-продажи квартиры и договором страхования.
После прохождения всех этих процедур заемщик становится собственником выбранной недвижимости /квартиры, комнаты, загородного дома/, при этом она остается в залоге у кредитного учреждения до момента погашения кредита.
Проблемы возникают именно в тот момент, когда супруги разводятся. Недвижимость приобретена в законном браке. В этом случае лучше набраться терпения, мудрости и решить вопрос миром, а значит, определить, кто останется собственником жилья и на каких условиях, а также кто будет платить по кредиту. Если стороны придут к мирному соглашению, то при обращении в свое ипотечное агентство или банк им помогут переоформить документы в соответствии с их соглашением и законом.
До официального заключения соглашения о разделе такого имущества супругам необходимо подать совместное заявление в банк или ипотечное агентство с просьбой о выводе его из состава заемщиков. Второй созаемщик должен заявить о своем согласии с данным решением. При этом будет аннулирована старая закладная на приобретенную недвижимость или другую собственность, оформленную в залог, и составлена новая. Разумеется, что каждый вопрос решается индивидуально. Супруги имеют возможность заключить мировое соглашение о разделе имущества с одновременным разделом долгов.
Если же стороны не достигнут взаимного согласия, то им необходимо обратиться в суд и разделить совместно нажитое имущество (если нет брачного договора) в соответствии с семейным законодательством.
Российское законодательство предоставляет тем, кто приобретает квартиру по ипотеке, дополнительные налоговые льготы. Но оформление налогового вычета с суммы уплаченных процентов пока остается загадкой для многих заемщиков. При ближайшем рассмотрении выясняется, что не все так сложно.
В соответствии со статьей 220 Налогового кодекса РФ налогоплательщики, которые приобрели жилье или участвуют в его строительстве, имеют право на получение имущественного налогового вычета на сумму до миллиона рублей. Это означает, что у человека, который приобрел квартиру, есть право на возврат из бюджета 13 % от 1 млн руб. Таким образом государство поддерживает покупателей квартир – дает возможность один раз в жизни получить обратно максимальную сумму 130 тыс. руб уплаченного подоходного налога. Если за год, когда была куплена квартира, вы платите меньше налога, чем сумма вычета, то налоговый вычет будет происходить и дальше, до исчерпания суммы вычета. Если собственников двое, 1 млн руб. делится на двоих, и каждый может получить обратно максимум 65 тыс. руб.
Для ипотечных заемщиков сумма налогового вычета не ограничена 1 млн. Как гласит закон, если квартира была куплена в кредит, то с суммы, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций РФ и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, предоставляется аналогичная льгота, причем без ограничения по сумме налогового вычета.
На самом деле получить необходимую информацию можно в налоговой инспекции, но поход туда ассоциируется с очередями, нелюбезностью инспекторов и заполнением множества малопонятных документов. Главный совет: не откладывайте этот вопрос в долгий ящик. Ведь именно в первые годы пользования кредита вы платите больше всего процентов. Деньги, которые вам «задолжало» государство, постепенно обесцениваются; меняются курсы валют, не всегда в сторону укрепления рубля. А возвращенные суммы можно было бы использовать уже сейчас – к примеру, направить на частичное досрочное погашение кредита.
Но обо всем по порядку. Для того чтобы оформить имущественный налоговый вычет, нужно предоставить в налоговую инспекцию следующие документы и их копии:
– свидетельство о собственности или другие документы, подтверждающие право собственности на жилую площадь;
– договор купли-продажи;
– акт приема-передачи квартиры (отметим, что акт приема-передачи квартиры, как правило, остается в банке. В таком случае нужно заранее попросить в кредитной организации заверенную копию);
– расписку о передаче денег продавцам (если соответствующая запись не является частью акта приема-передачи).
Потребуется и справка 2-НДФЛ для подтверждения факта уплаты налогов с заработной платы. Конечно, оформлять вычет имеет смысл только тем заемщикам, у которых значительная часть зарплаты (или вся зарплата) выплачивается официально, а не в конверте.
Налоговый инспектор проверяет соответствие копий оригиналам и забирает копии вместе с налоговой декларацией за истекший год и заявлением.
Можно обойтись и без заполнения декларации, если вы решили получать вычет по месту работы. Сначала нужно получить подтверждение права на льготы в налоговой инспекции (ее сотрудники обязаны выдать соответствующую справку в течение 30 дней), а затем отдать в бухгалтерию работодателя, чтобы с вас не удерживали подоходный налог в сумме до 130 тыс. руб.
При оформлении вычета с процентов инспектор потребует прежде всего кредитный договор, в котором должно быть сказано, что кредит выдан именно на приобретение квартиры. Отметим, что в случае перекредитования заемщик теряет право на налоговый вычет с суммы уплаченных процентов, ведь кредит выдан с целью погашения предыдущего кредита, а не для приобретения жилья.
Если квартира была приобретена в конце года, смысла оформлять вычет на проценты за один-два месяца нет. Их можно будет присоединить к процентам за следующий год. Заранее оформить налоговый вычет на еще не уплаченные проценты невозможно.
Как подсчитать, какую именно сумму за пользование кредитом вы заплатили банку в рублевом эквиваленте, если кредит в долларах? Запросите у сотрудника банка справку для налоговой инспекции. В ней должны содержаться следующие сведения:
– дата погашения,
– сумма частичного погашения по кредиту в долларах и в рублях по курсу ЦБ РФ,
– сумма погашенных процентов за пользование кредитом – в долларах и рублях.
На справке должна быть подпись руководителя подразделения банка, которое занимается ипотечным кредитованием, и печать. Нужно будет сложить суммы погашенных процентов в рублях за год и внести эти данные в соответствующую графу в налоговой декларации.
Вместе с кредитным договором и справкой из банка инспектор попросит у вас квитанции о внесении средств в счет погашения кредита и процентов по нему. И вот здесь есть нюанс, который необходимо учитывать в течение всего года.
Если ипотечный кредит и квартира оформлены на двоих созаемщиков в равных долях, сумма вычета с процентов также делится на двоих. Если и заемщик, и созаемщик хотят получить вычет с уплаченных процентов, им нужно относить платежи в банк по очереди, чтобы приходные кассовые ордера были оформлены на обоих, а сумма погашенных процентов была «поделена» между заемщиками примерно поровну.
Если платежи осуществлял только один из двоих заемщиков, то все равно он будет иметь право на налоговые льготы лишь с половины суммы уплаченных процентов, потому что ко второй половине суммы он «не имеет никакого отношения», как говорят в налоговой инспекции. Второй заемщик не сможет подтвердить свое право на льготы по процентам, если не предъявит приходные кассовые ордера. В таком случае деньги, которые могли бы вернуться в семейный бюджет, останутся в бюджете государственном лишь из-за недостаточной информированности заемщиков (см. подробнее Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном. – М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2008).
После того как инспектор принял все документы, остается ждать, когда государство переведет на ваш банковский счет сумму, подлежащую возврату из бюджета. Это радостное событие должно произойти в течение четырех месяцев с момента подачи пакета документов в налоговую инспекцию.
Получение ипотечного кредита связано с оформлением немалого количества документов. На этапе рассмотрения банком заявки на кредит, заемщик должен предоставить в банк первичный пакет документов для ипотеки, большинство из которых имеет стандартную форму.
Стандартный пакет документов для ипотеки:
Заявление на получение ипотечного кредита и анкета банка. Некоторые банки предлагают на сайтах оформить предварительную заявку на кредит, что должно ускорять процедуру получения ипотечного кредита.
Копия паспорта или заменяющего его документа (для военнослужащих).
Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования.
Копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ (о присвоении ИНН).
Копия военного билета для лиц мужского пола призывного возраста.
Копии документов об образовании (аттестаты, дипломы и т. п.).
Копия свидетельства о браке/ разводе и брачный контракт (при наличии).
Копия свидетельства о рождении детей.
Копия трудовой книжки, заверенная работодателем.
Документы, подтверждающие доходы.
Иногда банку для принятия решения о выдаче кредита необходима дополнительная информация. В этом случае могут потребоваться следующие документы.
Дополнительные документы для ипотеки:
Справка о регистрации (форма 9) по месту постоянной регистрации.
Копии паспортов всех лиц, проживающих совместно с заемщиком, а также не проживающих совместно с заемщиком ближайших родственников (супруга, родителей, детей).
Копия пенсионного удостоверения и справки о размере пенсии по неработающим родственникам.
Копия свидетельства о смерти родителей, детей, супругов.
Документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества (дача, автомобиль, земельные участки и т. п.). В случае наличия в собственности квартиры (дома) предоставляется так же характеристика жилого помещения (форма 7). В случае наличия в собственности ценных бумаг предоставляются выписки из реестров владельцев ценных бумаг.
Документы, подтверждающие наличие счетов в Банках (карточных, депозитных, текущих, до востребования и т. п.), с выписками за период шесть месяцев.