Необходимо иметь в виду, что новое земельное законодательство нацелено на постепенное вытеснение права постоянного (бессрочного) пользования. Указанная позиция государства проявляется в двух основных формах:
– во-первых, законом предельно ограничен круг субъектов, которым земельные участки могут быть предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование;
– во-вторых, отдельным субъектам земельных правоотношений прямо предписана необходимость изменения правового режима земельного участка, которым они обладают.
Так, юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК (Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ).
Исключение из этого общего правила установлено законом только для государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления. Названные субъекты вправе не переоформлять право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, более того, участки в постоянное (бессрочное) пользование могут предоставляться им и в дальнейшем.
Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.
Вместе с тем особо следует подчеркнуть именно постепенность прекращения существования указанного права. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется и не ограничивается какими-либо сроками. Предоставленное землепользователям до введения в действие ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками соответствует предусмотренному ЗК праву постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.
Граждане РФ, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными ЗК (Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ).
Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.
Предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается.
Коммерческие и некоммерческие организации могут переоформить свое право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на иное право, в том числе право аренды земельных участков, в установленном федеральными законами порядке.
Статьей 45 ЗК установлены основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком прекращается при отказе землепользователя от принадлежащего ему права на земельный участок. При этом распоряжение земельным участком осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком при использовании его с нарушениями норм земельного и иного законодательства (не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель; при использовании земельного участка ненадлежащими способами и т.п.) прекращается принудительно.
Решение о принудительном прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком принимается судом.
При разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления вправе продлить этот срок.
Согласно ст. 265 ГК право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусматриваются земельным законодательством.
Порядок использования земельных участков правообладателем аналогичен порядку использования участков, предоставленных в постоянное пользование. Обладатель названного титула осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законодательством и актом о передаче земельного участка в пожизненное наследуемое владение. Правообладатель вправе самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, в том числе возводить для этих целей на участке недвижимое имущество, если из условий пользования этим участком не вытекает иное.
Следует отметить специфический субъектный состав титула «пожизненное наследуемое владение земельным участком». Обладателями названного права могут быть только физические лица.
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие ЗК, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК не допускается. Таким образом, законодательная политика направлена на постепенную ликвидацию права пожизненного наследуемого владения.
Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается (п. 2 ст. 21 ЗК). В связи с этим стоит еще раз отметить, что правило, содержащееся в ст. 267 ГК, о возможности передачи землевладельцем участка в аренду и безвозмездное срочное пользование после введения в действие ЗК неприменимо. Земельный участок, а также само вещное право пожизненного наследуемого владения не могут являться объектами отчуждения, а также не могут быть переданы в аренду, залог или безвозмездное срочное пользование. Исключением является только переход прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.
В нотариальной практике, а также практике деятельности учреждений юстиции, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, нередко возникает вопрос, что именно является предметом наследования в случаях, когда наследодатель являлся обладателем права пожизненного наследуемого владения земельным участком: земельный участок, как таковой, либо названное вещное право. Представляется, что ответ на этот вопрос достаточно четко дан самим законодательством. Согласно ст. 1181 ГК принадлежащее наследодателю право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных ГК. На принятие наследства, в состав которого входит данное право, специального разрешения не требуется.
Помимо ГК аналогичная норма содержится и в ЗК: в п. 2 ст. 21 ЗК речь идет о переходе по наследству именно прав на земельный участок, а не о самом земельном участке.
Таким образом, по наследству переходит вещное право – право пожизненного наследуемого владения земельным участком. Иную позицию следует признать неправильной.
Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.
Предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается.
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком может быть прекращено по тем же основаниям и в том же порядке, что и право постоянного (бессрочного) пользования участком. Право пожизненного наследуемого владения прекращается при отказе землевладельца от принадлежащего ему права на земельный участок. При этом распоряжение земельным участком осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления.
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком при использовании его с нарушениями норм земельного и иного законодательства прекращается принудительно в судебном порядке.
В случае разрушения недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, принадлежащем на праве пожизненного наследуемого владения, от ветхости либо стихийных бедствий титул пожизненного наследуемого владения сохраняется за землевладельцем, если он начал восстанавливать уничтоженное либо разрушенное недвижимое имущество в течение трех лет. Названный срок может быть продлен исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления.
Общее понятие договора аренды содержится в нормах гражданского законодательства. В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.