3.1. Понятие недвижимого имущества и его состав
Как известно, объекты материального мира можно классифицировать на движимые и недвижимые вещи. Российское гражданское законодательство содержит положения, определяющие некоторые характеристики, позволяющие отнести ту или иную вещь к категории недвижимых или движимых вещей. Законодатель относит к недвижимости земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Помимо указанного перечня, к недвижимости также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания[194]. Согласно п. 1 ст. 132 ГК РФ предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В ст. 133.1 ГК РФ говорится о том, что в качестве недвижимой вещи может выступать единый недвижимый комплекс, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество право собственности на совокупность входящих в него объектов зарегистрировано как одну недвижимую вещь. Следует отметить, что перечень, содержащийся в ГК РФ, не является исчерпывающим, поскольку законодателем отмечено, что законом к недвижимости могут быть отнесены и иные объекты[195].
Итак, в законе содержится весьма обтекаемая формулировка понятия «недвижимое имущество», в связи с чем на практике довольно часто возникают вопросы, касающиеся относимости той или иной вещи к категории недвижимости. Например, в ВС РФ рассматривался спор, касающийся признания объектом недвижимости асфальтового покрытия дороги. Суд сформулировал следующую позицию: для признания имущества недвижимым необходимо подтверждение того, что такой объект гражданских прав создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке[196]. Соответственно, судам нижестоящих инстанций при рассмотрении данного вопроса необходимо было ответить на вопрос: являлась ли дорога элементом благоустройства либо была построена с соблюдением соответствующих норм и правил[197].
Определенные сложности возникают также с отнесением к категории недвижимости объектов незавершенного строительства. Согласно правовой позиции высших судов объект признается объектом недвижимости только при наличии фундамента[198]. Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ)[199].
В связи с существующими проблемами в практической юридической деятельности тема определения перечня объектов, которые можно относить к недвижимому имуществу, до сих пор активно развивается теоретиками. Для выявления критериев, соответствие которым позволяет говорить об объекте как о недвижимом имуществе, необходимо определиться с признаками недвижимого имущества.
Как известно, недвижимостью объект может быть признан «по природе» либо «по закону». В первом случае можно говорить о физическом характере категории недвижимости, поскольку по данному признаку к недвижимости могут быть отнесены только те объекты, которые действительно прочно связаны с землей и не могут быть перемещены без несоразмерного ущерба их назначению (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). Также недвижимостью «по природе» признается и сама земля (земельные участки). К недвижимости «по закону» относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, предприятие как имущественный комплекс[200]. Очевидно, что воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания вовсе не связаны с землей и, отделяясь от нее, перемещаются без всякого ущерба. Отнесение их к объектам недвижимости обусловлено необходимостью их государственной регистрации по причине высокой значимости в гражданском обороте. В целом существующий уровень развития технологий позволяет осуществлять также перемещение зданий и сооружений без ущерба их назначению, однако подобные случаи не столь распространены. Вместе с тем если принимать этот факт во внимание, то можно заключить, что единственным классическим объектом недвижимости можно считать только земельные участки.
Тем не менее на сегодняшний день недвижимостью являются все перечисленные выше объекты, существенные по размерам, стоимости, значению, большинство из которых связаны с землей.
Недвижимость очень часто становится объектом той или иной сделки. Ввиду высокой значимости определение стоимости таких объектов является крайне важным этапом подготовки к совершению сделки. Оценка недвижимости производится оценщиками в соответствии с установленными Законом об оценочной деятельности правилами. Однако безусловно имеет определенные особенности, которые отражены в ФСО № 7 «Оценка недвижимости»[201]. Цель этой главы заключается в анализе основных правил проведения оценки недвижимого имущества применительно к рассматриваемым в судах делам.
3.2. Основные цели проведения оценки недвижимости
Имущественные правоотношения по поводу недвижимости весьма разнообразны, что обуславливает широкий спектр ситуаций, в которых встает вопрос об оценке недвижимости. Потребность в оценке того или иного объекта недвижимости может возникнуть, например, в следующих случаях:
1. При внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал предприятия
Доля в уставном капитале может быть оплачена как денежными средствами, так и имуществом, в том числе недвижимым. Учредителя, который осуществляет вклад посредством его оплаты недвижимостью, прежде всего, интересует вопрос о том, какую долю впоследствии он получит. Для этого необходимо знать, какова стоимость вносимого им имущества. Денежная оценка неденежного вклада в уставный капитал хозяйственного общества должна быть проведена независимым оценщиком. Участники хозяйственного общества не вправе определять денежную оценку неденежного вклада в размере, превышающем сумму оценки, определенную независимым оценщиком[202].
При оценке недвижимости, вносимой в качестве вклада в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью, независимость оценщика гарантирует установленная гражданским законодательством ответственность за заведомое завышение стоимости имущества. Так, в соответствии со ст. 66.2 ГК РФ оценщик и участники общества в случае недостаточности имущества общества солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах суммы, на которую завышена оценка имущества, внесенного в уставный капитал, в течение пяти лет с момента государственной регистрации общества или внесения в устав общества соответствующих изменений.
2. Для целей постановки активов на баланс предприятия
Оценка недвижимого имущества в данной ситуации проводится постольку, поскольку подготовленный независимым оценщиком отчет об оценке объекта недвижимости является основанием для постановки данного имущества на бухгалтерский учет. Необходимость проведения такого рода оценки недвижимости возникает при приобретении имущества, создании или выявлении неучтенного имущества.
3. В целях кредитования недвижимости под залог
В данном случае оценка недвижимости производится для банка, выдающего кредит. Согласно п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке указывается оценка предмета ипотеки. Установление стоимости закладываемого имущества имеет большое значение как для залогодателя, так и для залогодержателя и позволяет в дальнейшем цивилизованно и эффективно разрешить возникшие разногласия. При оценке объектов оценки для целей залога, включая оценку для целей ипотечного кредитования, применяются правила, установленные ФСО № 9.
4. При совершении сделок купли-продажи
По общему правилу продавец вправе самостоятельно определить стоимость недвижимого имущества, подлежащего продаже[203]. Привлечение независимого оценщика для определения цены недвижимости в данном случае не является обязательным, однако нередко встречается в практике. Обращение к оценщику происходит на стадии переговоров покупателя и продавца. Подготовленный оценщиком отчет об оценке недвижимости не только помогает достигнуть консенсуса сторонам сделки, но и является документом, подтверждающим факт продажи объекта по рыночной стоимости, и может иметь решающее значение при попытках оспаривания такой сделки по основаниям необоснованной цены[204] либо при возникновении споров с налоговыми органами. Поскольку п. 3 ст. 40 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о до начислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги. В связи с этим качественный отчет будет весомым аргументом в пользу налогоплательщика.
5. При сдаче недвижимости в аренду
Величина арендных платежей устанавливается, как правило, арендодателем по своему усмотрению (за исключением сделок с государственным и муниципальным имуществом). Однако стороны могут прибегнуть к привлечению независимого оценщика: арендодатель для получения сведений о наиболее выгодной величине арендной платы, арендатор – для получения информации о реальной ситуации на рынке.
6. При необходимости определения суммы страхового обеспечения Согласно п. 2 ст. 10 Закона Российской Федерацииот 27 ноября 1992 г. № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» при осуществлении страхования имущества страховая сумма не может превышать его действительную стоимость (страховую стоимость) на момент заключения договора страхования. В соответствии с п. 2 ст. 947 ГК РФ для имущества – это его действительная стоимость в месте его нахождения в день заключения договора страхования. Поскольку в ст. 7 Закона об оценочной деятельности указано, что при использовании в нормативном правовом акте термина «действительная стоимость» установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта, то оценщик, проводя независимую оценку для целей страхования, устанавливает именно рыночную стоимость объекта недвижимости.
7. При вступлении в наследство
Российское законодательство предусматривает уплату государственной пошлины при вступлении в наследство, размер которой зависит от стоимости наследуемого имущества. Оценка стоимости наследственного имущества производится исходя из стоимости наследуемого имущества (курса Центрального банка Российской Федерации – в отношении иностранной валюты и ценных бумаг в иностранной валюте) на день открытия наследства[205].
Приведенный перечень ситуаций, в которых возникает потребность в проведении оценки недвижимости, не является исчерпывающим. Это лишь некоторые случаи, в которых участники правоотношений прибегают к услугам независимых оценщиков. Следует сказать, что в законодательстве об оценочной деятельности приведен ряд случаев, при которых оценка недвижимости является обязательной. Например, оценщик привлекается в обязательном порядке при проведении сделок в отношении государственного и муниципального имущества[206].
Особым случаем оценки недвижимости, в т. ч. в вышеуказанных ситуациях, является оценка таких объектов для суда. Поскольку значимость и ценность недвижимого имущества в гражданском обороте достаточно высокая, оно нередко выступает предметом судебных разбирательств. В данном случае привлечение независимого оценщика для определения стоимости объекта недвижимости оказывает значительное влияние на исход дела. Особенностям проведения оценки по общегражданским делам будет посвящен следующий параграф.
3.3. Оценка недвижимости по общегражданским делам как частный случай оценки недвижимости
В судах общей юрисдикции зачастую рассматриваются дела, в которых предметом спора является недвижимость. Категории споров различны, например:
– раздел имущества при разводе;
– раздел имущества при вступлении в наследство;
– налоговые споры о правильности начисления налогов;
– определение стоимости нанесенного ущерба;
– при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд;
– оспаривание стоимости сделки.
Также следует отметить, что оценка недвижимого имущества всегда необходима при подаче искового заявления для определения цены иска.
При проведении оценки недвижимости независимый оценщик помимо общих требований к осуществлениюоценочной деятельности, установленных Законом об оценочной деятельности, ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, должен также руководствоваться специальными нормами, содержащимися в ФСО № 7 «Оценка недвижимости».
Выше указывалось на то, что к категории недвижимости относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, участки недр, предприятия как имущественный комплекс. При оценке данных видов недвижимости положения ФСО № 7 не применяются. Кроме того, положения данного стандарта не распространяются на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки. Это связано с тем, что оценка таких видов имущества имеет свои существенные особенности и регламентирована отдельными ФСО. Например, оценка воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов осуществляется в соответствии с требованиями ФСО № 10 «Оценка стоимости машин и оборудования». Оценка предприятия как имущественного комплекса может производиться на основании требований ФСО № 8 «Оценка бизнеса». Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки осуществляется в соответствии с нормами ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости».
С учетом приведенных выше исключений недвижимость оценивается специалистами-оценщиками по правилам, установленным ФСО № 7. Оценке на основании правил данного документа подлежат:
– земельные участки (застроенные и незастроенные, их части);
– объекты капитального строительства, их части;
– жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству;
– доли в праве на объект недвижимости.
Оценочная деятельность начинается с формулирования задания на оценку, являющегося неотъемлемой частью договора на проведение оценки. По общему правилу, установленному в п. 21 ФСО № 1, задание на оценку содержит информацию:
1) об объекте оценки;
2) о правах на объект оценки, учитываемых при определении стоимости объекта оценки;
3) о цели оценки;
4) о предполагаемом использовании результатов оценки;
5) о виде стоимости;
6) о дате оценки;
7) о допущениях, на которых должна основываться оценка;
8) иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки.
В п. 22 указанного стандарта закреплена возможность установления дополнительных требований к заданию на оценку в других ФСО. Так, для задания на проведение оценки такого объекта оценки, как недвижимость, ФСО № 7 закрепляет ряд дополнений к общему правилу. Среди них:
– состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);
– характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;
– права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки[207].
Как указывалось ранее, для целей судебного разбирательства может иметь значение не только стоимость объекта недвижимость, но и иные расчетные величины. Так, в зависимости от цели проведения оценки в задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, подлежащие установлению, например, арендная плата, затраты на создание, восстановление или замещение, убытки, затраты на устранение экологического загрязнения и рекультивацию земельного участка[208].
Следующим этапом оценочной деятельности является сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки. Для оценки недвижимости предусмотрен обязательный осмотр объекта оценщиком. При этом осмотр должен быть произведен в наиболее близкий к дате оценки период. Определенный период времени, в который должен быть произведен осмотр, может быть зафиксирован в задании на оценку. В случае отсутствия особых указаний осмотр производится по общим правилам федерального стандарта. Следует отметить, что осмотр может и не производиться при наличии объективных причин, которые отмечаются в отчете. Например, если проводится ретроспективная оценка либо оценка имущества, которого уже нет. Отсутствие осмотра может вызвать необходимость установления дополнительных допущений и ограничений, информация о которых также фиксируется в отчете.
Важно отметить правовую позицию суда, касающуюся необходимости осмотра объекта недвижимости при проведении его оценки. Так, истец обратился в суд с заявлением об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя, которым принят отчет специалиста-оценщика о рыночной стоимости квартиры. Требования, помимо прочего, мотивированы тем, что при проведении оценки спорной квартиры в нарушение п. 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития Россииот 25 сентября 2014 г. № 611) специалистомоценщиком не был осмотрен оцениваемый объект недвижимости. Суд в удовлетворении требований отказал, обосновав решение следующим образом: довод о том, что оценщиком при проведении оценки не был произведен осмотр объекта оценки, в связи с чем он не мог дать достоверное и объективное заключение, является необоснованным, поскольку в заключении имеются подробные фотографии объекта оценки, по которым оценщик проводил исследование, что не запрещено стандартами оценки[209].
Однако отсутствие необходимости в осмотре должно быть мотивировано оценщиком, в противном случае суд не примет отчет в качестве доказательства стоимости объекта оценки. Так, например, в Определении Ленинградского областного суда от 13 января 2016 г. № 33–40/2016 сказано, что, поскольку оценщик объект недвижимости не осматривал, что влияет на достоверность оценки, то отчет, составленный им, не может быть положен в основу установления рыночной стоимости. По этой причине проведена судебная экспертиза, заключение которой соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и применяется судом для установления рыночной стоимости объекта оценки.
В Апелляционном определении Суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 4 июля 2013 г. по делу № 33-1347/13 указано, что требования о признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника правомерно удовлетворены, поскольку, принимая представленный оценщиком отчет, пристав не обратил внимание на имеющиеся в нем недостатки, а именно, на отсутствие данных о проведении осмотра объекта недвижимого имущества специалистами. Недвижимое имущество не осматривалось ни экспертом-оценщиком, ни судебным приставом-исполнителем. Оценка выполнена на основании технического паспорта, изготовленного четыре года назад, без учета выполненных впоследствии улучшений, установления оборудования, повлекших значительное увеличение стоимости, в связи с чем стоимость здания определена неверно, фактически занижена. По этой причине апелляционная инстанция оставила решение суда первой инстанции без изменения.
Кроме того, иногда имеют место случаи оценки на ретроспективную дату. В такой ситуации осмотр объекта невозможен, но это обстоятельство не исключает достоверность отчета оценщика. Так, в Решении Самарского областного суда от 28 апреля 2015 г. № 3-227/2015 (М-89/2015)[210] указано, что если дата оценки объекта недвижимости применялась ретроспективно, то дата составления отчета не влияет на величину рыночной стоимости земельного участка. В Апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 1 сентября 2015 г. № 33-7478/2015 по делу № 2-178/2014 заключение эксперта, содержащее указание на невозможность проведения осмотра объекта в связи с определением стоимости на ретроспективную дату, принимается как достоверное и отвечающее требованиям законодательства Российской Федерации.
При одновременном проведении оценки земельного участка и расположенных на нем объектов капитального строительства в случае отсутствия правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок оценка проводится с учетом общих прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, установленных законодательством. Также во внимание принимается типичное поведение собственников в отношении аналогичных земельных участков, сложившееся на рынке.
Ранее отмечалось, что информация о правах третьих лиц, которые необходимо учитывать при оценке объекта недвижимости, об обременениях должна быть сообщена оценщику при заключении договора и составлении задания на оценку. Таким образом, отсутствие такой информации дает основания полагать, что подобных фактов в отношении оцениваемого объекта недвижимости не имеется. В связи с этим в ФСО № 7 сказано, что при отсутствии документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра[211].
Собрав всю необходимую для проведения оценки недвижимости информацию, оценщик переходит к определению подходов, которые будут применяться в оценочной деятельности. Основными подходами при проведении оценки являются:
– сравнительный – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами;
– доходный – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки;
– затратный – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний[212].
Согласно правилам, установленным для оценки недвижимости, оценщик должен применять все существующие подходы. Однако мотивированный отказ от использования того или иного подхода может иметь место. При применении каждогоиз подходов оценщик должен учитывать ряд положений.
1. Сравнительный подход
Цели использования: определение стоимости объекта недвижимости, определение арендных ставок, износа и устаревания, ставок капитализации и дисконтирования.
Использование данного подхода возможно только в случае наличия достаточного для оценки количества объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложение. На практике стандартным принято считать не менее трех аналогов. Под объектами-аналогами в данном случае следует понимать объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
При несоблюдении оценщиком данного положения суды могут признать некорректность итогового отчета. Так, в Решении Нижегородского областного суда от 10 июля 2015 г. по делу № 3-140/2015 сказано, что объекты-аналоги в отсутствие корректировки исходя из характеристик объекта оценки и объектов-аналогов (по категории земель) выбраны оценщиком некорректно.
При выборе объектов-аналогов важно, чтобы существование информации о них впоследствии можно было подтвердить. Распространены случаи, когда суды или лица, участвующие в деле, не могут проверить достоверность объектов-аналогов, используемых при оценке того или иного объекта недвижимости, и по этой причине отчет об оценке может быть признан не достоверным доказательством.
Определение ВС РФ от 1 июля 2015 г. № 66-АПГ15-3
При выборе земельных участковпод коммерческую застройку в г. N в качестве аналогов оцениваемого земельного участка оценщиком указано на отсутствие полной информации об объектах-аналогах. Однако из отчета следует, что по всем объектам-аналогам отчуждается право собственности, имеется доступ к инженерно-техническим коммуникациям. При таком указании вызывает сомнение достоверность информации, использованной оценщиком по объектам-аналогам. Кроме того, при проверке данной информации по указанному оценщиком Интернет-адресу судом первой инстанции установлено отсутствие данных по объекту-аналогу № 1.Таким образом, информация, содержащаяся в отчете и использованная для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта, не является проверяемой и, соответственно, достоверной.
Определение ВС РФ от 17 июня 2015 г. № 67-АПГ15-24
Судебная коллегия установила, что в отчете и приложении к нему отсутствует информация, содержащая сведения, которые подтверждают индивидуальные характеристики объектов-аналогов, в том числе и те, которые явились элементами сравнения. Таким образом, проверить данные в отношении объектов-аналогов, указанные в составленной оценщиком таблице сравнения, не представляется возможным. Поскольку нельзя проверить исходные данные для сравнения, следовательно, невозможно сделать выводы относительно правильности проведения корректировок по конкретным элементам сравнения. С учетом изложенного Судебная коллегия приходит к выводу, что представленный заявителем отчет об оценке не может быть признан надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, а итоговая величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете, не может быть признана достоверной.
Решение Московского городского суда от 2 июня 2015 г. по делу № 3-113/2015
В рамках применения сравнительного подхода в отчете приведено неполное описание объектов-аналогов: отсутствует точный адрес аналогов (удаленность объекта оценки от станции метро), описание физического состояния здания объектов-аналогов, информация о наличии НДС, об имущественных правах и обременениях объектов-аналогов, о наличии земельного участка, плотности застройки, инженерном обеспечении, о наличии компонентов стоимости, не связанных с недвижимостью. Ввиду того, что информация об объектах-аналогах приведена в отчете не полностью, определить, насколько объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки, не представляется возможным. Допущенные при оценке нарушения являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчета. Такой отчет не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта капитального строительства.
Расчеты при определении стоимости производятся на основании типичных для рынка удельных показателей стоимости. При проведении оценки недвижимости сравнительным подходом, как правило, используется количественный или качественный метод оценки. Количественный метод корректировок заключается в сравнении отобранных объектов-аналогов с объектом оценки (каждый в отдельности) по факторам, определяющим ценообразование. На основании сходств и отличий в зависимости от роли того или иного фактора в определении цены производятся корректировки стоимостей объекта-аналога. Количественный метод регрессивного анализа предполагает выведение модели ценообразования, в конструировании которой помогают избранные объекты-аналоги. Построенная оценщиком модель является основанием для расчета искомой стоимости объекта недвижимости. Качественные методы предполагают оценку объекта недвижимости на основании взаимосвязей, проявляющихся при анализе сделок с объектами-аналогами или имеющихся на рынке предложений.
2. Доходный подход
Цель использования: оценка объектов недвижимости, которые способныприносить доход.
Применение в оценке недвижимости доходного подхода может проявляться в виде использования метода прямой капитализации, метода дисконтирования денежных потоков или метода капитализации по расчетным моделям. В ситуациях, когда фактическое использование объекта недвижимости и является его наиболее эффективным использованием, применяется метод прямой капитализации, при котором не нужно производить ремонт объекта, вкладывать денежные средства в иные улучшения. При применении данного подхода объекты-аналоги исследуются на предмет соотношения их стоимости с приносимыми доходами. Полученная в ходе этого исследования цифра представляет собой общую ставку капитализации, которая выступает в качестве делителя. Делимым является общая сумма годового дохода, приносимого объектом недвижимости, определенная на основании рыночной информации. Если динамика доходов, приносимых объектом недвижимости, зависит от доходности его инвестирования, то подлежит применению метод дисконтирования денежных потоков. Если динамика доходов варьируется, но является предсказуемой, а доходы при этом являются регулярными, то применяется метод капитализации по расчетным моделям. При оценке недвижимости, эффективным использованием которой является сдача в аренду, в качестве источника доходов рассматриваются арендные платежи. В судебной практике при анализе отчета об оценке использование доходного подхода не считается определяющим. Тем не менее, его надо использовать для более правильного определения стоимости.
3. Затратный подход
Цель использования: оценка земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, самих объектов капитального строительства в целом, оценка недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют). Затратный подход не применяется для оценки частей объектов капитального строительства.
Затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устаревания объектов капитального строительства[213]. Кроме того, такой подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения иных подходов.
Последовательность действий специалиста-оценщика при применении затратного подхода описана в ФСО № 7. Вначале происходит определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный, после – расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства[214], затем – определение прибыли предпринимателя, износа и устаревания[215]. На основании этих данных определяется стоимость объектов капитального строительства: затраты на создание суммируются с прибылью предпринимателя, из полученной цифры вычитается износ и устаревания. Следующая стадия – определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.
Если перед оценщиком стоит задача определения рыночной стоимости объекта недвижимости, земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования.
Ранее неоднократно упоминалось, что при проведении оценки специалист-оценщик производит анализ рынка. Необходимо указать на несколько важных нюансов проведения данного анализа. Во-первых, анализ должен быть проведен в тех сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. В связи с этим суды зачастую признают недостоверным отчет, в котором, например, анализ рынка при оценке земельного участка производится на основании аналогичных объектов, имеющих иной вид разрешенного использования.
Решение Челябинского областного суда от 12 февраля 2015 г. по делу № 3-90/2015 (Определением ВС РФ от 27 июля 2015 г. № 48-АПГ15-12 данное решение оставлено без изменения)
В отчете об оценке согласно расчету рыночной стоимости оценщиком по объекту оценки и всем четырем аналогам в качестве характеризующего элемента сравнения использован признак «разрешенное использование» без корректировки с объектом оценки, имеющего разрешенный вид использования «для ведения личного подсобного хозяйства» к объектам-аналогам. Отказ оценщика от корректировки по данному признаку мотивирован тем, что объект оценки и объекты-аналоги имеют один вид разрешенного использования. При этом оценщиком вид использования земельных участков-аналогов определен как «для производства сельскохозяйственной продукции». Вывод оценщика о том, что объект оценки и объекты-аналоги имеют один вид разрешенного использования, является недостоверным, противоречит данным кадастрового паспорта на земельный участок – объект оценки, не учитывает правового режима земель сельскохозяйственного назначения, установленного действующим законодательством. Оценщик отказался от корректировок элемента сравнения на местоположение, указав на то, что значения единицы сравнения объекта оценки и объектов аналогов сопоставимы. Между тем объекты-аналоги территориально расположены на различных расстояниях и от различных населенных пунктов[216]. При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что представленный заявителем отчет не может быть принят судом
Определение ВC РФ от 1 июля 2015 г. № 48-АПГ15-35
Информация по элементу сравнения «цена предложения» об объектах-аналогах взята оценщиком из решений Арбитражного суда Челябинской области, приложенных к отчету, и данных государственного кадастра недвижимости, в отношении земельных участков – аналогов, кадастровая стоимость которых приведена в соответствие с их рыночной стоимостью на основании судебных решений, что не соответствует требованиям п. 10, 11 ФСО № 7, в силу которых для определения стоимости недвижимости оценщик обязан исследовать рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, в частности, выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложение с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. Суд правильно указал на то, что обстоятельства, установленные вышеуказанными решениями арбитражного суда, на основании положений ст. 61 ГПК РФ не имеют преюдициального значения при рассмотрении настоящего дела, а внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка на основании решений суда не могут использоваться оценщиком в качестве элемента сравнения «цена предложения» в целях расчета величины рыночной стоимости объекта оценки. Установив данные обстоятельства, суд правильно указал на то, что представленный заявителем отчет не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и принципам федеральных стандартов оценки, следовательно, не может быть принят в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельных участков.
Объем исследования рынка определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Перед составлением отчета об оценке происходит согласование результатов оценки. В ФСО № 7 указано, что данное действие производится в соответствии с общими правилами, установленными ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3. Поскольку оценщиком применяется несколько подходов к оценке объекта недвижимости (при отсутствии мотивированного отказа от применения того или иного подхода), то результаты, полученные при применении каждого из подходов, должны быть согласованы. При этом оценщику следует указать на достоинства и недостатки того или иного подхода, мотивировать отличия в результатах и вывести на основании этих данных итоговую стоимость недвижимости[217].
По окончании проведения процедуры согласования оценщик приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться искомая стоимость. После согласования результатов происходит составление отчета об оценке. Данная процедура подчиняется общим правилам и не имеет особенностей в отношении оценки объектов недвижимости.
В заключении следует отметить, что оценка недвижимости по общегражданским делам имеет огромное значение, поскольку предопределяет цену иска, в связи с чем является необходимой и обязательной. Особенность проведения оценки недвижимости заключается в необходимости ее осмотра на этапе сбора и анализа информации. В целом учет всех нюансов, установленных законодательством относительно оценки объектов недвижимости с опорой на судебную практику, позволят избежать неприятностей в гражданском процессе, связанных с непринятием представленного отчета в качестве доказательства стоимости объекта.