Указанная норма много раз становилась предметом рассмотрения в Конституционном Суде РФ, который неоднократно отмечал, что пункт 1 статьи 247 ГК РФ, включенной федеральным законодателем в главу 16 «Общая собственность» ГК РФ, направлен на обеспечение баланса интересов участников долевой собственности, предоставление им гарантий судебной защиты и не может расцениваться как нарушающий какие-либо конституционные права и свободы[195]. Таким образом, поиск и достижение этого самого баланса интересов всех сособственников является основой владения и пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (пункт 2 статьи 247 ГК РФ).
Верховный Суд РФ в решении по конкретному делу справедливо указал, что право собственников помещений – участников общей долевой собственности владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам остальных собственников.
Эта позиция была сформулирована по делу, в котором использование единолично одним собственником мест общего пользования, получение от этого дохода без согласия других собственников было признано не соответствующим требованиям закона[196].
Поскольку в качестве наследственного имущества, в отношении которого у господина Клюкача и других наследников возникло право общей собственности, выступает загородный дом, затрону вопрос о возможных его улучшениях, который может стать актуальным. В жизни ведь часто бывает, когда кто-то из собственников хочет дом модифицировать, что-то пристроить или отремонтировать.
По закону, отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел (пункт 3 статьи 245 ГК РФ). А вот участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество (пункт 3 статьи 245 ГК РФ).
Следует учитывать, что участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество, если они были произведены с соблюдением установленного порядка использования общего имущества, то есть при достижении согласия его участников. К такому выводу Верховный Суд РФ пришел исходя из системного толкования пункта 3 статьи 245 и пункта 1 статьи 247 ГК РФ. Таким образом, законом установлено последствие создания с согласия других сособственников неотделимых улучшений имущества, находящегося в долевой собственности, в виде увеличения доли лица, произведшего неотделимые улучшения, в праве на общее имущество. Для изменения доли норма ГК РФ предусматривает сам факт выполнения неотделимых улучшений общего имущества одним сособственником, но при соблюдении порядка пользования общим имуществом, то есть при согласии на выполнение неотделимых улучшений всеми иными сособственниками. Иной подход влечет нарушение прав одного участника общей долевой собственности, за свой счет улучшившего общее имущество с согласия другого участника, имущественная оценка доли которого возросла в результате такого улучшения[197].
Так что задача перед Вами и другими наследниками, господин Клюкач, стоит непростая, но благородная – суметь договориться ради сохранения «родового гнезда».
А если договориться не получится, то, как я уже отмечал, придется отправляться в суд. Помните, согласно пункту 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия всеми участниками долевой собственности владение и пользование ей осуществляется в порядке, устанавливаемом судом.
Говоря о пользовании имуществом, находящимся в общей долевой собственности, хотелось бы напомнить, что общее имущество в многоквартирных домах тоже подпадает под действие правил статьи 247 ГК РФ. И в отношении него применяются те же подходы для защиты прав сособственников, что и в отношении другого наследственного имущества.
Приведу пример из судебной практики, который является показательным с точки зрения пользования любым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.
Верховный Суд РФ счел, что права собственника жилого помещения в многоквартирном доме, находящемся в долевой собственности, нарушенные в результате неправомерного использования одним из сособственников (ответчиком) общего имущества жилого дома, могут быть защищены путем обращения в суд с иском об устранении нарушений права собственности, не связанных с лишением владения. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила состоявшееся по делу решение, направив дело на новое рассмотрение, по следующим основаниям[198].
При возведении антенно-мачтового сооружения на кровле дома ответчиком не было достигнуто соглашение со всеми участниками долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома. В судебном порядке данный вопрос также ранее не разрешался. И хотя ответчик и обладал равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться кровлей дома, однако реализация данного права обусловлена необходимостью достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.
Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для признания действий одного из сособственников неправомерными.
Как установил Верховный Суд РФ антенно-мачтовое сооружение на кровле жилого дома не являлось объектом градостроительства и не обладало его признаками, в связи с чем при разрешении вопроса о правомерности установки данного устройства нормы ГрК РФ применению не подлежали. Между тем названное обстоятельство не освобождало сособственника от необходимости соблюдения санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, применяемых при возведении объектов подобного типа, содержащихся, в частности, в Санитарно-эпидемиологических правилах и нормативах «Гигиенические требования к размещению и эксплуатации передающих радиотехнических объектов. СанПиН 2.1.8/2.2.4.1383-03», утвержденных Главным государственным санитарным врачом Российской Федерации 9 июня 2003 г.
В приведенном примере прослеживаются два основополагающих аспекта, которые применимы к любому вопросу, связанному с владением или пользованием имуществом, находящимся в общей долевой собственности:
– согласие всех сособственников;
– соблюдение требований законодательства, технических норм и правил.
Важнейшим правомочием собственников имущества, помимо владения и пользования, является также право распоряжения им, которое включает в себя возможность отчуждения.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 ГК РФ). При этом пунктом 2 статьи 246 ГК РФ предусмотрено, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ. Эта статья предусматривает преимущественное право покупки продаваемой доли (об иных преимущественных правах наследников я уже писал выше в вопросе № 13 и более подробно в первом томе – М.Б.) по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу для остальных участников долевой собственности, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных законом.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество – в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ).
Уступка преимущественного права покупки доли не допускается (пункт 4 статьи 250 ГК РФ).