Правительство позволяет вам вычитать из налогооблагаемой базы величину ежегодного износа здания, называемую амортизацией. В США амортизация жилой недвижимости принимается равной 3,64 процента в год. (В некоторых других странах она больше.)
Это означает, что вы можете вычитать из облагаемой налогом суммы почти 6 тысяч долларов в год ($160 000 × 3,64 %). Предположим, ваш денежный поток равен 1 проценту от суммы первого взноса в размере 20 тысяч долларов. Это значит, что в год набегает 2,4 тысячи долларов. С учетом 6 тысяч долларов амортизации вы можете показать в налоговой декларации, что несете убытки в размере 3600 долларов в год ($2400 – $6000). Эти убытки можно использовать для уменьшения налога, высчитываемого из вашей зарплаты или доходов от бизнеса либо других инвестиций. Таким образом, амортизация защищает ваш денежный поток от налогов и обеспечивает дополнительную налоговую льготу в виде снижения налога с других доходов. Причем амортизационные вычеты применяются не только к той сумме, которую вы внесли своими деньгами, но и к банковскому займу.
Аналогичные амортизационные вычеты применяются к расходам на обслуживание ипотечного кредита – различным видам комиссионного вознаграждения, взимаемого банком. При этом не имеет значения, оплачиваете вы эту комиссию своими деньгами или за счет другого кредита.
Вы можете пользоваться этими налоговыми льготами даже в том случае, если принадлежащая вам недвижимость на самом деле не обесценивается, а растет в стоимости. Потенциальный рост стоимости является еще одним преимуществом инвестиций в недвижимость.
Но на этом налоговые льготы для тех, кто инвестирует деньги в недвижимость, не заканчиваются. Когда вы ее продаете, налоговое ведомство предоставляет вам выбор. Если цена продажи будет больше той, по которой вы покупали недвижимость, вы можете просто заплатить налог на прирост капитала. Налоговая ставка при этом ниже, чем если бы речь шла о заработанном доходе. Или же вы можете инвестировать вырученные от продажи средства в другую недвижимость, и тогда налог платить не придется вовсе. Эта льгота предусмотрена правилом 1031 Кодекса внутренних доходов США.
Если вы продаете недвижимость себе в убыток, то это обстоятельство может быть использовано для снижения налогов, которыми облагаются другие ваши доходы. Если же вы продаете в убыток себе акции или другие ценные бумаги, его можно использовать лишь для списания части дохода, полученного от других капитальных активов, а убыток от продажи недвижимости можно применять в гораздо более широком диапазоне. Таким образом, если недвижимость растет в цене, вы платите небольшой налог или вообще ничего не платите. Если же она падает в цене, то вы можете использовать убыток для списания части иного облагаемого налогом дохода. Такие правила, касающиеся продажи недвижимости и других активов, существуют не только в США, но и во многих других странах.
Теперь вы знаете, каким образом налоговое законодательство стимулирует и льготирует инвесторов в недвижимость и бизнесменов. (Кстати, в Соединенных Штатах флипперы, спекулянты не движимостью, никакими налоговыми льготами не пользуются. Более того, они должны платить дополнительный налог, так называемый налог на лиц, работающих сами на себя, от которого освобождены настоящие инвесторы.) Налоговое законодательство фактически дает нам понять, в какие именно отрасли экономики нужно направлять свои инвестиции. Это особенно актуально, когда вы используете для инвестиций в недвижимость и бизнес заемный капитал.
Теперь я передаю слово Роберту, чтобы он добавил еще несколько идей насчет инвестирования в кредит.
Рентабельность инвестиций бывает разной
Большинство биржевых брокеров и агентов по недвижимости предложат вам доходность в размере 10 процентов и вполне искренне скажут, что это очень хорошая рентабельность инвестиций. Но, как правило, речь идет о 10 процентах прироста капитала, а не денежного потока. То есть это не настоящие деньги. Опять же, проблема здесь в том, что брокеры и агенты получают финансовое образование, пригодное только для квадранта С. Как инвестор, я всегда должен четко понимать, о какой разновидности рентабельности инвестиций говорит брокер или продавец. Это 10 процентов денежного потока или прироста капитала? Каковы будут последствия с точки зрения налогообложения? Светят ли мне какие-то налоговые послабления? И самое главное, есть ли у меня шансы со временем выйти на бесконечную рентабельность (то есть делать деньги из воздуха)?
Если вы знаете, что делаете, долги могут стать вашим несправедливым преимуществом.
Секрет квадранта И
Секретом квадранта И является использование заемного капитала, или, как его еще называют, ДДЛ (деньги других людей). Как вы знаете, инвестированием занимаются многие, но в большинстве своем они используют для этого собственные деньги.
Чтобы быть настоящим инвестором, то есть принадлежать к квадранту И, человек должен использовать для инвестиций чужие деньги, будь то банковские кредиты, деньги пенсионных фондов или средства, предоставленные частными инвесторами.
Умный инвестор может с успехом вкладывать ДДЛ в активы любого рода, включая акции, драгоценные металлы и сырьевые товары, такие как нефть. ДДЛ – это секрет квадранта И, независимо от класса активов. Как только вы узнаете этот секрет, то сможете пользоваться им в любых обстоятельствах.
Когда Ким инвестировала в свой первый дом, она вложила 5 тысяч долларов своих денег и еще 40 тысяч заняла. В этот самый момент она стала настоящим инвестором, использующим для инвестиций ДДЛ. Когда я использовал кредитную карточку для покупки недвижимости на Мауи, это было 100-процентное финансирование в долг. В тот самый момент я переместился в квадрант И. Мы с Ким вложили миллион долларов в проект Кена и Росса потому, что их бизнес-план предусматривал полный возврат внесенных инвесторами средств. Если бы они сказали, что миллион долларов останется вложенным в проект навсегда, мы не стали бы в этом участвовать. Наш миллион вернулся к нам через три с половиной года. Мы максимально использовали заемные средства, потому что хотели получить свои деньги обратно, сохранить актив, обеспечить положительный денежный поток и получить налоговые льготы. Это как раз то, чем занимаются истинные инвесторы.
Когда я вкладываю средства в добычу нефти, то для покупки нефтяных скважин привлекаю деньги правительства и нефтяных компаний. Когда я инвестирую в акции, то максимально использую для приобретения этих бумажных активов опционы.
Богатый папа часто говорил: «Свои деньги для инвестиций используют только лентяи и дураки». Секрет настоящего инвестора – это ДДЛ.
Последние вопросы
ВОПРОС
А правительство не перекроет эту лазейку?
Краткий ответ
Все возможно, но я сомневаюсь.
Объяснение
Выше я уже говорил о том, что после 1971 года настоящими деньгами стали долги. Чтобы экономика росла, ей необходимы люди, берущие деньги взаймы. Вот почему правительство налогами наказывает тех, кто бережет и копит деньги, и поощряет тех, кто живет в долг, причем чем больше долги, тем лучше.
Если правительство отнимет у должников налоговые льготы, экономика тут же остановится, наступит хаос и толпы недовольных будут проклинать политиков на чем свет стоит. Поэтому, если даже правительство перекроет эту лазейку, оно обязательно откроет другие – для своих друзей с деньгами, которые финансируют их избирательные кампании.
ВОПРОС
Не жестоко ли так обходиться с людьми, которые не умеют пользоваться долгами?
Краткий ответ
Очень жестоко. Я смеюсь и плачу каждый раз, когда вижу, как кто-то выигрывает в лотерею и как молодой спортсмен получает контракт на 50 миллионов долларов от профессионального клуба. Что они делают с этими деньгами в первую очередь? Спешат купить новый дом и новую машину – и не только себе, но еще своим родным и друзьям. Вместо того чтобы использовать эти средства для дальнейшего обогащения, они погрязают в долгах и тратят их на покупку пассивов. Вскоре все эти деньги вернутся обратно к правительству или к богатым. И останется глупец с одними только долгами.
ВОПРОС
Что будет, если правительство начнет печатать деньги и наступит гиперинфляция?
Краткий ответ
Это было бы замечательно. Я расплатился бы со всеми своими кредиторами более дешевыми долларами и вслед за инфляцией повысил бы арендную плату.
ВОПРОС
А что, если экономика рухнет и арендаторам нечем будет вам платить?
Краткий ответ
Никаких проблем.
Объяснение
Большинство займов, которые мы берем, являются кредитами без права регресса. Это означает, что, если мы не можем погасить кредит, банк забирает собственность, оставленную в залог, но он не может претендовать на какие-то другие имеющиеся у нас активы.
Богатый папа говорил: «Если ты должен банку 20 тысяч долларов и не можешь расплатиться – это твоя проблема. Если же ты должен банку 20 миллионов и не можешь расплатиться – это проблема банка».
Сегодня банки проявляют крайнюю осмотрительность, выдавая миллионные займы. Вот почему вам необходимо постоянно повышать образование в сфере недвижимости, чтобы стать настоящим инвестором, а не агентом по продаже недвижимости. Настоящий инвестор должен уметь управлять долгами и недвижимостью.
Сколько бы денег у вас ни было, начинайте с мало го. Инвестируйте во множество мелких активов, приобретайте опыт работы с заемным капиталом, недвижимостью, арендаторами. Когда банкиры будут видеть в вас человека опытного и успешного, они ссудят вам столько денег, сколько сможете унести.
Заключение
Каждый день из-под печатного пресса выходят миллиарды долларов. Каждый день триллионы долларов ищут пристанища. Причина растущего числа малообразованных в финансовом смысле людей заключается в том, что их никто никогда не учил, как воспользоваться этим океаном денег, только и ждущих, чтобы кто-то взял их к себе. Большинство людей стоят на берегу этого океана и не решаются прыгнуть в него, поскольку их не научили плавать.