Ответ:
Хорошо, что Вы не собираетесь судиться с сестрой. Тем более, что она, скорее всего, права. Правила таковы:
– наследник, постоянно пользовавшийся неделимой вещью, входящей в состав наследства, имеет при разделе наследства преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этой вещи перед наследниками, не пользовавшимися этой вещью и не являвшимися ранее участниками общей собственности на нее (пункт 2 статьи 1168 ГК РФ);
– если в состав наследства входит жилое помещение (жилой дом, квартира и т. п.), раздел которого в натуре невозможен, при разделе наследства наследники, проживавшие в этом жилом помещении ко дню открытия наследства и не имеющие иного жилого помещения, имеют перед другими наследниками, не являющимися собственниками жилого помещения, входящего в состав наследства, преимущественное право на получение в счет их наследственных долей этого жилого помещения (пункт 3 статьи 1168 ГК РФ).
Отдельно прописано правило для наследника, обладавшего совместно с наследодателем правом общей собственности на неделимую вещь, доля в праве на которую входит в состав наследства. Такой наследник при разделе наследства имеет преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли вещи, находившейся в общей собственности, перед наследниками, которые ранее не являлись участниками общей собственности, независимо от того, пользовались они этой вещью или нет (пункт 1 статьи 1168 ГК РФ).
Обратите внимание на то, что, как указано выше, для жилого помещения, которое входит в состав наследства и не находится в праве общей собственности наследодателя и наследника, предусмотрено правило, гласящее, что наследник обладает преимущественным правом, если проживал в указанном помещении совместно с наследодателем и не имеет другого жилого помещения.
Ввозникает вопрос: а как быть, если наследник, не обладая с наследодателем правом общей собственности на наследуемое помещение, проживал в нем с наследодателем, нес расходы по его содержанию, но у него в собственности имеется другое жилое помещение, которое наследник, например, предоставил для проживания своим родственникам? Сможет ли такой наследник воспользоваться общим преимущественным правом, предоставляемым пунктом 2 статьи 1168 ГК РФ?
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в пункте 52 своего Постановления «О судебной практике по делам о наследовании», преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли входящих в состав наследства неделимой вещи, жилого помещения, раздел которого в натуре невозможен, имеют:
1) наследники, обладавшие совместно с наследодателем правом общей собственности на неделимую вещь, в том числе на жилое помещение, не подлежащее разделу в натуре, которые могут воспользоваться этим правом преимущественно перед всеми другими наследниками, не являвшимися при жизни наследодателя участниками общей собственности на неделимую вещь, включая наследников, постоянно пользовавшихся ею, и наследников, проживавших в жилом помещении, не подлежащем разделу в натуре;
2) наследники, не являвшиеся при жизни наследодателя участниками общей собственности на неделимую вещь, однако постоянно пользовавшиеся ею ко дню открытия наследства (помимо случаев неправомерного пользования чужой вещью, осуществлявшегося без ведома собственника или вопреки его воле), которые могут воспользоваться этим правом преимущественно перед другими наследниками лишь при отсутствии наследников, обладавших совместно с наследодателем правом общей собственности на неделимую вещь, а при наследовании жилого помещения, не подлежащего разделу в натуре, также при отсутствии наследников, проживавших в нем ко дню открытия наследства и не имеющих иного жилого помещения;
3) наследники, проживавшие ко дню открытия наследства в переходящем по наследству жилом помещении, не подлежащем разделу в натуре, и не имеющие иного жилого помещения, принадлежащего на праве собственности или предоставленного по договору социального найма, которые могут воспользоваться этим правом преимущественно перед другими наследниками лишь при отсутствии наследников, обладавших совместно с наследодателем правом общей собственности на наследуемое жилое помещение[110].
Исходя из положений названных выше норм ГК РФ и разъяснений по их применению, Верховный Суд РФ указал, что неделимой вещью в контексте положений пункта 2 статьи 1168 ГК РФ являются в том числе жилые помещения[111].
Отмечу, что наследники, имеющие преимущественные права, при разделе наследства вправе отказаться от осуществления своего преимущественного права на получение в счет наследственной доли входящих в состав наследства неделимой вещи, жилого помещения, раздел которого в натуре невозможен. В этом случае раздел наследства производится по общим правилам[112].
Говоря о преимущественном праве при разделе наследства, мы имеем ввиду неделимые вещи (статья 133 ГК РФ). А что это значит? Давайте разбираться.
При отнесении вещей к неделимым главными являются два критерия:
1) раздел вещи в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения;
2) вещь выступает в обороте как единый объект вещных прав.
И конечно, возникает вопрос: а двухкомнатная квартира – вещь делимая или нет? Вроде бы каждому из собственников можно выделить по комнате. Однако для того, чтобы считаться делимой, квартира должна соответствовать указанным выше критериям: ее можно поделить в натуре без разрушения, повреждения или изменения ее назначения и она должны быть единым объектом вещных прав.
Реальный раздел отдельной квартиры допустим, если имеется техническая возможность передачи лицу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, санузла, коридора и др.), а также оборудования отдельного входа. Указанная позиция была отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникших при рассмотрении судами дел, связанных с приватизацией гражданами жилых помещений»[113]. В качестве примера реализации позиции Верховного Суда РФ частично приведем решение (апелляционное определение) Московского городского суда по делу, в котором в своих исковых требованиях истец просил осуществить раздел квартиры в форме выдела его доли в натуре в виде отдельных изолированных комнат[114].
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что истец не представил суду доказательства технической возможности выделения в натуре изолированных комнат и возможности раздела квартиры без изменения целевого назначения объекта (в силу части 2 статьи 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания), а также возможности технически провести раздел данной квартиры в соответствии с санитарно-техническими нормами, нормами пожарной безопасности, без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. То есть истец не представил суду доказательства того, что квартира является делимым объектом. А как видно из материалов дела, на спорной жилой площади находились кухня размером 5,8 кв. м и раздельный санузел, а техническая возможность передачи истцу изолированной части подсобных помещений, так же как и оборудование отдельного входа, отсутствовала[115].
Из сказанного следует, что для определения делимости квартиры станут существенными многие ее свойства. Так, важно уточнить, есть ли, помимо изолированных комнат, отдельные санузлы, кухни, иные подсобные помещения, возможен ли технически раздел данной квартиры в соответствии с санитарно-техническими нормами, нормами пожарной безопасности, без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, возможно ли оборудование отдельного входа. Это касается не только квартир, но и жилых домов или дач.
Также важно отметить, что в судебной практике раздел в натуре исключается в случаях, когда он невозможен без нанесения несоразмерного ущерба имуществу. При этом под таким ущербом понимается невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (речь идет, например, о коллекции картин, монет, библиотеках), возникшее неудобство в пользовании и т. п.[116]
Следует отметить, что большая площадь помещения еще не означает его «делимость».
ДЛЯ ЮРИСТОВ:
Примером этому может служить Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16 апреля 2019 г. № 4-КГ19-4, включенное в Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 2 за 2019 г., утвержденное Президиумом Верховного Суда РФ 17 июля 2019 г.[117] В рамках дела, по которому вынесено указанное Определение, рассматривался спор о разделе наследственного имущества, в том числе большого дома, и один из наследников настаивал на своем преимущественном праве на этот объект недвижимости, поскольку он постоянно им пользовался и нес бремя содержания.
При решении судом вопроса о возможности раздела в натуре спорного жилого дома по делу были назначены и проведены две судебные экспертизы. Как в одном, так и в другом экспертном заключении эксперты пришли к единому мнению о том, что спорный жилой дом является неделимым. При этом в одном из экспертных заключений в обоснование вывода о неделимости спорного объекта недвижимости указано, что для реального раздела необходимо будет выполнить реконструкцию объекта и его несущих конструктивных элементов, в результате чего строению будет нанесен несоразмерный ущерб – изменится в худшую сторону объемно-планировочное решение, так как уменьшатся площади и изменится назначение помещений. В другом экспертном заключении указано, что раздел жилого дома изменит конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания и приведет к существенному ухудшению его технического состояния. Поэтому эксперт также сделал вывод о том, что раздел жилого дома технически невозможен