устраивает внешний вид, я хочу в других цветах и другой формы».
– А как ему нужно-то? – Ирина все еще пыталась выкрутиться, уже забыв о договоре, надеялась, что удастся обойтись малой кровью.
Директор требования по цвету и материалу предъявил самые интересные: не ДСП с пропиткой, а керамогранит. И стоечки чтоб нарядные, с мрамором…
– Чушь какая, – кипятилась Ирина. Она поняла, что в этом БЦ ей уже не открыться. – Так сотрудничество не начинается! Ваши требования выполнить невозможно. И откуда взялись? Вы видели, как все будет, подписали документы… Какой смысл тогда в этих документах вообще был… Давайте будем вести дела ответственно!
В общем, отдел аренды извинился и вернул авансовый платеж. Договор расторгли, все демонтировали. Опять впустую потрачены время и деньги…
Что не так?
Ошибка 1. Выяснить не все принципиально важные моменты (например, с пожарной безопасностью). Это ошибка, от которой не застрахован никто. Часто бывает, что важные вопросы не поднимаются второй стороной не потому, что люди желают зла, а потому, что первая сторона их не задала. Потом нюансы, которые не подумали обсудить, могут навредить предпринимателю.
Типичная ситуация: заезжает в новое офисное здание фирма, делает под себя хороший ремонт, ставит хорошие окна-двери, меняет освещение. А потом решает съехать, потому что в здании везде идут ремонты и работать каждый день под аккомпанемент дрелей и криков строителей оказывается невозможно. Просят арендодателя: «Ребят, верните если не все, то хоть что-то, вложенное в ремонт». А он отвечает: «Нет, платить я вам ничего не буду. Хотите – все ломайте. Мы ни о чем не договаривались, вы сами решили отремонтировать помещение».
Ошибка 2. Недооценить заинтересованность второй стороны в совместной работе. Очень часто у крупного арендодателя нет особой мотивации сотрудничать с начинающими или мелкими предпринимателями. В таком случае обязательно надо искать какие-то компромиссы, так как договариваться бессмысленно. Он легко идет на контакт, но и легко готов расстаться: не получится с этим предпринимателем – другой придет, не такие уж большие деньги, чтобы ради них заморачиваться.
Ирина Ускова: «Теперь у меня есть обязательные пункты, на которые я обращаю особое внимание при заключении договора с арендодателем. Во-первых, договор должен быть долгосрочным, минимум на три года. Если арендодатели на это не идут, это первый признак того, что что-то не так. Очень может быть, что нехорошие вещи всплывут чуть позже.
Второй момент: я начала прописывать и подписывать в договорах сметы расходов. Особенно когда я вкладываюсь в неотделимые улучшения: меняю окна, двери, стены, выравниваю пол, потолки – то есть то, что нельзя забрать с собой. Пункты прописаны по всем неотделимым улучшениям. Суммы все согласованы, все расходы записаны, все прозрачно.
И еще мы теперь прописываем в договорах выплаты при досрочном расторжении по инициативе арендодателя. Если, например, в течение двух лет он пытается инициировать расторжение договора, то расходы по всем неотделимым улучшениям он нам, арендаторам, компенсирует.
Третий момент: если партнер идет на наши условия, есть все шансы, что отлично сложатся деловые отношения. Такие арендодатели не подводят и не подставляют, когда вдруг к ним приходят конкуренты и пытаются перекупить помещение. Они понимают, что трафик налажен, и отказывают, даже если заманчивое предложение исходит от крупной сети. Арендодатели понимают, что должны будут компенсировать нам досрочное расторжение, а подробный договор показывает, что они чистоплотны в отношениях с арендаторами».
Выводы
Правило № 1. Предвидеть и обсудить все возможные риски до аренды помещения
Арендодатель зачастую не заинтересован в твоем успехе, но заинтересован в своем. Его задача – просто сдать помещение. А уж как вы им воспользуетесь – это уже ваши проблемы. Поэтому, перед тем как снимать помещение, нужно внимательно изучить здание (учитывая специфику вашего бизнеса), договор с арендодателем, попытаться заранее продумать все возможные варианты развития событий. Потоп, землетрясение, клиент сломает ногу на скользком пороге – перечислите любые, даже немыслимые, казалось бы, риски. От этого будет зависеть, как дальше общаться с арендодателем.
Правило № 2. Обратить внимание на инфраструктуру вокруг здания
Шикарный ремонт в офисе или ресторане – это, конечно, важно и хорошо. Но, помимо этого, будет не лишним осмотреть район заранее: заглянуть в ближайшие магазины, перекинуться парой слов с дворником или бабушкой, выгуливающей собаку. Проверить, удобная ли рядом парковка, далеко ли остановка общественного транспорта. Подумать, как будут добираться до вас сотрудники и гости. Куда будет подъезжать грузовик, чтобы загрузить товар. Возможен ли круглосуточный доступ.