Бурный рост и спады на рынке недвижимости
Нарративы о недвижимости, зачастую представленные историями о растущих в цене участках земли, их расположении и строящихся на них домах, занимают наиболее заметное место среди экономических нарративов. Ярким примером их влияния стали разговоры, спровоцировавшие Великую рецессию 2007–2009 годов, которая разрушила экономики многих стран мира. Старт ей дали истории, отражавшие завышенные представления людей о ценности жилья.
История развития нарративов о недвижимости достаточно длинная. С древних времен и до начала промышленной революции разговоры на тему недвижимости были сосредоточены в основном на обсуждении стоимости ферм. В наши дни внимание людей привлекли сначала истории о пустующих городских пространствах, пригодных для застройки, а затем и о самих домах в городских агломерациях. На деле эти изменения – лишь следствия мутаций многолетних нарративов о нехватке земель и их ценности.
Можно предположить, что нарративы о бумах и спадах в сфере недвижимости являются частью созвездий нарративов о панике и уверенности, которые мы рассматривали в Главе 10. Однако уверенность в сфере недвижимости сильно отличается от веры в надежность экономической системы, поскольку люди склонны видеть в них абсолютно разные аспекты (1). Недвижимость они считают личным активом, о ценности которого могут существовать различные мнения, тогда как экономика является продуктом воздействия множества сил. Между тем, как мы узнаем из этой главы, недвижимость является активом, ценность которого будет зависеть от того, к каким выводам придут люди, сравнивая себя со своими соседями и другим окружением.
Спекуляция и пузыри на рынке недвижимости
На протяжении большей части человеческой истории популярные нарративы пропагандировали спекуляции на земельном рынке (речь шла либо о сельхозугодьях, либо о пустующих участках земли в процветающих или развивающихся городах), но не в сфере жилой недвижимости. В США нарратив о земельных спекуляциях, отражающий глубокую заинтересованность общественности, возник в 1840-е годы:
«Его отец оставил ему прекрасную ферму без обременений, но спекуляция становилась все популярнее, люди делали состояния буквально в мгновение ока. И Д. решил, что “сумеет справиться с новым занятием так же хорошо, как и со старым”. Поэтому он продал ферму и приобрел дикие земли в прериях и угловые земельные участки в городах с картинки, и начал мечтать о богатствах, достойных “золотой Индии”. Однако эта деятельность оказалась для него непривычной, и внезапно все стало приходить в упадок. Разве кто-то мог подумать о том, что придется возделывать земли или довольствоваться сотней акров земли, когда тысячи акров буквально лежали на дороге и ждали своих обитателей или владельцев? Д. был не из тех, кто мог бы справиться с этим, и действовал он в меру своих возможностей. В конце концов земельный пузырь лопнул, все эти красивые города с картинок оказались всего лишь болотом, а фермы в прериях, как выяснилось, хотя и могли стать источником несметных богатств, ничего не стоили, если не потрудиться для того, чтобы они начали приносить доход» (2).
Здесь мы видим в действии нарратив о глупом спекулянте, который покупает землю на болоте, даже не увидев ее прежде воочию, – нарратив, который получил вторую жизнь в период земельного бума 1920-х годов во Флориде, только там была настоящая топь, а не болотистая почва.
Земельный бум 1920-х годов во Флориде
До второй половины ХХ века, судя по всему, мало кто рассматривал дома на одну семью в качестве спекулятивной инвестиции. По запросу «цены на жилье» (home price) в ProQuest News & Newspapers за предшествующий период видно, что это понятие практически не упоминалось в спекулятивном контексте. Собственно говоря, на протяжении прошлых веков фразу «home price» использовали в другом значении. Например, в словосочетании «домашняя (т. е. внутренняя) цена на пшеницу», что означало цену на пшеницу на внутреннем рынке страны в отличие от ее цены на внешних рынках. Фраза «home price» в ее современном значении появлялась, как правило, в историях о богачах, которые тратили много денег на покупку статусной недвижимости, не задумывались о том, что дом может подняться в цене. К примеру, автор статьи, опубликованной в 1889 году в газете St. Louis Post-Dispatch, с восхищением писал:
«Сенатор Сойер, на протяжении пяти лет проживавший в доме, в котором жил Джефферсон Дэвис, когда бывал в Вашингтоне, решил отказаться от аренды и построил великолепный особняк из коричневого камня в двух шагах от Дюпон-Серкл. Он стоит по меньшей мере 80 тысяч долларов США, и миллионы Сойера позволят поддерживать его в идеальном состоянии. Дома вокруг него столь же прекрасны» (3).
Стоимость дома, таким образом, рассматривается как нечто неизменное, и нет даже мысли о том, что сенатор, возможно, инвестировал в спекулятивный актив.
Результаты поиска в ProQuest News & Newspapers по запросу «цена за акр» демонстрируют совсем иную картину. Пика своей популярности фраза достигла к началу ХХ века, когда ее использовали в контексте историй о сельхозугодьях как спекулятивных инвестициях. В период земельного бума 1920-х годов во Флориде появилось много популярных фраз, однако словосочетание «цены на жилье» в газетных статьях тогда практически не фигурировало. На протяжении этого широко обсуждавшегося бума соответствующий нарратив делал акцент на том, что распространение автомобилей сделало Флориду более доступной для жителей севера страны, которые желали найти себе дом на зиму. Неудивительно, что красивые по слухам участки на юге, которые так быстро распродавались, на деле оказались просто пустыми участками, на которых гипотетически можно было построить дома. К 1926 году земельный бум во Флориде перерос в масштабный скандал, о котором газеты трубили по всей стране. Печатались истории о том, как агенты продают северянам, никогда в жизни не видевшим городской застройки рядом со своими уединенными домами, целину – неосвоенную землю, разделенную на участки размером с дом. Из-за всех этих историй продажи незастроенных участков получили дурную славу.
Во все времена стоимость земли составляла лишь малую часть от общей стоимости дома. По оценке, выполненной Моррисом А. Дэвисом и Джонатоном Хиткотом, в период 1976–2006 годов стоимость земли составляла в среднем 36 % от общей стоимости дома (4). Данные о том, какую долю от общей стоимости дома составляла земля в более давние периоды, нам сегодня недоступны, за исключением данных о начисленных налогах на имущество. Однако с учетом того, что тогда население США было преимущественно сельским, эта доля, вероятно, была еще меньше (5).
В отличие от нарратива о событиях во Флориде, центральной темой которого была земля, инвестиции в строительство домов исторически рассматривались как вложение средств в возведение сооружений, которые постепенно теряют в своей цене из-за воздействия погодных условий и эксплуатации, которые требуют регулярного ремонта, морально устаревают и в конечном счете разрушаются. Исходя из этого, мы можем понять, почему сама земля без каких-либо строений на ней казалась наиболее привлекательной инвестицией, по крайней мере, в период бума во Флориде.
Традиционно считалось, что затраты на строительство составляют большую часть от стоимости нового дома (6). И действительно, ранее бытовало мнение о том, что стоимость жилья в значительной степени определяют не затраты на его строительство. В исследовании Национального бюро экономических исследований 1956 года были отмечены некоторые краткосрочные колебания цен на жилье в США в период с 1890 по 1934 год, связанные с изменением затрат на строительство. Но вывод был сделан следующий:
«Что касается долгосрочных ценовых изменений, индекс стоимости строительства почти равен индексу цен с поправкой на амортизацию… Для целей долгосрочного анализа погрешность, связанная с использованием индекса затрат, приближенного к ценовому индексу, не может быть большой» (7).
Поскольку в своем анализе специалисты Национального бюро экономических исследований включали в индекс цен лишь расходы на оплату труда и материалы, но не стоимость земли, инвестиции в строительство домов они рассматривали лишь как вложения в создание конструкций, которые со временем обесцениваются, разрушаются и морально устаревают. При таком нарративе вероятность возникновения пузырей на рынке недвижимости была невелика.
Влияние новостей, цифр и нарративов
Газетчики в конце концов обнаружили, что читателям интересны истории о ценах на жилье в плотно заселенных крупных городах, где цену жилья в большей степени определяет цена на землю, поскольку она там стоит гораздо дороже. Вероятно, после того как эти истории получили широкую огласку, люди решили, что стоимость их недвижимости, расположенной в отдалении от центральных районов таких городов, также должна увеличиваться в соответствии с этой тенденцией.
Росту популярности упомянутых выше историй способствовало также появление ценовых индексов для оценки существующих объектов недвижимости. По данным ресурса ProQuest News & Newspapers, впервые о средней цене существующих объектов недвижимости речь зашла в статье, опубликованной в Associated Press в 1957 году. Ее автор ссылался на данные отчета подкомитета Сената США по жилищным вопросам, в котором был сделан вывод о том, что семьи с низким уровнем дохода оказались вытесненными с рынка недвижимости отчасти из-за того, что выросла цена на землю (8). В 1974 году в газетах начали публиковать данные о средней цене существующих объектов недвижимости – их предоставляла Национальная ассоциация риелторов. Индекс цен на жилье Кейса – Шиллера (сегодня именуемый также S&P CoreLogic), разработанный Карлом Кейсом и мной, начали публиковать в 1991 году.
Благодаря этим индексам сообщения об изменениях цен на недвижимость стали более конкретными.
До появления методов статистического анализа цен на жилье подготовка публикаций о спекуляциях на этом рынке представляла для СМИ определенную сложность. До 1930-х годов, когда внимание общественности привлекли ценовые индексы ценных бумаг, аналитики новостных изданий в своих публикациях могли приводить цифры, иллюстрирующие значительные колебания на фондовом рынке, обычно указывая однодневные изменения стоимости нескольких основных акций, котировки которых в дни значительных колебаний, как правило, изменялись схожим образом. Однако регулярно писать новостные статьи об изменениях цен на жилье несколько сложнее. Дом практически никогда не перепродается в течение одного дня. Продажа дома, как правило, осуществляется на протяжении более длительного временного отрезка и растягивается на годы, а иногда и на десятилетия. Поэтому даже изменения средней цены на жилье от месяца к месяцу не представляли большого интереса для авторов новостных статей, поскольку эти изменения могут быть весьма неустойчивыми, когда продаются дома разного типа. Данные о повторных продажах, которые мы с Карлом Кейсом начали публиковать в 1991 году, ознаменовали начало новой эпохи, в которой определить ежемесячные колебания совокупных цен на жилье можно было даже для сильно различающихся категорий домов. Вслед за появлением индексов на Чикагской товарной бирже сформировался рынок фьючерсных контрактов на дома для одной семьи, на котором можно было отслеживать ежедневные ценовые изменения. Однако после мирового финансового кризиса 2007–2009 годов активность на этом рынке практически сошла на нет.
В отношении спекулятивных пузырей на фондовых рынках и рынках недвижимости существует распространенное представление о том, что инвесторы, отмечая недавние положительные инвестиционные показатели, ожидают продолжения роста цен и из-за этого цены растут еще выше. Этот процесс повторяется снова и снова, образуя, образно выражаясь, нечто вроде порочного круга или петли обратной связи. Однако и нарративы тоже имеют свое значение.
Если прислушаться к нарративам, ставшим популярными в такие периоды, может показаться, что инвесторы проявляют гораздо меньшую расчетливость, чем обычно. Судя по всему, рост цен в такие периоды провоцируют не столько ожидания и расчеты, сколько получающие широкое распространение истории и дискуссии, привлекающие внимание к активу, находящемуся на этапе бурного роста. И экономический пузырь надувается еще сильнее.
Страсть к домам и социальное сравнение
Чрезвычайно важно слушать, о чем говорят люди в периоды быстрого роста цен, чтобы понять, какие мотивы ими движут. В книге House Lust: America’s Obsession with Our Homes («Страсть к домам: почему американцы одержимы своими домами»), вышедшей в 2007 году, Дэниел Макгинн рассматривает психологические факторы в действии. Книга была опубликована в начале мирового экономического кризиса 2007–2009 годов, непосредственно после завершения рекордного в истории США бума в сфере недвижимости, пришедшегося на 1997–2006 годы, в ходе которого был отмечен наиболее стремительный рост цен на жилье.
Макгинн назвал свою книгу «Страсть к домам», поскольку полагал, что эмоции, сопровождавшие разговоры людей в период быстрого роста на рынке накануне финансового кризиса и рецессии 2007–2009 годов, выражали страстное желание добиться определенного статуса и, возможно, власти, которая порой подталкивает людей к совершению разрушительных поступков. На протяжении этого восторженного периода американской истории люди буквально смаковали новости о непрерывно растущих ценах на жилье и тех, кто от этого выигрывал. При этом люди порой теряли способность здраво оценивать ситуацию.
Макгинн выделяет определенные стимулы и мотивы, о которых большинство экономистов не упоминают, и поясняет их суть. Он описывает эффект «дай пять», который подразумевает «волнение, которое человек испытывает, подбадривая победителя». Большинство испытывает радость, оценивая свои недавние успехи в инвестировании в недвижимость, и пока они справляются с этой задачей – никому не завидуют и радуются успехам своих друзей и соседей. Они счастливы разделить радость от их успехов и готовы «дать им пять», как бы изображая жест спортсменов, поздравляющих бывших соперников с успешным состязанием.
Макгинн также описывает эффект «наш дом – наш пенсионный план», суть которого заключается в том, что дом является активом, необходимым для достойной жизни, поскольку представляет собой одно из общепризнанных средств сохранения капитала. На протяжении недавнего рыночного бума нарратив, способствовавший росту цен на недвижимость, строился вокруг тезиса о том, что человек должен «дотянуться» до возможности или «добиться» возможности купить дом. «Купите самый большой дом, какой можете себе позволить, потому что когда он вырастет в цене, вы будете благодарить себя за то, что сделали это». Кроме того, Макгинн описывает эффект «легко заглянуть в чужое окно», который возник благодаря интернету и социальным сетям и позволяет любому желающему получить информацию о характеристиках и стоимости домов соседей или знаменитостей, не прилагая к этому больших усилий. Макгинн отмечал:
«Во многих районах, если судить об интересах нации по разговорам, которые люди ведут на задних дворах за барбекю, многие предпочтут поговорить о домах, а не о геополитической борьбе» (9).
Сегодня интернет усиливает воздействие нарративов, распространенных на современном рынке недвижимости. Людям – что вполне естественно – любопытно узнать, сколько зарабатывают другие. Но эту информацию сложно найти в интернете, а спрашивать об этом неприлично.
Однако Макгинн отмечает, что такие сервисы, как Zillow и Trulia, созданные в 2006 году, позволяют быстро (и к тому же бесплатно) узнать, сколько стоит чей-либо дом.
Социальный психолог Леон Фестингер описывал «процесс социального сравнения» (10) как присущий всем людям. Люди постоянно сравнивают себя с другими, находящимися на одном социальном уровне, и гораздо меньше задумываются о тех, чье положение на социальной лестнице либо намного выше их собственного, либо намного ниже. Они хотят иметь большие дома, чтобы выглядеть как представители сообщества успешных людей, которых они видят постоянно. Они увеличивают свои запросы, выбирая размер дома, поскольку слышали соответствующий нарратив и знают, что другие делают то же самое. Эффект «ты то, где ты живешь», обозначенный Макгинном, подтверждает силу нарратива о сравнении в сфере недвижимости. В начале 2000-х годов, когда бум жилищного строительства набирал обороты, не существовало иного показателя успешности.
История популяризации частного домовладения
Другая часть нарратива о недвижимости представлена историей о рекламных компаниях, популяризирующих домовладение как таковое, а не только как возможность получить в собственность объект недвижимости. В США все началось с кампании «Стань владельцем собственного дома», запущенной агентом по недвижимости Хиллом Фергюсоном в 1914 году при содействии Национальной ассоциации торговцев недвижимостью (ныне Национальная ассоциация риелторов). Кампания «Стань владельцем собственного дома», так же как и предшествовавшее ей движение Ссудно-сберегательной ассоциации, а ранее движение строительных сообществ в Соединенном Королевстве и Европе, была попыткой помочь людям научиться делать сбережения.
Кампания «Стань владельцем собственного дома» была ориентирована на изменение широко распространенного убеждения о том, что брать займы позорно или опасно, что люди должны копить деньги, для того чтобы оплатить покупку дома собственными средствами, а не влезать в долги. В рекламном объявлении 1919 года, размещенном во многих газетах, об этой кампании говорилось:
«Пусть мысль об ипотечном кредите вас не пугает. Некоторые люди считают, что брать кредит позорно. Но если кредиты достаточно хороши для крупнейших корпораций и правительства США, они не должны пугать и вас» (11).
Обратите внимание, что покупка дома тогда не рассматривалась с точки зрения более современной концепции «создания пенсионных накоплений». По данным ProQuest News & Newspapers, в рекламных объявлениях выход на пенсию практически не упоминался до 1920-х годов, а сама идея сформировалась лишь к 1940-м годам. В начале ХХ века люди не задумывались о пенсионных накоплениях, поскольку многие из них не рассчитывали, что проживут так долго и им придется провести много времени на пенсии. Сбережения делали в основном на случай болезни или иных неприятностей.
Кампания, организованная сберегательным банком, как и кампания «Стань владельцем собственного дома», имела определенный успех. Число людей, имеющих собственное жилье, возросло. Затем с подачи редактора женского журнала Delineator Мари Мелони была инициирована кампания «Лучшие дома в Америке».
Компании по продаже недвижимости продолжали исправно платить за рекламу, пропагандирующую частное домовладение, до конца ХХ века. На протяжении нескольких лет, предшествовавших мировому финансовому кризису, разразившемуся в 2007–2009 годах, Национальная ассоциация риелторов разместила множество рекламных объявлений с текстом наподобие: «Сейчас самое подходящее время для покупки или продажи дома». После завершения финансового кризиса ассоциация запустила новую кампанию под лозунгом «Иметь собственное жилье важно». В ходе всех этих кампаний акцент делался на том, что домовладельцы, как правило, являются успешными людьми и патриотами своей страны. Эти кампании не только помогли укрепить идеалы патриотизма, они формировали более четкое обоснование необходимости покупки дома, тем самым увеличивая силу воздействия нарратива.
Желание произвести впечатление на окружающих – неотъемлемая часть общественного устройства. Однако оно зачастую, сопряжено с определенными психологическими издержками. Специалисты по маркетингу часто вынуждены прилагать усилия для того, чтобы помочь клиентам освободиться от чувства, что они хотят «покрасоваться», приобретая участок земли или шикарный дом.
До Великой депрессии многочисленные рекламные объявления призывали приобретать в качестве инвестиций неосвоенные участки земли. Например, в крупной рекламной статье в газете 1900 года под заголовком «Роскошное место Оранджвуд» предлагалось приобрести участки площадью пять акров каждый неподалеку от Финикса в Аризоне, на которых можно было построить дом или высадить апельсиновую рощу. В статье были упомянуты последние аукционные цены на апельсины из этого региона, а также присутствовало описание самого этого места как весьма светского и роскошного (12). В ответ на жалобы, поступавшие из-за подобной рекламной кампании, в отдельных штатах с 1911 по 1933 год. был принят ряд «законов голубого неба» (законодательство о контроле над капвложениями), запрещавших продажу с применением «спекулятивных схем, в основе которых не лежит ничего, кроме нескольких футов “голубого неба”» (13).
Господин Понци и его схема
В 1926 году Чарльз Понци, который, как принято считать, в 1920 году изобрел схему Понци, был освобожден из тюремного заключения. (Схема Понци, именуемая также оборотной схемой[18], представляла собой мошеннический инвестиционный фонд, который расплачивался с инвесторами, присоединившимися к фонду раньше, деньгами других инвесторов, вступивших в него позже. Из-за этого у людей складывалось ложное впечатление о стабильности получаемой ими прибыли. Благодаря этому удавалось привлекать все больше новых жертв.) Вскоре Понци снова попал в тюрьму по обвинению в нарушении законодательства о контроле над капвложениями штата Флорида. В период земельного бума он начал продавать инвесторам небольшие участки земли во Флориде, не упоминая о том, что эти земли представляют собой болото и покрыты водой (14). Имя Понци и история о ни о чем не подозревавших инвесторах, покупавших земли на болоте, а также о его финансовой пирамиде получили широкую огласку, о них помнят по сей день. Хотя в сознании общественности имя Чарльза Понци уже не связано с нарративом о продаже заболоченных земель.
В ответ на подобные нарушения в Соединенных Штатах были приняты более строгие законы о разделе земель для продажи мелким инвесторам. Законы штатов приравнивали операции по продаже земли к операциям по продаже ценных бумаг даже в том случае, когда осуществлялась простая передача собственности. Кроме того, были существенно ужесточены нормы государственного регулирования операций по продаже земли (15). Вследствие скандалов и последовавшего за ними ужесточения законодательства люди решили, что предлагать инвесторам вкладывать средства в покупку неосвоенных земель с перспективой получения от этого выгоды в будущем безответственно и непорядочно, а авторитетные брокеры, прежде чем предлагать землю к продаже, должны убедиться в том, что она может обеспечить инвестору выгоду. Так реклама превратилась в предложение инвестирования средств в действующий бизнес и дома, в которых проживали сами собственники. В результате нарратив о недвижимости продолжал набирать популярность.
Поскольку люди, как и прежде, под покупкой дома понимали приобретение в собственность земельного участка, а не вновь возводимых и обесценивающихся со временем сооружений, потенциал для возникновения ценовых пузырей на рынке недвижимости сохранялся. В то же время инвестиции в недвижимость оставались самым доступным вариантом спекулятивных вложений. Большинство людей не находят времени для инвестирования в рискованные активы, но многие из них на определенном отрезке своей жизни владеют собственными домами. Поэтому для них, как правило, очевидно, что вложения в недвижимость также являются спекулятивными инвестициями.
Земля в городах и популярные истории
Смена нарративов не дает понимания, почему в одних городах отмечаются существенные колебания уровня цен на жилье, а другие города эта тенденция обходит стороной. Наблюдения говорят о том, что порой жилищный бум в том или ином городе возникает из-за простой ограниченности предложения. Например, в некоторых городах незастроенных участков, доступных для строительства домов, больше, чем в других, но однажды может наступить момент, когда в городе, где прежде было много свободной земли для строительства, практически не останется свободных участков.
Когда численность населения города растет, даже в том случае, если этот город не слишком привлекателен и не окружен нарративами, представляющими его в наиболее выгодном свете, найдутся люди, которые захотят туда переехать. К примеру, всегда есть потенциальные иммигранты из бедных или нестабильных регионов, стремящиеся закрепиться в развитых странах. Причем при выборе города для переезда они могут опираться на ряд случайных факторов, как то: близость к их родной стране, наличие в этом городе диаспоры, говорящей на родном для них языке. Если в городе достаточно свободных земельных участков, доступных для приобретения, будут возводиться новые дома – спрос иммигрантов на недвижимость может не оказать существенного влияния на уровень цен. Однако если свободной земли недостаточно, иммигрантам придется предложить за существующую недвижимость более высокую цену, чем предложат другие. В результате цены на жилье начнут расти. В таком случае жить в этом городе смогут лишь наиболее состоятельные покупатели. У людей, живущих в этом городе, но не заинтересованных в дальнейшем проживании именно в нем, появится стимул продать свои дома и на вырученные деньги купить жилье в другом месте по более доступным ценам. Ограниченность предложения на рынке приводит к росту цен, и в городе формируется более состоятельное сообщество (16).
Ограниченностью предложения объясняются также различия стоимости домов в разных городах и в разные временные отрезки. Для оценки площади доступных для застройки земель вокруг крупных городов США экономист Альберт Сайз использовал данные космического мониторинга. Он обнаружил, что в городах, которые окружены водоемами или расположены на территориях с крутым рельефом (меньше подходящим для строительства), цены на недвижимость, как правило, выше (17). Кроме того, люди, которые уже имеют собственные дома в городе, часто пытаются препятствовать строительству нового жилья, в первую очередь доступного. Ими движут определенные экономические интересы: ограничение предложения на рынке недвижимости приводит к общему росту цен на жилье. В разных городах последствия реализации таких инициатив могут различаться.
Однако помимо этих сугубо экономических объяснений, имеются факты, которые свидетельствуют о том, что провоцировать бумы на рынке жилищного строительства могут и меняющиеся нарративы.
В годы, предшествовавшие мировому финансовому кризису 2007–2009 годов, в некоторых странах, в частности в США, наблюдался рекордный рост цен на жилье. Согласно индексу цен на жилье S&P CoreLogic (Кейса – Шиллера), стоимость недвижимости в реальном выражении с поправкой на инфляцию в Соединенных Штатах за период с 1997 по 2005 год выросла на 75 %, тогда как индекс потребительских цен на аренду первичного жилья с поправкой на инфляцию потребительских цен вырос всего на 8 %. Стремительный рост цен можно было бы объяснить значительно возросшим неудовлетворенным спросом на недвижимость. Жилищный бум в США и других странах стал одним из важнейших факторов, оказавших значительное влияние на ход мирового финансового кризиса 2007–2009 годов: цены на жилье резко упали, а количество просрочек по ипотечным платежам увеличилось, ипотечные кредиторы столкнулись с серьезными финансовыми трудностями. Кризисные явления охватили весь финансовый сектор и весь мир. К 2012 году цены на недвижимость упали и лишь на 12 % превышали уровень цен 1997 года. Но затем вновь взлетели в ходе нового бума, начавшегося в 2019 году, хотя, судя по ряду признаков, этот бум идет на спад, и реальный уровень цен в некоторых городах США снижается. С 2012 по 2018 год реальные цены на жилье в США выросли на 35 %, тогда как реальная стоимость аренды лишь на 13 %.
Время флипперов-спекулянтов
Оценка процентных и налоговых ставок или уровня личного дохода, обычно считающихся главными виновниками событий вроде жилищного бума, приведшего к Великой рецессии 2007–2009 годов, не слишком помогает понять причины подобных событий. Вместо этого нам следует разобраться, каким образом произошел переход к более спекулятивным нарративам, когда люди стали воспринимать свои дома как спекулятивные инвестиции в землю, а кредиторы всячески приветствовали это.
Семена мирового финансового кризиса были посеяны за несколько десятилетий до его начала. Новое значение слова «флиппер» (спекулянт, совершающий краткосрочные сделки) начало набирать популярность в США в 1970–1980-е годы. В то время флиппером называли ловкого дельца, который приобретал спекулятивные активы, а затем перепродавал их менее чем через год и получал быструю прибыль. Термин получил популярность в период другого жилищного бума – бума, связанного с преобразованием зданий в кондоминиумы. В связи с высоким уровнем инфляции в то время, налоговые преимущества частного домовладения в сравнении с арендой значительно возросли, поскольку из общей суммы дохода можно было вычесть проценты по ипотеке (очень высокие из-за инфляции). Но арендную плату отменить было невозможно. Хотя высокие процентные ставки по ипотечным кредитам удерживали некоторых людей от приобретения недвижимости, для большинства ожидаемый рост ее стоимости из-за инфляции компенсировал высокие процентные ставки (18).
Чтобы удовлетворить спрос, застройщики начали выкупать многоквартирные дома, выселяя из них арендаторов отдельных квартир, и продавать жилье в этих домах, превратив их в кондоминиумы. Арендаторы, некоторые из которых проживали в своих квартирах на протяжении многих лет, выражали сильное недовольство. Чтобы успокоить их, застройщики предложили бывшим арендаторам на период преобразования домов в кондоминиумы заключить договоры на покупку квартир, в которых они жили прежде, по сниженной цене. Условия договора позволяли им перепродавать квартиры другим людям, заинтересованным в их покупке. Многие арендаторы решили «перекинуть» контракт спекулянтам, которые затем перепродали его снова. Деятельность флипперов привлекала к себе внимание общественности, и многие восхищались этими людьми, полагая, что эти предприниматели сумели увидеть подходящую возможность быстро заработать.
К 1990-м годам флипперами стали называть людей, которые покупали акции в ходе первичного публичного размещения (IPO) и в скором времени их перепродавали. О флипперах говорили, как правило, с восхищением, ссылаясь на то, что те понимали, что на дату размещения IPO стоимость активов обычно была заниженной. Когда же после проведения IPO стоимость акций резко возрастала, флипперы сразу фиксировали прибыль. Как писал в своей известной статье 1991 года Джей Риттер, вслед за резким ростом первоначальной стоимости IPO на протяжении нескольких лет происходит ее снижение, в связи с чем оптимальная стратегия предполагает покупку акций в момент их первичного размещения и последующей перепродажи.
Позднее, в начале 2000-х годов, в период стремительного роста цен на недвижимость флипперами стали называть людей, которые покупали дома, делали косметический или капитальный ремонт и сразу перепродавали. И снова об успехах этих дельцов говорили с восхищением. Большинство людей были не готовы активно заниматься перепродажей домов, однако, покупая первичное жилье, они, вероятно, рассматривали эти инвестиции как «долгосрочную перепродажу». Таким образом, они становились частью популярного нарратива.
Особняки и скромность
Нарративы о недвижимости не утратили своей популярности и после мирового финансового кризиса 2007–2009 годов. В октябре 2012 года в газете Wall Street Journal был запущен новый раздел. Он получил название «Особняки» (19) и стал своего рода ответом Financial Times, в которой ранее появился раздел «На что потратить деньги». Раздел «Особняки» был посвящен только жилой недвижимости. Примечательно, что в том же 2012 году цены на недвижимость с США начали быстро расти впервые после окончания мирового финансового кризиса 2007–2009 годов. В том же году полиция наконец окончательно разогнала в Нью-Йорке активистов движения «Захвати Уолл-стрит». Участники движения делали особый акцент на лозунге, который гласил: «Нас 99 %», ссылаясь на то, что подавляющее большинство населения страны не может себе позволить излишней роскоши, и публично требовали, чтобы интересы этих людей тоже учитывали.
Раздел «Особняки», однако, казалось, декларировал, что интересы элиты, составляющей лишь 1 % населения, имели куда большее значение. В нем были представлены яркие фоторепортажи о роскошных домах и их надменных обитателях. Но помимо этого в нем писали о рисках общественного недовольства в связи с подобной показной роскошью и непомерной расточительностью. К примеру, в статье «Что делать, если ты – директор ИТ-компании: затаиться или жить на широкую ногу?», опубликованной в разделе «Особняки» в 2017 году, подробно рассматривалась проблема, с которой сталкиваются главы ИТ-компаний, решая, какого размера дом им следует покупать. Статья ясно давала понять, что выбор дома является частью процесса установления хрупкого баланса сил в ходе реализации карьерной стратегии. Поэтому «агенты по продаже недвижимости в области залива отмечают, что их клиенты неохотно покупают шикарные дома, опасаясь отпугнуть инвесторов, которые не доверяют отстраненным или сорящим деньгами бизнесменам» (20).
Нарратив о Дональде Трампе и городских инвесторах
В противовес нарративу о скромности возник нарратив о Дональде Трампе, который помог ему занять пост президента США в 2016 году. Нарратив о Трампе доказал, что многих людей вовсе не отпугивают те, кто «живет на широкую ногу». Напротив, в книгах, написанных в соавторстве с известными людьми, Трамп открыто заявлял о том, что ты только выиграешь от того, что дашь людям понять, насколько ты богат.
Здесь нарратив о жилищном буме соседствует с нарративом о демонстративном потреблении, о котором шла речь в главе 11 этой книги.
Нарратив, связанный с личностью Трампа, выдвигавший идею о том, что демонстрация богатства представляет собой восхитительную и весьма убедительную карьерную стратегию, и являвшийся прямой противоположностью идеализма сторонников движения «Захвати Уолл-стрит», вызвал интерес огромного количества людей.
Начиная с 2012 года популярность нарратива о Трампе способствовала росту цен на недвижимость в США.
Рис. 15.1. Пузырь на рынке жилищного строительства
Поисковые запросы в Google, 2004–2019 годы.
Количество поисковых запросов в интернете резко возросло незадолго до мирового финансового кризиса 2007–2009 годов; реакция средств массовой информации была несколько запоздалой. Источник: Google Trends.
В 2005 году в период жилищного бума, предшествовавшего финансовому кризису 2007–2009 годов, количество поисковых запросов в интернете по фразе «жилищный пузырь» / «пузырь на рынке жилищного строительства» (housing bubble) резко выросло. Кривая, изображенная на рис. 15.1, напоминает эпидемическую кривую, отражающую распространение вируса Эбола (см. рис. 3.1). Очевидно, что в то время происходили какие-то «вирусные» процессы. Некоторые пытались извлечь выгоду из этого бума не только перепродавая дома, но и всячески пропагандируя эти явления экономической жизни. Интерес к инвестированию в недвижимость охватил значительную часть населения страны. В 2005 году Трамп основал бизнес-школу Trump University и заявил: «Я научу инвестировать в недвижимость всех, в том числе и тебя». Трамп выбрал неподходящий момент: 18 июня 2005 года в журнале Economist была опубликована статья о том, что в перспективе пузырь на рынке жилищного строительства должен лопнуть (21). Сразу по завершении мирового финансового кризиса в 2010 году на фоне криков о мошенничестве и обмане компания Trump University прекратила свое существование.
Рынок жилищного строительства сегодня
С 2003 года, сначала в сотрудничестве с моим ныне покойным коллегой Карлом Кейсом, а сейчас – с Энн Кинселлой Томпсон, я провожу ежегодные опросы людей, недавно купивших жилье в четырех городах США. Эти исследования проводятся при содействии Йельской школы менеджмента. Один из наших вопросов звучит так: «Принимая решение о приобретении собственности, рассматривали ли Вы эту покупку как инвестиционное вложение? 1. Нет; 2. Отчасти; 3. Это было моим основным мотивом». К 2004 году количество респондентов, выбравших вариант «Это было моим основным мотивом» достигло отметки в 49 %. В 2010 году, сразу после окончания мирового финансового кризиса, этот показатель упал до 32 %, а к 2016 году вырос до 42 %.
В опроснике также есть вопрос о том, насколько популярной темой разговоров является рынок жилья. В частности, мы спрашиваем: «В течение последних нескольких месяцев в разговорах с друзьями и коллегами Вы обсуждали условия, сложившиеся на рынке жилья (выберите наиболее подходящий вариант): 1. Часто; 2. Иногда; 3. Редко; 4. Никогда». Количество ответивших «Часто» достигло максимального показателя в 43 % в 2005 году, когда бум 1997–2005 годов подходил к концу. К 2012 году количество респондентов, выбравших вариант ответа «Часто», упало до минимального показателя в 28 %. Это, вероятно, говорит о том, что популярность нарративов о рынке жилья пошла на спад, а снижение цен на недвижимость действительно можно рассматривать как сигнал о завершении этой «эпидемии».
Какие нарративы были популярны весной 2005 года? По запросу «пузырь на рынке жилищного строительства» за период с марта по май 2005 года, когда еще не были опубликованы заглавные статьи на эту тему в Economist и других изданиях, на онлайн-ресурсе ProQuest найдены 264 истории, в которых присутствует эта фраза. Одна из таких историй включала заявление Алана Гринспена о том, что он отмечал «небольшое закипание» и «нестабильную работу базовых принципов» на рынке жилья. Позднее провели параллель между этим заявлением и его же речью о фондовом рынке и «иррациональном оптимизме» («irrational exuberance»), произнесенной в декабре 1996 года. С 2005 по 2007 год было опубликовано 169 новостных статей, в которых упоминался как Гринспен, так и это его «закипание» (froth). Это была запоминающаяся и широко цитировавшаяся история, в которой фигурировал известный деятель в сфере экономики. История дополнила созвездие столь же ярких и цитируемых нарративов, в числе которых были и нарративы, способные изменить экономическое поведение и спровоцировать финансовые кризисы.
В следующей главе мы переключим свое внимание с рынка недвижимости на фондовый рынок и обнаружим еще один сильный нарратив, благодаря которому фондовый рынок занимает центральное место в экономике. Мы увидим, что между этими нарративами имеется некоторое сходство: оба они в контексте открывающихся для инвесторов грандиозных возможностей весьма «заразны», и оба переплетаются с историями о жадности и глупости инвесторов.